Predaj bytu 3+1 • 112 m² bez realitkyWichertstr. 69 Berlin Prenzlauer Berg Berlin 10439

Investment Property in the Heart of Prenzlauer Berg

111 sqm Historic Apartment with Two Southwest Balconies

Exposé: ohne-makler.net/immobilie/file/1580715/

- For more information in english please contact us -

Investičná nehnuteľnosť v srdci Prenzlauer Berga

111 m² historický byt so dvoma juhozápadnými balkónmi

Exposé: ohne-makler.net/immobilie/file/1580715/

- Ak máte záujem o ďalšie informácie v angličtine, kontaktujte nás -

Priestranný 111 m² starožitný klenot s 2 južnými balkónmi v žiadanej lokalite Prenzlauer Berg.

Od roku 1998 je nepretržite prenajímaný, momentálne prakticky obývaný jednou osobou (ustanovený právnik).

Veľmi udržiavaná nehnuteľnosť, spoľahlivé nájomné platby, jasná komunikácia.

Bezprovízna existujúca investícia pre kapitálových investorov, ktorí kladú dôraz na substanciu, stabilitu a udržateľný rozvoj.

Investičné kľúčové čísla (SÚČAS):

- Predajná cena: 810.000 €

- Obytná plocha: 111 m²

- Čisté nájomné (bez režijných nákladov): 773,31 € / mesiac

- Ročné čisté nájomné: cca 9.279 €

- Súčasná výška nájmu: cca 6,97 €/m²

- Náklady na správu domu: 353 € / mesiac (2025)

Rezervný fond na opravy spoločenstva vlastníkov (stav k 12/2024):

cca 90.123 €

Získanie prebieha bez sprostredkovateľského poplatku, čím sa investičné náklady v porovnaní s ponukami viazanými na makléra výrazne znižujú.

Súčasná výnosnosť je vzhľadom k dlhoročným mierne prispôsobeným nájmom skromná. Zároveň táto konštelácia ponúka zriedkavú kombináciu spoľahlivej nájomnej situácie a výrazného, solídne podloženého rozvojového potenciálu.

Budova bola počas uplynulých desaťročí priebežne udržiavaná a modernizovaná:

1998: Rozsiahle rekonštrukčné a modernizačné opatrenia vrátane novej centrálnej kúrenia a ohrevu teplej vody

2000: Dokončenie podkrovia

2009: Rekonštrukcia balkónov

2014: Rekonštrukcia sklepa

2016: Prepracovanie vnútorného dvoru

Kombinácia zachovanej historickej štruktúry, priebežnej údržby a vysokej úrovne rezervného fondu znižuje technické riziko a posilňuje dlhodobú hodnotu investície.

Vývoj nájmu s pochopiteľnou perspektívou

---

Súčasná výška nájmu je pod úrovňou nájomných cien podobných objektov v dobrej lokalite (cca 11–12,5 €/m²).

- Krátkodobo je možné zákonom prípustné zvýšenie nájmu o 15 %.

- Strednodobo sa v rámci zákonných predpisov otvára ďalší priestor na úpravu.

- Dlhodobo je trhová úroveň v tejto lokalite významne nad aktuálnou výškou nájmu.

Táto nehnuteľnosť je zameraná úmyselne na investorov so strednodobým až dlhodobým horizontom, ktorí kladú väčší dôraz na štrukturálny rozvoj a udržateľnú hodnotovú stabilitu než na maximálnu krátkodobú výnosnosť.

Vybavenie a kvalita jednotky

---

- 3 izby | 111 m² obytná plocha | 4. poschodie

- Výška stropov až 3,25 m

- Dva juhozápadné balkóny s výhľadom do záhrady

- Pôvodné drevené parkety a stropy s stukom

- Kúpeľňa s denným svetlom a vaňou

- Zahrnutá kuchynská linka

- Sklepná miestnosť

- Udržiavané spoločenstvo vlastníkov

- Energetická trieda D

Byt kombinuje klasickú kvalitu starších budov s dlhodobou možnosťou opätovného využitia.

Lokalita

---

Prenzlauer Berg patrí už roky medzi najhodnotnejšie vnútroštátne obytné lokality Berlína. Mikro lokalita sa vyznačuje zavedenou infraštruktúrou, zelenými plochami, gastronómiou a udržateľným dopytom.

Prenajímanie v tomto segmente je dlhodobo považované za zaručené.

Záver

---

Tento historický klenot je strategickou existujúcou investíciou v jednej z najstabilnejších vnútroštátnych lokalít v Nemecku – so spoľahlivou nájomnou situáciou, solídnou substanciou a jasne doložiteľným rozvojovým potenciálom.

Táto kombinácia kvality lokality, substancie a dlhodobého rozvojového potenciálu je v takejto podobe na trhu dostupná len zriedka.

Ďalšie podklady radi poskytneme pri vážnom záujme.

Ulica Wichertstraße sa nachádza v žiadanej štvrti Helmholtzplatz-Kiez v Prenzlauer Bergu, len pár krokov od Schönhauser Allee – jednej z najžiadanejších mikrolokácií Berlína.

• Prenzlauer Berg v severovýchodnej časti Berlína je určite jednou z najvyhľadávanejších častí hlavného mesta.

• Štýlové staršie budovy, hipster reštaurácie, kaviarne a bary, ako aj množstvo parkov a zelených plôch, tvoria obraz tohto vnútroštátneho štvrte.

• K tomu patrí aj vynikajúca infraštruktúra.

• Aj kultúrne má toto miesto toľko možností, ako žiadny iný berlínsky okres.

• Či už ide o improvizačnú komédiu, divadlo alebo show: Dva pešo dostupné kiná, množstvo malých umeleckých scén, výstavy a galérie ponúkajú pestrú zábavu a rozmanitosť.

• Vzdelávacie inštitúcie všetkých odborov a stupňov, rovnako ako centrá zdravotnej starostlivosti, sú samozrejme tiež prítomné.

• Byt sa nachádza úplne blízko Helmholtzplatz.

• Týždenné trhy tam a na Kollwitzplatze sú obzvlášť obľúbené a prístupné cez dobre zelené ulice štvrte.

• V bezprostrednom okolí nájdete množstvo obchodov a poskytovateľov služieb.

• Ku známej Kastanienallee je to pešo len necelých desať minút.

• Vďaka električke ako aj S- a U- železnici je nehnuteľnosť výborne napojená na berlínsku city. Verejná doprava: vlak, S-Bahn, U-Bahn, električka | Schönhauser Allee (cca 2 minúty pešo)

Popis

---

Reprezentatívny byt sa nachádza v Prenzlauer Bergu, priamo v srdci módnej štvrte Helmholtz Kiez, jednej z najžiadanejších a najmalebnejších obytných oblastí s nádhernými historickými budovami, kaviarňami, barmi, reštauráciami a parkami s mnohými mladými rodinami z celého sveta. Prenzlauer Berg je najväčšia štvrť historických budov z obdobia zakladateľskej éry v Nemecku. Okres sa vyznačuje malebnými námestia a uličkami. Tu je skutočne všetko priamo na vašich dverách: či už prechádzka v parku, cappuccino vo vašej obľúbenej kaviarni, pivo v hipsterskom bare, nákupy v obchode so zdravou výživou alebo večera v talianskej reštaurácii vedľa. Školy, materské školy aj zdravotnícke centrá sú pešo dostupné. Tiež len pár minút chôdze od bytu je stanica "Berlin Schönhauser Allee". Odtiaľ ste v okamihu na Alexanderplätz alebo Potsdamer Platz. Tajný tip pre deti je bábkové divadlo Felicio, ktoré je vzdialené len 300 metrov. V bezprostrednom okolí sa nachádzajú aj Arnimplatz, Humannplatz a Helmholtzplatz. Menej ako 5 minút pešo vás dostane aj k nákupnému centru Schönhauser Allee Arcaden, kde nájdete všetko, čo potrebujete do každodenného života. Pre beh v parku, prechádzky alebo piknik sú v bezprostrednej blízkosti aj Falkplatz a Mauerpark. Zároveň je napojenie do centra mesta jedinečné – za 12 minút ste s linkou U2 na Alexanderplätz a aj stanica Ringbahn Schönhauser Allee je len kameňom hodena.

Okrem toho môžete na bicykli po dobre značenej bicyklovej ceste pozdĺž Schönhauser Allee za krátku dobu dosiahnuť Hackeschen Markt a Museumsinsel.

Vybavenie

---

- 3 izby / 111 m² obytná plocha na 4. poschodí

- Rok výstavby 1911, udržiavaný stav

- Výška stropov až 3,25 m

- Dva juhozápadné balkóny s výhľadom do záhrady

- Záhradný dvor vnútri domu

- Pôvodné drevené parkety a stropy so štukom

- Kúpeľňa s prirodzeným osvetlením a vaňou

- Zahrnutá kuchynská linka

- Sklepná miestnosť

- Centrálny vykurovací systém (plyn), energetická trieda D

- Budova pozostáva celkovo zo 34 obytných jednotiek v prednej budove a dvoch bočných krídlach

- Udržiavané spoločenstvo vlastníkov, zápisy zo stretnutí & doklady o rezervách sú k dispozícii

Údržba

---

- V roku 1998 prebehli rozsiahle rekonštrukčné práce a modernizácie objektu, vrátane inštalácie novej centrálnej kúrenia a ohrevu teplej vody pomocou diaľkového tepla.

- V roku 2000 nasledovala prerábka podkrovia,

- V roku 2009 bola realizovaná rekonštrukcia balkónov,

- V roku 2014 rekonštrukcia sklepnej stropnej konštrukcie a

- V roku 2016 bol prepracovaný dvor.

Ekonomické údaje

---

- Predajná cena: 810.000 €

- Čisté nájomné: 773,31 €/mesiac (≈ 6,97 €/m²)

- Náklady na správu domu: 353 €/mesiac (2025)

- Ročné nájomné: cca 9.279 €

Rezerva na údržbu je našťastie mimoriadne vysoká, takže aj veľké výdavky v budúcnosti môžu byť pokryté úsporami spoločenstva vlastníkov. Na konci roka 2024 dosahoval rezerva približne 90.123 €.

Potenciál a perspektíva

---

- Prvý potenciál na úpravu nájmu: možných +15 %

-- Nákladový index 2024/2025 (rok výstavby 1911, dobrá lokalita): reálne 11,0–12,5 €/m².

-- Aktuálne: 6,97 €/m² → približne o 45–55 % pod porovnateľnou cenou.

-- Stropné obmedzenie v Berlíne: už je možné zvýšenie o +15 % → ďalšie zvýšenie približne o +112 €/mesiac.

-- V priebehu 6 rokov: nárast približne na ~983 €/mesiac.

- Dlhodobý trhový potenciál: reálne 16 €/m²

-- Dlhodobo pri novom prenájme: reálne 1.665–1.890 €/mesiac.

- Nie je chránená pamiatková ochrana, avšak ide o územie s ochranným režimom pre etablované štýly (Milieuschutzgebiet) v Pankow.

- Rezerva na údržbu a zápisy zo stretnutí spoločenstva vlastníkov sú dostupné na požiadanie.

- Energetický certifikát ukazuje triedu D (115,1 kWh/m²a, plyn, certifikát podľa spotreby).

- Prevzatie podľa dohody.

Byt sa predáva v prenajatom stave a preto je ideálnou investíciou ako solídne kapitálové investovanie.

Pre kupujúcich so zámerom dlhodobého vlastného bývania alebo s nádejou na budúcu zmenu využitia ponúka objekt zároveň atraktívnu možnosť:

Po nadobudnutí vlastníctva môže byť nájomný vzťah samozrejme pokračovaný v rámci zákonných predpisov alebo – pri príslušnom plánovaní – neskôr preverovaný pre vlastné bývanie.

Uverejnená predajná cena 810.000 € sa vzťahuje na predaj so existujúcim nájomným vzťahom.

Trhová hodnota bytu v neobsadenom stave je výrazne vyššia, čo z neho robí dlhodobo hodnotovú a rozvojovo atraktívnu investíciu.

- Od súkromných predávajúcich: žiadny kupujúci poplatok!

Kontaktovanie

---

Prosíme, berte na vedomie, že iba požiadavky s úplnými kontaktnými údajmi budeme schopní odpovedať v primeranej lehote (cca 1-2 dni).

Pri telefonickom kontakte nechajte, prosím, hlasovú správu s menom, telefónnym číslom a časovou dostupnosťou.

Obhliadka

---

Pre obhliadku je vyžadovaný preukázateľný záujem, doklad o bonite a primeraná záväznosť. Všetky termíny sa dohodnú online s pevnou záväznosťou.

Odškodnenie

---

Vizualizácie pôdorysov slúžia iba na ilustračné účely. Rozmery a veľkosti sú orientačné. Plány a rozmery vychádzajú z dostupných podkladov.

Všetky informácie k tomuto bytu boli zostavené podľa najlepších vedomostí a presvedčenia. Skutočný stav pri obhliadke a rozmery pri odovzdaní bytu tvoria výlučnú zmluvnú základňu.

--------------------------------------------------------------------

Prierezová informácia o nehnuteľnosti (ďalšie informácie):

Ulica Wichertstraße sa nachádza v prestížnej štvrti Helmholtzplatz-Kiez v Prenzlauer Bergu, len pár krokov od Schönhauser Allee – jednej z najžiadanejších mikrolokácií Berlína.

• Prenzlauer Berg, nachádzajúci sa v severovýchodnej časti Berlína, patrí určite medzi najvyhľadávanejšie časti hlavného mesta.

• Elegantné historické budovy, štýlové reštaurácie, kaviarne a bary, ako aj rôzne parky a zelené plochy vytvárajú obraz tejto centrálnej štvrte.

• Pridáva sa k tomu vynikajúca infraštruktúra.

• Kultúrne príležitosti sú v tejto oblasti takmer neobmedzené – viac než v žiadnom inom berlínskom okrese.

• Či už ide o improvizačnú komédiu, divadlo alebo show: Dva kiná na dosah pešo, niekoľko malých umeleckých scén, výstavy a galérie ponúkajú pestrú zábavu a rozmanitosť.

• Vzdelávacie inštitúcie všetkých odborov a stupňov, ako aj centrá zdravotnej starostlivosti, sú samozrejme k dispozícii.

• Byt sa nachádza úplne v blízkosti Helmholtzplatz.

• Týždenné trhy tam a na Kollwitzplatze sú mimoriadne obľúbené a prístupné cez bohato zeleňou lemované ulice štvrte.

• V bezprostrednom okolí nájdete množstvo obchodných príležitostí a poskytovateľov služieb.

• Ku známej Kastanienallee je to pešo takmer desať minút.

• Vďaka električke, ako aj S- a U- železnici, je nehnuteľnosť vynikajúco napojená na berlínsku city. Napojenie na verejnú dopravu: vlak, S-Bahn, U-Bahn, električka | Schönhauser Allee (cca 2 minúty pešo)

Popis bytu

---

Reprezentatívny byt sa nachádza v Prenzlauer Bergu, priamo uprostred sedenia módnej štvrte Helmholtz Kiez, jednej z najžiadanejších a najpôvabnejších obytných oblastí s nádhernými historickými budovami, kaviarňami, barmi, reštauráciami a parkmi, kde sídlia mnohé mladé rodiny z celého sveta. Prenzlauer Berg je najväčšou oblasťou historických budov z obdobia Gründerzeit (zakladateľskej éry) v Nemecku. Táto štvrť sa vyznačuje malebnými námestiami a ulicami. Tu máte všetko priamo pri dverách: či už prechádzka v parku, cappuccino vo vašej obľúbenej kaviarni, pivo v hipsterskom podniku, nákupy v obchode so zdravou výživou alebo večera v talianskej reštaurácii hneď vedľa. Školy, materské školy a zdravotnícke centrá sú pešo dostupné. Takisto len pár minút chôdze od bytu sa nachádza stanica "Berlin Schönhauser Allee". Odtiaľ sa v rýchlom prepojení dostanete na Alexanderplätz alebo Potsdamer Platz. Tajným tipom pre deti je bábkové divadlo Felicio, ktoré je vzdialené len 300 metrov. V bezprostrednom okolí sa nachádzajú tiež námestia Arnimplatz, Humannplatz a Helmholtzplatz. Za menej ako 5 minút pešo sa dostanete aj k nákupnému centru Schönhauser Allee Arcaden, kde si môžete zabezpečiť všetko potrebné pre každodenný život. Pre beh, prechádzky alebo piknik sú v priamosťi aj Falkplatz a Mauerpark. Zároveň je spojenie do centra mesta jedinečné – za 12 minút ste linkou U2 na Alexanderplätz a aj stanica Ringbahn Schönhauser Allee je len od stopy.

Okrem toho je možné na bicykli využiť dobre značenú cyklotrasu pozdĺž Schönhauser Alle, vďaka ktorej za krátku dobu dojdete na Hackeschen Markt či Museumsinsel.

Vybavenie bytu

---

- 3 izby / 111 m² obytná plocha na 4. poschodí

- Rok výstavby 1911, udržiavaný stav

- Výška stropov až 3,25 m

- Dva juhozápadné balkóny s výhľadom do záhrady

- Vnútorný záhradný dvor

- Pôvodné drevené parkety a stropy so štukom

- Kúpeľňa s denným svetlom a vaňou

- Súčasťou je aj kuchynská linka

- Sklepná miestnosť

- Centrálny vykurovací systém (plyn), energetická trieda D

- Budova pozostáva celkovo zo 34 obytných jednotiek – v prednej budove a dvoch bočných krídlach.

- Spoločenstvo vlastníkov je udržiavané; zápisy zo stretnutí a doklady o rezervách sú k dispozícii.

Údržbové opravy

---

- V roku 1998 boli vykonané rozsiahle rekonštrukčné práce a modernizácie objektu, vrátane inštalácie novej centrálnej kúrenia a ohrevu teplej vody cez diaľkové teplo.

- V roku 2000 nasledovalo spracovanie podkrovia,

- V roku 2009 prebehla rekonštrukcia balkónov,

- V roku 2014 rekonštrukcia sklepnej stropnej konštrukcie a

- V roku 2016 bol dvor prepracovaný.

Ekonomické údaje bytu

---

- Predajná cena: 810.000 €

- Čisté nájomné: 773,31 €/mesiac (≈ 6,97 €/m²)

- Náklady na správu domu: 353 €/mesiac (2025)

- Ročné nájomné: cca 9.279 €

Rezerva na údržbu je príjemne mimoriadne vysoká, takže aj väčšie budúce výdavky môže pokryť úspora spoločenstva vlastníkov. Na konci roka 2024 dosahovala rezerva približne 90.123 €.

Potenciál a vyhliadky

---

- Prvý potenciál na prispôsobenie nájmu: možnost zvýšenia o +15 %

-- Nájomný index 2024/2025 (rok výstavby 1911, dobrá lokalita): reálne 11,0–12,5 €/m².

-- Aktuálne: 6,97 €/m² → približne o 45–55 % pod porovnateľnou úrovňou.

-- Stropné zvýšenie pre Berlín: už je možné zvýšenie o +15 % → ďalšie zvýšenie cca o +112 €/mesiac.

-- V priebehu 6 rokov: nárast na približne 983 €/mesiac.

- Dlhodobý trhový potenciál: reálne 16 €/m²

-- Pri novom prenájme dlhodobo: reálne 1.665–1.890 €/mesiac.

- Nie je chránená pamiatková ochrana, avšak objekt sa nachádza v území s ochranným režimom etablovanej štvrte (Milieuschutzgebiet) Pankow.

- Rezerva na údržbu a zápisy zo stretnutí spoločenstva vlastníkov sú dostupné na požiadanie.

- Energetický preukaz udáva triedu D (115,1 kWh/m²a, plyn, preukaz založený na spotrebe).

- Prevzatie podľa dohody.

Byt je predávaný v prenajatom stave, preto je ideálnou investíciou ako solídna kapitálová investícia.

Pre kupujúcich so zámerom dlhodobého vlastného bývania alebo s perspektívou budúcej zmeny využitia je tento objekt zároveň atraktívnou možnosťou:

Po nadobudnutí vlastníctva môže byť nájomný vzťah samozrejme pokračovaný v rámci zákonných predpisov alebo – po zodpovedajúcom plánovaní – neskôr prehodnotený pre vlastné bývanie.

Uverejnená predajná cena 810.000 € sa vzťahuje na predaj s existujúcim nájomným vzťahom.

Trhová hodnota bytu v prázdnom stave je výrazne vyššia, čo z neho robí dlhodobo hodnotovú a rozvojovo atraktívnu investíciu.

- Od súkromného predávajúceho: žiadny poplatok pre kupujúceho!

Kontakt

---

Prosíme, berte na vedomie, že odpovedáme iba na dopyty s úplnými kontaktnými údajmi v krátkej lehote (cca 1-2 dni).

Pri telefonickom kontakte nechajte prosím hlasovú správu s menom, telefónnym číslom a časovou dostupnosťou.

Obhliadka

---

Pre obhliadku je potrebné preukázať skutočný záujem, doložiť bonitu a záväznosť. Všetky termíny sa dohodnú online s pevnou záväznosťou.

Vyšetrovanie zodpovednosti

---

Vizualizácie pôdorysov slúžia iba na ilustráciu. Uvedené rozmery a plochy sú orientačné. Plány a rozmery vychádzajú zo súčasných podkladov.

Všetky informácie k tomuto bytu boli zostavené podľa najlepších vedomostí a presvedčenia. Skutočný stav počas obhliadky a rozmery pri odovzdaní bytu tvoria výlučnú zmluvnú bázu.