Darovacia zmluva, alebo závet? Čo sa viac oplatí vám aj mladým

Darovacia zmluva

Byt je mladých hneď, rodičia môžu ostať bývať

Darovacou zmluvou darca bezplatne prenecháva vec obdarovanému a ten ju prijíma. Ak je darom nehnuteľnosť, zmluva musí byť písomná (§ 628 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka). Mladí sa však vlastníkmi nestanú podpisom. Vlastníctvo prechádza až vkladom do katastra (§ 133 ods. 2 OZ) a okresný úrad o vklade rozhodne do 30 dní od doručenia návrhu (§ 32 katastrálneho zákona).

Darovacia zmluva na byt aj darovacia zmluva na dom musia obsahovať údaje, bez ktorých ich kataster nezapíše (§ 42 ods. 2 zákona č. 162/1995 Z. z.):

• meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a trvalý pobyt darcu aj obdarovaného,
• označenie právneho úkonu (darovanie), miesto a dátum podpisu,
• nehnuteľnosť presne podľa listu vlastníctva: katastrálne územie, parcelné a súpisné číslo, pri byte aj číslo bytu, poschodie, vchod a podiel na spoločných častiach domu a na pozemku.

Podpis darcu musí byť osvedčený (§ 42 ods. 3 katastrálneho zákona). Na matrike to stojí 2 eurá za podpis, u notára 4 eurá. Notárska zápisnica nie je povinná a advokáta nepotrebujete. Zmluvu si teda môžete spísať aj sami, len každá chyba v údajoch z listu vlastníctva znamená vrátený návrh a stratený čas.

Darovacia zmluva s vecným bremenom: istota pre rodičov

Najčastejšia obava rodičov znie: „Čo keď nás raz z bytu vyhodia?“ Odpoveďou je vecné bremeno doživotného užívania. Je to právo konkrétnej osoby užívať cudziu nehnuteľnosť, v tomto prípade právo rodičov bývať v byte, ktorý už patrí deťom (§ 151n OZ).

Darovacia zmluva s vecným bremenom má dve pasce. Bremeno vzniká až vkladom do katastra, nie podpisom (§ 151o ods. 1 OZ). A osvedčený musí byť aj podpis obdarovaného, lebo on je ten, koho bremeno zaväzuje (§ 42 ods. 3 katastrálneho zákona). Po zápise bremeno uvidíte na liste vlastníctva v časti C a uvidí ho tam aj každý, kto by chcel byt neskôr kúpiť.

Vrátenie daru: len pri hrubom porušení dobrých mravov

Dar sa nedá vziať späť preto, že sa deti prestali ozývať alebo si zle vybrali partnera. Darca sa môže domáhať vrátenia daru len vtedy, ak sa obdarovaný k nemu alebo k členom jeho rodiny správa tak, že hrubo porušuje dobré mravy (§ 630 OZ). O tom rozhoduje súd a latka je nastavená vysoko.

Na okraj: darovacia zmluva, podľa ktorej sa má plniť až po smrti darcu, je neplatná (§ 628 ods. 3 OZ). Zmluvu o dedičstve slovenský Občiansky zákonník nepozná.

Závet

Byt ostáva vám, mladým pripadne až po dedičskom konaní

Ak rodič závet nenapíše, jeho majetok sa delí podľa zákona. V prvej skupine dedia deti a manžel, každý rovnakým dielom (§ 473 ods. 1 OZ). Ďalšie skupiny prichádzajú na rad, až keď v prvej nikto nededí.

Závet má tri platné formy (§ 476 až § 476d OZ):

1. Vlastnoručný: Celý napísaný a podpísaný vlastnou rukou. Vytlačený z počítača je neplatný.
2. V inej písomnej forme pred dvoma svedkami: Poručiteľ ho podpíše a pred dvoma súčasne prítomnými svedkami vyhlási, že ide o jeho poslednú vôľu. Svedkom nemôže byť dedič ani osoba jemu blízka (§ 476e a § 476f OZ).
3. Notárska zápisnica: Pre maloletých od 15 rokov je to jediná možná forma.

Najčastejšia chyba rodičov: jeden spoločný závet podpísaný mamou aj otcom. Taký závet je neplatný (§ 476 ods. 3 OZ). Každý z manželov musí napísať vlastný.

Hlavná výhoda závetu pre rodičov je kontrola. Byt zostáva v ich vlastníctve, môžu ho predať, prenajať alebo založiť a závet kedykoľvek zmeniť neskorším závetom, odvolaním alebo zničením listiny (§ 480 OZ). Darovanie sa takto vziať späť nedá. Deti po rodičoch dedia aj dlhy, no len do výšky ceny nadobudnutého dedičstva (§ 470 ods. 1 OZ).

Neopomenuteľní dedičia: deti sa zo závetu úplne vynechať nedajú

Neopomenuteľný dedič je potomok, ktorému musí zostať aspoň zákonom daný diel. Maloletým deťom patrí najmenej celý ich zákonný dedičský podiel, plnoletým aspoň polovica (§ 479 OZ). Závet, ktorý to nerešpektuje, je v tejto časti neplatný. Výnimkou je vydedenie, teda písomné vylúčenie potomka z dedenia. Zákon pripúšťa len štyri dôvody, napríklad keď dieťa trvalo neprejavuje o rodiča opravdivý záujem (§ 469a OZ), a dôvod musí byť v listine uvedený.

Koľko stojí darovacia zmluva a koľko dedenie

Rozdiel v nákladoch existuje, ale je menší, než by ste čakali. Poplatok za vklad nezávisí od hodnoty daru, takže darovacia zmluva na dom vyjde na úrade rovnako ako darovacia zmluva na byt. Pre porovnanie počítame s bytom vo všeobecnej hodnote 150 000 eur, bez ďalšieho majetku a bez dlhov.

Darovanie (správne poplatky podľa položky 11 zákona č. 145/1995 Z. z.):

• 100 € za návrh na vklad podaný v papierovej podobe, 50 € pri elektronickom podaní,
• ďalších 100 € alebo 50 €, ak zmluva zriaďuje aj vecné bremeno, lebo poplatok sa podľa poznámky k položke 11 vyberá za každý právny úkon osobitne,
• 300 € alebo 150 €, ak chcete rozhodnutie urýchlene do 15 dní,
• 2 € až 4 € za každý osvedčený podpis na matrike alebo u notára.

Bez urýchlenia teda spolu od 52 do 208 eur, ak zmluvu spíšete sami.

Dedičské konanie a jeho poplatky (podľa vyhlášky č. 31/1993 Z. z. a zákona č. 71/1992 Zb.):

• 681 € je odmena notára ako súdneho komisára (§ 13 vyhlášky, pásma od 2 % do 0,2 % zo všeobecnej hodnoty majetku),
• 838 € je tá istá odmena s DPH 23 %, ak je notár platiteľ dane,
• 250 € je súdny poplatok (0,2 % z čistej hodnoty dedičstva, najviac 250 eur, položka 18a),
• 0 € za zápis do katastra, lebo dedičstvo sa zapisuje záznamom na základe rozhodnutia, nie vkladom.

Modelovo teda približne 1 090 eur plus hotové výdavky notára. Odmena sa môže zvýšiť až o polovicu, ak je konanie mimoriadne náročné (§ 14 vyhlášky). Rovnaká vyhláška určuje aj to, koľko notár účtuje za úschovu pri kúpe nehnuteľnosti.

Závet stojí najmenej. Vlastnoručný je zadarmo a úschova listiny u notára stojí 50 eur (položka E vyhlášky č. 31/1993 Z. z.). Pri závete vo forme notárskej zápisnice sa odmena tiež riadi touto vyhláškou, konkrétnu sumu vám notár povie vopred. Darovanie vychádza lacnejšie zhruba o 900 eur. Na tomto rozdiele však rozhodnutie nestojí, ako ukáže daňová časť.

Daň z darovania nehnuteľnosti neexistuje

Daň z darovania nehnuteľnosti ani daň z dedičstva sa na Slovensku neplatí. Obe zrušil k 1. 1. 2004 zákon č. 554/2003 Z. z. a príjem z darovania či dedenia nehnuteľnosti nie je ani predmetom dane z príjmov (§ 3 ods. 2 písm. a) zákona č. 595/2003 Z. z.). Za samotný dar nepodávate daňové priznanie.

Darovacou zmluvou teda žiadna daň nevzniká. Tá sa objaví až vtedy, keď mladí byt predajú. A tu sa dedenie a darovanie zásadne líšia (§ 9 ods. 1 zákona o dani z príjmov):

• Zdedený byt v priamom rade alebo po manželovi je oslobodený, ak od chvíle, keď ho nadobudol poručiteľ, uplynulo aspoň päť rokov (písm. b). Ak ho rodičia vlastnili tridsať rokov, deti ho môžu predať hneď po skončení dedičského konania.
• Darovaný byt je oslobodený až po piatich rokoch od vkladu na obdarovaného (písm. a). Darovanie v rodine nemá žiadne vlastné oslobodenie.

Pri zdaniteľnom predaji sa od predajnej ceny odpočítava výdavok. Pri zdedenom byte je to hodnota uvedená v uznesení o dedičstve. Pri darovanom byte je to podľa Finančnej správy cena zistená súdnym znalcom ku dňu darovania, ak by predaj u darcu v ten deň bol oslobodený, inak obstarávacia cena darcu (§ 8 ods. 5 písm. b) a § 25 ods. 1 písm. a) a c) ZDP).

Modelový výpočet:

Rodičia kúpili byt v roku 1998. V roku 2026 ho darujú synovi a znalec ku dňu darovania určí hodnotu 150 000 eur. Syn byt v roku 2028 predá za 165 000 eur. Rozdiel 15 000 eur je zdaniteľný príjem, pri sadzbe 19 % je to 2 850 eur dane, k tomu odvody do zdravotnej poisťovne. Keby ten istý byt v roku 2026 zdedil, predaj v roku 2028 by bol od dane oslobodený.

Sadzbou 19 % sa zdaní časť základu dane do 43 983,32 eura. Z časti nad túto hranicu sa od roku 2026 platí 25 %, 30 % alebo 35 % (§ 15 písm. a) bod 1 ZDP). Kto má vyššiu mzdu, zaplatí z predaja viac.

Súrodenci, dlhy, sociálne služby: čo darovanie nevyrieši

Darovacia zmluva často vyzerá ako spôsob, ako niečo „vybaviť dopredu“. Pri troch veciach nefunguje.

Súrodenci: Pri dedení zo zákona sa dedičovi do jeho podielu započíta to, čo od rodiča za života bezplatne dostal, okrem obvyklých darov (§ 484 OZ). Ak mama daruje byt jednému z dvoch detí, pri dedení sa s tým počíta. Pri závete sa dar započíta vtedy, keď to poručiteľ prikáže, alebo ak by inak obdarovaný bol neodôvodnene zvýhodnený oproti neopomenuteľnému dedičovi.

Dlhy rodičov: Veriteľ sa môže na súde domáhať, aby bol voči nemu neúčinný právny úkon, ktorým ho dlžník ukrátil. Pri úkonoch s blízkymi osobami, teda aj pri darovaní deťom, to platí spätne tri roky (§ 42a ods. 2 OZ). Prepis bytu na deti pred dlhmi nechráni.

Sociálne služby: Pri úhrade za celoročný pobyt, napríklad v zariadení pre seniorov, sa prihliada aj na byt, v ktorom senior dovtedy býval. Počíta sa aj nehnuteľnosť, ktorej sa zbavil bez primeraného protiplnenia v piatich kalendárnych rokoch pred rokom posudzovania (§ 73 ods. 4, 6 a 7 zákona č. 448/2008 Z. z.). Ak rodič úhradu nezaplatí, povinnosť môže prejsť na zaopatrené plnoleté deti (§ 73a ods. 8).

Mýtus „prepíšem byt a dostanem dávky“ neplatí ani pri hmotnej núdzi. Byt, v ktorom domácnosť primerane trvalo býva, sa pri posudzovaní hmotnej núdze nezohľadňuje (§ 7 ods. 3 písm. a) zákona č. 417/2013 Z. z.), takže ho kvôli dávkam netreba nikomu darovať. Nič z toho nie je dôvod nedarovať. Sú to hranice, s ktorými treba počítať.

Riziká na strane mladých: exekúcia, manželstvo, súrodenci

Manželstvo: Darovaný aj zdedený byt nepatrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM, spoločný majetok manželov), ale ostáva vo výlučnom vlastníctve toho, kto ho dostal, teda obdarovaného alebo dediča (§ 143 OZ). Pri rozvode sa nedelí. To isté však platí aj pri dedení, takže tu darovanie výhodu nemá.

Dlhy obdarovaného: Po vklade darovacej zmluvy je byt majetkom mladých. Ak sa zadlžia alebo ručia za cudzí úver, byt je súčasťou ich majetku ako čokoľvek iné. Aj preto si rodičia pri darovaní vyhradzujú vecné bremeno, aby ich právo bývať bolo zapísané na liste vlastníctva.

Súrodenci ako spoluvlastníci: Keď byt zdedia dve deti, stanú sa podielovými spoluvlastníkmi a na predaj potrebujú dohodu. Darovaním môžu rodičia rozhodnúť dopredu, kto byt dostane, a ostatným deťom vyrovnať podiel inak.

Kto bude v byte bývať a kedy sa bude predávať. Tieto dve otázky rozhodnú za vás

Ak chcete mať nad bytom kontrolu do konca života a mladí ho nemienia predávať, stačí závet. Je lacný, dá sa kedykoľvek zmeniť a zdedený byt si zachová výhodu pri dani. Ak mladí potrebujú byt hneď, napríklad na hypotéku alebo rekonštrukciu, a vy chcete zostať bývať, zvoľte darovaciu zmluvu s vecným bremenom doživotného užívania. Ak mladí plánujú byt do piatich rokov predať, spočítajte daň ešte pred podpisom darovacej zmluvy. Často vyjde lepšie počkať na dedičstvo. Alebo nech byt predajú ešte rodičia a deťom darujú peniaze. A ak sa predávať bude, predať sa dá aj bez provízie.

Časté otázky

Koľko stojí darovacia zmluva u notára?

Notára pri darovacej zmluve nepotrebujete. Stačí osvedčiť podpis darcu (pri vecnom bremene aj obdarovaného), u notára za 4 eurá, na matrike za 2 eurá. Ak spisuje zmluvu notár, odmena sa riadi vyhláškou č. 31/1993 Z. z. a počíta sa z hodnoty daru. K tomu platíte správny poplatok za vklad do katastra: 100 eur listinne, 50 eur elektronicky, a ak zmluva zriaďuje aj vecné bremeno, poplatok sa platí za každý úkon osobitne.

Je závet napadnuteľný?

Áno, v dvoch prípadoch. Prvým je forma: závet bez dátumu, závet vytlačený z počítača bez svedkov, závet so svedkom, ktorý je dedičom, alebo spoločný závet manželov je neplatný (§ 476 až § 476f OZ). Druhým sú neopomenuteľní dedičia: maloletým deťom musí zostať celý zákonný podiel a plnoletým aspoň polovica (§ 479 OZ). Ak závet tento podiel skráti bez platného vydedenia, je v tejto časti neplatný.

Dá sa darovacia zmluva zrušiť?

Len výnimočne. Darca môže žiadať vrátenie daru, ak sa obdarovaný k nemu alebo k členom jeho rodiny správa tak, že hrubo porušuje dobré mravy (§ 630 OZ), o čom rozhoduje súd. Obdarovaný môže dar vrátiť, ak má vady, na ktoré ho darca neupozornil (§ 629 OZ). Tretí prípad sa týka veriteľov darcu: darovanie blízkej osobe môžu napadnúť žalobou o neúčinnosť, ak k nemu došlo v posledných troch rokoch (§ 42a OZ). Zmluva tým nezaniká, len sa voči veriteľovi nepoužije a ten sa môže uspokojiť aj z darovaného bytu.