Sťažnosť na realitnú kanceláriu: kam ju poslať a čo tým získate
Zmluvu ste podpísali doma pri kuchynskom stole. Maklér prišiel, priniesol papiere a vysvetlil, že takto to chodí. O tri mesiace ste bez kupca, ale s províziou, ktorú od vás žiada zaplatiť. Dve veci treba povedať hneď na začiatku, lebo od nich sa odvíja všetko ostatné. Slovensko nemá zákon o realitnom sprostredkovaní, takže neexistuje predpis, ktorý by makléra zaväzoval k poisteniu alebo obmedzoval dĺžku exkluzivity. Ak ste narazili na český návod o zákone 39/2020 Sb., u nás neplatí ani riadok. A druhá vec: peniaze vám nevráti žiaden úrad. Vráti ich buď dohoda s kanceláriou, alebo súd. Jeden poriadny nástroj však máte a väčšina ľudí o ňom nevie.
Obsah
Najskôr si ujasnite, čo chcete dosiahnuť
Znie to banálne, lenže práve toto rozhodne, kam podanie posielate. Ľudia zvyčajne chcú tri veci naraz a každá ide inou cestou. Ak chcete späť peniaze, teda zálohu, rezervačný poplatok alebo províziu, ste v súkromnoprávnom spore. Rieši sa výzvou druhej strane, potom pokusom o dohodu a v krajnom prípade súdom.
Ak sa chcete predovšetkým dostať zo zmluvy, riešite odstúpenie alebo výpoveď a rokujete priamo s kanceláriou. A ak vám ide o to, aby to isté nerobili ďalším ľuďom, vtedy má zmysel poslať podnet na kontrolu. Úrad môže uložiť pokutu, na vašich peniazoch to však nezmení nič. Vo väčšine prípadov potrebujete prvé dve veci naraz.
Zmluva podpísaná mimo kancelárie sa dá zrušiť do 14 dní
Toto je najsilnejší nástroj, ktorý tu spotrebiteľ má, a v realitných zmluvách sa naň zabúda takmer vždy. Zákon č. 108/2024 Z. z. o ochrane spotrebiteľa upravuje okrem iného zmluvy uzavreté mimo prevádzkových priestorov obchodníka. Je to zmluva podpísaná za prítomnosti oboch strán na mieste, ktoré nie je prevádzkou obchodníka. Teda u vás doma, v byte, ktorý predávate, alebo v kaviarni na rohu.
► Mohlo by vás tiež zaujímať: Provízia pre makléra vás môže vyjsť tisíce eur. Zistite, aká výška provízie je ešte fér a kedy už maklér len skúša, čo mu u vás prejde.
Pri zmluve o poskytnutí služby máte podľa § 20 ods. 1 právo odstúpiť bez uvedenia dôvodu do 14 dní odo dňa uzavretia zmluvy. A sprostredkovanie predaja nehnuteľnosti službou je. Sú k tomu dve výnimky, ktoré vec robia ešte zaujímavejšou. Ak maklér prišiel na nevyžiadanú návštevu, teda nepozvali ste si ho, lehota nie je štrnásť dní, ale tridsať. A ak vás v zmluve o práve odstúpiť vôbec nepoučil, predlžuje sa podľa § 20 ods. 3 o celých dvanásť mesiacov. Väčšina sprostredkovateľských zmlúv, ktoré ľudia podpisujú doma, také poučenie neobsahuje.
Zákon z tohto režimu vylučuje samotný prevod vlastníctva k nehnuteľnosti a nájom na bývanie. Sprostredkovateľská zmluva je však zmluva o službe medzi vami a kanceláriou, nie prevod nehnuteľnosti. Skôr než začnete riešiť čokoľvek iné, pozrite sa teda na dve veci: kde presne ste podpisovali a či je v zmluve poučenie o odstúpení.
Ak ste dali výslovný súhlas, aby kancelária začala pracovať ešte pred uplynutím lehoty, pri odstúpení doplácate cenu za skutočne poskytnuté plnenie. Nie celú províziu, len pomernú časť za to, čo naozaj stihla urobiť.
Kedy vôbec vzniká nárok na províziu
Sprostredkovateľskú zmluvu upravuje Občiansky zákonník v § 774 a nasledujúcich. Sprostredkovateľ sa zaväzuje obstarať záujemcovi za odmenu uzavretie zmluvy a záujemca sa zaväzuje odmenu poskytnúť vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý jeho pričinením. Bez dosiahnutého výsledku teda nárok na províziu spravidla nevzniká, pokiaľ si strany nedohodli niečo iné. A ak si dohodli, rozhoduje presné znenie zmluvy, nie to, čo maklér tvrdí po telefóne.
Oplatí sa poznať aj § 777. Sprostredkovateľ je podľa neho oprávnený za záujemcu konať alebo prijímať čokoľvek, len ak ho na to splnomocníte písomným plnomocenstvom. Ak maklér prevzal zálohu od kupujúceho a takéto plnomocenstvo od vás nemal, je to prvý argument, ktorý do výzvy patrí.
Pri rezervačnej zmluve zistite predovšetkým, kto peniaze drží. Rezervačný poplatok zložený k rukám kancelárie býva preddavkom na jej províziu, kým záloha zložená predávajúcemu je časťou kúpnej ceny. Od toho závisí, od koho vrátenie žiadate a kto bude protistranou v prípadnom spore.
Samostatná kapitola je predaj vlastnými silami počas trvania zmluvy. Ak zmluva províziu na takýto prípad výslovne viaže, kancelária na ňu spravidla nárok má, aj keď kupca ste našli vy. Preto sa oplatí zmluvu najprv ukončiť a až potom rokovať s vlastným záujemcom.
Ako sa zo zmluvy dostať von
Zákon tu nestanovuje ani výpovednú lehotu, ani strop exkluzivity, takže rozhoduje text zmluvy. Postupujte v troch krokoch. Najčistejšia cesta je odstúpenie podľa spotrebiteľského zákona, ak sedí miesto podpisu a lehota. Zmluva zaniká a neplatíte nič okrem prípadnej pomernej časti za už poskytnuté plnenie.
Ak odstúpenie nepripadá do úvahy, pozrite sa na výpoveď. Zistite, či ju zmluva vôbec pripúšťa, akú lehotu určuje a či na ňu neviaže sankciu. Keď o výpovedi mlčí a ide o zmluvu na dobu určitú, ukončiť ju jednostranne býva ťažké. Zostáva dohoda o ukončení, v praxi často najrýchlejšie riešenie. Trvajte na písomnej forme a na výslovnej vete, že si strany nebudú uplatňovať žiadne ďalšie nároky. Ústna dohoda s maklérom v spore neobstojí.
Podnet, sťažnosť a návrh na ARS nie sú to isté
Túto trojicu zamieňa takmer každý a je to najčastejší dôvod, prečo podania končia bez odpovede. Podnet na kontrolu smeruje proti podnikateľovi. Sťažnosť podľa zákona č. 9/2010 Z. z. smeruje proti orgánu verejnej správy, nie proti firme, takže sťažnosť na realitnú kanceláriu v právnom zmysle vlastne neexistuje. A návrh na alternatívne riešenie sporu je jediná bezplatná cesta k dohode.
► Mohlo by vás tiež zaujímať: Výhradné realitné sprostredkovanie zväzuje majiteľom nehnuteľnosti ruky, napriek tomu ho mnohokrát slepo podpíšu. Prečítajte si, prečo túto zmluvu nepodpísať a koľko tým ušetríte.
Kam poslať podanie
Slovenská obchodná inšpekcia dozerá na dodržiavanie spotrebiteľských predpisov. Podnety prijíma na podnety@soi.sk alebo poštou na Ústredný inšpektorát SOI, Bajkalská 21/A, P. O. BOX 29, 827 99 Bratislava. Uveďte, proti komu podnet smeruje a čo vytýkate, a priložte kópie dokladov. Rátajte však s tým, že SOI výslovne uvádza, že nie je oprávnená rozhodovať spor medzi dohliadanou osobou a spotrebiteľom.
Alternatívne riešenie sporu vedie tiež SOI. Návrh podáte, ak kancelária na vašu žiadosť o nápravu odpovedala zamietavo alebo neodpovedala do tridsiatich dní. Lehota na podanie je jeden rok, konanie je bezodplatné a uzavretá dohoda je pre obe strany záväzná. Píše sa na ars@soi.sk.
Na okresný úrad, odbor živnostenského podnikania patrí podozrenie, že kancelária podniká neoprávnene. Realitná činnosť je viazaná živnosť podľa prílohy č. 2 živnostenského zákona a vyžaduje odbornú spôsobilosť. Súd je jediná inštitúcia, ktorá prikáže vrátenie peňazí, a musí mu predchádzať preukázateľne doručená písomná výzva. Na políciu sa obracajte len pri podozrení z podvodu, teda keď vás niekto úmyselne uviedol do omylu a spôsobil vám škodu. Zlá služba trestným činom nie je.
Profesijné asociácie riešia len vlastných členov a výsledkom býva napomenutie, nie vrátené peniaze. Skôr než tam napíšete, overte si v zozname členov, či tam kancelária vôbec je.
Chyba, ktorá stojí ľudí nárok
Kontrola trvá mesiace a končí pokutou, ktorá skončí v štátnom rozpočte. Vaša ročná lehota na ARS medzitým beží a premlčacia lehota tiež. Kto čaká na výsledok kontroly, často zistí, že premeškal jediné konanie, ktoré mu mohlo peniaze vrátiť.
Preto obe cesty rozbehnite naraz. Žiadosť o nápravu pošlite kancelárii doporučene a doklad si odložte, lebo od nej beží tridsaťdňová aj ročná lehota. Podnet na kontrolu pošlite súbežne, ak je čo vytýkať. A skôr než čokoľvek odošlete, skontrolujte dátum a miesto podpisu zmluvy. Ak ste ju podpisovali doma a poučenie o odstúpení v nej nie je, riešite oveľa jednoduchší problém, než si myslíte.
Ak z toho celého vzniká chuť predávať nabudúce bez sprostredkovateľa, spočítajte si to. Pri byte za 200 000 eur je provízia 3 až 5 % šesťtisíc až desaťtisíc eur. Inzerát stojí zlomok tejto sumy, aktuálne ceny nájdete v cenníku inzercie a ostatné služby v centre služieb.
