Očakávania vs. realita: Ako dlho dnes trvá predaj nehnuteľnosti?

Priemerný časový odhad

Nechceme vám nahovárať, že predaj nehnuteľnosti je hračka. V priemere sa bavíme skôr o mesiacoch než o dňoch. Každá nehnuteľnosť má svojho kupca, ale nájsť ho, dohodnúť sa s ním a papierovo všetko dotiahnuť do konca – to si žiada svoj čas. Keď sa pozrieme na aktuálne dáta z realitného trhu, hrubý odhad vyzerá nasledovne...

Ako dlho trvá predaj bytu

V väčších mestách (Bratislava, Košice, krajské mestá) alebo v atraktívnych lokalitách to býva svižnejšie. Ak správne nastavíte cenu, môžete mať hotovo za 2 až 3 mesiace. V menších obciach alebo pri bytoch pred kompletnou rekonštrukciou počítajte skôr s 3 až 5 mesiacmi.

Predaj domu

Tu si väčšinou počkáte o niečo dlhšie. Domy sú špecifickejšie, drahšie a ich technický stav sa skúma dôkladnejšie. Priemerný čas sa preto pohybuje medzi 4 až 6 mesiacmi. Pri luxusných alebo veľmi atypických nehnuteľnostiach sa predaj môže natiahnuť aj na rok.

3 hlavné fázy predaja

Aby sme boli konkrétni, poďme si celý ten časový koláč rozkrojiť. Predaj sa totiž skladá z troch hlavných fáz. Keď viete, čo vás v každej z nich čaká, oveľa lepšie si všetko naplánujete a ušetríte si kopu nervov.

1. Fáza: Príprava nehnuteľnosti a inzercia (1 až 3 týždne)

Než vôbec pustíte inzerát do sveta, musíte mať čo ukázať. Preskočiť prípravu je totiž tá najčastejšia chyba, ktorá predaj zbytočne brzdí. Základom je dôkladný upratovací servis a celkové „odladenie" priestoru. Vyčistite prebytočný nábytok, skryte osobné veci – napríklad rodinné fotky či zbierky – a pokojne vymaľujte na bielo. Znie to ako detail, ale takzvaný homestaging robí divy, pretože záujemca si musí vedieť predstaviť, že tam žije on, a nie vy.

Rovnako dôležité sú aj kvalitné fotky a dobre spracovaný pôdorys. Ľudia dnes jednoducho kupujú očami a tmavé, rozmazané snímky z mobilu predaj bytu ani domu rozhodne neurýchlia. Chýbajúci pôdorys by dnes už mal byť chápaný ako nedostatok – pri kvalitnom inzeráte je to absolútny štandard.

Ešte predtým, ako začnete inzerovať, venujte pozornosť aj nevyhnutným papierovaniam. Zaobstarajte si aktuálny list vlastníctva, pripravte si vyúčtovanie energií a nezabudnite na energetický certifikát budovy. Tento doklad hodnotí energetickú náročnosť nehnuteľnosti a pri predaji ste povinní ho predložiť kupujúcemu. Keď máte tieto veci v ruke hneď pri prvej prehliadke, pôsobíte oveľa dôveryhodnejšie a znateľne tým skracujete čas vyjednávania.

2. Fáza: Hľadanie kupca a prehliadky (1 až 4 mesiace)

Inzerát je vonku a vy čakáte na prvý hovor. Tu sa láme chlieb a ukáže sa, ako dobre ste odhadli cenu. Ak je ponuka atraktívna, prví záujemcovia sa môžu ozvať už v priebehu niekoľkých dní. Hneď na začiatku je kľúčové ich filtrovanie, pretože nie každý, kto zavolá, má peniaze alebo naozaj vážny záujem. Často narazíte aj na takzvaných „realitných turistov", ktorí sa chodia len pozerať. Dobrá filtrácia už po telefóne vám dokáže ušetriť desiatky hodín zbytočného zariaďovania.

Potom prídu na rad samotné prehliadky. Pripravte sa na to, že budete musieť zladiť svoj program s možnosťami záujemcov, čo väčšinou znamená obetovať voľné večery alebo víkendy. Pri sprevádzaní buďte úprimní, ale nezabudnite nenásilne vyzdvihnúť to najlepšie, čo vaša nehnuteľnosť ponúka.

Počas toho všetkého dôjde aj na vyjednávanie o cene. Počítajte s tým, že záujemcovia budú skúšať smlouvovať – to je dnes absolútne normálne. Majte preto vopred jasne stanovenú hranicu, pod ktorú jednoducho v žiadnom prípade nepôjdete.

3. Fáza: Právne a úradné kolečko (1 až 2 mesiace)

Plácli ste si? Gratulujeme! Tým to však ešte nekončí, pretože teraz prichádza na rad administrativa. Práve v tejto chvíli sa predaj domu alebo bytu môže nečakane zaseknúť. Akonáhle sa na všetkom dohodnete, ako prvé sa podpisuje rezervačná zmluva a kupec skladá rezervačný poplatok. Vďaka tomu získate istotu, že si to zo dňa na deň nerozmyslí. Nasleduje podpis kúpnej zmluvy a zmluvy o úschove peňazí – či už u advokáta, notára, alebo v banke.

Pamätajte, že by ste nikdy nemali nechať posielať peniaze z predaja priamo na váš bežný účet pred samotným zápisom v katastri, zbytočne by ste tak riskovali. Ak kupec financuje nehnuteľnosť hypotékou – čo je dnes bežný štandard – pripočítajte si k čakaniu zhruba tri až štyri týždne, kým banka všetko schváli a peniaze pošle do zmínenej úschovy.

Keď sú financie bezpečne uložené, podáva sa návrh na vklad do katastra nehnuteľností. Kataster je povinný rozhodnúť o návrhu na vklad do 30 dní od jeho doručenia (štandardné konanie). Ak bola zmluva o prevode nehnuteľnosti vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom, kataster rozhodne do 20 dní. Teprve po úspešnom dokončení zápisu sa vám peniaze z úschovy konečne uvoľnia na účet.

Čo najčastejšie brzí predaj?

Ak premýšľate, ako rýchlo predať nehnuteľnosť, vyvarujte sa troch klasických chýb, ktoré celý proces zbytočne predlžujú. Tou vôbec najčastejšou je predražená cena. Možno si hovoríte, že to skúsite „len tak hodiť vyššie" s tým, že zľaviť môžete vždy. V realitách je to ale spoľahlivý zabijak predaja. Z vašej ponuky sa ľahko stane ležiak, ktorý visí v inzercii pol roka, a nakoniec ho často predáte dokonca pod trhovou cenou, pretože záujemcovia jednoducho vycítia zúfalstvo a budú tlačiť cenu dole.

Ďalšou obrovskou brzdou sú rôzne právne vady. Či už ide o záložné práva, vecné bremená – napríklad dožitie príbuzného – alebo dokonca exekúcie, všetky tieto nedostatky na liste vlastníctva musíte začať riešiť ideálne ešte pred samotným podaním inzerátu.

V neposlednom rade si dajte veľký pozor na zlú prezentáciu. Bez urážky, ale tmavé fotky z mobilu pořízené večer pri svetle jednej žiarovky vám byt naozaj nepredajú. Ľudia dnes vyberajú očami a kvalitný vizuál je jednoducho základ.

Dá sa to stihnúť rýchlejšie?

Keď to vezmeme okolo a okolo, odpoveď na otázku, ako dlho trvá predaj bytu alebo domu, nie je vytesaná do kameňa. Ak máte šťastie na kupca s hotovosťou a všetko ide ako po masle, môžete kľúče odovzdávať už za dva mesiace. Väčšinou sa ale pripravte na zhruba 3 až 6 mesiacov práce, stretnutí a zariaďovania.

Čas je to najcennejšie, čo máte. Ak ho nechcete páliť pokusmi a omylmi, nepodceňujte prípravu. Správne nastavená cena, profí fotky a bezpečné zmluvy urobia v rýchlosti predaja ten najväčší rozdiel.

Najčastejšie otázky

Ako dlho trvá prepis na katastri nehnuteľností?

Akonáhle podáte návrh na vklad (a kupec má peniaze bezpečne v úschove), kataster je povinný rozhodnúť do 30 dní od doručenia návrhu (štandardné konanie). Ak bola zmluva o prevode nehnuteľnosti vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom, lehota sa skracuje na 20 dní. V prípade urgentného – zrýchleného – konania je možné rozhodnutie aj do 15 dní (za príplatok). Až po úspešnom zapísaní sa vám peniaze uvoľnia na účet.

Ako rýchlo predať nehnuteľnosť, keď ma naozaj tlačí čas?

Ak sa ponáhľate, zabudnite na taktiku „dáme to drahšie a uvidíme". Nechajte si vypracovať profesionálny odhad trhovej ceny a inzerujte o chlp lacnejšie ako konkurencia v okolí. Špičkové fotky a vyriešené právne vady ešte pred spustením inzerátu sú absolútnou nevyhnutnosťou.

Predávam nehnuteľnosť s hypotékou. Predĺži to celý proces?

Áno, ale len mierne. Budete musieť požiadať svoju banku o vyčíslenie zostatku úveru a súhlas s predčasným splatením, prípadne so vzdaním sa záložného práva. Administratívne to znamená pár týždňov navyše, ale nemusíte sa báť – predaj nehnuteľnosti s hypotékou je dnes absolútne bežná rutina.

Kedy je najlepší čas na predaj domu alebo bytu?

Historicky platí, že realitný trh sa najviac hýbe na jar a na jeseň. Na jar domy s rozkvetlou záhradou vyzerajú na fotkách jednoducho lepšie. V lete sú ľudia na dovolenkách a cez zimu zase riešia sviatky. Ak ale máte skvelú nehnuteľnosť za férovú cenu, nájde si svojho kupca kedykoľvek počas roka.