Notárska úschova pri kúpe nehnuteľnosti
Notárska úschova pri byte za 250 000 eur vyjde približne na 575 eur podľa sadzobníka, ktorý je pre všetkých notárov rovnaký. Nie je to teda otázka, kde to majú lacnejšie. Skutočné riziko nie je v cene ani v tom, u koho peniaze ležia, ale v jednej vete kúpnej zmluvy: ako presne je napísaná podmienka, po splnení ktorej sa peniaze uvoľnia. Prejdeme si tri nástroje, ktoré sa na Slovensku používajú, ukážeme, koľko každý stojí, a čo musí byť v zápisnici napísané, aby vás zápisnica kryla aj vtedy, keď kataster vklad zamietne.
Obsah
Prečo sa kúpna cena neplatí priamo predávajúcemu
Vlastníctvo k nehnuteľnosti neprechádza podpisom zmluvy. Prechádza až vkladom do katastra a medzi podpisom a rozhodnutím katastra ubehnú týždne. V tom okne nechce byť bez istoty ani jedna strana. Kupujúci nechce poslať štvrť milióna eur človeku, ktorý je stále zapísaný ako vlastník. Predávajúci nechce podpísať zmluvu a čakať, či peniaze vôbec prídu.
Úschova je riešenie tohto jediného problému. Peniaze zloží kupujúci u tretej osoby a tá ich vydá predávajúcemu až vtedy, keď je vlastníctvo prepísané. Jedna veta, ktorú je poctivé povedať hneď na začiatku: úschova chráni platbu, nie obchod. Nepostráži za vás ťarchy na liste vlastníctva, skryté vady bytu ani zle napísanú zmluvu.
Notárska úschova: koľko presne stojí
Odmenu notára neurčuje notár. Určuje ju sadzobník vyhlášky Ministerstva spravodlivosti SR č. 31/1993 Z. z. a jej výška je pre všetkých notárov rovnaká.
Položka E sadzobníka, časť o prijatí peňazí do úschovy, počíta odmenu po pásmach zo zloženej sumy:
- z prvých 5 000 eur základu 1 %,
- z presahujúcej sumy až do 50 000 eur základu 0,5 %,
- z presahujúcej sumy až do 100 000 eur základu 0,3 %,
- z presahujúcej sumy až do 500 000 eur základu 0,1 %,
- z presahujúcej sumy až do 10 000 000 eur základu 0,05 %,
- najmenej 50 eur.
Ako to vyzerá na reálnych cenách bytov (modelový prepočet, k odmene sa pripočíta DPH, ak je notár platiteľom):
- byt za 100 000 eur → 50 + 225 + 150 = 425 eur
- byt za 150 000 eur → 475 eur
- byt za 200 000 eur → 525 eur
- byt za 250 000 eur → 50 + 225 + 150 + 150 = 575 eur
Pri byte za štvrť milióna je to 0,23 % z kúpnej ceny. Za istotu pri najväčšom nákupe v živote je to jedna z najlacnejších položiek celej transakcie.
V článkoch o úschove sa opakuje veta, že odmena notára je jedno percento z hodnoty, najviac však 663,50 eura. Nie je to pravda. Suma 663,50 eura je v tej istej vyhláške, ale v úplne inej časti: je to strop odmeny súdneho komisára v konaní o umorenie listiny. S úschovou kúpnej ceny nemá nič spoločné. Pri úschove peňazí žiadny strop 663,50 eura neexistuje. Keď vám niekto povie, že úschova bytu za 250 000 eur vyjde na 600 eur, číslo náhodou sedí. Sedí ale z iného dôvodu, než si myslí.
Advokátska úschova: kedy dáva zmysel viac
Advokátska úschova nie je regulovaná sadzobníkom, takže cena je vecou dohody. To znie ako nevýhoda, v praxi to býva naopak. Advokát, ktorý vám píše kúpnu zmluvu a podáva návrh na vklad, má úschovu ako súčasť balíka. Nemusíte koordinovať dve kancelárie a ten istý človek vidí, či boli podmienky na uvoľnenie splnené.
Praktické kritérium na výber je jednoduché:
- Ide o bežnú kúpu a zmluvu máte odinakiaľ? Notár. Cena je daná vyhláškou a viete ju dopredu spočítať.
- Rieši vám niekto celý prevod od zmluvy po kataster? Advokátska úschova u toho istého advokáta, pretože každé odovzdávanie dokumentov medzi kanceláriami je miesto, kde sa stráca čas.
Banková vinkulácia
Vinkulácia je najrozšírenejší spôsob, hlavne keď kupujúci financuje kúpu hypotékou. Banka zablokuje peniaze na účte a uvoľní ich po predložení dohodnutého dokladu. Znie to ako úschova. Nie je.
Rozdiel je v tom, komu peniaze patria a kto s nimi smie nakladať. Pri notárskej úschove sa zložiteľ podľa § 68 ods. 1 písm. f) Notárskeho poriadku vo výslovnom vyhlásení vzdáva dispozičného práva nakladať s peniazmi, ktoré sú predmetom úschovy, ak nejde o úschovu na účely splnenia záväzku. Peniaze prechádzajú na účet notára a ten s nimi podľa § 65 ods. 6 smie nakladať len spôsobom zabezpečujúcim splnenie účelu úschovy. Z predmetu úschovy navyše nie je oprávnený uspokojiť nároky tretích osôb. Pri vinkulácii sa nič také nedeje. Peniaze ostávajú tam, kde boli, len sú obmedzené zmluvne.
Druhý rozdiel je v tom, kde nástroj vôbec stojí. Vinkulácia nemá vlastný zákon. Je to zmluvné dojednanie s bankou, takže podmienky sa medzi bankami líšia a treba si ich prečítať. Notárska aj advokátska úschova majú svoj zákon, svoj postup a svoje poistenie zodpovednosti. Kedy si vinkuláciu vyberiete aj tak: keď ju vyžaduje banka kupujúceho ako podmienku čerpania. Vtedy nemáte na výber a je to v poriadku. Len vedzte, čo držíte v ruke.
Ako napísať podmienku uvoľnenia, aby vás naozaj kryla
Toto je miesto, kde sa rozhoduje o všetkom ostatnom. Zákon vám v ňom nepomôže, pretože obsah podmienky si píšu strany samy. Podľa § 68 ods. 3 Notárskeho poriadku je notár povinný postupovať podľa príkazu zložiteľa alebo dohody uzavretej medzi zložiteľom a príjemcom. Notár teda neposudzuje, či je obchod férový. Robí presne to, čo je napísané. Keď je to napísané zle, urobí zle presne podľa textu.
Veta o tom, že notár uvoľní kúpnu cenu po prevode vlastníckeho práva, je málo. V zápisnici musia byť štyri veci:
- Čím sa prevod preukazuje. Výpisom z listu vlastníctva na právne účely? Rozhodnutím o povolení vkladu? Jedno aj druhé má iný dátum vydania a iný čas obstarania.
- V akej lehote po predložení dokladu notár peniaze vydá. Zákon hovorí o vydaní bezodkladne po splnení podmienok (§ 68 ods. 4), ale lehota na predloženie dokladu je na vás.
- Komu a na aký účet. Keď má predávajúci na byte hypotéku, časť peňazí ide banke a zvyšok jemu. Sú to dve výplaty z jednej úschovy a v zápisnici musia byť obe.
- Čo sa stane, keď kataster návrh zamietne alebo konanie preruší. Komu sa peniaze vracajú, v akej lehote a kto znáša náklady.
Štvrtý bod je ten, na ktorý sa najčastejšie zabúda. Kataster nemusí zamietnuť. Stačí, že vyzve na doplnenie a konanie preruší, a v zápisnici nie je napísané, čo sa má diať. Ešte jedna vec, ktorá prekvapí: ak sa zápisnica spisuje len so zložiteľom a s peniazmi sa má nakladať podľa dohody medzi kupujúcim a predávajúcim, pravosť podpisu príjemcu na tejto dohode musí byť úradne osvedčená (§ 65 ods. 5). Nie je to formalita navyše, je to podmienka zákona.
Keď má predávajúci na byte hypotéku
Veľká časť predávaných bytov má v časti C listu vlastníctva zapísané záložné právo banky. Je to bežný stav a nie je dôvod z obchodu odstúpiť. Postup je vždy rovnaký. Z úschovy sa najprv doplatí úver predávajúceho podľa vyčíslenia od jeho banky a až zvyšok ide predávajúcemu. Banka potom vydá potvrdenie a záložné právo sa z listu vlastníctva vymaže.
Čo si ustrážiť: vyčíslenie zostatku má obmedzenú platnosť. Banka ho robí k určitému dňu a keď sa podpis posunie, suma sa mení. Do zápisnice preto nepatrí pevná suma na doplatenie hypotéky, ale mechanizmus: kto vyčíslenie obstará, k akému dňu a čo sa stane s rozdielom.
Ak si kupujete byt na hypotéku a ešte nemáte isté financovanie, prečítajte si aj to, čo robiť pri zamietnutej hypotéke. Poradie krokov sa vtedy mení.
Kto to platí a ako dlho peniaze ležia
Zákon neurčuje, kto úschovu hradí. Je to vec dohody a v praxi to býva kupujúci, lebo úschova chráni hlavne jeho peniaze. Je to ale položka, o ktorej sa dá hovoriť. Pri byte za 250 000 eur je 575 eur lacnejším ústupkom než zľava z ceny a pôsobí lepšie než hádka o vybavenie kuchyne.
Dĺžka úschovy sa odvíja od katastrálneho konania a jeho trvanie viete ovplyvniť peniazmi. Podľa sadzobníka zákona č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch stojí vklad 100 eur listinne a 50 eur elektronicky. Za urýchlené rozhodnutie do 15 dní zaplatíte 300 eur, respektíve 150 eur elektronicky. Pri oznámení o zamýšľanom návrhu na vklad sa poplatok znižuje o 15 eur.
Rozdiel medzi 50 a 150 eurami je teda cena za to, že peniaze nebudú ležať v úschove o niekoľko týždňov dlhšie. Pri predaji, kde obe strany čakajú na presťahovanie, sa to vyplatí častejšie, než sa zdá.
Prečo od vás chcú doklady o pôvode peňazí
Notár aj advokát podliehajú pravidlám proti legalizácii príjmov z trestnej činnosti. Preto vás identifikujú a pýtajú sa, odkiaľ peniaze sú. Nie je to nedôvera. Je to povinnosť, ktorú nemôžu obísť, a ak prídete nepripravení, posunie sa termín podpisu.
Výpis z účtu, úverovú zmluvu, ak kupujete na hypotéku, darovaciu zmluvu, ak časť peňazí prišla od rodiny, alebo doklad o predaji predchádzajúcej nehnuteľnosti. Čím väčšia časť ceny prichádza v hotovosti alebo z viacerých zdrojov, tým podrobnejšie sa budú pýtať.
Čo úschova nerieši
Úschova je nástroj na jednu vec: aby peniaze zmenili majiteľa v ten správny moment. Nerieši, či je ten obchod dobrý. Nerieši ťarchy, ktoré ste si na liste vlastníctva neprečítali. Nerieši pleseň za skriňou ani strechu, ktorá zateká. Nerieši zle napísanú kúpnu zmluvu, pretože notár uvoľní peniaze podľa nej, nie proti nej.
A ešte jedna vec, ktorá sa hovorí neradi: úschovu má viesť notár alebo advokát. Zloženie kúpnej ceny na účet sprostredkovateľa alebo priamo predávajúcemu pred prevodom vlastníctva nie je zabezpečenie. Je to prevzatie rizika, ktoré má úschova práve odstrániť.
Ak si nehnuteľnosť ešte len hľadáte, pozrite si byty na predaj na Slovensku priamo od majiteľov alebo si na nové inzeráty nastavte strážneho psa. Pri pozemkoch sa oplatí prečítať aj to, na čo si dať pozor pri kúpe stavebného pozemku, lebo katastrálne konanie tam býva zložitejšie.
575 eur za istotu pri obchode za štvrť milióna sa vráti pri prvom probléme
Výber medzi notárom, advokátom a vinkuláciou nie je o cene. Rozdiely sú v stovkách eur pri obchode za stotisíce. Rozhoduje niečo iné: či je v zápisnici napísané, čím sa prevod preukazuje, v akej lehote sa peniaze vydajú, komu idú, keď má predávajúci hypotéku, a čo sa stane pri zamietnutom vklade. Tieto štyri vety vás budú stáť pol hodiny čítania. Ich absencia môže stáť celú kúpnu cenu.
Časté otázky
Koľko stojí notárska úschova?
Odmena vychádza zo sadzobníka vyhlášky č. 31/1993 Z. z. a počíta sa po pásmach: 1 % z prvých 5 000 eur, 0,5 % do 50 000 eur, 0,3 % do 100 000 eur, 0,1 % do 500 000 eur, najmenej 50 eur. Pri byte za 150 000 eur to vychádza približne na 475 eur, pri byte za 250 000 eur na 575 eur. K odmene sa pripočíta DPH, ak je notár platiteľom.
Aký je rozdiel medzi úschovou a vinkuláciou?
Pri notárskej úschove sa zložiteľ výslovne vzdáva dispozičného práva nakladať s peniazmi a tie prechádzajú na účet notára, ktorý s nimi smie nakladať len tak, aby splnil účel úschovy. Pri bankovej vinkulácii peniaze ostávajú na účte klienta a sú obmedzené len zmluvne. Vinkulácia navyše nemá vlastný zákon, podmienky sa medzi bankami líšia.
Kto platí úschovu, kupujúci alebo predávajúci?
Zákon to neurčuje, je to vec dohody. V praxi ju najčastejšie hradí kupujúci, pretože chráni predovšetkým jeho peniaze. Pri obchode za stotisíce eur je to ale suma, o ktorej sa dá vyjednávať, a býva prijateľnejším ústupkom než zľava z kúpnej ceny.
Čo sa stane s peniazmi, keď kataster vklad zamietne?
Závisí to výlučne od toho, čo je napísané v zápisnici o úschove. Notár postupuje podľa príkazu zložiteľa alebo dohody medzi stranami. Ak scenár zamietnutia alebo prerušenia konania v zápisnici nie je ošetrený, vzniká spor. Preto do nej patrí, komu sa peniaze vracajú, v akej lehote a kto znáša náklady.
Ako dlho peniaze v úschove ležia?
Do rozhodnutia katastra o vklade. Štandardný poplatok za vklad je 100 eur listinne a 50 eur elektronicky. Za urýchlené rozhodnutie do 15 dní zaplatíte 300 eur, respektíve 150 eur elektronicky. Rozdiel v poplatku je teda cena za skrátenie doby, počas ktorej sú peniaze zablokované.
