Kto hradí opravy v nájme a čo je bežná údržba?

Zákon v jednej vete

Pravidlo, ktoré rieši drvivú väčšinu sporov, znie podľa § 687 ods. 2 Občianskeho zákonníka (zákon č. 40/1964 Zb.) takto: ak nájomná zmluva neurčuje inak, drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou uhrádza nájomca.

Všetko ostatné, teda väčšie opravy, technické zariadenia a stavebné prvky, platí prenajímateľ. Ten má povinnosť odovzdať byt v stave spôsobilom na riadne užívanie (§ 687 ods. 1 OZ) a v priebehu nájmu odstraňovať závady, ktoré bránia riadnemu užívaniu (§ 691 OZ).

Čo je „drobná oprava", upresňuje nariadenie vlády č. 87/1995 Z. z. v znení účinnom od 15. februára 2025 (po novele 11/2025 Z. z.). Obsahuje taxatívny zoznam (taxatívny znamená vymenovaný presne, nie príkladmo) v prílohe a navyše finančný limit 6,64 € na jednu opravu, ktorá v zozname uvedená nie je.

Čo presne je drobná oprava

Drobnou opravou sa rozumie oprava bytu, miestností neslúžiacich na bývanie (komora, pivnica), príslušenstva bytu a jeho zariadenia a vybavenia. Hraničný limit pre opravu, ktorá v prílohe NV 87/1995 nie je menovite uvedená, je 6,64 € na jednu opravu.

Príloha nariadenia uvádza, ktoré opravy sú drobné bez ohľadu na cenu. Patria sem výmena drobných súčiastok na sanitárnych zariadeniach (batérie, sprchy, splachovače, umývadlá, sifóny, ventily), opravy elektrického zariadenia (vypínače, zásuvky, poistky, ističe, osvetľovacie telesá), údržba kúrenísk na tuhé palivá, drobné opravy plynových a elektrických sporákov a ohrievačov vody, opravy etážového kúrenia (napúšťací a vypúšťací ventil, odvzdušňovač), opravy chladiaceho zariadenia, údržba kovania a zámkov (kľučky, závesy, vložky, kľúče), tmelenie a zasklievanie jednotlivých okien, oprava uvoľnených dlaždíc do 1,5 m², lišty a prahy, rolety a žalúzie a domáce telefóny.

Pravidlo zhrnieme jednoducho: ak je oprava menovaná v prílohe alebo stojí do 6,64 €, platí nájomca. Inak prenajímateľ.

Čo je bežná údržba

Bežná údržba je druhá kategória nákladov, ktorá ide automaticky na nájomcu. § 6 nariadenia ju definuje ako „práce, ktoré sa obvykle vykonávajú pri dlhšom užívaní" bytu, a menovite uvádza maľovanie, napúšťanie xylolitovej podlahy, drôtikovanie a pastovanie parkiet, udržiavanie dreveného obloženia stien a opravy vstavaného nábytku (opravy a výmeny zámok a nátery). V praxi sem patrí aj samozrejmá povinnosť byt upratovať a čistiť a udržiavať vybavenie v prevádzkyschopnom stave.

Kto platí čo: 15 konkrétnych situácií

V tejto sekcii prejdeme najčastejšie sporné položky v štyroch okruhoch: sanitárka, elektro, spotrebiče a stavebné prvky. Pravidlo je vždy rovnaké: príloha NV 87/1995 alebo cena do 6,64 € znamená nájomca, väčšie zásahy a celé zariadenia znamenajú prenajímateľa.

Sanitárka a voda

Tesnenie na batérii. Drobnosť uvedená v prílohe, platí nájomca.

Vodovodná batéria, celá výmena. Cena je nad 6,64 € a ako celok batéria v prílohe ako drobná oprava uvedená nie je. Platí prenajímateľ.

Splachovač WC, mechanika a drobné súčiastky. Drobné súčiastky sanitárneho zariadenia sú v prílohe, platí nájomca. Pri výmene celého WC ide o stavebnú súčasť, platí prenajímateľ.

Sifón pod umývadlom, prečistenie alebo drobná výmena tesnenia. Bežná údržba, platí nájomca. Ak ide o upchatý odtok spôsobený užívaním (vlasy, mastnota), platí nájomca; ak ide o inštalačnú chybu odtokového potrubia, platí prenajímateľ.

Elektroinštalácia

Žiarovka a LED. Drobnosť, ktorú riešite vy. Platí nájomca.

Vypínač alebo zásuvka, výmena pri bežnom opotrebení. V prílohe NV, platí nájomca.

Rozvody elektriny, skrat, oprava stúpacieho vedenia. Technické zariadenie domu, platí prenajímateľ.

Spotrebiče

Bojler. Technické zariadenie bytu. Pri bežnej poruche platí prenajímateľ. Výnimkou je situácia, keď prenajímateľ vie preukázať, že nájomca bojler poškodil (napríklad nesprávnym nastavením, nepovolenou opravou). Vtedy nesie náklady nájomca.

Kotol vrátane povinnej revízie plynového spotrebiča (pravidelnej kontroly funkčnosti a bezpečnosti zo zákona). Platí prenajímateľ.

Sporák vstavaný do kuchynskej linky. Pevne pripojený k bytu, platí prenajímateľ. Pri voľne stojacom sporáku rozhoduje, kto ho doniesol; ak ho dodal prenajímateľ, opravuje on, ak je nájomcov, opravuje si ho sám.

Práčka, ktorá je súčasťou vybavenia bytu od prenajímateľa. Platí prenajímateľ, pokiaľ nejde o zlé používanie. Ak si nájomca priniesol vlastnú práčku, opravuje si ju sám.

Stavebné prvky bytu

Tmelenie a zasklievanie jednotlivých okien. Príloha NV (časť J. Okná a dvere) uvádza zasklievanie jednotlivých okien a tmelenie medzi drobné opravy bez cenového limitu, platí nájomca. Pri výmene rámu alebo celého okna ide o stavebnú súčasť, platí prenajímateľ.

Vstupné dvere, zámok a kľučka. Kovanie a zámky sú v prílohe, platí nájomca. Pri výmene celého krídla dverí platí prenajímateľ.

Podlaha, výmena poškodených dlaždíc do 1,5 m², lišty, prahy. V prílohe NV, platí nájomca. Pri väčšej výmene podlahy alebo parkiet ide o stavebný zásah, platí prenajímateľ.

Vlhkosť a plesne. Tu rozhoduje príčina. Ak ide o konštrukčnú vadu (vlhká stena z exteriéru, prasknuté potrubie), platí prenajímateľ. Ak pleseň vznikla slabým vetraním zo strany nájomcu (typicky v rohoch kúpeľne), nesie zodpovednosť nájomca. Pri spore často rozhodne posudok stavebno-technického znalca.

Tri sporné situácie, kde sa to láme

Bojler sa pokazil po dvoch mesiacoch nájmu

Predvolene platí prenajímateľ, ide o technické zariadenie a opotrebenie je jeho. Aby zodpovednosť prešla na nájomcu, musí prenajímateľ preukázať, že nájomca bojler poškodil. Bez preberacieho protokolu a fotodokumentácie je to v praxi takmer nemožné.

Podlaha sa odrela

Bežné opotrebenie užívaním je súčasťou nájmu, nesie ho prenajímateľ. Poškodenie nábytkom bez podložiek, hlboké škrabance od domáceho zvieraťa alebo škvrny od chemikálií sú nadmerné opotrebenie, ktoré platí nájomca. Po piatich rokoch nájmu už nejde o nadmerné opotrebenie, ani keď byt nevyzerá ako nový.

Fľak na stene od vlhkosti

Najprv treba zistiť príčinu. Vlhkosť z konštrukcie alebo prasknuté potrubie sú vec prenajímateľa. Pleseň v rohoch kúpeľne z nedostatočného vetrania je vec nájomcu. Ak sa strany nedohodnú, rozhoduje znalecký posudok.

Krátkodobý nájom podľa zákona 98/2014 Z. z.

Krátkodobý nájom bytu (uzavretý najviac na šesť rokov vrátane predĺžení) má vlastnú právnu úpravu v zákone č. 98/2014 Z. z. Zákon dáva stranám väčšiu zmluvnú slobodu pri ukončení nájmu a kaucii. Otázku drobných opráv ale špecificky neupravuje a odkazuje na všeobecnú právnu úpravu, teda na § 687 ods. 2 Občianskeho zákonníka a nariadenie 87/1995 Z. z. Hranice „kto čo platí" sú teda rovnaké ako pri bežnom nájme.

Rozdiel je v tom, že v krátkodobom nájme môžete pomerne flexibilne dohodnúť rozdelenie opráv inak, ako stanovuje zákon. Súdy pri krátkodobom nájme posudzujú dohodu medzi stranami prísnejšie a pri písomne dohodnutom rozdelení sa obvykle priklonia k zmluvnému textu. Práve preto sa oplatí klauzulu o opravách napísať poriadne.

Modelová klauzula do nájomnej zmluvy

Zákonný rámec platí, ak v zmluve nedohodnete inak. Dobre napísaná zmluva ale vyrieši sporné body vopred a ušetrí týždne hádok nad kauciou. V klauzule o opravách by malo byť:

• potvrdenie, že drobné opravy a bežná údržba sú na nájomcovi, s odkazom na § 687 ods. 2 OZ a NV 87/1995 Z. z.;
• konkrétne riešenie hraničných prípadov: maľovanie pri ukončení nájmu (áno/nie/za akých podmienok), revízie spotrebičov, preventívna údržba kotla;
• ročný strop pre drobné opravy nad ktorý platí prenajímateľ (typicky 150 až 250 €);
• povinnosť oznámenia poruchy bez zbytočného odkladu (SMS, e-mail).

Ak chcete mať istotu, že nájomná zmluva odráža aktuálnu slovenskú legislatívu, využite našu nájomnú zmluvu online od advokáta, interaktívny formulár vám ju pripraví do 5 minút, vrátane odovzdávacieho protokolu. Klauzulu o opravách podľa vzoru vyššie si k nej môžete vložiť. Pre prenajímateľov, ktorí nechcú správu opráv riešiť sami, máme službu Prenájom bez starostí, kde popri správe nájmu a komunikácii s nájomcom riešime aj opravy na vyžiadanie a pravidelné kontroly bytu.

Checklist pre preberací protokol

Bez kvalitného preberacieho protokolu sa pri ukončení nájmu nedá rozhodnúť, čo bola pôvodná chyba a čo spôsobil nájomca. Dobrá zmluva so slabým protokolom znamená, že polovicu sporu strácate na začiatku. Pri preberaní zaznačte (s fotodokumentáciou) tieto položky:

• stav stien (odtiene, fľaky, poškodenia);
• stav podlahy (odery, škvrny, lišty);
• stav okien (sklo, kovanie, tmelenie);
• stav vodovodu (batérie, sifóny, splachovače);
• stav spotrebičov vrátane sériových čísel (bojler, kotol, sporák, práčka);
• funkčnosť elektroinštalácie (vyskúšať všetky vypínače a zásuvky);
• stav vykurovania (radiátory, ventily, termostatické hlavice);
• stavy meračov (voda, plyn, elektrina) s vyznačeným dátumom na fotografii;
• inventár vybavenia (čo presne ostáva v byte).

Protokol podpisujú obidve strany a každá si nechá jednu kópiu. Pri ukončení nájmu spíšte nový protokol a porovnajte s pôvodným. Na základe rozdielu sa robí vyúčtovanie kaucie. Pre prenajímateľov, ktorí chcú mať istotu, že nájomca nemá nesplatené dlhy, odporúčame pred podpisom zmluvy aj overenie bezdlžnosti.

Zákon je pomerne jasný, len ho takmer nikto nečíta

Sporom o opravy predídete dvomi vecami, ktoré stoja maximálne hodinu času: zmluvou s rozumnou klauzulou o opravách a poctivým preberacím protokolom s fotkami. Keď nájomná zmluva neistotu rieši dopredu, kaucia sa pri ukončení vyúčtuje za pár minút namiesto týždňov.

Najčastejšie otázky

Aký je limit pre drobnú opravu v nájomnom byte na Slovensku?

6,64 € na jednu opravu pri opravách, ktoré nie sú menovite uvedené v prílohe NV 87/1995 Z. z. (suma platí k máju 2026 nezmenená). Opravy z prílohy (sanitárka, elektro, kovanie, drobné spotrebičové opravy, zasklievanie jednotlivých okien, uvoľnené dlaždice do 1,5 m²) nemajú cenový limit a vždy ich platí nájomca.

Kto platí výmenu bojlera v prenajatom byte?

Prenajímateľ ako technické zariadenie bytu. Výnimkou je situácia, keď prenajímateľ vie preukázať, že nájomca bojler poškodil nesprávnym používaním alebo nepovolenou opravou.

Musí nájomca po skončení nájmu byt premaľovať?

Zákon to ako povinnosť explicitne nestanovuje. Maľovanie je bežná údržba, ktorú nesie nájomca počas trvania nájmu, ale spôsob, ako sa rieši pri odovzdaní bytu, je vec dohody v zmluve. V praxi sa pri kratšom nájme typicky maľuje, pri dlhom nájme sa náklady delia.

Čo robiť, keď prenajímateľ neopravuje to, na čo má povinnosť?

Pošlite písomnú výzvu s primeranou lehotou. Ak prenajímateľ ani potom nereaguje, podľa § 691 OZ máte právo závadu po predchádzajúcom upozornení odstrániť v nevyhnutnej miere na vlastné náklady a žiadať od prenajímateľa náhradu účelne vynaložených nákladov. Súbežne máte podľa § 698 OZ právo na primeranú zľavu z nájomného. Právo na zľavu musíte uplatniť do šiestich mesiacov od odstránenia závady (§ 699 OZ). Pri väčšom spore odporúčame konzultáciu s advokátom.