Ako čítať list vlastníctva: časti A, B, C a ťarchy

Kde list vlastníctva nájdete

Údaje z katastra sú online a zadarmo. Spravuje ich Úrad geodézie, kartografie a katastra SR a má na to dva nástroje:

• Mapový klient ZBGIS. Hľadáte priamo v mape podľa adresy, parcelného čísla, súpisného čísla aj mena vlastníka. Na rýchle nazretie pred obhliadkou je to najjednoduchšia cesta.
• Portál elektronických služieb katastra nehnuteľností (ESKN). Okrem vyhľadávania listov vlastníctva, parciel a stavieb tu nájdete aj mapové služby, sledovanie zmien na konkrétnom liste vlastníctva a stav podaní. Časť služieb vyžaduje prihlásenie občianskym preukazom.

To, čo odtiaľ dostanete, je informatívny výpis. Je bezplatný, ale nemá právnu silu a údaje bývajú aktualizované s odstupom. Na prvú previerku pred obhliadkou stačí úplne.

Kedy potrebujete výpis na právne účely

Keď ide o podpis zmluvy, informatívny výpis nestačí. Vtedy potrebujete výpis z katastra nehnuteľností na právne účely, ktorý vydáva okresný úrad, katastrálny odbor, a dá sa vybaviť aj na pošte alebo cez elektronické služby. Podľa položky 10 sadzobníka zákona č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch stojí vydanie výpisu z katastra nehnuteľností 12 eur za každých aj začatých 20 parciel, 20 stavieb, 20 bytov alebo nebytových priestorov v rámci jedného výpisu. Druhý a ďalší rovnopis vyjde na 5 eur, rovnako ako nahliadnutie do katastrálneho operátu. Pri bežnom byte teda hovoríme o dvanástich eurách. To je cena, ktorú sa neoplatí šetriť.

Ako je list vlastníctva postavený

Štruktúru neurčuje úradník, ale katastrálny zákon č. 162/1995 Z. z.. Každý list vlastníctva má číslo, názov okresu, obce a katastrálneho územia a skladá sa z troch častí:

1. Časť A – majetková podstata. Čo sa predáva.
2. Časť B – vlastník alebo iná oprávnená osoba. Kto to smie predať.
3. Časť C – ťarcha. Čo na tom viazne.

Veta, ktorá šetrí peniaze: kto prečíta len časť B, overil si len to, že predávajúci je vlastník. Neoveril nič o tom, či byt bude po prevode naozaj jeho.

Časť A: čo presne kupujete

Časť A obsahuje všetky nehnuteľnosti, ktoré sú predmetom práv k nehnuteľnostiam, a údaje o nich: výmeru, druh pozemku, kód spôsobu využívania pozemku a príslušnosť k zastavanému územiu obce.

Tri veci, ktoré si tu overte:

• Výmera a druh pozemku: Pozor, ide o výmeru pozemku. Podlahovú plochu bytu na liste vlastníctva nenájdete, tá je až v kúpnej alebo darovacej zmluve. Rada porovnávať metre z inzerátu s listom vlastníctva preto pri byte nefunguje.
• Súpisné číslo stavby a číslo bytu: Musia sedieť s tým, čo ste videli na obhliadke.
• Parcelné čísla: Overte, či sú na liste všetky pozemky, ktoré k nehnuteľnosti podľa inzerátu patria, vrátane záhrady a prístupu.

Stavba a pozemok sú dve rôzne veci

Toto je na Slovensku častejšia pasca, ako by ste čakali. Dom a pozemok pod ním sú samostatné nehnuteľnosti a môžu mať rôznych vlastníkov. V praxi to znamená, že predávajúci môže byť riadnym vlastníkom domu, ale parcela pod stavbou patrí obci, urbáru, nezisteným vlastníkom alebo dedičom po neukončenom dedičskom konaní. Kupujete dom a k nemu budúci spor

Časť B: kto to smie predať

Časť B obsahuje meno, priezvisko, rodné priezvisko alebo názov vlastníka, dátum narodenia, rodné číslo alebo identifikačné číslo organizácie, spoluvlastnícky podiel, titul nadobudnutia a miesto trvalého pobytu. Sú tu aj byty a nebytové priestory vrátane podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, ktorý určuje, koľko platíte do fondu prevádzky, údržby a opráv.

Čo s tým urobiť prakticky:

• Porovnajte údaje s dokladom totožnosti: Trvá to pol minúty a odhalí to zámenu mien aj splnomocnenca, ktorý vlastníkom nie je.
• Pozrite spoluvlastnícke podiely: Ak je vlastníkov viac, zmluvu musia podpísať všetci. To isté platí pri bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, aj keď je na liste uvedený len jeden z nich.
• Prečítajte si titul nadobudnutia: Kúpna zmluva, darovacia zmluva, osvedčenie o dedičstve. Čerstvé dedičstvo s viacerými dedičmi býva zdrojom komplikácií.

Poznámky v časti B nie sú ťarchy, ale sú varovaním

V časti B sa okrem vlastníka evidujú aj nájomné práva k pozemkom a poznámky o skutočnostiach súvisiacich s nehnuteľnosťami alebo s právami k nehnuteľnostiam. Poznámka nie je ťarcha. Neznamená automaticky, že na nehnuteľnosti niečo viazne. Znamená, že sa deje niečo, čo by ste mali vedieť: začatá exekúcia, vyhlásený konkurz, prebiehajúci súdny spor, začatá dražba. Keď v časti B uvidíte poznámku, prestaňte čítať a zistite, o čo ide. Toto je moment, keď má zmysel zaplatiť advokátovi hodinu času.

Časť C: ťarchy, teda jediná časť, v ktorej vás dokument môže stáť peniaze

Časť C obsahuje vecné bremená, záložné práva s označením záložného veriteľa, predkupné práva, ak majú mať účinky vecných práv, a iné práva dohodnuté ako vecné práva. A jeden detail, ktorý prekvapí: v časti C sa výška dlhu neuvádza. Zákon to hovorí výslovne. Zo samotného listu vlastníctva sa teda nikdy nedozviete, koľko predávajúci banke dlhuje. Musíte si vypýtať vyčíslenie od jeho banky.

Záložné právo banky a exekučné záložné právo

Nie každá ťarcha je rovnaká a rozdiel je zásadný. Záložné právo banky je na drvivej väčšine bytov kúpených na hypotéku. Je to normálny stav a rieši sa štandardne: z kúpnej ceny sa najprv doplatí úver predávajúceho, banka vydá potvrdenie a záložné právo sa vymaže. Nie je to dôvod na útek.

Exekučné záložné právo zriadené exekútorom v prospech veriteľa, záložné právo daňového úradu alebo Sociálnej poisťovne je iná liga. Za ním stojí dlh, ktorý nemusí zmiznúť len tým, že zaplatíte kúpnu cenu. Tu bez advokáta nepokračujte. Ak kupujete na hypotéku, počítajte s tým, že vašu banku bude zaujímať stav časti C rovnako ako vás. Čo robiť, keď financovanie napriek tomu padne, sme popísali v článku o zamietnutej hypotéke.

Vecné bremeno: rozdiel medzi in rem a in personam

Vecné bremeno je ťarcha, ktorá niekomu inému dáva právo niečo na vašej nehnuteľnosti robiť alebo vás obmedzuje v tom, čo s ňou smiete robiť vy. Typicky právo prechodu a prejazdu, uloženie inžinierskych sietí alebo doživotné užívanie bytu.

Rozdeľujú sa na dva druhy a ten rozdiel rozhoduje o tom, ako dlho budete bremeno znášať:

• Vecné bremeno in rem je spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti a prechádza s ňou na každého ďalšieho vlastníka. Kúpou sa ho nezbavíte.
• Vecné bremeno in personam patrí konkrétnej osobe. Pozor, aj toto bremeno musíte ako nový vlastník strpieť a zanikne najneskôr smrťou alebo zánikom oprávnenej osoby. Nie je to teda bremeno, ktoré by predajom zmizlo.

Modelová situácia, ktorá sa opakuje najčastejšie: rodičia prepísali dom na dieťa a nechali si právo doživotného užívania. Dieťa dom o pár rokov predáva. Kupujúci si časť C prebehne očami, doživotné užívanie prehliadne a kúpi dom aj s obyvateľom, ktorého nemôže vysťahovať. V časti C je pri vecnom bremene uvedený jeho obsah a označenie oprávneného. Prečítajte si oboje. Formulácia typu „právo doživotného bývania a užívania v rozsahu celého domu“ znamená presne to, čo tam stojí.

Plomba: keď je na liste vlastníctva plomba, nepodpisuje sa

Plomba je značka, že s nehnuteľnosťou sa práve niečo deje. Podľa § 44 katastrálneho zákona vyznačí okresný úrad plombu najneskôr v pracovný deň nasledujúci po dni, keď mu bola doručená zmluva alebo iná listina na zápis vkladom alebo záznamom, prípadne keď sa začalo konanie o oprave chyby v katastrálnom operáte alebo konanie o proteste prokurátora.

Plombu úrad zruší až vykonaním vkladu alebo záznamu, alebo právoplatným rozhodnutím o zamietnutí návrhu, o zastavení konania či o oprave chyby. Na liste vlastníctva je vyznačená červeným textom s odkazom na číslo konania, nie písmenom. Prečo je to pre vás dôležité? Plomba znamená, že zapísaný stav sa môže zmeniť. Nevidíte, čo sa zapisuje, vidíte len, že sa niečo zapisuje. Môže to byť prevod na iného kupujúceho, zriadenie záložného práva aj výmaz ťarchy.

Praktický dôsledok je jednoduchý. Kým je na liste vlastníctva plomba, nepodpisujte kúpnu zmluvu bez toho, aby ste vedeli, čo sa zapisuje. Zistíte to na príslušnom okresnom úrade, katastrálnom odbore. Plomby sa navyše vyznačujú v poradí, v akom boli návrhy doručené, takže poradie rozhoduje.

Čo na liste vlastníctva nie je

Toto je sekcia, ktorá ušetrí najviac sklamaní. List vlastníctva je výpis o právnom stave. Nie o dome, nie o okolí a nie o peniazoch, ktoré budete platiť každý mesiac.

Nenájdete v ňom:

• technický stav strechy, rozvodov, okien ani vlhkosť a plesne,
• povodňové riziko a záplavové územie,
• územný plán a to, čo sa postaví na susednom pozemku,
• hluk z cesty, železnice alebo prevádzky v okolí,
• nedoplatky voči správcovi domu a spoločenstvu vlastníkov,
• plánovanú obnovu domu a úver, ktorý spoločenstvo spláca,
• čierne stavby bez zápisu, prístavby a nadstavby bez povolenia,
• susedské spory a nepísané dohody o parkovaní či prístupe.

Ak si nehnuteľnosť ešte len vyberáte, byty na predaj na Slovensku nájdete priamo od majiteľov a na nové inzeráty si viete nastaviť strážneho psa, aby vám neušli.

Pätnásť minút nad časťou C je najlacnejší právny audit, aký kedy urobíte

Dvanásť eur za výpis a štvrťhodina čítania. To je celý náklad na to, aby ste vedeli, či kupujete byt, alebo byt aj s doživotným obyvateľom a exekučným záložným právom. Poradie je vždy rovnaké: v časti A si overte, či sedia parcelné čísla a či pozemok pod stavbou patrí predávajúcemu. V časti B porovnajte mená s dokladom a prečítajte poznámky. A v časti C si prečítajte každý riadok, aj keď mu nerozumiete, pretože práve tomu, čomu nerozumiete, sa treba venovať.

Časté otázky

Kde získam list vlastníctva?

Informatívny výpis získate bezplatne cez Mapový klient ZBGIS alebo cez Portál elektronických služieb katastra nehnuteľností (ESKN). Oba prevádzkuje Úrad geodézie, kartografie a katastra SR. Hľadať sa dá podľa adresy, parcelného čísla, súpisného čísla aj mena vlastníka. Výpis na právne účely vydáva okresný úrad, katastrálny odbor, a dá sa vybaviť aj na pošte.

Koľko stojí výpis z listu vlastníctva?

Podľa položky 10 sadzobníka zákona č. 145/1995 Z. z. stojí vydanie výpisu z katastra nehnuteľností 12 eur za každých aj začatých 20 parciel, 20 stavieb, 20 bytov alebo nebytových priestorov v rámci jedného výpisu. Druhý a ďalší rovnopis vyjde na 5 eur. Informatívny výpis zo ZBGIS je bezplatný, ale nemá právnu silu.

Čo znamená plomba na liste vlastníctva?

Že o nehnuteľnosti práve beží katastrálne konanie a zapísaný stav sa môže zmeniť. Okresný úrad ju podľa § 44 katastrálneho zákona vyznačí najneskôr v pracovný deň nasledujúci po doručení listiny na zápis. Zanikne až vykonaním vkladu alebo záznamu, prípadne právoplatným rozhodnutím o zamietnutí či zastavení konania. Kým plomba svieti, nepodpisujte zmluvu bez toho, aby ste vedeli, čo sa zapisuje.

Ako zistím, či je na nehnuteľnosti ťarcha?

Z časti C listu vlastníctva. Sú v nej vecné bremená s ich obsahom a označením oprávneného, záložné práva s označením veriteľa a predkupné práva s účinkami vecných práv. Pozor na to, že výška dlhu sa v časti C podľa zákona neuvádza, takže koľko predávajúci dlhuje, sa z listu vlastníctva nedozviete.

Je informatívny výpis zo ZBGIS platný pri podpise zmluvy?

Nie. Informatívny výpis nemá právnu silu a údaje v ňom môžu byť aktualizované s odstupom. Na previerku pred obhliadkou je dostatočný, ale k podpisu kúpnej zmluvy a k návrhu na vklad potrebujete výpis na právne účely vydaný okresným úradom, katastrálnym odborom.