Realitka skrachovala: čo robiť a ako zachrániť čo sa dá

Prečo realitky na Slovensku krachujú

Realitné kancelárie sú typicky malé firmy. Prevádzka, makléri, marketing, kancelária: to všetko stojí peniaze, ktoré prichádzajú výlučne z provízií za uzatvorené transakcie. Keď objem predajov klesne, firma rýchlo stráca likviditu. Stačí spomalenie trhu, vzostup hypotekárnych sadzieb alebo odchod kľúčového makléra.

Druhý, závažnejší dôvod je sprenevera. Klienti zverujú realitke zálohy a kúpne ceny v desiatkach tisíc eur. Ak firma tieto peniaze použije na prevádzku alebo ich odtuneluje, klienti sa to dozvedajú najčastejšie vtedy, keď je neskoro.

A tu je to, čo väčšina ľudí nevie: na Slovensku neexistuje všeobecná zákonná úprava ochrany klientskych peňazí pri realitných kanceláriách. Cestovné kancelárie majú zo zákona povinné poistenie platobnej neschopnosti. Banky majú Fond ochrany vkladov.  V Česku platia od roku 2020 prísnejšie pravidlá pre úschovu klientskych peňazí realitným zprostredkovateľom a úschova má byť vedená oddelene od prevádzkových peňazí.

Čo máte u realitky a aké je vaše riziko

Scenár 1: Rezervačná záloha (500–5 000 €)

Najčastejší prípad. Zaplatili ste zálohu realitke, aby pre vás zarezervovala nehnuteľnosť. Ak firma skončila v úpadku, záleží na tom, kde boli peniaze vedené; ak boli súčasťou majetku firmy, môžu sa riešiť v konkurznom konaní.

Spravidla sa stanete nezabezpečeným veriteľom. To je najslabšia pozícia v konkurznom konaní. V konkurznom konaní sa pohľadávky uspokojujú podľa zákonného poradia; prednostne sa spravidla uhrádzajú náklady a pohľadávky viazané na priebeh konania a až potom ďalšie pohľadávky podľa ich postavenia.

Až potom, ak vôbec niečo zostane, prichádzajú na rad nezabezpečení veritelia. V prípadoch malých firiem býva uspokojenie pohľadávok nezabezpečených veriteľov často nízke, ale presná výška závisí od majetku firmy.

Scenár 2: Kúpna cena v úschove u realitky

Toto je veľmi riziková situácia. Kúpna cena prešla cez realitku ako úschova a firma ju mala v rukách medzi podpisom zmluvy a zápisom do katastra. Ak nie sú klientské prostriedky vedené oddelene, vzniká riziko, že budú súčasťou majetku spoločnosti a v konkurze sa bude o ne viesť spor. Keď firma skrachuje, celá suma vstupuje do konkurznej podstaty. Vymôcť ju je takmer nemožné. Aj keby súd nakoniec rozhodol vo váš prospech, trvá to roky.

Scenár 3: Predávajúci čaká na výplatu

Predali ste nehnuteľnosť, kúpna cena prešla cez realitku a tá vám ju mala vyplatiť po vklade. Firma skrachovala skôr, ako k tomu stihla. Právna situácia je podobná ako v scenári 2: pohľadávku treba riadne prihlásiť do konania a výsledok závisí od majetku dlžníka.

5 krokov, ktoré urobte hneď

1. Skontrolujte insolvenčný register

Na Slovensku je verejne dostupný register súdnych konaní v oblasti insolvencie a likvidácie. Zadajte názov realitnej kancelárie a zistite, či bolo začaté konanie, kto je správca a či súd vydal výzvu veriteľom na prihlasovanie pohľadávok. Register je verejný a bezplatný.

2. Prihláste pohľadávku v stanovenej lehote

Po vyhlásení úpadku súd stanoví lehotu na prihlasovanie pohľadávok podľa príslušného rozhodnutia; treba sa riadiť presným znením uznesenia. Ak veriteľ lehotu zmešká, môže to mať vážne následky pre uspokojenie jeho pohľadávky. Formulár na prihlásenie pohľadávky nájdete na portáli Ministerstva spravodlivosti SR. Pohľadávku sa podáva spôsobom určeným zákonom a pokynmi správcu alebo súdu; treba overiť presný postup v konkrétnom konaní.

3. Pripravte všetku dokumentáciu

Budete potrebovať: zmluvu uzatvorenú s realitkou (rezervačná alebo sprostredkovateľská), doklad o platbe (výpis z účtu alebo príjmový doklad) a e-mailovú korešpondenciu, ktorá dokumentuje výšku a dôvod vašej pohľadávky. Bez dokladov pohľadávku nepreukážete.

4. Zvážte trestné oznámenie na PZ SR

Ak máte podozrenie, že realitka zálohy zámerene sprenevierila a nekrachla len z obchodnej neschopnosti, podajte trestné oznámenie na miestnom oddelení Policajného zboru SR. Sprenevera je trestný čin podľa § 213 Trestného zákona č. 300/2005 Z. z. Trestné a konkurzné konanie prebiehajú súbežne, jedno nevylučuje druhé.

5. Advokát s konkurzným právom

Správne zostavená pohľadávka a zastupovanie na prieskumnom pojednávaní znamenajú rozdiel medzi nulovým plnením a aspoň čiastočným uspokojením. Odmena advokáta je pri vyšších sumách oveľa menšia ako čiastka, o ktorú bez zastúpenia prídete.

Čo čakať od konkurzného konania

Konkurzné konanie malej realitnej kancelárie môže trvať aj niekoľko rokov. Počas konania môžu byť vaše prostriedky nedostupné, kým sa nerozhodne o ich uspokojení.  Poradie uspokojenia pohľadávok sa riadi zákonom č. 7/2005 Z. z. o konkurze a reštrukturalizácii a závisí od druhu pohľadávky a jej postavenia v konaní; nemožno ho zjednodušiť na jednu univerzálnu schému bez výnimiek. Reálna výška uspokojenia závisí od zostatkového majetku firmy. Ak došlo k sprenevere alebo k vážnemu porušeniu povinností, majetok firmy môže byť veľmi nízky a uspokojenie veriteľov býva obmedzené.

Ako sa chrániť nabudúce

Kúpnu cenu do úschovy realitke nikdy. Jedinou bezpečnou alternatívou je advokátska alebo notárska úschova. Prostriedky sú vedené na oddelenom úschovnom účte, mimo majetku realitky. Cena advokátskej úschovy na Slovensku sa pohybuje od 200 do 500 eur podľa výšky kúpnej ceny: zlomok z toho, čo riskujete bez nej.

Rezervačná záloha: písomne a s podmienkami. Rezervačná zmluva nie je na Slovensku osobitne jednotne upravená ako samostatný typ zmluvy, preto je dôležitý jej obsah a presné zmluvné podmienky. Pred podpisom skontrolujte, aká je výška zálohy, za akých podmienok sa vracia a za akých prepadá. Nejasné alebo jednostranné podmienky sú varovným signálom.

Overte realitnú kanceláriu vopred. Skontrolujte živnostenský register, referencie a dĺžku pôsobenia na trhu. Dlhodobo fungujúca firma s dohľadateľnou históriou je menej riziková ako kancelária bez referencií, ktorá vznikla vlani. Ako predávajúci môžete takisto nechať preveriť bezdlžnosť potenciálneho kupujúceho ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy.

Na Slovensku klientov realitky zákonom nikto nechráni

Bankrot realitnej kancelárie je pre klienta riziková situácia bez špeciálnej zákonnej ochrany klientskych peňazí.  Na Slovensku zatiaľ neexistuje samostatný zákon o realitnom sprostredkovaní. Kým cestovné kancelárie musia mať zákonom stanovené poistenie a banky sú chránené systémom ochrany vkladov, pri realitkách neexistuje porovnateľná špeciálna ochrana klientskych peňazí.

Ak ste sa do tejto situácie dostali, konajte rýchlo: skontrolujte insolvenčný register, prihláste pohľadávku v lehote a pri vyšších sumách zapojte advokáta. Ak to riešite s predstihom, naučte sa z toho nabudúce: kúpna cena patrí do advokátskej alebo notárskej úschovy, nie k realitke. Alebo obíďte realitnú kanceláriu celkom.

Časté otázky

Čo sa stane s mojou zálohou, ak realitka skrachuje?

Záloha zaplatená realitnej kancelárii môže byť vedená rôznym spôsobom; rozhodujúce je, ako bola zmluvne a účtovne ošetrená. Ak sa peniaze stanú súčasťou majetku dlžníka, v konkurze sa budete spravidla prihlasovať ako nezabezpečený veriteľ. Pohľadávku musíte prihlásiť v lehote stanovenej súdom, inak prídete o akékoľvek plnenie. Výška vrátenia závisí od majetku firmy a od priebehu konania; pri malých firmách býva uspokojenie nezabezpečených veriteľov často nízke.

Kde nájdem insolvenčný register na Slovensku?

Pri vyhľadávaní používajte aktuálny verejný register dostupný na stránkach Ministerstva spravodlivosti SR. Vyhľadávajte podľa názvu firmy. Register je verejný a bezplatný.

Mám podať trestné oznámenie aj keď som prihlásil pohľadávku?

Áno, ak máte podozrenie na spreneveru. Trestné a konkurzné konanie prebiehajú súbežne a jedno nevylučuje druhé. Trestné oznámenie podajte na príslušnom útvare Policajného zboru SR. Sprenevera je trestný čin podľa § 213 Trestného zákona č. 300/2005 Z. z.