Nájomné v hotovosti: kedy to nevadí a kedy si vypýtať prevod

Zákon hotovosť pri nájme nezakazuje

Hotovostné platby na Slovensku upravuje zákon č. 394/2012 Z. z. o obmedzení platieb v hotovosti. Sú v ňom dva limity a záleží na tom, kto komu platí. Základný limit je 5 000 eur. Podľa § 4 ods. 1 sa zakazuje platba v hotovosti, ktorej hodnota túto sumu prevyšuje.

Medzi fyzickými osobami nepodnikateľmi je limit 15 000 eur. To upravuje § 4 ods. 2. Ak teda prenajímate byt ako súkromná osoba súkromnej osobe, platí pre vás vyšší strop. Pri mesačnom nájomnom 500 až 900 eur je limit teoretický. Preto sa tejto téme väčšina majiteľov ani nevenuje. Aj tak sa oplatí vedieť ešte dve veci.

Kedy limit predsa len môže prísť na rad

§ 6 ods. 2 hovorí, že hodnotou platby rozdelenej na niekoľko samostatných platieb je súčet hodnôt týchto platieb, ak tieto platby vyplývajú z jedného právneho vzťahu. Nájomná zmluva jeden právny vzťah je. Oficiálne stanovisko Finančnej správy k tomu, ako sa toto ustanovenie uplatní na opakované mesačné nájomné, nemáme. Preto vám ho tu nebudeme vykladať. Praktický záver však platí bez ohľadu na výklad: väčšie jednorazové sumy posielajte prevodom. Týka sa to najmä peňažnej zábezpeky, doplatku z ročného vyúčtovania energií a nájomného zaplateného vopred za dlhšie obdobie. Ušetríte si otázku, ktorú nemusíte riešiť.

Pokuty sú vyššie, než by ste čakali

Ak sa zákaz poruší, postihnuteľné sú obidve strany, teda ten, kto peniaze odovzdal, aj ten, kto ich prijal. Pri fyzických osobách ide o priestupok podľa § 9 ods. 1 a pokuta môže byť až 10 000 eur. Ak je jednou zo strán právnická osoba alebo podnikateľ, ide o správny delikt podľa § 10 a pokuta siaha až do 150 000 eur. Priestupky aj delikty prejednáva daňový alebo colný úrad. Jednu vec však zákon výslovne ponecháva nedotknutú. Podľa § 5 platí, že porušením zákazu nie je dotknutá platnosť právnych úkonov, na základe ktorých sa platba vykonala. Zmluva teda platí ďalej, sankcia ide mimo nej.

Skutočný problém nie je limit, ale dôkaz

Predstavte si situáciu, ktorá naozaj nastáva. Nájomca tvrdí, že za apríl a máj zaplatil. Vy tvrdíte, že nie. Nikto nič nepodpísal. Pri prevode nie je o čom debatovať, výpis z účtu obsahuje obe strany, sumy aj dátumy. Pri hotovosti bez dokladu nemá dôkaz ani jeden z vás.

Pre majiteľa to bolí konkrétne. Ak dávate výpoveď pre neplatenie, dôvod musíte podľa § 711 ods. 2 Občianskeho zákonníka skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným, inak je výpoveď neplatná. A v prípadnom spore o dlžné nájomné musíte uniesť dôkazné bremeno. To isté platí pri krátkodobom nájme, kde môžete vypovedať pri nezaplatení za čas dlhší ako dva mesiace.

Pre nájomcu to bolí tiež. Bez dokladu nepreukáže úhradu vám ani úradu práce, ak žiada príspevok na bývanie. Tam sa doklady o úhrade nákladov na bývanie predkladajú pravidelne. V skratke: nájomné v hotovosti je v poriadku. Nájomné v hotovosti bez papiera nie.

Ako vyzerá doklad, ktorý obstojí

Tu sa oplatí vyjasniť jeden pojem. Príjmový pokladničný doklad je účtovný doklad podnikateľa, ktorý vedie pokladnicu. Ak prenajímate byt ako súkromná osoba a nie ste podnikateľ, pokladnicu nevediete a žiadne tlačivá kupovať nemusíte.

Stačí vám obyčajné potvrdenie o prevzatí platby so šiestimi údajmi:

1. kto komu platí, meno a adresa oboch strán
2. suma číslom aj slovom
3. obdobie, za ktoré sa platí, teda napríklad „nájomné za september 2026“
4. za čo sa platí, teda nájomné a úhrady za služby zvlášť
5. dátum a miesto prevzatia
6. podpisy oboch strán a dve vyhotovenia, každý si necháva jedno

Najlacnejší kompromis: vklad na účet

Ak nájomca nemá slovenský účet alebo ho jednoducho nechce používať, existuje riešenie, ktoré vyhovuje obom. Nech peniaze vloží v hotovosti priamo na váš účet na pobočke banky alebo vkladovým bankomatom. Pre neho je to stále hotovosť. Pre vás je to riadok vo výpise s dátumom a sumou. Poštová poukážka funguje podobne, len pomalšie a s poplatkom. Je to pár minút navyše mesačne a rieši to celý problém s dokazovaním.

Hotovosť nič nemení na daniach

Toto je omyl, ktorý sa drží. Príjem z prenájmu je zdaniteľný bez ohľadu na to, či prišiel na účet alebo v obálke. Podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. sú to príjmy z prenájmu nehnuteľností vrátane hnuteľných vecí prenajímaných ako príslušenstvo nehnuteľnosti. O forme platby tam nie je ani slovo.

Oslobodených je podľa § 9 ods. 1 písm. g) 500 eur ročne z úhrnu týchto príjmov. Ak príjmy 500 eur presiahnu, do základu dane vstúpi len suma nad limit a výdavky sa krátia rovnakým pomerom. Oslobodenie sa vzťahuje na daňovníka, nie na byt.

Čo stratí neregistrovaný prenajímateľ

Registrácia nie je len administratívna povinnosť. Je to podmienka ochrany, ktorú vám dáva zákon o krátkodobom nájme. § 3 ods. 5 zákona č. 98/2014 Z. z. hovorí, že ak prenajímateľ registračnú povinnosť nesplní, nájom sa spravuje týmto zákonom okrem § 7 ods. 1 a 4 a § 9 ods. 1; zároveň sa použijú ustanovenia § 711 ods. 1, 3 a 6 Občianskeho zákonníka.

Preložené do praxe: prídete o rýchlu výpoveď neplatiča aj o právo odstúpiť od zmluvy pri opakovanom porušovaní. A nájomcovi ste navyše povinní splnenie registračnej povinnosti preukázať. Cena za „nechcem to nikde hlásiť“ je teda vyššia, než sa zdá. Nejde len o daň, ide o to, ako rýchlo sa dostanete späť k svojmu bytu.

Kedy hotovosť pokojne prijať

Hotovosť nie je podozrivá sama o sebe. Platba v hotovosti má často úplne legitímne dôvody a stojí za to ich pomenovať. Pokojne áno, ak nájomca ešte nemá slovenský účet, čo je bežné u ľudí, ktorí sa práve prisťahovali. Rovnako ak mu raz mešká prevod a chce to vyriešiť hneď. Suma je nízka, doklad podpíšete na mieste a je to vybavené. Vypýtajte si prevod pri peňažnej zábezpeke, pri doplatku z vyúčtovania energií a pri nájomnom platenom vopred za viac mesiacov. Všade tam, kde ide o sumy v tisícoch eur.

Spozornite vtedy, keď nájomca odmieta akýkoľvek doklad alebo keď nechce uviesť adresu trvalého pobytu do zmluvy. Rovnako vtedy, keď za neho platí niekto, kto v zmluve vôbec nie je, alebo keď trvá na tom, aby zmluva nebola písomná. Tieto signály nemajú nič spoločné s hotovosťou, len sa spolu často objavujú. Pred podpisom sa hodí aj overenie bezdlžnosti nájomcu z registrov. A platí to aj opačne. Ak prenajímateľ trvá na hotovosti, odmieta vydať potvrdenie a nevie preukázať registráciu na daňovom úrade, má nájomca rovnaké právo spozornieť. Bez dokladov nedoloží úhradu nikomu.

Hotovosť nie je problém, obálka bez podpisu je

Ak si máte zapamätať jednu vec, nech je to táto: neriešte, či hotovosť áno alebo nie. Riešte, či po nej zostane papier. Prakticky to znamená tri kroky. Dohodnite spôsob a deň platby priamo v zmluve, nie ústne. Na každú prijatú hotovosť vystavte potvrdenie v dvoch vyhotoveniach s podpismi oboch strán. A väčšie sumy, teda zábezpeku, vyúčtovanie a platby vopred, posielajte prevodom alebo nechajte vložiť na účet.

Spôsob platenia úhrad si podľa § 4 ods. 1 zákona č. 98/2014 Z. z. zmluvné strany dohodnú priamo v zmluve. Naša nájomná zmluva online od prevereného právnika sa vypĺňa asi päť minút, výstupom je PDF a súčasťou je odovzdávací protokol. Zvyšok je disciplína pri každej mesačnej platbe.

Časté otázky

Do akej sumy sa dá platiť nájomné v hotovosti?

Základný limit podľa § 4 ods. 1 zákona č. 394/2012 Z. z. je 5 000 eur na jednu platbu. Ak sú odovzdávajúci aj príjemca fyzické osoby nepodnikatelia, limit je podľa § 4 ods. 2 až 15 000 eur. Bežné mesačné nájomné tieto sumy neprekročí. Pri väčších jednorazových platbách, ako je zábezpeka alebo nájomné vopred za dlhšie obdobie, je istejšie použiť prevod.

Musí prenajímateľ vydať doklad o prijatí nájomného v hotovosti?

Zákon o obmedzení platieb v hotovosti túto povinnosť súkromnému prenajímateľovi neukladá. Vydať potvrdenie je však v jeho vlastnom záujme, lebo bez neho nepreukáže v spore, čo prijal a čo nie. Nájomca zase bez dokladu nepreukáže, že zaplatil. Najistejšie je dohodnúť povinnosť vydať potvrdenie priamo v nájomnej zmluve.

Ak beriem nájomné v hotovosti, musím ho priznať?

Áno. Príjem z prenájmu je zdaniteľný podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. bez ohľadu na formu platby. Oslobodených je 500 eur ročne z úhrnu týchto príjmov podľa § 9 ods. 1 písm. g), nad túto sumu sa príjem zdaňuje a výdavky sa krátia rovnakým pomerom. Okrem toho vzniká povinnosť registrácie u správcu dane podľa § 49a ods. 2.