Ako má správne vyzerať kúpna zmluva na nehnuteľnosť?

Len kúpna zmluva?

Pokiaľ chcete mať istotu, že máte celý proces predaja naozaj bezpečne pod kontrolou, nebude kúpna zmluva spolu s návrhom na vklad do katastra jediným dokumentom, ktorý podpíšete. Do hry môže vstúpiť navyše rezervačná zmluva alebo zmluva o budúcej kúpnej zmluve (najmä v prípade, že kupujúci rieši financovanie nákupu hypotékou). Táto zmluva stanovuje podmienky, ktoré je potrebné splniť, aby mohla byť uzavretá kúpna zmluva.

Kúpna zmluva nebude jediným dokumentom, ktorý podpíšete.

Často je totiž potrebné najprv vyriešiť právne vady, ktoré na nehnuteľnostiach viaznu (vecné bremená, záložné práva, legalizácia stavieb a pod.), prípadne zmluvu vyžaduje banka kupujúceho, aby mu schválila hypotéku. A práve v prípade financovania hypotékou sa k uzatváraným dokumentom najčastejšie pridáva aj zmluva o úschove kúpnej ceny, ktorá zaistí, aby vyplatenie finančných prostriedkov prebehlo až po splnení všetkých podmienok.

Pozor na vzory zmlúv stiahnuté z internetu

Je až neuveriteľné, koľko ľudí zverí úspech predaja svojho často jediného majetku formuláru, ktorý našli na internete. A z druhej strany sa nájde stále dosť kupujúcich, ktorí tieto, väčšinou už na prvý pohľad nedostačujúce zmluvy, akceptujú.

Takéto vzory sú vždy iba všeobecné, nereflektujú individuálne potreby predávajúceho ani kupujúceho (spôsob financovania predaja, podmienky vyplatenia kúpnej ceny atď.) a môžu skomplikovať aj zapísanie nového vlastníka do katastra nehnuteľností. Vyplatí sa teda obrátiť na právnika, ideálne takého, ktorý sa špecializuje na prevody nehnuteľností.

Základné náležitosti kúpnej zmluvy

Kúpna zmluva musí mať vždy písomnú formu s úradne osvedčenými podpismi. Aj pri ďalších zmluvách (rezervačná, budúca kúpna) trvajte na písomnej forme, hoci ju občiansky zákonník nevyžaduje.

Hneď v úvode je potrebné vedieť, či predávaná nehnuteľnosť je vo vašom výlučnom vlastníctve alebo spadá napríklad do bezpodielového spoluvlastníctva manželov. V tom druhom prípade bude potrebný písomný súhlas manžela alebo manželky. Tento súhlas bude potrebný aj v prípade, že predávate nehnuteľnosť vo vašom výlučnom vlastníctve, ale ste ženatý alebo vydatá, a to z titulu tzv. „ochrany bývania manželov“.

Hneď v úvode je potrebné vedieť, či predávaná nehnuteľnosť je vo vašom výlučnom vlastníctve.

Dôležité je tiež správne označiť predmet prevodu, teda čo presne kupujúcemu predávate. Najmä pri bytoch sa často zabúda na pivnice, prípadne podiely na spoločne užívaných nebytových priestoroch alebo okolité pozemky. Spravidla nájdete všetky potrebné údaje v tzv. nadobúdacích tituloch, teda kúpnych, darovacích alebo iných zmluvách, ktorými ste nehnuteľnosti získali. Je dobré mať tieto dokumenty doma uložené. Chybne špecifikovaný predmet prevodu môže spôsobiť zamietnutie návrhu na vklad katastrom alebo tiež to, že vám zostane vo vlastníctve niektorá časť nehnuteľnosti, za ktorú budete musieť platiť daň z nehnuteľnosti. Najistejšie je vydať sa na príslušný katastrálny úrad a požiadať si o výpis úplného prehľadu vlastníctva (nie je dostupný online a čaká vás tiež uhradenie príslušného poplatku).

Špecifikované by malo byť aj to, čo z vybavenia nehnuteľnosti bude súčasťou predaja a je zahrnuté v kúpnej cene. Automaticky sa počíta so všetkým, čo je pevne spojené s nehnuteľnosťou, ako napríklad kuchynská linka alebo vybavenie kúpeľne, ale v kúpnej zmluve by to aj napriek tomu malo byť špecifikované spolu s čímkoľvek ďalším nad rámec tohto základu.

Kúpna cena

Určenie kúpnej ceny a toho, ako bude uhradená, je jednou z najzásadnejších častí kúpnej zmluvy. Pred podpisom teda najmä tieto údaje dôkladne skontrolujte. Nedoporučujeme vykonávať prevod finančných prostriedkov priamo z účtu kupujúceho na účet predávajúceho – využite radšej uloženie peňazí do úschovy. Vyberať môžete medzi advokátskou, notárskou a bankovou úschovou, na Slovensku je najbežnejšia notárka úschova.

V zmluve by mal byť jasne uvedený termín, kedy a na základe akých podmienok bude kúpna cena vyplatená predávajúcemu, v prípade využitia úschovy dokedy najneskôr bude kúpna cena do úschovy zložená. Spravidla to nastáva až po vklade vlastníckeho práva kupujúceho do katastra nehnuteľností. S tým súvisí potreba stanoviť, kto bude hradiť poplatok za podanie tohto návrhu vo výške 100 €. Pokiaľ si kupujúci bude brať hypotéku, musí počítať s tým, že rovnaký poplatok ho čaká aj za podanie návrhu na vklad záložného práva pre banku.

Podmienky a zmluvné pokuty

V tejto časti zmluvy je stanovené napríklad to, kedy dôjde k úhrade kúpnej ceny do úschovy (pokiaľ nebola už uhradená pred podpisom), kedy prebehne odovzdanie nehnuteľnosti, s čím sa bude čakať na prevod nehnuteľnosti v katastri nehnuteľností a čo sa stane hneď po podpise kúpnej zmluvy.

Do podmienok môže zasiahnuť potreba zladiť termíny s požiadavkami banky, pokiaľ si kupujúci berie hypotéku a rieši čerpanie úveru, alebo to, že predávajúci zároveň kupuje novú nehnuteľnosť.

Za nedodržanie stanovených termínov potom môžu nasledovať zmluvné pokuty, a to pre obe zmluvné strany. Taktiež pokiaľ sa ukáže ako nepravdivé niektoré vyhlásenie predávajúceho ohľadom absencie právnych vád, ktoré je obvyklou súčasťou kúpnej zmluvy, môže nasledovať pokuta pre predávajúceho.