Novostavba, alebo starší byt: čo sa oplatí a komu

Peniaze: cena za meter je len prvá z troch položiek

Začnime tým, kde sa trh nachádza. Podľa komentára Národnej banky Slovenska dosiahla v druhom štvrťroku 2026 priemerná cena bytov 3 430 eur za meter štvorcový, čo je medzištvrťročne o 1,6 percenta viac a medziročne o 10,2 percenta. Domy stáli v priemere 2 163 eur za meter, medziročne o 3,1 percenta viac. Bývanie celkovo vyšlo na 3 041 eur za meter. Byty teda zdražujú približne trojnásobne rýchlejšie než domy. To je kontext, v ktorom sa rozhodujete.

Samotné porovnanie si potom urobte v troch krokoch:

1. Kúpna cena: Berte cenu za konkrétny byt, nie krajský priemer. Priemer vám nepovie nič o dome, poschodí ani o orientácii.
2. Rekonštrukcia a dovybavenie do stavu, v akom chcete bývať: Pri novostavbe v štandarde to býva kuchyňa, svetlá a nábytok. Pri staršom byte k tomu pribudnú rozvody, kúpeľňa, okná alebo podlahy. Vypýtajte si dve cenové ponuky od firiem, nepočítajte s odhadom z internetu.
3. Energie za desať rokov: Vezmite ročnú spotrebu z vyúčtovania predchádzajúceho majiteľa alebo z energetického certifikátu a vynásobte desiatimi.

Až súčet týchto troch čísel sa dá porovnávať. Ak práve prechádzate ponuky, byty na predaj si podľa toho zoraďte inak než podľa ceny v inzeráte. Ak byt kupujete ako investíciu a nie na bývanie, počíta sa to ešte inak. Rozdiel medzi výnosom z novostavby a zo staršieho bytu rozoberáme v článku o tom, ako vypočítať reálny výnos investičného bytu.

Energie: prečo novostavba nemusí byť v triede A0

Zákon o energetickej hospodárnosti budov hovorí, že od 31. decembra 2020 musia všetky nové budovy spĺňať energetickú triedu A0, teda mať takmer nulovú potrebu energie. Prakticky teda ide o budovy povoľované od začiatku roka 2021. Predtým stačila miernejšia trieda A1.

Rozhodujúci pritom nie je rok kolaudácie. Energetickú hospodárnosť posudzuje stavebný úrad v stavebnom konaní, takže dom povolený ešte za starých pravidiel môže byť skolaudovaný o dva roky neskôr a triedu A0 mať nemusí.

Praktický dôsledok, ktorý väčšina kupujúcich netuší: byt v dome dokončenom v roku 2022 alebo 2023 môže byť ešte v triede A1. Predávajúci ho pritom pokojne inzeruje ako novostavbu, lebo ňou je.

Overíte to jednou otázkou a jedným dokladom. Vypýtajte si energetický certifikát a pozrite sa na triedu. Certifikát nie je nadštandard, o ktorý sa musíte doprosovať. Podľa zákona č. 555/2005 Z. z. o energetickej hospodárnosti budov musí byť pri budove, na ktorú bol certifikát vypracovaný, ukazovateľ integrovanej energetickej hospodárnosti súčasťou každej zverejnenej ponuky na predaj, teda priamo v inzeráte. Platnosť certifikátu je najviac desať rokov.

Pri staršom byte je certifikát často jediný spoľahlivý údaj o dome, ktorý dostanete na papieri. Ukáže, či prebehlo zateplenie a výmena okien, alebo či to ešte len čaká na vás.

Pri staršom byte nekupujete len byt, ale aj dom

O stúpačkách, streche, výťahu a zateplení nerozhodujete vy. Rozhodujú o nich vlastníci hlasovaním na schôdzi, či už dom spravuje spoločenstvo, alebo správca. A vy to zaplatíte tak či tak. Preto sa pri obhliadke staršieho bytu nepýtajte len na byt. Vypýtajte si tieto veci, ideálne písomne a pred podpisom čohokoľvek:

• Zápisnice zo schôdzí vlastníkov za posledné dva roky. Uvidíte, čo sa chystá a o čom sa hádajú.
• Stav fondu prevádzky, údržby a opráv. Koľko v ňom je a aká je mesačná platba.
• Či dom spláca úver. Obnova bytového domu sa často financuje úverom a splátka beží roky.
• Plán obnovy. Ak sa do troch rokov chystá výmena stúpačiek alebo rekonštrukcia strechy, viete, čo vás čaká.
• Rok poslednej rekonštrukcie elektroinštalácie a rozvodov vody. Hliníkové rozvody a pôvodné stúpačky sú položkou za desaťtisíce eur.
• Stav výťahu a rok jeho poslednej modernizácie.

Riziko staršieho bytu vidíte na obhliadke, riziko novostavby v zmluve

Starší byt si obzriete, poklepete a dáte si ho prezrieť niekomu, kto sa vyzná. Čo nevidno, je na liste vlastníctva: záložné práva, vecné bremená, exekúcie, nevyporiadané dedičstvo alebo prebiehajúce konanie zapísané plombou. Výpis z listu vlastníctva si vypýtajte aktuálny a prečítajte si aj časť s ťarchami, nielen tú s vlastníkom. Za vklad do katastra potom zaplatíte 100 eur pri listinnom podaní a 50 eur pri elektronickom.

Novostavba má obvykle čistý list vlastníctva, lenže riziko je inde. Kupujete niečo, čo ešte nemusí stáť. Posunutie kolaudácie, zmena štandardu oproti vizualizácii, financovanie počas výstavby a okolie, v ktorom rok po nasťahovaní chýba chodník aj obchod. O tom všetkom rozhoduje zmluva, ktorú podpisujete dlho pred odovzdaním kľúčov.

Podobné pravidlá pre zmluvu a lehoty sme rozobrali v článku o kúpe stavebného pozemku. Tretia vec, ktorá sa týka oboch typov rovnako, je financovanie. Banka posudzuje aj nehnuteľnosť, nielen vás. Odhad nižší než kúpna cena zníži sumu, ktorú vám požičia, a rozdiel musíte doplatiť z vlastného. Čo robiť, keď to príde na poslednú chvíľu, sme popísali v článku o tom, čo robiť, keď banka zamietne hypotéku.

Lokalita: novostavba sa často predáva na mieste, ktoré ešte nefunguje

Starší byt kupujete v štvrti, ktorá už existuje. Viete, ako ďaleko je zastávka, či je v okolí škôlka, kde parkujete o desiatej večer a ako to tam vyzerá v januári. Pri novostavbe kupujete prísľub. Vizualizácia ukazuje stromy, chodníky a kaviareň na rohu, lenže tie prídu s ďalšími etapami projektu, prípadne vôbec nie. Pred podpisom sa preto oplatí prejsť si tri veci:

• Územný plán obce a to, čo je naplánované na susedných pozemkoch. Voľná lúka pri okne môže byť pozemok pre ďalšiu etapu.
• Dopravné napojenie v špičke. Prejdite si cestu do práce v pondelok ráno, nie cez víkend.
• Občianska vybavenosť a kapacita škôlok a škôl v obci, do ktorej byt patrí. Nové štvrte ich zvyknú preťažiť skôr, než sa dostavajú.

Pri staršom byte sa naopak pozerajte na to, čo sa v okolí mení. Zateplené domy, obnovené vnútrobloky a nové prevádzky na prízemí sú signálom, že lokalita ide hore. Prázdne obchodné priestory a odložená obnova domov hovoria opak. Rozdiel v cene za meter medzi dvoma bytmi rovnakej veľkosti v tom istom meste býva daný práve týmto. A na rozdiel od kuchynskej linky sa lokalita dodatočne vymeniť nedá.

Záruka na novostavbu beží 3 roky

Nároky zo zodpovednosti za vady sa riadia tým, akú zmluvu máte podpísanú. To je prvá vec, ktorú si overte. Ak staviate na objednávku alebo kupujete na základe zmluvy o dielo, § 646 ods. 3 Občianskeho zákonníka stanovuje pri zhotovení stavby záručnú dobu tri roky od odovzdania. Vykonávací predpis môže pre niektoré časti stavby určiť kratšiu dobu, najmenej však osemnásť mesiacov.

Ak byt kupujete od developera bežnou kúpnou zmluvou, tri roky automaticky neplatia. Tam ide o zodpovednosť za vady predanej veci a rozsah aj dĺžku si developeri upravujú v zmluve. Tú pasáž si preto prečítajte skôr, než podpíšete. Praktická časť je ale inde než v paragrafe. Záruka vám je platná presne do tej miery, do akej ste vady pri preberaní bytu zapísali.

Preberací protokol s podpísanou vetou o tom, že byt preberáte bez zistených vád, vás pripraví o dôkaz, ktorý potom nikde nezoženiete. Preto choďte preberať byt za svetla, s meracou latou a s niekým, kto už byty preberal. Zapíšte aj drobnosti: nerovnosti stien, netesnosti okien, škáry v podlahe, spád odtokov. Tri roky ubehnú rýchlejšie, než sa väčšina vád prejaví.

Starší byt záruku nemá vôbec. Predávajúci zodpovedá za vady, o ktorých vedel a zamlčal ich, čo sa v praxi dokazuje ťažko. Preto sa pri staršom byte oplatí zaplatiť si obhliadku s odborníkom radšej pred podpisom rezervačnej zmluvy než po ňom.

Starší byt bez rezervy na rekonštrukciu je najdrahšou možnosťou zo všetkých

Verdikt sa povedať dá. Nezávisí od vkusu, ale od peňaženky. Ak máte hotovosť na rekonštrukciu a čas ju ustrážiť, starší byt v dobrej lokalite vyhrá takmer vždy. Kupujete adresu, ktorá sa už nedá postaviť, a stav bytu si určíte sami.

Ak máte hypotéku na maxime a po podpise vám ostane pár tisíc eur, kupujte novostavbu. Starší byt, do ktorého niet z čoho investovať, je najdrahšou možnosťou zo všetkých. Platíte plnú cenu za bývanie, v ktorom sa nedá nič zlepšiť, a energie beriete také, aké dom dovolí. A ak sa ešte rozhodujete a nechcete prísť o ponuku, ktorá sa objaví budúci týždeň, nastavte si upozornenie na nové inzeráty.

Časté otázky

Je novostavba automaticky v energetickej triede A0?

Nie. Zákon č. 555/2005 Z. z. viaže triedu A0 na nové budovy od 31. decembra 2020, prakticky teda na budovy povoľované od začiatku roka 2021. Rozhodujúce je posúdenie v stavebnom konaní, nie dátum kolaudácie, takže byt v dome dokončenom v roku 2022 môže byť ešte v miernejšej triede A1. Vypýtajte si energetický certifikát a pozrite sa priamo na uvedenú triedu.

Ako dlho trvá záruka na byt v novostavbe?

Závisí od zmluvy. Pri zhotovení stavby stanovuje § 646 ods. 3 Občianskeho zákonníka záručnú dobu tri roky od odovzdania, pričom pre niektoré časti stavby môže vykonávací predpis určiť kratšiu dobu, najmenej osemnásť mesiacov. Pri kúpe hotového bytu bežnou kúpnou zmluvou tieto tri roky automaticky neplatia a rozsah si určuje zmluva s developerom. Rozhodujúci je v oboch prípadoch preberací protokol.

Čo si mám vypýtať pred kúpou staršieho bytu v bytovom dome?

Zápisnice zo schôdzí vlastníkov za posledné dva roky, stav fondu prevádzky, údržby a opráv, informáciu o tom, či dom spláca úver, plán obnovy na najbližšie roky a rok poslednej rekonštrukcie elektroinštalácie a rozvodov vody. K tomu aktuálny výpis z listu vlastníctva vrátane časti s ťarchami a energetický certifikát. Tieto doklady povedia o budúcich nákladoch viac než samotná obhliadka bytu.