Stavebné úpravy v nájme: čo smiete zmeniť a kedy hrozí pokuta

Čo je stavebná úprava a čo je ešte údržba

Rozdiel medzi „prevŕtal som dieru do steny“ a „stavebnou úpravou“ nie je pocitový, má definíciu. Podľa stavebného zákona (č. 25/2025 Z. z.) sú stavebnými úpravami stavebné práce, ktorými sa upravuje stavebná konštrukcia existujúcej stavby, ale ktoré nie sú zmenou stavby. Patria sem vnútorné stavebné úpravy bez zmeny veľkostných parametrov stavby. A tiež práce, ktorými sa upravuje, vymieňa alebo dopĺňa elektrické vedenie, plynárenské zariadenie či siete vodovodu a kanalizácie, ak sa nemení ich trasa.

Zásah do priečky, prerobenie rozvodov vody alebo elektriny, nové jadro - to sú stavebné úpravy. Vymaľovanie, výmena žiarovky alebo zavesenie poličky nie. Hranicu voči drobným opravám a bežnej údržbe, teda tomu, čo v byte platí a rieši nájomca sám, rozoberáme podrobne v článku o tom, kto hradí opravy v nájme. Tu sa posúvame o vrstvu vyššie, k zásahom do samotného bytu.

Pravidlo číslo jedna: bez súhlasu majiteľa nie

Toto je tá veta. Občiansky zákonník (č. 40/1964 Zb.) v § 694 hovorí:

Kľúčové sú posledné štyri slová: ani na svoje náklady. Presne na tom to stroskotá. Argument „veď som to platil ja a byt je teraz krajší“ zákon nepozná. Rozhoduje, či ste mali súhlas, nie kto zaplatil faktúru.

Platí to aj naopak a to už toľko ľudí nevie. Podľa § 695 je prenajímateľ oprávnený vykonávať stavebné úpravy a iné podstatné zmeny v byte iba so súhlasom nájomcu a ten súhlas možno odoprieť len z vážnych dôvodov. Majiteľ teda nemôže počas nájmu prísť prerábať kúpeľňu len preto, že je byt jeho. Výnimka je, ak úpravy robí na príkaz orgánu štátnej správy. Vtedy ich nájomca musí umožniť, inak zodpovedá za škodu.

Súhlas vždy písomne a s troma vecami v ňom

Ústny súhlas je právne platný, ale o dva roky pri odovzdávaní bytu ho nepreukážete. Pri tvrdení proti tvrdeniu prehráva ten, kto niečo tvrdí.

Do písomného súhlasu patria tri veci:

• Rozsah prác. Čo presne sa robí. Nie „rekonštrukcia kúpeľne“, ale konkrétne úkony.
• Kto platí. A či sa majiteľ zaviazal náklady uhradiť. Toto je najdôležitejšia veta celého papiera, ako uvidíte nižšie.
• V akom stave sa byt vracia. Či sa má pôvodný stav obnoviť, alebo úprava zostáva.

Ak úpravy riešite počas trvajúceho nájmu, patria do dodatku k nájomnej zmluve. Ak zmluvu ešte len chystáte, rozsah povolených zásahov si do nej dajte rovno. Nájomná zmluva online u nás na Bezrealitky obsahuje aj odovzdávací protokol, ktorý pri sporoch o stav bytu rozhoduje.

Druhá vrstva, na ktorú sa zabúda: úrad

Dohoda s majiteľom rieši váš vzťah s ním. Nerieši vzťah so štátom. To sú dve nezávislé veci a druhá z nich má sankcie. Podľa § 63 stavebného zákona je stavebník povinný vykonanie stavebných úprav, drobných stavieb a stavieb, na ktoré sa vyžaduje ohlásenie, vopred ohlásiť správnemu orgánu. Nie po. Vopred.

Nájomca ohlásenie sám nepodá

Tu je háčik, ktorý v žiadnom inom článku o nájme nenájdete. Ohlásenie podľa § 63 ods. 2 obsahuje okrem identifikačných údajov stavebníka aj údaje z katastra nehnuteľností potrebné na účel overenia vlastníckeho práva k pozemku alebo stavbe.

Nájomca vlastníkom nie je. Ohlásenie teda prakticky podáva majiteľ, prípadne nájomca s jeho písomným splnomocnením. Dohoda „sprav si to a vybav si to sám“ v tomto bode naráža na papier, ktorý nájomca nemá ako doložiť.

Prílohou ohlásenia je aj projekt stavby na ohlásenie a záväzné stanoviská dotknutých orgánov. Úrad ohlásenie vybaví do 30 dní overením projektu a vydaním overovacej doložky. A ešte jedna vec, ktorá v bytovke nie je teoretická. Ak správny orgán zistí, že navrhovanou stavbou by mohli byť dotknuté práva tretích osôb, oznámi stavebníkovi, že stavbu možno uskutočniť len na základe rozhodnutia o stavebnom zámere (§ 63 ods. 5). Susedia za stenou sú tretie osoby.

Kedy hrozí pokuta a koľko

Teraz to najzaujímavejšie, lebo konkrétnu sumu vám nepovie nikto. Priestupku sa podľa § 79 ods. 2 písm. a) stavebného zákona dopustí ten, kto zhotovuje stavebné úpravy alebo drobné stavby na ohlásenie bez overeného projektu stavby alebo v rozpore s ním. Za taký priestupok uloží stavebný inšpektorát pokutu od 30 do 3 000 eur (§ 79 ods. 6 písm. b)).

Ak zájdete ďalej a zhotovujete rovno stavbu bez overeného projektu, ste v tvrdšom koši: § 79 ods. 3 a pokuta od 30 do 15 000 eur.

Dve veci navyše, ktoré stoja za prečítanie dvakrát:

• Recidíva stojí dvojnásobok. Ak páchateľ napriek právoplatne uloženej pokute pokračuje alebo sa do troch rokov dopustí rovnakého priestupku, možno uložiť pokutu až do výšky dvojnásobku sumy (§ 79 ods. 7).
• Pokutu dostane ten, kto práce zhotovuje. Prejednáva ju stavebný inšpektorát príslušný podľa miesta stavby. Vaša dohoda s majiteľom, že „to má na starosti nájomca“, úrad nezaujíma.

Kto to zaplatí a čo pri skončení nájmu

Predstava, že investícia do cudzieho bytu sa vám vráti, má v zákone presné mantinely. Podľa § 667 Občianskeho zákonníka:

• Zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa.
• Úhradu nákladov môže žiadať len vtedy, ak sa na to prenajímateľ zaviazal. Nie ak súhlasil. Ak sa zaviazal. To je rozdiel za tisíce eur.
• Ak zmluva neurčuje inak, úhradu môže požadovať až po ukončení nájmu, po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému medzitým došlo užívaním.
• Ak majiteľ so zmenou súhlasil, ale na úhradu nákladov sa nezaviazal, môže nájomca po skončení nájmu požadovať protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci. Teda nie faktúru, ale to, o koľko je byt hodnotnejší.

A čo keď súhlas nebol? § 667 ods. 2 je stručný: nájomca je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu. Zaplatíte teda dvakrát, raz za novú kuchyňu a raz za jej odstránenie. Ak navyše v dôsledku vykonávaných zmien hrozí majiteľovi značná škoda, je oprávnený od zmluvy odstúpiť.

Daňový háčik, o ktorom majiteľ často nevie

Toto prekvapí druhú stranu. Ak nájomca byt zhodnotí a majiteľ mu to neuhradí, môže majiteľovi vzniknúť nepeňažný príjem, ktorý sa daní. Finančná správa k tomu uvádza, že nepeňažný príjem prenajímateľa vzniká napríklad vtedy, keď vlastník zvýši vstupnú cenu majetku o náklady na technické zhodnotenie, alebo pri skončení nájmu, keď mu nájomca zhodnotenie odovzdá bezodplatne. Zdaňuje sa v tom zdaňovacom období, v ktorom bolo technické zhodnotenie uvedené do užívania, prípadne v ktorom nájom skončil. Výška sa určuje podľa § 17 ods. 20 a 21 zákona o dani z príjmov. Veta „nechám si to zadarmo“ teda nemusí byť zadarmo. Ak vám nájomca ponúka, že si prerobí kúpeľňu na vlastné náklady, oplatí sa vopred zistiť, čo to spraví s vaším daňovým priznaním.

Čo smiete bez súhlasu, so súhlasom, s ohlásením a nikdy

1. Bez súhlasu majiteľa: bežná údržba a drobné opravy, veci bez zásahu do konštrukcie a rozvodov. Obrazy, nábytok, výmena žiarovky, drobné opravy podľa nájomnej zmluvy.
2. So súhlasom majiteľa, písomne: výmena kuchynskej linky, podláh, obkladov, zásahy do vybavenia bytu bez zásahu do konštrukcie a rozvodov.
3. So súhlasom majiteľa aj s ohlásením na úrade: zásahy do priečok, do rozvodov vody, elektriny a plynu, prerobenie kúpeľne a jadra.
4. Nikdy bez rozhodnutia o stavebnom zámere: zásah do nosnej konštrukcie. Tu nejde o pokutu, ale o statiku domu.

Súhlas na papieri je lacnejší než priečka späť

Celé sa to dá zhrnúť do jednej vety: dohodnite sa pred prácami, nie po nich, a napíšte to. Nájomcovi to ušetrí povinnosť vracať byt do pôvodného stavu na vlastné náklady a pokutu, ktorá začína na 30 eurách a pri úpravách bez overeného projektu končí na 3 000. Majiteľovi to ušetrí spor o to, kto zaplatí odstránenie niečoho, čo si neobjednal, a prípadné daňové prekvapenie. Obom to ušetrí mesiace dohadovania pri odovzdávaní kľúčov.

Papier, na ktorom stojí, aký je rozsah prác, kto ich platí a v akom stave sa byt vracia, je najlacnejšia poistka v celom nájme. Ak nájomnú zmluvu ešte len chystáte, rozsah povolených úprav si do nej dajte hneď a použite nájomnú zmluvu online. Ak už zmluva beží, stačí dodatok. A ak byt ešte len idete prenajať, pridajte si inzerát na prenájom a dohodnite sa s nájomcom na týchto pravidlách skôr, než mu odovzdáte kľúče.

Časté otázky

Môže nájomca vymeniť kuchynskú linku bez súhlasu majiteľa?

Nie. Podľa § 694 Občianskeho zákonníka nájomca nesmie vykonávať stavebné úpravy ani inú podstatnú zmenu v byte bez súhlasu prenajímateľa, a to ani na svoje náklady. To, že ste linku zaplatili sami, na tom nič nemení. Ak zmenu urobíte bez súhlasu, ste podľa § 667 ods. 2 povinný po skončení nájmu uviesť byt na svoje náklady do pôvodného stavu. Vymaľovanie alebo zavesenie poličky súhlas nepotrebuje, tam nejde o podstatnú zmenu.

Kto podáva ohlásenie stavebných úprav, majiteľ alebo nájomca?

Prakticky majiteľ. Ohlásenie podľa § 63 ods. 2 stavebného zákona č. 25/2025 Z. z. musí obsahovať údaje z katastra potrebné na overenie vlastníckeho práva k stavbe a tie nájomca nedoloží. Nájomca môže ohlásenie podať s písomným splnomocnením od majiteľa. Prílohou je projekt stavby na ohlásenie a úrad má na vybavenie 30 dní. Bez overeného projektu hrozí pokuta od 30 do 3 000 eur.

Musí majiteľ preplatiť nájomcovi rekonštrukciu po skončení nájmu?

Len ak sa na to zaviazal. Samotný súhlas s úpravou na úhradu nákladov nestačí. Ak majiteľ so zmenou súhlasil, ale úhradu si nedohodli, môže nájomca po skončení nájmu požadovať protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota bytu (§ 667). To býva výrazne menej než suma na faktúrach, pretože sa odpočítava znehodnotenie užívaním. Preto patrí veta o úhrade nákladov priamo do písomného súhlasu.