Koľko je daň z prenájmu bytu a ako ju správne vypočítať

Prenájom bytu sa zdaňuje podľa § 6 ods. 3

Ak prenajímate byt a neposkytujete k tomu žiadne služby navyše, váš príjem patrí pod § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov (zákon č. 595/2003 Z. z.). Ide o prenájom bez ďalších služieb a živnosť naň nepotrebujete. Stačí nájomná zmluva. Základné služby vám tento režim nepokazia. Dodávka elektriny, plynu, vody a kúrenia, odvoz odpadu či upratovanie spoločných priestorov sem podľa Finančnej správy patria bez problémov.

Kedy už ide o živnosť alebo Airbnb

Hranica je pomerne ostrá. Len čo popri prenájme poskytujete služby hotelového typu, režim sa mení. Upratovanie bytu počas nájmu, výmena posteľnej bielizne, recepcia, raňajky. Vtedy už nejde o § 6 ods. 3, ale o príjem z podnikania podľa § 6 ods. 1, a potrebujete živnostenské oprávnenie.

Pri živnosti platíte zdravotné aj sociálne odvody a daň sa počíta inak. Ak teda prenajímate cez Airbnb alebo Booking so službami pre hostí, počítajte s druhým režimom. Tieto platformy navyše od roku 2023 oznamujú príjmy prenajímateľov priamo Finančnej správe.

Prvých 500 eur je oslobodených od dane

Príjem z prenájmu je podľa § 9 ods. 1 písm. g) zákona o dani z príjmov oslobodený do výšky 500 eur za zdaňovacie obdobie. Zdaňujete teda len sumu nad týmto stropom.

Sú tu dva háčiky.

Oslobodenie platí na daňovníka, nie na byt. Ak prenajímate tri byty, nespočítate si 1 500 eur. Finančná správa to hovorí priamo: daňovník si uplatní oslobodenie 500 eur z úhrnu príjmov z prenájmu, nie 500 eur na každú jednu nehnuteľnosť.

Druhý háčik je drahší a väčšina prenajímateľov ho prehliadne. Keď si uplatníte oslobodenie, v rovnakom pomere musíte skrátiť aj výdavky. Ak je zdaniteľných 94 % vášho príjmu, uznajú vám 94 % výdavkov. Nie celých sto. Ako to vyzerá v číslach, ukazujeme nižšie vo výpočte.

Aké výdavky si môžete odpočítať

Toto je miesto, kde sa mýli aj časť slovenského internetu. Pri prenájme podľa § 6 ods. 3 paušálne výdavky neexistujú. Žiadnych 30 %, žiadnych 60 %. Finančná správa to formuluje jednoznačne: daňovník si môže uplatniť len preukázateľne vynaložené výdavky, paušálne výdavky si uplatniť nemôže.

Znamená to odkladať doklady a viesť evidenciu. Faktúry, výpisy z účtu, ročné vyúčtovanie od správcu. Bez nich výdavok neobhájite. Koľko si odpočítate, závisí od jedného rozhodnutia: či byt zaradíte do obchodného majetku. Obchodný majetok je majetok, ktorý daňovník eviduje v daňovej evidencii a využíva ho na dosahovanie príjmov.

Bez zaradenia bytu do obchodného majetku

Väčšina prenajímateľov byt do obchodného majetku nezaradí. Vtedy si uplatníte výdavky na energie a služby spojené s užívaním bytu:

• elektrina, plyn, voda, kúrenie
• odvoz odpadu a upratovanie spoločných priestorov
• internet a televízia, ak ich platíte vy

Čo sem nepatrí: fond opráv, poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti ani odpisy. Tie bez zaradenia do obchodného majetku neuplatníte, aj keď to niektoré weby tvrdia.

So zaradením bytu do obchodného majetku

Ak byt do obchodného majetku zaradíte, zoznam sa výrazne rozšíri. Pribudnú odpisy bytu (rozpočítané rovnomerne na 40 rokov), opravy a údržba, príspevky do fondu opráv, poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti aj úroky z hypotéky, ktorou ste byt obstarali.

Znie to lákavo a pri novom byte s hypotékou to daň naozaj stlačí, často k nule. Má to však háčik, ktorý sa prejaví až o roky neskôr. Ak byt predáte do piatich rokov od jeho vyradenia z obchodného majetku, príjem z predaja nie je oslobodený od dane. Inak povedané: ušetríte teraz na odpisoch a zaplatíte pri predaji. Ak máte byt ako dlhodobú investíciu a predaj neplánujete, zaradenie dáva zmysel. Ak uvažujete, že ho o pár rokov predáte, prerátajte si to.

Čo neprejde nikdy

Výdavky si môžete uplatniť najviac do výšky príjmov z prenájmu. Daňovú stratu z prenájmu vykázať nemôžete. Ak máte výdavky vyššie ako nájomné, prebytok prepadá a základ dane je nula.

A ešte jedna vec, ktorá prekvapí zamestnancov aj dôchodcov: nezdaniteľná časť základu dane sa na prenájom nevzťahuje. Uplatňuje sa len na aktívne príjmy, teda na mzdu a podnikanie. Finančná správa to potvrdzuje výslovne: čiastkový základ dane z pasívnych príjmov, kam prenájom patrí, o nezdaniteľnú časť znížiť nemožno. Kto prenajíma a iný príjem nemá, spomínanú sumu 5 966,73 eura si neodpočíta.

Sadzba dane: od roku 2026 platia nové pásma

Tu pozor, lebo väčšina článkov na internete stále uvádza staré čísla. Zákonom č. 261/2025 Z. z., teda tretím konsolidačným balíkom, sa s účinnosťou od 1. januára 2026 zaviedli nové pásma dane pre fyzické osoby. Prvýkrát sa použijú za zdaňovacie obdobie roku 2026, teda v priznaní, ktoré podáte do 31. marca 2027:

• 19 % zo základu dane do 43 983,32 eura vrátane
• 25 % z časti nad 43 983,32 eura do 60 349,21 eura vrátane
• 30 % z časti nad 60 349,21 eura do 75 010,32 eura vrátane
• 35 % z časti nad 75 010,32 eura

Za rok 2025 platilo jednoduchšie delenie: 19 % do základu dane 48 441,43 eura a 25 % nad túto sumu.

Jedna vec, ktorú si prenajímatelia málokedy uvedomia: pásma sa nepočítajú len z prenájmu. Do základu dane podľa § 4 ods. 1 písm. a) sa započíta príjem zo zamestnania, príjem z prenájmu aj ostatné príjmy. Ak máte dobre platenú prácu, nájomné sa vám pripočíta navrch a môže posunúť časť príjmu do vyššieho pásma. Pre bežného prenajímateľa je to ale dobrá správa. So mzdou 2 000 eur mesačne a nájmom 700 eur mesačne ste stále hlboko v pásme 19 %.

Ako vypočítať daň z prenájmu bytu

Postup má päť krokov:

1. Spočítajte príjem z prenájmu za celý rok, vrátane platieb za energie, ktoré vám nájomca posiela.
2. Odpočítajte 500 eur oslobodenia. Zvyšok je váš zdaniteľný príjem.
3. Skráťte výdavky pomerom zdaniteľného príjmu k celkovému príjmu.
4. Vypočítajte základ dane: zdaniteľný príjem mínus skrátené výdavky.
5. Vynásobte sadzbou podľa pásma, pre väčšinu ľudí 19 %.

Registrácia, daňové priznanie a termíny

Na daňovom úrade sa musíte registrovať. Lehota je do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom ste nehnuteľnosť prvýkrát prenajali. Prenajali ste byt v septembri? Registráciu podáte na úrad do 31. októbra. Povinnosť nevzniká, ak ste už registrovaní z podnikania, ani pri prenájme samotného pozemku.

Daňové priznanie podávate na tlačive typu B, a to do troch mesiacov po skončení roka. Za rok 2026 teda do 31. marca 2027. V tej istej lehote je splatná aj daň. Ak potrebujete viac času, lehotu si predĺžite oznámením až o tri mesiace.

Priznanie podávate, ak vaše celkové zdaniteľné príjmy za rok presiahnu 2 983,37 eura (za rok 2025 to bolo 2 876,90 eura). Podať ho musíte aj vtedy, ak vás na to úrad vyzve.

Zdravotné ani sociálne odvody z prenájmu neplatíte

Toto je otázka, ktorú väčšina článkov o dani z prenájmu obchádza, hoci ide o peniaze rovnako ako pri dani. Z príjmu podľa § 6 ods. 3 neplatíte zdravotné ani sociálne odvody. Dôvod je jednoduchý: prenájom bytu nie je zárobkovou činnosťou podľa § 10b zákona č. 580/2004 Z. z. o zdravotnom poistení.

Zárobkovou činnosťou je zamestnanie, podnikanie, kapitálový majetok a ostatné príjmy. Príjem z prenájmu medzi nimi nie je. Nezmenil to ani konsolidačný balík účinný od roku 2026. Zaplatíte teda daň, a tým to končí. Pri živnosti alebo ubytovacích službách je to inak: tam sa odvody platia a rátajte s nimi od prvého mesiaca.

Najdrahšia chyba nie je daň, ale zabudnuté výdavky

Pri bežnom prenájme dá prenajímateľ štátu okolo 13 až 15 % z toho, čo vyberie na nájme. To je znesiteľné. Draho vychádza niečo iné: kto nezbiera doklady a výdavky si neuplatní, zdaní takmer celý nájom. V príklade vyššie by to znamenalo daň 1 501 eur namiesto 1 179 eur, teda o 322 eur viac len za neporiadok v papieroch.

Odkladajte si preto vyúčtovanie od správcu a faktúry za energie hneď, ako prídu. A postavte prenájom na písomnej zmluve, ktorá presne určuje, čo je nájomné a čo platba za služby. Bez toho sa vám príjmy a výdavky zlejú do jedného čísla a v marci to budete rozmotávať spätne. Zmluvu aj s odovzdávacím protokolom vám u nás na Bezrealitky pripraví služba nájomná zmluva online, doplniť ju neskôr môžete cez dodatok k nájomnej zmluve.

Daň je totiž ten menší problém. Väčší je nájomca, ktorý neplatí. Než mu odovzdáte kľúče, overenie bezdlžnosti za 5 eur prezradí, či nie je v exekúcii alebo insolvencii. Ak chcete byt prenajať, pridajte si inzerát na prenájom a papiere si ustrážte hneď od začiatku.

Časté otázky

Platí daň z prenájmu bytu aj dôchodca?

Platí, ale často mu vyjde nula. Aj dôchodca si odpočíta oslobodenie 500 eur a podáva priznanie len vtedy, ak jeho celkové zdaniteľné príjmy presiahnu 2 983,37 eura (za rok 2026). Starobný dôchodok sa do tejto sumy nepočíta, pretože je od dane oslobodený. Pri prenájme za 200 eur mesačne teda dôchodkyňa priznanie nepodáva. Nezdaniteľnú časť základu dane si však na prenájom uplatniť nemôže, tá sa vzťahuje len na mzdu a podnikanie.

Kedy sa platí daň z prenájmu bytu?

Daň je splatná v rovnakej lehote, v akej podávate daňové priznanie, teda do troch kalendárnych mesiacov po skončení roka. Za rok 2026 do 31. marca 2027. Preddavky na daň z prenájmu bežný prenajímateľ neplatí, tie prichádzajú do hry až pri vyšších sumách dane. Ak si lehotu predĺžite oznámením daňovému úradu, posunie sa aj splatnosť dane.

Potrebujem na prenájom bytu živnosť?

Nie, ak prenajímate byt bez služieb hotelového typu. Vtedy ide o príjem podľa § 6 ods. 3 a stačí vám nájomná zmluva. Živnosť potrebujete až vtedy, keď nájomcom poskytujete aj upratovanie počas nájmu, výmenu bielizne či raňajky, teda typicky pri krátkodobom ubytovaní. Registráciu na daňovom úrade však musíte urobiť tak či tak, do konca mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom ste byt prenajali.