Predaj bytu mimo sezóny: prečo sa v zime oplatí inzerovať

Predaj bytu v zime

Kupujúci hľadajú, inzerátov je menej

Najviac ľudí hľadá byt na predaj v januári, najmenej v lete. Nové inzeráty naopak pribúdajú hlavne na jar. Pre predaj bytu je preto zima skôr výhodou. O kupujúcich, ktorí sú aspoň takí aktívni ako na jar, súperíte s menším počtom ponúk. Naozaj tiché sú júl a august.

Opierame sa o dva zdroje. Prvým sú naše marketingové dáta, v ktorých sme merali hľadanosť fráz ako „byty na predaj“ alebo „hypotéka“ v Googli na Slovensku, mesiac po mesiaci za posledný rok. Druhým sú štvrťročné komentáre Národnej banky Slovenska k cenám bývania, ktoré sledujú aj počet inzerátov.

• Január až marec: fráza „byty na predaj“ má v januári okolo 5 100 hľadaní mesačne. V máji až júli je to približne 3 400.
• Apríl až jún: pribúda ponuka. Podľa NBS bolo v 2. štvrťroku 2026 o 13,5 % viac inzerátov ako v 1. štvrťroku, kým v 1. štvrťroku sa ich počet nemenil.
• Júl a august: dovolenky. Slovo „hypotéka“ ľudia v júli hľadajú asi 2 200-krát, najmenej za celý rok.
• September až december: druhá vlna. „Hypotéka“ mávala v októbri okolo 14 000 hľadaní, rovnako ako v marci, a v decembri stále 11 000.

Ide o údaje o vyhľadávaní, nie o uzavretých obchodoch. Ukazujú však, kedy kupujúci aktívne hľadajú a riešia financovanie. A to je presne chvíľa, keď má byť váš inzerát zverejnený. Pri predaji domu je to podobné. Aj „predaj domu“ sa najviac hľadá v januári. Rozdiel je v tom, že záhradu v zime nikto neuvidí v najlepšom svetle, preto sa pri dome oplatí mať v inzeráte aj letné fotky.

Jeseň 2026: ceny bytov rastú pomalšie a sadzby stúpajú

Trh, na ktorý s predajom bytu v zime vstupujete, nie je ten istý ako na jar. Podľa komentára NBS k 2. štvrťroku 2026 bola priemerná cena bytu 3 430 eur za m². Medziročný rast sa spomalil na 10,2 %.

Bývanie spolu (byty aj domy) stálo v priemere 3 041 eur za m² a medziročne zdraželo o 9,5 %. V 1. štvrťroku to bolo ešte 11,3 %. Domy zdraželi len o 3,1 %. NBS zároveň upozorňuje, že na vidieku sa už črtá klesajúci trend a krajské mestá sa od zvyšku krajiny vzďaľujú.

K tomu sa pridali sadzby. Európska centrálna banka zvýšila depozitnú sadzbu z 2,00 % na 2,25 % od 17. 6. 2026 a na 2,50 % od 16. 9. 2026 (prehľad sadzieb ECB). Do sadzieb hypoték sa to premieta s oneskorením a nie v plnej miere. Úvery však nie sú lacnejšie ako na jar.

NBS v auguste, ešte pred druhým zvýšením, uviedla, že prílev nových úverov na bývanie sa zatiaľ výraznejšie nespomalil. Kupujúci teda na trhu sú. Len pri rovnakej mesačnej splátke si môžu dovoliť o niečo nižšiu cenu.

Pre predaj nehnuteľnosti v zime z toho vyplýva, že cena odvodená od jarných inzerátov a dvojciferného rastu už nemusí sedieť. A keď má kupujúci rozpočet napnutý na doraz, zvyšuje sa riziko, že mu banka úver neschváli. Ako sa na to pripraviť, rozoberáme v článku o tom, čo robiť, keď banka zamietne hypotéku.

Predaj bytu začína cenou podľa dnešných inzerátov, nie jarných

Ako predať byt v zime bez zbytočného čakania? Začnite cenou. Je to jediná vec, ktorú ovplyvníte úplne sami a ktorú kupujúci uvidí ako prvú.

1. Nechajte si byt najprv naceniť. Online odhad ceny nehnuteľnosti u nás dostanete zadarmo a nezáväzne do dvoch minút. Výsledok si potom overte na aktuálnych bytoch na predaj v rovnakej štvrti, s podobnou výmerou a stavom. Jarné inzeráty, ktoré si pamätáte, sú už pol roka staré.
2. Zohľadnite, kde byt stojí. V krajskom meste ceny podľa NBS stále rastú. Na vidieku sa už črtá pokles, takže čakanie na jar tam cenu nezlepší.
3. Vopred si stanovte dve hranice. Najnižšiu cenu, za ktorú byt predáte, a dátum, kedy cenu prehodnotíte, ak nepríde žiadna ponuka. Rozhodnutie urobené vopred je pokojnejšie ako rozhodnutie po piatej obhliadke bez ponuky.

Energetický certifikát pri predaji bytu: v zime váš najsilnejší argument

Pri predaji bytu je energetický certifikát povinný podľa zákona č. 555/2005 Z. z. o energetickej hospodárnosti budov, a to aj pre samostatnú časť budovy, teda byt (§ 5 ods. 2 písm. a)).

Čo z toho pre vás vyplýva:

• Certifikát musíte mať najneskôr v deň podpisu kúpnej zmluvy (§ 8 ods. 1 písm. c)) a odovzdať ho novému vlastníkovi (§ 8 ods. 2 písm. c)).
• Ukazovateľ z certifikátu musíte uviesť priamo v inzeráte. Ide o ukazovateľ integrovanej energetickej hospodárnosti, teda energetickú triedu budovy (§ 8 ods. 5).
• Platí najviac 10 rokov (§ 7 ods. 7) a stratí platnosť skôr, ak sa robili stavebné úpravy, ktoré ovplyvnili energetickú hospodárnosť.
• Za chýbajúci údaj v ponuke hrozí pokuta. Ak vlastník neuvedie ukazovateľ v zverejnenej ponuke, dopúšťa sa priestupku s pokutou do 2 000 eur (§ 12 ods. 1 písm. f) a ods. 2).

Najrozumnejšie je dať certifikát vypracovať ešte pred zverejnením inzerátu. Inzerát potom hneď obsahuje všetko, čo má, a nemusíte ho neskôr dopĺňať.

V lete si kupujúci certifikát prečíta a ide ďalej. V zime na obhliadke cíti, či radiátor hreje, či netiahne od okien a či je v kúpeľni teplo. Priložte k inzerátu aj vyúčtovanie tepla alebo predpis záloh od správcu za posledný rok. Číslo v eurách presvedčí lepšie ako písmeno na štítku.

Home staging v zime: svetlo a teplo

Home staging, teda príprava bytu na predaj, v zime nevyžaduje nábytok od dizajnéra. Stačí, keď byt na fotkách aj na obhliadke pôsobí svetlý, teplý a uprataný.

Fotky za denného svetla

Zimné dni sú krátke, preto fotografujte okolo obeda. Rozsvieťte všetky svetlá, aj keď je vonku jasno, a umyte okná. Na balkóne nenechávajte zamrznuté kvetináče ani sneh, na fotke pôsobia smutne.

Vykúrený a vyvetraný byt

Pred obhliadkou byt vykúrte a krátko vyvetrajte. Orosené okná a tmavé škvrny v rohoch miestností kupujúci v zime uvidí okamžite. Ak sa v byte objavuje pleseň, vyriešte jej príčinu ešte pred inzerátom. Zamlčaná vada sa vám pri predaji vráti.

Virtuálna prehliadka

V januári sa nikomu nechce cestovať cez pol mesta „len sa pozrieť“. Virtuálna prehliadka odfiltruje nevážnych záujemcov ešte predtým, ako si dohodnú termín. Na obhliadku potom prídu tí, ktorým byt sedí.

Cesta k vchodu

Odhrňte chodník, posypte schody a skontrolujte svetlo pri vchode. Je to drobnosť, ale kupujúci si prvý dojem urobí ešte pred dverami bytu.

Kalendár predaja bytu cez Vianoce a Nový rok

Ak chcete mať peniaze na účte ešte tento rok, počítajte spätne. Medzi zverejnením inzerátu a prevodom vlastníctva je viacero krokov a každý potrebuje čas.

• Do polovice novembra: inzerát online, s certifikátom, fotkami a vyúčtovaním tepla.
• November a prvá polovica decembra: obhliadky a rezervačná zmluva. Pred rezerváciou si kupujúci stiahne list vlastníctva, preto si ho skontrolujte aj vy. Ako čítať list vlastníctva a čo znamenajú ťarchy (napríklad záložné právo alebo vecné bremeno) v časti C, vysvetľujeme v samostatnom článku.
• Hneď po rezervácii: kupujúci rieši hypotéku. Na schválenie úveru a znalecký posudok pre banku si nechajte rezervu, cez sviatky sa veci neurýchlia.
• Podpis kúpnej zmluvy a vklad: podľa § 32 katastrálneho zákona okresný úrad rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní. Ak je zmluva vo forme notárskej zápisnice alebo ju autorizoval advokát, do 20 dní. Za poplatok môžete požiadať o urýchlené konanie do 15 dní (300 eur pri listinnom návrhu, 150 eur pri elektronickom).

Daň: rozhoduje rok, v ktorom dostanete peniaze

Ak byt vlastníte menej ako päť rokov, príjem z predaja nie je oslobodený od dane (§ 9 ods. 1 písm. a) zákona č. 595/2003 Z. z.). Podľa Finančnej správy ho priznávate v tom zdaňovacom období, v ktorom ste ho prijali. Kúpna cena prijatá v decembri 2026 teda patrí do priznania za rok 2026. Kúpna cena prijatá v januári 2027 až do priznania za rok 2027. Od roku 2026 platia sadzby 19, 25, 30 a 35 % podľa výšky celkového základu dane. Pri byte vlastnenom dlhšie ako päť rokov je príjem z predaja spravidla oslobodený.

Ako predať byt s hypotékou cez Vianoce

Ak na byte máte vlastnú hypotéku, v časti C listu vlastníctva je zapísané záložné právo banky. Kupujúci ho tam nechce a jeho banka tiež nie. Vaša banka preto musí vyčísliť zostatok úveru a po splatení dať súhlas s výmazom záložného práva. Žiadosť o vyčíslenie pošlite hneď po podpise rezervačnej zmluvy, nie pár dní pred Vianocami. Ako predať byt s hypotékou bez zdržania? Hlavne tak, že papiere od banky budete mať ešte pred podpisom kúpnej zmluvy.

Na jar nečakajte, ak je byt pripravený

Ak byt predať nemusíte, môžete pokojne počkať do marca. Počítajte však s tým, že na jar budete súperiť s väčšou ponukou. Ak máte certifikát, fotky a reálnu cenu, inzerujte v novembri alebo hneď po 6. januári. Kto má všetko pripravené, nemusí s predajom nehnuteľnosti čakať na jar. Inzerát na predaj bytu bez realitky u nás vložíte sami a obhliadky si dohadujete priamo s kupujúcimi.

Časté otázky

Kedy je najlepšie predať byt?

Najviac ľudí hľadá byt na predaj v januári, najmenej v júli a auguste. Ponuka naopak rastie hlavne na jar. Podľa NBS bolo v 2. štvrťroku 2026 o 13,5 % viac inzerátov ako v 1. štvrťroku. Pre predaj bytu sú preto výhodné november a január, keď kupujúci hľadajú a konkurencia je menšia. Rozhoduje však aj pripravenosť bytu a reálna cena.

Oplatí sa predávať byt cez Vianoce?

Inzerát cez Vianoce stiahnuť nemusíte. Kupujúci hľadajú aj v decembri, slovo „hypotéka“ má v tomto mesiaci okolo 11 000 hľadaní. Ťažšie sa len hľadajú termíny obhliadok a podpisov, preto ich presuňte na november a prvú polovicu decembra. Ak chcete predaj uzavrieť ešte tento rok, pamätajte, že okresný úrad má na rozhodnutie o vklade 30 dní.

Musím mať energetický certifikát, ak predávam byt v zime?

Áno, povinnosť platí celoročne. Podľa § 8 ods. 1 písm. c) zákona č. 555/2005 Z. z. musíte mať certifikát najneskôr v deň podpisu kúpnej zmluvy a odovzdať ho kupujúcemu. Ukazovateľ energetickej hospodárnosti z certifikátu musíte uviesť aj v inzeráte (§ 8 ods. 5). Za jeho chýbanie v ponuke hrozí pokuta do 2 000 eur. V zime je certifikát spolu s vyúčtovaním tepla navyše silný predajný argument.