Čo robiť s neplatiacim nájomníkom?

Upozornenie pošlite s prvým nezaplateným nájmom

Nezaplatené nájomné riešte hneď

Vymáhanie peňazí od nájomníkov nie je príjemná situácia. Uvedomte si však, že ide o vašu nehnuteľnosť a vaše peniaze. Nie je dôvod cítiť sa zle kvôli tomu, že chcete dostať zaplatené za to, čo vám právom patrí. Upozornenie na nezaplatené nájomné preto neodkladajte.

Naopak, efektívna a včasná komunikácia môže zabrániť eskalácii problému. Keď nájomník prvýkrát zmešká platbu, nie je vždy nutné pristúpiť k tvrdým opatreniam. Niekedy stačí priateľské pripomenutie, ale ak sa problém opakuje, treba konať systematicky a formálne.

Mnohokrát stačí priateľské pripomenutie

Ak nájomník platbu nevykonal včas, je vhodné začať priateľským a neformálnym pripomenutím. Zavolajte alebo pošlite e-mail, v ktorom zdvorilo pripomeniete, že platba nájomného je po splatnosti. Tento krok mnohokrát stačí, najmä ak ide o náhodné opomenutie alebo dočasný finančný problém. Ukážte pochopenie a ochotu nájsť riešenie, ak má nájomník dočasné ťažkosti.

Kedy riešiť nezaplatené nájomné formálnou cestou?

Nájomníkovi zašlite písomnú výzvu

Ak priateľské pripomenutie neprinesie výsledky, pristúpte k formálnejšiemu písomnému upozorneniu. List by mal byť profesionálny, jasný a obsahovať nasledovné informácie:

• Dátum listu
• Meno nájomníka a adresa nehnuteľnosti
• Špecifikáciu dlžnej sumy a obdobia, za ktoré nebolo zaplatené
• Termín, do kedy je nutné dlžnú sumu uhradiť
• Dôsledky nezaplatenia do stanoveného termínu (napr. ďalšie právne kroky)

Tento list by mal byť doručený spôsobom, ktorý umožňuje potvrdenie o prevzatí – napríklad doporučenou poštou alebo prostredníctvom e-mailu s potvrdením o doručení.

Komunikuje? Spoločne hľadajte kompromis

Ak nájomník reaguje na písomné upozornenie, snažte sa s ním komunikovať osobne alebo telefonicky. Zistite dôvody neplatenia – môže ísť o stratu zamestnania, zdravotné problémy alebo iné neočakávané situácie. Ak je to možné, pokúste sa nájsť kompromis, ktorý bude prijateľný pre obe strany. Ponúknite napríklad rozloženie dlžnej sumy na splátky alebo dočasné zníženie nájomného. Všetky dohody by mali byť písomne potvrdené a podpísané oboma stranami.

Všetku komunikáciu zdokumentujte

Všetky e-maily, SMS správy, listy, záznamy telefonických hovorov a dohody starostlivo zdokumentujte. Ak by došlo k právnemu sporu, táto dokumentácia vám môže veľmi pomôcť.

Čo robiť, keď nájomník neplatí a nekomunikuje?

Nájomník stále neplatí ani po vyjednávaní a dohodách? Pomoc hľadajte v zákone. Máte hneď niekoľko možností, ako situáciu s neplatiacim nájomníkom riešiť. Postup závisí od toho, aký typ nájomnej zmluvy ste uzatvorili.

Výpoveď z nájmu podľa Občianskeho zákonníka

Ak ste nájomnú zmluvu uzatvorili podľa Občianskeho zákonníka (zákon č. 40/1964 Zb.), neplatenie nájomného je zákonným dôvodom na výpoveď zo strany prenajímateľa podľa § 711 ods. 1 písm. d). Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomníkovi výpoveď doručená.

Výpoveď musí byť písomná a musí obsahovať konkrétny výpovedný dôvod. Výpoveď pošlite najlepšie doporučene s dodejkou alebo ju odovzdajte osobne, aby ste mali dôkaz o doručení.

Výpoveď z krátkodobého nájmu bytu

Ak ste uzatvorili zmluvu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu (zákon č. 98/2014 Z.z.), máte ako prenajímateľ právo dať nájomníkovi výpoveď, ak riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace (§ 7 ods. 1 písm. b). Výpovedná lehota môže byť kratšia ako pri všeobecnom Občianskom zákonníku – zákon stanovuje minimum 15 dní. Konkrétna dĺžka by mala byť dohodnutá v nájomnej zmluve.

Aj v tomto prípade musí byť výpoveď písomná a musí obsahovať výpovedný dôvod. Nájomník má právo do dvoch mesiacov od doručenia výpovede napadnúť jej platnosť na súde.

Čo robiť, keď sa nájomník nechce vysťahovať?

Súdne konanie o vypratanie bytu a vymáhanie dlhu

Ak nájomník po doručení výpovede byt nevyprace, môže prenajímateľ podať žalobu na vypratanie bytu. Súdne konanie môže trvať niekoľko mesiacov až rok, v závislosti od zložitosti prípadu a vyťaženosti súdov. V prípade úspechu v súdnom konaní súd vydá rozhodnutie o vypratí, ktoré je vykonateľné exekútorom.

Do doby, kým bude byt vypratený, máte stále právo na úhradu za užívanie bytu vo výške dohodnutého nájomného. Domáhať sa ho môžete už v žalobe na vypratanie bytu. Po úspešnom súdnom rozhodnutí je možné pristúpiť k exekúcii majetku nájomníka. Byt potom vyprace súdny exekútor.

Môžete tiež podať trestné oznámenie

Ďalšou možnosťou, ako motivovať nájomníka k vysťahovaniu, je podanie trestného oznámenia pre spáchanie trestného činu neoprávneného zásahu do práva k bytu. Trestné oznámenie môžete podať na policajnom orgáne alebo priamo na prokuratúre. Ich povinnosťou je vec prešetriť a podniknúť ďalšie kroky.

Ak bude výsledkom vyšetrovania záver, že ide skutočne o trestný čin, zahájí sa proti nájomcovi trestné stíhanie. Tento postup však môže byť menej výhodný, pretože policajný orgán nemôže, na rozdiel od súdneho exekútora, byt vypratať. Môže teda ísť o dlhší proces.

Prevencia je kľúč: Dôveruj, ale preveruj

Nepriaznivá finančná situácia môže postihnúť kohokoľvek z nás. Ale keď sa z nového nájomníka vyklube neplatiaci, nie je to príjemná skúsenosť. Chcete mať istotu, že si do bytu sťahujete spoľahlivého človeka, ktorý bude včas platiť nájomné a v byte nič nezničí? Držte sa nasledujúcich tipov.

1. Vyberajte na Bezrealitky z overených záujemcov, u ktorých si môžete jednoducho online preveriť, či nemajú záznamy v dôležitých registroch.
2. Neváhajte záujemcu o prenájom požiadať o doloženie pracovnej zmluvy alebo výpisu z bankového účtu, na ktorý mu chodí mzda.
3. Požiadajte záujemcu o referenčné osoby – napríklad spolubývajúci, súčasný prenajímateľ a pod.
4. Opýtajte sa záujemcu, či má alebo či je ochotný si zadovážiť poistenie zodpovednosti za škodu, ktoré pokryje prípadné škody. Na Bezrealitky si ho záujemca môže zariadiť online a vy túto skutočnosť uvidíte v jeho profile.
5. Požadujte vratnú kauciu, ktorá pokryje prípadné náklady na nezaplatené nájomné.
6. Spíšte podrobnú nájomnú zmluvu, ktorá bude jasná, presná a bude obsahovať všetky dôležité podmienky nájmu. Uveďte v nej konkrétne termíny a spôsoby platby nájomného, vrátane sankcií za oneskorené platby. Na Bezrealitky si môžete vytvoriť nájomnú zmluvu online.
7. V rámci preventívnych opatrení s nájomníkmi pravidelne komunikujte. Ak vedia, že ste dostupní a ochotní riešiť ich obavy, je pravdepodobnejšie, že budú rešpektovať svoje záväzky.

Najčastejšie otázky

Za ako dlho možno dať nájomníkovi výpoveď pre neplatenie?

Závisí to od typu zmluvy. Pri zmluve podľa Občianskeho zákonníka je neplatenie nájomného zákonným dôvodom na výpoveď (§ 711 ods. 1 písm. d), pričom výpovedná lehota je vždy tri mesiace. Pri zmluve podľa zákona o krátkodobom nájme bytu môžete dať výpoveď po viac ako dvoch mesiacoch neplatenia, s výpovednou lehotou minimálne 15 dní.

Čo ak nájomník odmietne výpoveď prevziať?

V prípade, že nájomník odmietne výpoveď prevziať, odporúča sa zaslať ju doporučeným listom s dodejkou. Doručenie týmto spôsobom sa považuje za platné.

Môže sa nájomník proti výpovedi odvolať?

Áno, pri zmluve podľa Občianskeho zákonníka má nájomník právo podať do troch mesiacov od doručenia výpovede na súd návrh na určenie neplatnosti výpovede. Pri krátkodobom nájme bytu je táto lehota dva mesiace.

Môžem okamžite zmeniť zámky, ak nájomník neplatí?

Nie, zmena zámkov bez súdneho rozhodnutia je nezákonná a môže viesť k postihu prenajímateľa. Vypratanie bytu musí prebehnúť zákonnou cestou.

Môžem požadovať úroky z omeškania za nezaplatené nájomné?

Áno, podľa Občianskeho zákonníka môžete požadovať úroky z omeškania za každú oneskorenou platbu. Výška úrokov by mala byť uvedená v nájomnej zmluve.