Výpoveď nájomnej zmluvy zo strany nájomcu

Najprv zistite, akú zmluvu ste podpísali

Vezmite si zmluvu a hľadajte v nej jednu vetu: vyhlásenie, že sa nájomná zmluva uzatvára podľa zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu. Túto náležitosť predpisuje § 3 ods. 3 písm. f) tohto zákona a bez nej krátkodobý nájom nevznikne. Je tam? Idete režimom krátkodobého nájmu. Nie je tam? Platí pre vás Občiansky zákonník.

Ďalšie znaky krátkodobého nájmu, ktoré vám pomôžu uistiť sa:

• doba určitá najviac dva roky, s možnosťou predĺžiť dvakrát vždy o ďalšie dva roky
• peňažná zábezpeka najviac vo výške trojnásobku mesačného nájomného a úhrad
• opis stavu bytu, jeho vybavenia a známych závad priamo v zmluve

Nič z toho tam nie je a nikde sa nespomína zákon č. 98/2014? Potom je to bežný nájom podľa Občianskeho zákonníka (zákon č. 40/1964 Zb.) a týka sa vás najmä nasledujúca kapitola.

Bežný nájom: vypovedať smiete bez dôvodu

Toto je najčastejší omyl v celej téme: nájomca vraj môže vypovedať nájom len z dôvodov uvedených v § 711 Občianskeho zákonníka. Pozrite sa na doslovný začiatok toho paragrafu: „Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak…“. Celý zoznam siedmich dôvodov, teda potreba bytu pre rodinu, hrubé porušovanie povinností, neplatenie nájomného za viac ako tri mesiace a ďalšie, je zoznam pre druhú stranu. Vás sa netýka.

Pre nájomcu platí § 710 ods. 1: nájom bytu zanikne písomnou dohodou alebo písomnou výpoveďou. Žiadnu podmienku uviesť dôvod tam nenájdete. Stačí, že výpoveď je písomná a doručená. Cena za túto slobodu je lehota. Podľa § 710 ods. 3 je výpovedná lehota tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola výpoveď doručená.

Dohoda je takmer vždy lepšia než výpoveď

Ten istý § 710 ods. 1 hovorí, že nájom zanikne aj písomnou dohodou. A dohoda môže ukončiť nájom k ľubovoľnému dňu, teda aj o dva týždne. Preto odporúčame poradie: najprv zavolajte majiteľovi a ponúknite dohodu. Ak má byt v žiadanej lokalite a záujemcov o neho, nemá dôvod trvať na troch mesiacoch prázdneho bytu. Výhoda je obojstranná, lebo aj on chce mať byt obsadený a nie čakať do konca vašej lehoty.

Vašu pozíciu pri rokovaní výrazne zlepší, ak prídete s nástupcom. Nájsť ho viete aj sami. Inzerát na prenájom si majiteľ vloží za pár minút a vy mu môžete pomôcť s obhliadkami. Dohodu potom spíšte písomne. Ústny prísľub sa po pol roku nedokazuje. Ak sa mení len časť podmienok a nájom pokračuje, hodí sa skôr dodatok k nájomnej zmluve.

Nájom na dobu určitú je zložitejší prípad

Podľa § 710 ods. 2 nájom dohodnutý na určitý čas zanikne uplynutím tohto času a ustanovenie § 676 ods. 2 o automatickom obnovení sa naň nepoužije. Či môže nájomca vypovedať nájom na dobu určitú aj predčasne, zákon výslovne nerieši. Nezakazuje to, ale ani to výslovne nepripúšťa a v praxi to závisí od znenia konkrétnej zmluvy. Pozrite sa teda najprv do nej, či výpoveď na dobu určitú upravuje. Ak nie, cesta cez dohodu je pre vás výrazne istejšia než výpoveď poslaná naslepo. Jedna vec je istá: podľa § 712a ods. 9 pri zániku nájmu dohodnutého na určitý čas nájomcovi právo na bytovú náhradu nepatrí.

Krátkodobý nájom: bez dôvodu to nejde

Ak vaša zmluva odkazuje na zákon č. 98/2014 Z. z., situácia sa otáča. § 7 ods. 2 vymenúva štyri a len štyri dôvody, pre ktoré môžete ako nájomca vypovedať nájom:

1. predmet nájmu sa stal nespôsobilý na dohodnuté užívanie a nespôsobili ste to vy ani osoby, ktoré s vami v byte žijú
2. skončil sa váš pracovný pomer, služobný pomer, štátnozamestnanecký pomer alebo iný obdobný pomer
3. vznikol vám nárok na sociálne bývanie podľa osobitného predpisu
4. je daný iný dôvod dohodnutý priamo v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru

Všimnite si štvrtý bod. To je jediné miesto, kde si viete pomôcť sami, a musíte to urobiť pri podpise, nie o rok neskôr. Ak počítate s tým, že sa môžete sťahovať za prácou do inej obce alebo že sa vám zmení rodinná situácia, dohodnite si to ako výpovedný dôvod hneď v zmluve. Čo do nej nedáte, to už nedoženiete.

Dobrá správa je lehota. Podľa § 7 ods. 3 výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac a pri dôvode podľa odseku 2 písm. a), teda pri byte nespôsobilom na užívanie, kratšia ako pätnásť dní. A plynie už dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola výpoveď doručená druhej strane. Nečakáte teda na prvý deň ďalšieho mesiaca ako pri Občianskom zákonníku.

Odstúpenie je rýchlejšie než výpoveď

Zákon vám dáva ešte jednu možnosť a tá nemá lehotu vôbec. Podľa § 7 ods. 5 môžete od zmluvy odstúpiť, ak vám byt nebol odovzdaný v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie. Druhým dôvodom je situácia, keď prenajímateľ v rozpore so zákonom jednostranne zmenil výšku nájomného či úhrad za služby. Odstúpenie funguje inak než výpoveď. Podľa § 6 písm. d) sa zmluva ruší okamihom doručenia odstúpenia druhej strane. Žiadna lehota, žiadne čakanie.

Ak prenajímateľ nie je registrovaný na daňovom úrade

Toto je páka, o ktorej vie málokto. § 3 ods. 5 zákona č. 98/2014 Z. z. hovorí, že ak prenajímateľ nesplní registračnú povinnosť voči daňovému úradu, nájom sa spravuje týmto zákonom okrem § 7 ods. 1 a 4 a § 9 ods. 1 a namiesto nich sa použijú § 711 ods. 1, 3 a 6 Občianskeho zákonníka.

Prakticky to znamená, že majiteľ príde o rýchlu výpoveď aj o právo od zmluvy odstúpiť pri opakovanom porušovaní. Vaše výpovedné dôvody podľa § 7 ods. 2 zostávajú. A ten istý odsek pridáva vetu, ktorá je pre vás dôležitá: prenajímateľ je povinný nájomcovi splnenie registračnej povinnosti preukázať. Máte teda právo si to vypýtať.

Dve situácie, keď nemusíte čakať ani mesiac

Popri výpovedi existujú v Občianskom zákonníku dva prípady, ktoré fungujú okamžite. Zamieňajú sa s výpoveďou, ale právne je to niečo iné: odstúpenie ruší zmluvu doručením, výpoveď len spúšťa lehotu. Byt sa stal neobývateľným. Podľa § 679 ods. 1 je nájomca oprávnený odstúpiť od zmluvy kedykoľvek, ak bola vec odovzdaná v stave nespôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie, prípadne ak sa takou stane neskôr, bez toho aby nájomca porušil svoju povinnosť. Havária rozvodov, nefunkčné kúrenie celú zimu, rozsiahle zatečenie.

Miestnosti sú zdraviu závadné. § 679 ods. 2 pridáva dve veci, ktoré stoja za pozornosť. Toto právo máte, aj keď ste o závadnosti pri uzavretí zmluvy vedeli. A práva odstúpiť od zmluvy sa nemožno vopred vzdať. Klauzula v zmluve typu „nájomca sa vzdáva práva odstúpiť od zmluvy“ je v tomto rozsahu neúčinná.

K tomu ešte jedna vec, ktorá platí pri predaji bytu. Podľa § 680 ods. 3 môže pri zmene vlastníctva nehnuteľnosti vypovedať zmluvu z tohto dôvodu iba nájomca, a to aj vtedy, keď bola uzavretá na dobu určitú. Výpoveď však musíte podať v najbližšom výpovednom období. Nový majiteľ takéto právo nemá.

Čo musí výpoveď nájomnej zmluvy obsahovať a ako ju doručiť

Výpoveď je jednostranný právny úkon a musí byť písomná. Nič viac zákon nepredpisuje, ale aby nevznikla pochybnosť, dajte do nej týchto šesť vecí:

1. označenie oboch strán menom, adresou a dátumom narodenia
2. označenie nájomnej zmluvy dátumom uzavretia a označenie bytu adresou
3. jednoznačný prejav vôle nájom ukončiť, teda vetu „týmto vypovedám nájomnú zmluvu“
4. pri krátkodobom nájme skutkový popis výpovedného dôvodu podľa § 7 ods. 2
5. dátum a miesto
6. váš podpis

Dôvod pri krátkodobom nájme popíšte tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným. Nestačí „z osobných dôvodov“. Napíšte konkrétne, čo sa stalo a kedy.

Vzor pre bežný nájom podľa Občianskeho zákonníka:

Výpoveď nájomnej zmluvy

Nájomca: Jana Nováková, nar. 1. 1. 1990, Hlavná 1, 811 01 BratislavaPrenajímateľ: Peter Horváth, nar. 1. 1. 1970, Vedľajšia 2, 811 01 Bratislava

Dňa 1. 3. 2025 sme uzavreli nájomnú zmluvu na byt č. 5 na 2. poschodí, Hlavná 1, 811 01 Bratislava.

Týmto vypovedám uvedenú nájomnú zmluvu podľa § 710 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom vám bola táto výpoveď doručená.

V Bratislave dňa 15. 9. 2026

Jana Nováková, podpis

Pri krátkodobom nájme nahraďte predposledný odsek takto:

Týmto vypovedám uvedenú nájomnú zmluvu podľa § 7 ods. 2 písm. b) zákona č. 98/2014 Z. z. Dôvodom je skončenie môjho pracovného pomeru u zamestnávateľa XY ku dňu 31. 8. 2026, čo dokladám kópiou dohody o skončení pracovného pomeru. Výpovedná lehota je podľa čl. V nájomnej zmluvy jeden mesiac a začína plynúť dňom nasledujúcim po doručení tejto výpovede.

Príloha: kópia dohody o skončení pracovného pomeru

Doručenie je miesto, na ktorom sa to najčastejšie láme

Lehota plynie od doručenia, nie od odoslania, a preukázať musíte deň. Posielajte teda doporučene s doručenkou na adresu uvedenú v zmluve, prípadne odovzdajte osobne a nechajte si druhé vyhotovenie podpísať. E-mail je dobrý doplnok, ale ako jediný kanál nestačí.

Nezabudnite na zábezpeku. Pri krátkodobom nájme je prenajímateľ povinný vrátiť nevyčerpanú časť najneskôr do jedného mesiaca odo dňa, keď ste byt vypratali a vysporiadali si vzájomné nároky (§ 5 ods. 3). Spíšte odovzdávací protokol so stavmi meračov a fotkami, inak sa o stave bytu budete dohadovať bez dôkazov. Podrobnosti nájdete v článku vypratanie bytu.

Tri mesiace nájomného sa dajú ušetriť jedným telefonátom

Ak máte bežný nájom podľa Občianskeho zákonníka, výpoveď je vaša najhoršia možnosť. Funguje vždy, ale stojí vás tri mesiace nájomného za byt, v ktorom už nebývate. Pri nájme 600 eur mesačne je to 1 800 eur.

Skúste najprv dohodu. Zavolajte majiteľovi, povedzte mu termín, ktorý potrebujete, a ponúknite, že pomôžete s obhliadkami alebo rovno privediete nástupcu. Prázdny byt nechce ani on. Až keď dohoda nevyjde, posielajte výpoveď doporučene a rátajte s tromi mesiacmi.

Pri krátkodobom nájme si najprv prejdite § 7 ods. 2 a zistite, či niektorý z tých štyroch dôvodov spĺňate. Ak nie, dohoda je jediná cesta. A pri podpise ďalšej zmluvy si už výpovedný dôvod podľa písmena d) dohodnite dopredu. Stojí to jednu vetu a raz vám ušetrí mesiace.

Časté otázky

Musím vo výpovedi nájomnej zmluvy uviesť dôvod?

Pri bežnom nájme podľa Občianskeho zákonníka nie. § 710 ods. 1 vyžaduje len písomnú formu a zoznam výpovedných dôvodov v § 711 sa vzťahuje výhradne na prenajímateľa. Pri krátkodobom nájme podľa zákona č. 98/2014 Z. z. dôvod uviesť musíte a musí ísť o jeden zo štyroch dôvodov podľa § 7 ods. 2. Popíšte ho tak konkrétne, aby ho nebolo možné zameniť s iným.

Kedy presne skončí nájom, ak výpoveď doručím v polovici mesiaca?

Pri bežnom nájme lehota nezačne plynúť hneď. § 710 ods. 3 ju viaže na prvý deň mesiaca nasledujúceho po mesiaci doručenia. Výpoveď doručená 15. septembra teda spustí lehotu 1. októbra a nájom skončí 31. decembra. Pri krátkodobom nájme podľa § 7 ods. 3 lehota plynie už dňom nasledujúcim po doručení, takže pri jednomesačnej lehote skončí nájom 15. októbra.

Môžem odísť skôr, ak je byt plesnivý alebo nekúri?

Áno, a nemusíte čakať na uplynutie výpovednej lehoty. Podľa § 679 ods. 1 Občianskeho zákonníka môžete od zmluvy odstúpiť kedykoľvek, ak sa byt stal nespôsobilým na dohodnuté alebo obvyklé užívanie bez vášho zavinenia. Pri zdraviu závadných miestnostiach platí § 679 ods. 2 aj vtedy, ak ste o závade pri podpise vedeli, a tohto práva sa nemožno vopred vzdať. Stav si zdokumentujte fotografiami a písomnou výzvou majiteľovi.