Zviera v prenájme: kto za čo platí a na čo máte nárok

Slovenský zákon chov zvierat v byte neupravuje

Občiansky zákonník v úprave nájmu bytu (§ 685 až § 716) neobsahuje žiadne ustanovenie o chove zvierat. Nenájdete tam právo nájomcu chovať zviera ani podmienky, za ktorých mu to prenajímateľ smie zakázať. Slovo „zviera“ sa v celom zákonníku objaví len pri vymedzení predmetu občianskoprávnych vzťahov, pri susedských právach a pri spotrebiteľskej kúpe.

Prečo teda toľko článkov tvrdí, že nájomca má právo chovať zviera, ak nespôsobuje neprimerané ťažkosti? Lebo je to české pravidlo. Český občiansky zákonník ho v § 2258 zákona č. 89/2012 Sb. naozaj má. Slovenský nie.

Praktický dôsledok je jednoduchý a platí pre obe strany: zákaz zvierat v nájomnej zmluve je platné dojednanie. Kto podpíše zmluvu so zákazom a potom si donesie psa, porušuje zmluvu. A naopak, kto zviera v zmluve povolené má, nemôže mu ho prenajímateľ neskôr svojvoľne zakázať.

Z toho plynie odporúčanie pre nájomcov, ktoré znie prízemne, ale ušetrí veľa nervov: nechajte si súhlas napísať do zmluvy. Ústne „mne to nevadí“ pri odovzdávaní kľúčov nemá pri zmene majiteľa ani pri spore žiadnu váhu.

Kaucia za zviera: koľko si môže prenajímateľ vypýtať

Zvýšená kaucia za zviera je legitímna. Kde je jej strop, závisí od toho, podľa akého predpisu je nájom uzavretý. A práve tu vzniká druhý rozšírený omyl. Krátkodobý nájom podľa zákona č. 98/2014 Z. z. má strop v § 5: peňažná zábezpeka smie byť najviac trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu.

Ak prenajímateľ zábezpeku oprávnene použije, nájomca ju na písomnú výzvu doplní do pôvodnej výšky do jedného mesiaca. Nevyčerpanú časť vracia prenajímateľ najneskôr do jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca byt vypratal a vyrovnal nároky súvisiace s nájmom, ak sa strany nedohodli inak.

Nájom podľa Občianskeho zákonníka žiadny zákonný strop kaucie nemá. Výška je vecou dohody. Trojnásobok teda nie je univerzálne pravidlo, ako sa často píše. Je viazaný na jeden konkrétny typ nájmu. Skôr než sa začnete dohadovať o sume, pozrite sa do zmluvy, podľa čoho je uzavretá.

Poplatok za zviera alebo vyššia kaucia?

Prenajímatelia riešia zviera dvoma spôsobmi a pre nájomcu je medzi nimi priepasť. Zvýšené nájomné „za psa“ o 20 alebo 30 eur mesačne sa nevracia. Je to príjem prenajímateľa. Pri trojročnom nájme je to 720 až 1 080 eur, ktoré nájomca nikdy neuvidí. Zvýšená zábezpeka sa vracia, ak sa nič nestane. Je to istota, nie platba.

Obidve možnosti sú legálne. Výšku nájomného si strany dohodnú voľne a výšku zábezpeky v medziach, ktoré predpis pripúšťa. Ale ak sa pýtate, ktorá je férovejšia, odpoveď je jasná: vyššia zábezpeka kryje prenajímateľa rovnako dobre a nájomcu nestojí nič, ak byt vráti v poriadku. Prenajímateľ, ktorý trvá na mesačnom poplatku navyše, nechce istotu. Chce vyššie nájomné.

Do zmluvy patrí každá položka zvlášť a pomenovaná: nájomné, úhrady za plnenia, zábezpeka. Keď sa to zlúči do jednej sumy, pri vysporiadaní na konci nájmu nikto nevie, čo sa má vrátiť. Nájomnú zmluvu online od prevereného advokáta vyplníte za pár minút a dostanete ju v PDF aj s odovzdávacím protokolom.

Škody spôsobené zvieraťom

Toto je bod, na ktorom sa strany hádajú pri odovzdávaní bytu najčastejšie. Škoda je poškriabaný rám dverí, prehryzený kábel, zničená parketa, zápach, ktorý si vyžiada ozónovanie. Za ňu nájomca zodpovedá a hradí sa zo zábezpeky. Bežné opotrebenie je koberec zodratý po štyroch rokoch bývania alebo vyblednutá maľovka. To nájomca nehradí a zábezpeka na to nie je.

Hranicu medzi nimi neurčí zmluva ani zákon. Určí ju odovzdávací protokol s fotkami z prvého dňa. Bez neho stojí tvrdenie proti tvrdeniu a prenajímateľ nevie preukázať, že škrabance na dverách tam pred nasťahovaním neboli. Päť minút fotenia pri odovzdávaní kľúčov ušetrí obom stranám mesiace dohadovania. Nájomca má pritom rovnaký záujem ako prenajímateľ. Zdokumentovaný stav bytu je jeho jediná obrana proti tomu, aby platil za škody, ktoré nespôsobil.

Daň za psa

Daň za psa je jediná platba v celom článku, ktorú neurčuje zmluva, ale zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach. Podľa § 23 je daňovníkom fyzická alebo právnická osoba, ktorá je vlastníkom psa, prípadne jeho držiteľom, ak sa nedá preukázať, kto psa vlastní. V prenajatom byte to znamená jediné: daň platí nájomca, nie majiteľ bytu. Prenajímateľ s ňou nemá nič spoločné.

Ďalšie pravidlá, ktoré sa oplatí vedieť:

• Predmetom dane je pes starší ako šesť mesiacov (§ 22 ods. 1). Za šteňa sa neplatí.
• Sadzbu určuje obec vo všeobecne záväznom nariadení, v eurách za jedného psa a kalendárny rok (§ 25 a § 29). Rozdiely medzi obcami sú veľké. V Bratislave-Novom Meste je to 50 eur ročne za psa chovaného v byte aj v rodinnom dome, ak je držiteľom fyzická osoba. Vo vašej obci to môže byť zlomok tejto sumy. Aktuálne nariadenie nájdete na jej stránke.
• Miestne príslušná je obec, na ktorej území je pes chovaný (§ 28). Nie obec trvalého pobytu. Kto sa presťahuje do prenajatého bytu v inom meste, hlási psa tam.
• Daňová povinnosť vzniká prvým dňom kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom sa pes stal predmetom dane, a zaniká posledným dňom mesiaca, v ktorom ním prestal byť (§ 26).
• Predmetom dane nie sú okrem iného psy umiestnené v útulku a psy so špeciálnym výcvikom, ktoré vlastní alebo používa držiteľ preukazu fyzickej osoby s ťažkým zdravotným postihnutím (§ 22 ods. 2). Ďalšie oslobodenia môže obec určiť vo svojom nariadení (§ 29).

Čo prenajímateľ nemôže

Aj keď zákon zvieratá neupravuje, neznamená to, že prenajímateľ má voľnú ruku vo všetkom. Vyhodiť nájomcu zo dňa na deň pre psa nejde. Výpovedné dôvody vymenúva § 711 ods. 1 Občianskeho zákonníka a najbližšie sedí písmeno c): nájomca alebo člen jeho domácnosti hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome, alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome. Porušenie zmluvného zákazu zvierat môže spadnúť aj pod písmeno d), ktoré hrubé porušenie povinností z nájmu vymenúva len príkladmo.

Ak nájomca zviera doniesol napriek zmluvnému zákazu, ide o porušenie zmluvy a prenajímateľ má dôvod konať. Aj vtedy však platia dve obmedzenia. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola výpoveď nájomcovi doručená (§ 710 ods. 3).

Dôvod sa musí skutkovo vymedziť. Podľa § 711 ods. 2 sa musí vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. A dodatočne ho už meniť nemožno. Odkaz na paragraf nestačí, treba napísať, čo sa konkrétne stalo. Pes sám osebe teda výpovedným dôvodom nie je. Štekot každú noc a rozhryzené zárubne sú niečo iné.

Zákon mlčí, zmluva hovorí

Ak si máte odniesť jednu vec, potom túto: na Slovensku o zvierati v prenájme nerozhoduje zákon, ale papier, ktorý ste obaja podpísali. Pre prenajímateľa to znamená, že môže zviera zakázať aj povoliť a oboje je vymáhateľné. Ak ho povolí, rozumné je pýtať si vyššiu zábezpeku, nie mesačný poplatok, a odfotiť byt pri odovzdávaní. Zároveň si rozšíri okruh záujemcov, čo sa pri inzeráte na prenájom prejaví rýchlejšie, než sa čaká.

O tom, či nájomcu prijať, by aj tak nemal rozhodovať pes. Viac vám povie overenie bezdlžnosti nájomcu než to, či si so sebou vodí zviera. Pre nájomcu to znamená, že sa nemá na čo odvolávať, keď súhlas v zmluve nemá. Preto si ho tam nechajte napísať skôr, než podpíšete, a nie potom, keď už pes v byte býva.

Časté otázky

Môže prenajímateľ zakázať zvieratá v byte?

Áno. Slovenský Občiansky zákonník v úprave nájmu bytu chov zvierat neupravuje, takže platí to, čo si strany dohodnú. Zákaz zvierat v nájomnej zmluve je preto platné a vymáhateľné dojednanie. Tvrdenie, že nájomca má právo chovať zviera, ak nespôsobuje neprimerané ťažkosti, pochádza z českého práva a na Slovensku sa naň spoľahnúť nedá.

Kto platí daň za psa v prenajatom byte?

Nájomca ako vlastník psa, nie majiteľ bytu. Podľa § 23 zákona č. 582/2004 Z. z. je daňovníkom vlastník psa, prípadne držiteľ, ak sa vlastník nedá preukázať. Pes sa prihlasuje v obci, na ktorej území je chovaný, teda v obci prenajatého bytu. Daň sa platí za psa staršieho ako šesť mesiacov a sadzbu určuje obec vo svojom nariadení.

Môže si prenajímateľ vypýtať vyššiu kauciu za psa?

Áno. Pri krátkodobom nájme podľa zákona č. 98/2014 Z. z. je strop peňažnej zábezpeky trojnásobok mesačného nájomného a úhrad. Pri nájme podľa Občianskeho zákonníka zákonný strop neexistuje a výška je vecou dohody. Nevyčerpanú časť zábezpeky musí prenajímateľ vrátiť do jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca byt vypratal a vyrovnal nároky súvisiace s nájmom.