Ako zvýšiť nájomné legálne a bez zbytočných konfliktov

Môže prenajímateľ zvýšiť nájomné bez súhlasu nájomcu?

Nie, pokiaľ to zmluva výslovne neumožňuje.

Nájomná zmluva je dvojstranný záväzkový vzťah. Zmeniť ho jednostranne, bez súhlasu druhej strany, zákon nedovoľuje. Platí to pre zmluvy uzavreté podľa Občianskeho zákonníka (zákon č. 40/1964 Zb.) aj podľa zákona o krátkodobom nájme bytu (zákon č. 98/2014 Z. z.).

Výnimku tvorí inflačná doložka. Ak ste ju dali do zmluvy vopred, zvýšenie nájomného stačí písomne oznámiť. Nájomca nemusí podpisovať žiadny dodatok. Doložka ale musí byť v zmluve výslovne dohodnutá. Ústna dohoda nestačí.

3 legálne spôsoby zvýšenia nájomného

1. Inflačná doložka v nájomnej zmluve

Inflačná doložka je zmluvné ustanovenie, ktoré vopred určuje mechanizmus zvyšovania nájomného. Prenajímateľ a nájomca sa dohodnú napríklad na tom, že nájomné sa každý rok upraví o ročnú mieru inflácie zverejnenú Štatistickým úradom SR.

Aby bola doložka platná, musí v zmluve obsahovať:

• referenčný index (spravidla priemerná ročná miera inflácie ŠÚSR),
• minimálnu zmenu, pri ktorej sa doložka aktivuje (napr. aspoň 2 %),
• spôsob a termín oznámenia novej výšky nájomného,
• odkaz na § 4 zákona č. 98/2014 Z. z. (pri krátkodobom nájme).

2. Písomný dodatok k nájomnej zmluve

Ak inflačná doložka v zmluve nie je, môžete nájomné zvýšiť písomným dodatkom k nájomnej zmluve. Dodatok musí podpísať prenajímateľ aj nájomca. Bez podpisu oboch strán je neplatný.

Dodatok nemusí byť komplikovaný. Stačí písomne uviesť: pôvodná výška nájomného, nová výška, dátum účinnosti zmeny, podpisy. Uzatvárajte ho s predstihom 4–6 týždňov pred plánovanou zmenou: nájomca má čas zvážiť, vy máte čas riešiť prípadné námietky.

3. Nová nájomná zmluva pri obnove nájmu

Tretia možnosť nastáva prirodzene pri obnove nájmu. Ak sa pôvodná zmluva blíži ku koncu a obe strany chcú pokračovať, nová zmluva je priestorom na nastavenie novej ceny aj na zapracovanie inflačnej doložky do budúcna. Využite to.

O koľko môžete nájomné zvýšiť?

Pre súkromné byty zákon nestanovuje pevný strop: výška zvýšenia závisí od dohody alebo od parametrov doložky. (Regulované obecné byty sa riadia osobitnou vyhláškou.)

Ak používate inflačnú doložku viazanú na ŠÚSR, priemerná ročná inflácia za rok 2025 dosiahla 4,0 %. V praxi to znamená:

• nájomné 700 eur, zvýšenie o 4 % = nová výška 728 eur,
• nájomné 900 eur, zvýšenie o 4 % = nová výška 936 eur.

Bez doložky je výška otvorená. Trhová cena porovnateľných bytov v lokalite je najlepší argument pre dodatok. V roku 2026 priemerné nájomné v Bratislave prekročilo 1 000 eur mesačne. Ak prenajímate pod trhom, máte silnú pozíciu na rokovanie.

Ako oznámiť zvýšenie nájomného

Oznámenie musí byť písomné. Odporúčame ho zaslať e-mailom aj poštou ako doporučenou zásielkou, pre prípad sporu o doručenie.

Čo oznámenie musí obsahovať:

• dátum oznámenia,
• odkaz na inflačnú doložku alebo uzavretú dohodu,
• pôvodná a nová výška nájomného,
• dátum, od ktorého zmena platí,
• podpis prenajímateľa.

Ako zvýšiť nájomné bez konfliktu

Väčšina prenajímateľov si myslí, že akékoľvek zvýšenie nájomného automaticky vyvolá spor. Záleží však predovšetkým na tom, ako, kedy a s čím zmenu oznámite.

Načasovanie: Neoznamujte zmenu mesiac pred koncom zmluvy ani v čase, keď má nájomca iné starosti. Najlepší čas je 2–3 mesiace pred plánovanou zmenou, mimo stresových období.

Argument: Inflácia je neutrálny fakt, nie vaše rozhodnutie. „Nájomné zvyšujem o 4 % v súlade s inflačnou doložkou a rastom cien" znie inak ako „chcem viac peňazí". Odkaz na ŠÚSR dáva zvýšeniu objektívny základ, ktorý ťažko napadnúť.

Úprimnosť: Ak doložku v zmluve nemáte a žiadate o dodatok, otvorene povedzte, prečo nájomné rastie: vzrástli náklady na opravu bytu, poistenie alebo správu. Ľudia lepšie akceptujú zmenu, ktorej rozumejú.

Protislužba: Ak nájomca dlhodobo platí včas a o byt sa stará, zvýšenie môžete spojiť s nejakou protislužbou: opravou, ktorú ste odkladali, alebo predĺžením zmluvy na dlhšie obdobie. Nie je to povinnosť, ale gesto, ktoré znižuje odpor.

Čo ak nájomca odmietne zvýšenie nájomného?

Bez inflačnej doložky v zmluve nemáte právny nárok nájomcu k zvýšeniu nútiť. Ak odmietne podpísať dodatok, máte dve možnosti.

Prvá: zostanete pri pôvodnej cene a znovu otvoríte rokovanie pri obnove zmluvy.

Druhá: dáte výpoveď z nájmu. Výpovedná lehota závisí od podmienok zmluvy a dôvodu výpovede; pri krátkodobom nájme podľa zákona č. 98/2014 Z. z. je to spravidla jeden až tri mesiace. Pred týmto krokom si prepočítajte reálne náklady: hľadanie nového nájomcu, príprava bytu, prázdny mesiac bez príjmu. Kompromis vo výške zvýšenia sa môže vyplatiť viac.

Ak nakoniec pôjdete hľadať niekoho nového, overenie bezdlžnosti nájomcu zo 7 registrov vám pomôže vyhnúť sa riskantnému záujemcovi od začiatku.

Čo sa zmení od roku 2027?

Pripravovaný nový Občiansky zákonník (plánovaná účinnosť 1. 7. 2027, zatiaľ nenadobudol účinnosť) prinesie zásadnú zmenu. Pri zmluvách uzavretých na aspoň tri roky bude môcť prenajímateľ požadovať zvýšenie nájomného bez doložky, maximálne však o 20 % oproti predchádzajúcemu roku a maximálne na úroveň obvyklého nájomného v lokalite.

Ak uzatvárate novú zmluvu dnes, dajte inflačnú doložku priamo do nej. Pri novom OZ vám to uľahčí postup, pri súčasnom vás ušetrí každoročného vyjednávania.

Inflačná doložka v každej novej zmluve

Zvýšenie nájomného nie je predovšetkým problém komunikácie. Je to problém zmluvy. Ak máte inflačnú doložku, celý proces (oznámenie, výpočet, účinnosť) prebehne bez dramatizácie. Ak ju nemáte, každé zvýšenie si vyžaduje novú dohodu a riskovanie odmietnutia.

Najjednoduchší krok? Pri najbližšej obnove zmluvy alebo pri podpise novej si nechajte vypracovať nájomnú zmluvu online s inflačnou doložkou. Ušetrí vám rokovanie aj nervy pri každom ďalšom zdražovaní.

Časté otázky

Môže prenajímateľ zvýšiť nájomné o 100 %?

Bez súhlasu nájomcu nie. Aj doložka musí byť viazaná na konkrétny index (napríklad infláciu ŠÚSR). Nemôže umožňovať ľubovoľné zvýšenie. Zvýšenie o 100 % bez zmluvného základu je jednostranný pokus o zmenu zmluvy, ktorý nájomca nie je povinný akceptovať.

Ako často môže prenajímateľ zvýšiť nájomné?

Zákon to priamo neobmedzuje: záleží od toho, čo je v zmluve. Inflačná doložka štandardne umožňuje jednu úpravu ročne. Pri zmluvách podľa Občianskeho zákonníka každá zmena vyžaduje písomný dodatok; právna prekážka viacerých dodatkov za rok neexistuje, ale v praxi je jedna ročná úprava štandard.

Musí byť oznámenie o zvýšení nájomného písomné?

Áno. Zmena výšky nájomného musí byť písomná, ústna dohoda nestačí. Odporúčame kombináciu e-mailu a doporučeného listu pre prípad sporu o doručenie.