Nájomca v exekúcii: Práva exekútora a účinná obrana prenajímateľa

Ako sa prenajímateľ o exekúcii dozvie

Zákon od nájomcu nevyžaduje, aby vám o svojich exekúciách povedal. Žiadna zákonná oznamovacia povinnosť pri exekúcii neexistuje, pokiaľ si ju sami nezapíšete do nájomnej zmluvy. V praxi to vyzerá tak, že prenajímateľ sa o exekúcii dozvie buď tak, že prestane prichádzať nájomné, alebo tak, že mu zazvoní exekútor. Obidva scenáre prichádzajú neskoro.

Klauzula v zmluve, ktorou nájomca preberá povinnosť informovať vás o začatí exekúcie do určitého počtu dní, vám dáva aspoň čas reagovať. Jej platnosť závisí od formulácie: pri krátkodobom nájme podľa zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu je zmluvná sloboda väčšia než pri klasickom nájme podľa Občianskeho zákonníka (zákon č. 40/1964 Zb.).

Čo môže exekútor urobiť vo vašom byte

Súdny exekútor má právo vstúpiť do bytu, kde sa zdržuje povinný, teda váš nájomca. Oprávnenie mu dáva poverenie vydané exekučným súdom podľa zákona č. 233/1995 Z. z. (Exekučný poriadok). Poverenie ste oprávnení na požiadanie vidieť. Bez neho môžete vstup odmietnuť.

Čo môže zabaviť: hnuteľný majetok patriaci dlžníkovi, teda vášmu nájomcovi. Nábytok, elektronika, auto zaparkované pri dome, ak sú jeho.

Čo nemôže zabaviť: majetok patriaci vám alebo tretím osobám. Tu nastáva praktický problém: exekútor predpokladá, že veci v byte patria dlžníkovi, pokiaľ sa nepreukáže opak. Dôkazné bremeno je na vás.

Prenajímatelia, ktorí nemajú preberací protokol so súpisom zariadenia bytu, sú v nevýhode. Bez dokumentu ťažko preukážete, že chladnička z roku 2020 je vaša, nie nájomcova. A exekútor ju zapíše.

Ako ochrániť vlastný majetok pred zabavením

Preberací protokol s presným súpisom zariadenia bytu je prvá línia obrany. Nie preto, že by ste s exekúciou počítali, ale preto, že bez neho nemáte ako preukázať vlastníctvo ničoho, čo ostáva v byte pri jeho odovzdaní.

Protokol by mal obsahovať:

• popis bytového zariadenia, ktoré v byte zostáva (nábytok, spotrebiče, elektronika)
• stav každej položky pri odovzdaní
• fotografickú dokumentáciu s dátumom

Keď exekútor zaznamenáva hnuteľnosti a vy máte dôvod predpokladať, že zaznamenáva aj váš majetok, máte právo vzniesť námietku a doložiť vlastníctvo. Ak exekútor vaše veci neoprávnene zabavil, zákon vám dáva nárok na vylúčenie veci z exekúcie. Tento postup si však vyžaduje právneho zástupcu a trvá.

Môžete dať výpoveď nájomníkovi v exekúcii?

Priama odpoveď: exekúcia sama o sebe nie je zákonný dôvod na výpoveď nájomnej zmluvy. Ani podľa Občianskeho zákonníka (zákon č. 40/1964 Zb.), ani podľa zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu.

Zákonný dôvod vzniká až vtedy, keď nájomca prestane platiť.

• Podľa OZ (§ 711 ods. 1 písm. b)): prenajímateľ môže vypovedať nájomnú zmluvu, ak nájomca nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia spojené s nájmom za dlhší čas ako tri mesiace. Výpovedná lehota je tri mesiace.
• Podľa zákona 98/2014 Z. z. (§ 7 ods. 1 písm. a)): prenajímateľ môže vypovedať zmluvu, ak nájomca nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia do piatich dní od splatnosti. Výpovedná lehota je jeden mesiac.

Rozdiel je zásadný. Pri krátkodobom nájme podľa zákona 98/2014 stačí jedno omeškanie platby o päť dní a máte zákonný dôvod na výpoveď. Pri nájme podľa OZ čakáte tri mesiace.

Ak si chcete do zmluvy zahrnúť klauzulu o výpovedi priamo pri exekúcii, je potrebné ju starostlivo formulovať. Platnosť takejto klauzuly nie je automatická a závisí od konkrétneho znenia.

Krátkodobý nájom vs. Občiansky zákonník

Zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu bol zavedený práve preto, aby mal prenajímateľ reálne nástroje ochrany. Rozdiely sú výrazné:

Pri krátkodobom nájme (zákon 98/2014) stačí päť dní omeškania s platbou na zákonný dôvod výpovede a výpovedná lehota je jeden mesiac. Pri klasickom nájme podľa OZ treba čakať viac ako tri mesiace neplatenia a výpovedná lehota sú opäť tri mesiace. Celkovo teda: zákon 98/2014 umožní skončiť nájomnú zmluvu za jeden mesiac od prvého omeškania, kým OZ vás drží pri nájomcovi potenciálne šesť mesiacov od prvého neuhradenia.

Zákon 98/2014 navyše umožňuje zmluvne dohodnúť kauciu až vo výške troch mesačných nájmov (§ 12), čo je pri rizikovom nájomcovi relevantné.

Odporúčanie: ak prenajímate byt fyzickej osobe na bývanie, zákon 98/2014 vám dáva výrazne silnejšie postavenie. Zmluva musí byť uzavretá ako krátkodobý nájom na dobu určitú, maximálne na dva roky s možnosťou predĺženia.

Kaucia pri nájomcovi s exekúciami

Kaucia (zábezpeka) môže pri skončení nájmu slúžiť na úhradu dlžného nájomného a náhradu škôd na byte. Podľa § 12 zákona č. 98/2014 Z. z. ste povinní zostatok vrátiť do jedného mesiaca od skončenia nájmu.

Ak má nájomca aktívne exekúcie, môže exekútor nárokovať aj pohľadávku nájomcu voči vám, teda jeho právo na vrátenie kaucie. V takejto situácii:

• zdokumentujte všetky škody a dlžné nájomné ešte pred skončením nájmu, písomne a s doložením
• pohľadávky z kaucie si uplatnite skôr, než peniaze akokoľvek vrátite
• pred vrátením akéhokoľvek zostatku konzultujte s právnikom, ak sú exekúcie aktívne

Kaucia uložená na oddelenom účte, zreteľne označenom ako depozit konkrétneho nájomcu, sa zo strany exekútora ťažšie napáda, než keď splynula s bežnými príjmami z prenájmu.

Preverenie nájomcu pred podpisom

Exekúcie sú evidované v Centrálnom registri exekúcií, ktorý je verejne dostupný. Ak záujemca o prenájom má aktívne exekúcie, zistíte to ešte pred podpisom zmluvy. Nie po.

Overenie zo 7 registrov naraz vrátane Centrálneho registra exekúcií, insolvenčného registra a ďalších evidencií na Bezrealitky stojí 5 €. Tri mesiace neplatenia nájomného pri nájme 700 € mesačne sú 2 100 €. Výpadok príjmu počas výpovednej lehoty ďalší mesiac. Náklady na upratanie a prípadné opravy po skončení nájmu navyše.

Čísla hovoria samy za seba.

Čo ďalej skontrolovať: doklad o príjme alebo pracovnom pomere, výplatné pásky za posledné tri mesiace a referenciu od predchádzajúceho prenajímateľa. Nájomca, ktorý sa nechce nechať preveriť, je sám o sebe signál.

Ak nechcete preverovanie, zmluvy ani operatívu riešiť sami, prenájom bez starostí je alternatíva, kde sa o výber nájomcu aj bežnú správu postará niekto iný.

Exekúcia nájomníka vás nepotopí

Exekúcia nájomníka nie je koniec nájomnej zmluvy ani koniec príjmu z prenájmu. Je to situácia, ktorá od vás nevyžaduje paniku, ale vyžaduje poriadok: preberací protokol, ktorý dokazuje vlastníctvo zariadenia, zmluvu podľa zákona 98/2014 Z. z., ktorá vám dáva päťdňovú lehotu a mesačnú výpoveď, a preverenie nájomcu pred podpisom, ktoré takéto situácie z veľkej časti predchádza.

Tri dokumenty. A väčšina problémov spojených s exekúciou nájomcu sa vás jednoducho nedotkne.

Často sa pýtate

Môže exekútor vstúpiť do môjho bytu bez môjho súhlasu?

Exekútor má právo vstúpiť do bytu, kde sa zdržuje nájomca ako povinný v exekúcii, a to na základe poverenia vydaného exekučným súdom (zákon č. 233/1995 Z. z.). Poverenie vám musí na požiadanie predložiť. Bez neho môžete vstup odmietnuť. Váš súhlas ako prenajímateľa sa nevyžaduje, ak byt slúži ako bydlisko alebo sídlo nájomcu. Máte právo byť pri prehliadke prítomný a namietať voči zabaveniu majetku, ktorý vám patrí.

Môžem dať výpoveď nájomcovi hneď, ako sa dozviem o jeho exekúcii?

Nie. Exekúcia sama o sebe nie je zákonným dôvodom na výpoveď, ani podľa OZ 40/1964 Zb., ani podľa zákona 98/2014 Z. z. Zákonný dôvod vzniká až pri neplatení nájomného: pri krátkodobom nájme podľa zákona 98/2014 po piatich dňoch omeškania s platbou, pri nájme podľa OZ po viac ako troch mesiacoch neplatenia. Ak si do zmluvy dopíšete klauzulu o výpovedi pri exekúcii, je potrebné ju starostlivo formulovať a vopred overiť u právnika.

Čo sa stane s kauciou, ak mal nájomca pri skončení nájmu exekúcie?

Z kaucie si môžete uspokojiť vlastné pohľadávky: dlžné nájomné a náhradu škôd na byte. Zostatok ste povinní vrátiť do jedného mesiaca od skončenia nájmu (§ 12 zákona 98/2014 Z. z.). Ak má nájomca aktívne exekúcie, exekútor sa môže domáhať jeho pohľadávky voči vám, teda práva na vrátenie kaucie. Pred vrátením akéhokoľvek zostatku zdokumentujte pohľadávky a pri aktívnych exekúciách sa poraďte s právnikom.