Pleseň v byte a ďalšie skryté vady: čo si všimnúť pri kúpe

Dokedy môžete vadu vytknúť

Skrytá vada je taká, ktorú kupujúci pri bežnej prehliadke nemohol odhaliť a ktorá existovala už v čase prevzatia. Zatekajúca strecha, vlhnúce murivo, nefunkčná elektroinštalácia pod omietkou, tepelný most za nábytkom. Lehotu určuje § 599 Občianskeho zákonníka a znie jednoznačne: kupujúci môže uplatňovať práva zo zodpovednosti za vady, len ak vadu vytkol u predávajúceho bez zbytočného odkladu, najneskôr do uplynutia 24 mesiacov od prevzatia veci. Ak v tejto lehote vadu nevytkne, práva zo zodpovednosti za vady zaniknú.

Sú tam teda dve podmienky naraz a obe musia platiť. Bez zbytočného odkladu po tom, čo ste vadu zistili. A najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia. Kto zistí zatekanie po troch rokoch, na Slovensku nárok zo zodpovednosti za vady nemá. V Česku by ho pri stavbe spojenej so zemou pevným základom ešte mal, lebo tam platí päťročná lehota. Je to iný právny poriadok a preberať ho sa nevypláca.

Prvých šesť mesiacov máte navyše jednu výhodu

Málo známe ustanovenie, ktoré sa oplatí poznať. Podľa § 499 ods. 2 platí: ak sa vada prejaví do uplynutia šiestich mesiacov od plnenia, považuje sa za vadu, ktorá existovala už v čase plnenia. Prakticky to znamená obrátené dôkazné bremeno. V prvom polroku nemusíte dokazovať, že vada tam bola už pri prevzatí. Opak musí preukázať predávajúci. Po šiestich mesiacoch sa situácia otáča a dokazovať musíte vy. Preto sa prvá zima v byte nemá premeškať.

Pleseň: najčastejšia vada a zároveň najspornejšia

Pri plesni sa vždy stretnú dve verzie. Vaša: je to stavebná vada, tepelný most, zatekanie, chýbajúca izolácia. Ich: nevetráte, sušíte bielizeň v byte a máte zakryté radiátory. Nepríjemné je, že obe verzie môžu byť čiastočne pravdivé a často aj sú. Nevetraný byt so sušiacou sa bielizňou plesnie aj bez stavebnej vady.

Kde sa pleseň objavuje najčastejšie:

• v rohoch obvodových stien, hlavne za nábytkom, ktorý stojí tesne pri stene,
• pod oknami a v ostení okien, kde býva tepelný most,
• v kúpeľni bez odvetrania alebo s nefunkčným ventilátorom,
• pri sokli v prízemných bytoch, kde vlhne murivo od zeme,
• v rohoch pri strope v najvyššom podlaží, ak zateká strechou.

Ako si vytvoriť dôkaz hneď na začiatku

Toto rozhoduje o všetkom, čo príde potom. Spor o pleseň sa nevyhráva argumentom, vyhráva sa dokumentáciou z prvého dňa.

1. Fotografie s dátumom hneď, ako škvrnu uvidíte. Nie až o mesiac, keď sa zväčší.
2. Meranie vlhkosti a teploty na problémovom mieste a pre porovnanie v inej miestnosti. Vlhkomer stojí pár desiatok eur a je to najlacnejší dôkaz, aký si viete obstarať.
3. Písomné oznámenie predávajúcemu alebo majiteľovi. E-mail stačí, ale musí byť preukázateľne odoslaný a musí v ňom byť dátum, popis a fotka. Bez preukázateľného oznámenia ťažko obhájite, že ste konali bez zbytočného odkladu.
4. Odborné posúdenie, ak sa strany nedohodnú. Až tu to začína stáť peniaze, takže tri predchádzajúce kroky sa oplatí urobiť poriadne.

Čo si všimnúť ešte pred podpisom

Tridsať minút pri prehliadke rozhodne o tom, či vadu budete riešiť ako kupujúci, alebo sa jej vyhnete. Konkrétne kroky, ktoré zvládne každý:

• Odtiahnite nábytok od obvodovej steny. Čerstvo vymaľovaná stena za skriňou v rohovej miestnosti nie je len upratovanie pred prehliadkou.
• Pozrite rohy pri okne a pod oknom. Tmavé alebo zvlnené miesta v ostení sú tepelný most.
• Pustite vodu vo všetkých batériách a pozrite sa pod umývadlo a do priestoru pod vaňou.
• Skontrolujte okná v zavretom stave. Priložte dlaň k rámu a hľadajte prievan.
• Prejdite podlahu. Vŕzganie a prehýbanie na tom istom mieste býva vlhkosť alebo zle uložený podklad.
• Otvorte elektrický rozvádzač. Hliníkové rozvody a poistky namiesto ističov znamenajú rekonštrukciu, nie drobnú opravu.

Ročné obdobie mení, čo uvidíte. Zimná prehliadka ukáže vlhkosť, prievan, plesne a skutočné náklady na kúrenie. Letná ukáže prehrievanie podkrovia a hluk z terás a záhrad. Ak si vyberáte v lete, vypýtajte si faktúry za kúrenie za poslednú zimu. Opýtajte sa aj susedov a správcu, či mali v dome niekedy problém so zatekaním. Tá jedna otázka vám povie viac než hodina v byte.

Čo predávajúci povedať musí a za čo nezodpovedá

Slovenský Občiansky zákonník to rieši v štyroch ustanoveniach a stojí za to poznať všetky.

§ 501 ods. 1: ak má vec vady, o ktorých scudziteľ vie, upozorní na ne nadobúdateľa pred uzavretím zmluvy. Pri kúpnej zmluve sú to predávajúci a kupujúci. Je to povinnosť predávajúceho a nedá sa z nej vyzuť.

§ 500 ods. 1: pri zjavných vadách alebo pri vadách, ktoré možno zistiť z evidencie nehnuteľností, nárok uplatniť nemôžete. Ibaže by scudziteľ výslovne ubezpečil, že vec je bez akýchkoľvek vád.

Tá druhá časť je dôležitejšia, než vyzerá. Ťarcha zapísaná na liste vlastníctva je vada zistiteľná z katastra, takže za neprečítaný list vlastníctva si zodpovedáte sami.

Pozor ale na protiváhu v § 500 ods. 2: za dlhy viaznuce na veci je zodpovedný scudziteľ, teda predávajúci. To, že ste si ťarchu nevšimli, ho nezbavuje zodpovednosti za samotný dlh.

§ 597 ods. 1: ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú vás predávajúci neupozornil, máte právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady. Ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, máte právo aj odstúpiť od zmluvy.

Odstúpenie je silný nástroj, ale slovo neupotrebiteľná je úzke. Pleseň v jednom rohu byt neupotrebiteľným nerobí. Zľava z ceny áno.

Pozor na doložku o prenechaní veci ako stojí a leží

Objavuje sa v kúpnych zmluvách často a väčšina ľudí si myslí, že predávajúceho zbavuje všetkého. § 501 ods. 2 hovorí inak: scudziteľ nezodpovedá za vady veci prenechanej ako stojí a leží, ibaže vec nemá vlastnosť, o ktorej vyhlásil, že ju má, alebo ktorú si nadobúdateľ výslovne vymienil. Čítajte to obojstranne. Kupujúcemu doložka uberá ochranu, ale nekryje predávajúceho, ktorý niečo tvrdil a nebola to pravda.

V nájme je to inak: vadu odstraňuje majiteľ

§ 691: ak prenajímateľ neodstráni závadu brániacu užívaniu, nájomca má právo po predchádzajúcom upozornení závadu v nevyhnutnej miere odstrániť sám a žiadať náhradu účelne vynaložených nákladov. Slovné spojenie po predchádzajúcom upozornení nie je odporúčanie, je to podmienka. Kto opraví najprv a povie potom, nárok na náhradu obhajuje ťažko.

A hneď druhá podmienka, ktorá sa prehliada: právo na náhradu treba uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu a zaniká, ak sa neuplatní do šiestich mesiacov od odstránenia závad.

§ 698 ods. 1: ak prenajímateľ napriek upozorneniu neodstráni závadu, ktorá podstatne alebo po dlhší čas zhoršuje užívanie, má nájomca právo na primeranú zľavu z nájomného. Aj tu je upozornenie podmienkou, nie zdvorilosťou. Presne sem patrí pleseň v obývačke, ktorú majiteľ pol roka nerieši.

§ 699: a tu je pasca. Právo na zľavu zaniká, ak sa neuplatní do šiestich mesiacov od odstránenia závad. Šesť mesiacov beží rýchlo a nikto vás na to neupozorní.

Šesťmesačná lehota platí v oboch prípadoch, teda aj pre náhradu nákladov podľa § 691, aj pre zľavu podľa § 698. Nepleťte si ale samotné nároky: § 691 je svojpomocná oprava, § 698 je zľava z nájomného. Sú to dva rôzne nároky s dvoma rôznymi postupmi.

Čo naopak platí nájomca: drobné opravy a bežnú údržbu podľa § 687 ods. 2 a nariadenia vlády č. 87/1995 Z. z. Pozor ale na § 7 tohto nariadenia, ktorý nájomcu chráni: neuhrádza opravy, ktorých potreba vznikla pred uzavretím zmluvy. Pleseň, ktorá v byte bola už pri nasťahovaní, nie je vaša bežná údržba. Podrobnejšie hranice medzi tým, čo smie meniť nájomca a čo majiteľ, sme rozobrali v článku o stavebných úpravách v nájme.

Najlepšia prevencia je preberací protokol pri nasťahovaní: stavy meračov, počet kľúčov, stav každej miestnosti a fotodokumentácia s dátumom. Bez neho sa po roku nedá rozlíšiť, čo tam bolo predtým. Nájomná zmluva online od advokáta protokol obsahuje.

Vady, ktoré na stene nevidíte

Nie každá vada je na omietke. Tri veci, ktoré sa dajú zistiť len otázkou:

Energetický certifikát. Podľa § 8 ods. 5 zákona č. 555/2005 Z. z. musí byť pri budove, na ktorú bol energetický certifikát vypracovaný, ukazovateľ integrovanej energetickej hospodárnosti súčasťou zverejnenej ponuky, teda už v inzeráte. Certifikát platí najviac 10 rokov a majiteľ ho má mať ku dňu uzatvorenia zmluvy. Ak chýba, je to prvý signál, že majiteľ o byte nemá žiadne doklady.

Nedoplatky voči správcovi a spoločenstvu vlastníkov. Vypýtajte si potvrdenie o bezdlžnosti. Rovnako sa spýtajte na plánovanú obnovu domu a na to, či spoločenstvo spláca úver. To sa premietne do mesačných platieb hneď po nasťahovaní.

Ťarchy na liste vlastníctva. Záložné práva, vecné bremená, predkupné práva. Ako sme napísali vyššie, tieto vady sú zistiteľné z katastra, takže sa na ne nedá odvolávať dodatočne.

Fotka z prvého dňa je lacnejšia než znalecký posudok po roku

Spory o skryté vady sa nevyhrávajú tým, kto má pravdu. Vyhráva ten, kto vie doložiť stav v čase prevzatia a kto sa ozval včas. Preto sú najdôležitejšie tri veci a všetky tri stoja skoro nič: odtiahnuť skriňu pri prehliadke, odfotiť byt v deň prevzatia a napísať e-mail v ten deň, keď škvrnu uvidíte. Zvyšok je už len o tom, či ste v lehote.

Časté otázky

Dokedy môžem vytknúť skrytú vadu bytu?

Podľa § 599 Občianskeho zákonníka najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci a zároveň bez zbytočného odkladu po tom, čo ste vadu zistili. Obe podmienky musia platiť súčasne. Ak vadu v tejto lehote nevytknete, práva zo zodpovednosti za vady zaniknú. Päťročná lehota, ktorú uvádzajú české zdroje, sa na Slovensku nepoužije.

Kto platí pleseň v prenajatom byte?

Ak ide o stavebnú vadu, odstraňuje ju prenajímateľ. Nájomca má podľa § 698 ods. 1 právo na primeranú zľavu z nájomného, ak prenajímateľ napriek upozorneniu závadu neodstráni, a podľa § 691 môže po predchádzajúcom upozornení závadu v nevyhnutnej miere odstrániť sám a žiadať náhradu nákladov. Oba nároky zanikajú, ak sa neuplatnia do šiestich mesiacov od odstránenia závad. Ak pleseň vznikla nevetraním, nesie náklady nájomca.

Môžem odstúpiť od kúpnej zmluvy pre skrytú vadu?

Áno, ale len ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou. To je úzka kategória a pleseň v jednom rohu do nej spravidla nepatrí. Bežnejším a reálnejším nárokom je primeraná zľava z dojednanej ceny podľa § 597 ods. 1. Uplatnením práv z vád navyše nie je dotknuté právo na náhradu škody podľa § 600.