Šok tesne pred podpisom: Čo robiť, keď banka zamietne hypotéku?

Prvé dve veci, ktoré musíte urobiť do 48 hodín

Poradie je dôležité. Peniaze riešte až na treťom mieste. Vypýtajte si písomné zamietnutie a dôvod. Telefonát od poradcu nie je dokladom. Bez písomného stanoviska nemáte s čím ísť do inej banky, ani čím preukázať predávajúcemu, že ste sa naozaj snažili. Ak vaša zmluva obsahuje doložku o financovaní, práve toto stanovisko ju spúšťa.

Ozvite sa druhej strane hneď. Nie na konci lehoty. Mlčanie je najhorším možným ťahom, pretože ničí jedinú vec, ktorá vám môže zálohu zachrániť: ochotu dohodnúť sa. Predávajúci, ktorý sa o probléme dozvie v deň podpisu, reaguje inak ako ten, ktorý mal týždeň na hľadanie riešenia. Až potom riešte, či a koľko prepadne.

Prečo banka povedala nie

1. Nespĺňate limit

Limity nastavuje Národná banka Slovenska a platia pre všetky banky rovnako. Ak ste narazili na niektorý z nich, iná banka povie to isté.

• LTV je pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti. Aktuálne platí, že LTV nesmie presiahnuť 90 %, pričom úverov s LTV medzi 80 a 90 % môže byť len obmedzený podiel z nových úverov. V praxi teda väčšina žiadateľov dostane maximálne 80 % ceny bytu a zvyšok musí mať z vlastného.
• DSTI je pomer splátok k príjmu. Úver nemožno poskytnúť, ak by splátky domácnosti vrátane splátok iných úverov presiahli 60 % jej príjmu. Výnimku môže dostať len malý podiel úverov.
• DTI je pomer celkového dlhu k ročnému príjmu. Limit je osemnásobok ročného príjmu. Pozor na vek: ak máte nad 41 rokov a splátky by zasahovali do dôchodkového veku, limit sa postupne znižuje až k trojnásobku. Pre žiadateľov do 35 rokov existuje výnimka až do deväťnásobku, ale len pre malý podiel úverov.

2. Nesedí niečo iné

Nízky odhad nehnuteľnosti, typ príjmu, krátka história na účte, zmluva na dobu určitú, záznam v registri. Tu má zmysel skúsiť inú banku, pretože každá si tieto veci vyhodnocuje po svojom. Jedna vec, ktorá mýli veľa ľudí: predschválenie nie je schválenie. Predschválenie je odhad na základe toho, čo ste banke povedali. Skutočné schválenie príde až po odhade nehnuteľnosti a doložení dokladov. Práve medzi týmito dvoma bodmi väčšina obchodov padá.

Rezervačná zmluva: čo ste vlastne podpísali

Rezervačná zmluva je dohoda, ktorou predávajúci stiahne nehnuteľnosť z ponuky a nechá ju pre vás blokovanú na dohodnutý čas. Kupujúci za to spravidla skladá rezervačný poplatok, ktorý sa neskôr započíta do kúpnej ceny. Rezervačná zmluva nie je kúpna zmluva a sama o sebe na vás byt neprevádza. Čo presne vás zaväzuje, závisí od jej textu, nie od jej názvu. A práve preto teraz otvorte zmluvu a čítajte ju, neodhadujte ju z pamäti.

Rezervačná zmluva a zmluva o budúcej kúpnej zmluve

Rozdiel je v tom, k čomu ste sa zaviazali. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve je upravená v § 50a Občianskeho zákonníka. Účastníci sa v nej písomne zaväzujú, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu, a musia sa dohodnúť na jej podstatných náležitostiach. Ak k uzavretiu nedôjde, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle nahradilo súdne rozhodnutie. Právo na náhradu škody tým nie je dotknuté.

Tá istá právna úprava má aj únikový ventil, ktorý sa oplatí poznať. Podľa § 50a ods. 3 záväzok zaniká, pokiaľ sa okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku vychádzali, do tej miery zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela. Rezervačná zmluva takú úpravu v zákone nemá. Býva to nepomenovaná zmluva a jej obsah je vecou dohody. Preto sú dve rezervačné zmluvy od dvoch subjektov dva úplne odlišné dokumenty.

Čo v zmluve hľadať

Prejdite si štyri veci a podčiarknite si ich:

1. Doložku o financovaní: Je tam veta o tom, čo sa stane, ak vám banka úver neschváli? Toto je najdôležitejší odsek celého papiera.
2. Podmienky vrátenia poplatku: Kedy sa vracia, kedy nie a do akej lehoty.
3. Zmluvnú pokutu: Za čo presne je dojednaná. Čítajte doslovne.
4. Lehoty: Do kedy máte zabezpečiť financovanie a do kedy podpísať kúpnu zmluvu.

Prepadne záloha? 3 scenáre

1. Zmluva má doložku o financovaní: Ak je v texte, že pri neschválení úveru zmluva zaniká a poplatok sa vracia, máte vyhraté. Predložíte písomné stanovisko banky a peniaze idú späť. Celý rozdiel medzi pokojným večerom a polročným sporom je v tejto jednej vete.

2. Zmluva doložku nemá: Záloha je v ohrození, ale nie je automaticky stratená. Nasleduje ďalšia sekcia.

3. Zmluva má zmluvnú pokutu: Rovnako čítajte ďalej. Nie každá pokuta je vymožiteľná v tej výške, v akej je napísaná.

Keď zmluva doložku nemá

Zmluvná pokuta zabezpečuje splnenie povinnosti. Podľa § 544 Občianskeho zákonníka platí: ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti zmluvnú pokutu, účastník, ktorý túto povinnosť poruší, je zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď oprávnenému nevznikla škoda. Pokuta musí byť dojednaná písomne a musí v nej byť určená výška alebo spôsob jej určenia.

Z toho plynie prvá otázka, ktorú si musíte položiť: k čomu ste sa v zmluve reálne zaviazali? Ak ste sa zaviazali uzavrieť kúpnu zmluvu do určitého dátumu a neuzavreli ste ju, ide o porušenie povinnosti a pokuta sa na to vzťahuje. Ak ste sa zaviazali „len“ k rezervácii a pokuta sankcionuje niečo, čo vašou povinnosťou nebolo, je jej platnosť otázna. Súdy pri zmluvných pokutách posudzujú prísne, či vôbec došlo k porušeniu zmluvnej povinnosti. Rozhoduje text konkrétnej zmluvy, takže univerzálnu odpoveď „pokuta neplatí“ vám nikto poctivo nedá.

Druhá páka: súd môže pokutu znížiť. Podľa § 545a platí, že neprimerane vysokú zmluvnú pokutu môže súd znížiť s prihliadnutím na hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti. Ak veriteľ nie je oprávnený požadovať náhradu škody spôsobenej porušením povinnosti, súd prihliadne aj na výšku vzniknutej škody a na to, o koľko pokuta presahuje jej rozsah.

Čo z toho má predávajúci

Zatiaľ sme písali pre kupujúceho. Druhá strana to má inak a jej škoda nie je hypotetická. Byt bol mesiac stiahnutý z trhu. Prišli ste o prvú vlnu záujemcov, teda o tú najsilnejšiu. Ak sa vracia na trh v auguste, čaká vás pomalší mesiac. To je reálna strata, aj keď ju neuvidíte na faktúre.

Rozumné sú dve cesty. Predĺžiť lehotu, ak má kupujúci reálnu šancu v inej banke a vie to doložiť rozpracovanou žiadosťou. Alebo rozísť sa rýchlo a vrátiť sa na trh, kým je sezóna. Držať zálohu „z princípu“ pri chýbajúcej doložke znamená spor, ktorý stojí mesiace a v ktorom vám § 545a môže sumu aj tak znížiť.

Do budúcna má zmysel jedno pravidlo: pýtajte si doklad o schválení, nie prísľub. Vetu „hypotéku máme v podstate vybavenú“ nahraďte papierom z banky. Ak sa vraciate na trh, odhad kúpnej ceny pomôže overiť, či cena stále sedí, a inzerát na predaj pridáte za pár minút.

Ako sa tomu vyhnúť nabudúce

Celý tento problém sa dá odstrániť jedným odsekom v zmluve. Odkladacia podmienka financovania znamená, že zmluva naplno funguje len vtedy, ak nastane dohodnutá skutočnosť, teda schválenie úveru. Ak banka úver neschváli do dohodnutého dátumu, zmluva zaniká a poplatok sa vracia v plnej výške.

Aby fungovala, musí obsahovať štyri veci:

1. Do kedy má byť financovanie zabezpečené.
2. Čím sa zamietnutie preukazuje, teda písomné stanovisko banky.
3. Koľko bánk musí kupujúci osloviť, ak si to predávajúci želá.
4. Do kedy sa peniaze vracajú po tom, čo podmienka nenastane.

A poradie krokov, ktoré tento problém rieši ešte skôr, než vznikne: predschválenie v banke → obhliadka → rezervácia s doložkou → schválenie úveru → kúpna zmluva. Kto začne rezerváciou a hypotéku rieši až potom, hrá o zálohu.

Na Bezrealitky rokujete priamo s majiteľom, takže rezervačný poplatok si dohadujú dve strany, ktoré sa spolu rozprávajú, a niet tretieho, ktorý by peniaze držal. Doložku o financovaní si tak viete dohodnúť rovno pri stole. Ponuku bytov od majiteľov nájdete u nás.

O zálohu vás nepripraví banka, ale jedna chýbajúca veta

Zamietnutá hypotéka nie je vaším zlyhaním. Limity NBS sú verejné a rovnaké pre všetkých, odhad nehnuteľnosti si banka robí sama a typ príjmu neovplyvníte zo dňa na deň. O čom rozhodujete vy, je text zmluvy. Rozdiel medzi „poplatok sa vracia“ a polročným sporom o 5 000 eur nie je v tom, či vám banka dá hypotéku. Je v tom, či ste si pri podpise vypýtali jednu vetu o financovaní, alebo ste podpísali papier, ktorý vám podsunuli.

Zajtra teda urobte toto: Ak už problém máte, vypýtajte si písomné zamietnutie a zavolajte druhej strane skôr, než uplynie lehota. Ak ste ešte len pred rezerváciou, prečítajte si zmluvu a doložku o financovaní si vypýtajte. Nie je to nedôvera, je to štandard. A ak vám ju odmietnu doplniť, práve ste sa dozvedeli o druhej strane niečo dôležité.

Časté otázky

Prepadne rezervačná záloha, keď mi banka neschváli hypotéku?

Závisí to výhradne od textu zmluvy. Ak obsahuje doložku o financovaní, teda vetu, že pri neschválení úveru zmluva zaniká a poplatok sa vracia, dostanete peniaze späť po predložení písomného stanoviska banky. Ak zmluva doložku nemá, záloha je v ohrození, ale nie je automaticky stratená. Rozhoduje, k čomu presne ste sa zaviazali a či ste túto povinnosť porušili, pretože zmluvná pokuta podľa § 544 Občianskeho zákonníka sankcionuje porušenie zmluvnej povinnosti.

Aký je rozdiel medzi rezervačnou zmluvou a zmluvou o budúcej kúpnej zmluve?

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve je upravená v § 50a Občianskeho zákonníka. Musí byť písomná, strany sa v nej zaväzujú uzavrieť kúpnu zmluvu do dohodnutej doby a musia sa dohodnúť na jej podstatných náležitostiach. Ak k uzavretiu nedôjde, možno sa do jedného roka domáhať na súde nahradenia vyhlásenia vôle. Rezervačná zmluva v zákone upravená nie je, býva to nepomenovaná zmluva a jej obsah je vecou dohody. Preto sa dve rezervačné zmluvy môžu líšiť úplne vo všetkom.

Môže si druhá strana nechať celú zálohu ako zmluvnú pokutu?

Nie automaticky. Pokuta musí byť dojednaná písomne, musí v nej byť určená výška alebo spôsob jej určenia a musí sa viazať na porušenie zmluvnej povinnosti (§ 544). Aj keď tieto podmienky splní, súd môže neprimerane vysokú zmluvnú pokutu znížiť s prihliadnutím na hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti (§ 545a). Preto sa neoplatí platiť bez vyčíslenia a odôvodnenia, o akú porušenú povinnosť a akú škodu ide.