Predaj bytu 1+1 • 40 m² bez realitkyWirthstraße 25 Nürnberg Galgenhof Bayern 90459

Top zrekonštruovaný 1-izbový byt s obytnou kuchyňou, svetlý a príjemný, čaká na nového majiteľa!

Perfektný pre vlastníka, ktorý bude bývať, aj pre investora. Veľmi nízka daňová záťaž vďaka vysokým odpisom (viď nižšie)!!! Obytná plocha cca 39 m².

Kúpna cena: 215 000 EUR

Rozdelenie kúpnej ceny:

– 45 000 – podiel na pozemku

– 160 000 – obytná jednotka

– 4 000 – kuchyňa + jedálenský stôl so stoličkami

– 6 000 – plynový kotol

Byt má rozlohu cca 40 m² a nachádza sa vo 4. poschodí budovy postavenej v roku 1952. Nie je tu výťah. Disponuje veľkou kuchyňou, v ktorej pohodlne zmestí stôl pre 4 osoby, takže v obývacej izbe zostáva veľa miesta pre relax. Vo všetkých izbách a kúpeľni sú veľké okná – všetko je veľmi svetlé. Stav bytu je naozaj výborný. Vlastník, ktorý bude bývať, sa môže ihneď nasťahovať. Investori si pozrite aj nižšie uvedené finančné podmienky – aj tie sú skvelé!

Byt je prázdny a je okamžite k dispozícii. Súčasťou bytu je aj pivničné kupé.

Byt nepatrí pod reguláciu nájomného, pretože bol v roku 2016 kompletná rekonštruovaný. V rámci rekonštrukcie bola v celom byte kompletne obnova elektroinštalácie. Všetky elektrické káble boli uložene do stien, bol nainštalovaný nový ističový panel a tam, kde to bolo potrebné, boli urobené zodpovedajúce prejavy káblov v strope a stenách. V predsieni boli inštalované stropné svietidlá. Kúpeľňa bola kompletne nová obkladaná, nová keramika a sprchová kabína bola vyrobená na mieru a namontovaná. Taktiež bolo posunutím jednej steny vytvorené miesto pre práčku v kúpeľni. Všetky podlahy, dverové rámy a dvere boli nové, rovnako aj vstupné dvere do bytu boli vymenené.

Teplo a teplú vodu zabezpečuje plynový konvenčný kotol. V roku 2022 bol inštalovaný nový plynový kotol s diaľkovým ovládaním. Ide o tzv. Komfort vykurovanie, ktoré stojí mesačne 90,98 EUR. V cene je zahrnutých 19 EUR mesačne paušálne na údržbu, ktorá je následne prenesená na nájomcu v rámci prevádzkových nákladov. Posledná údržba plynového kotla prebehla v júni 2026.

Lokalita – mikrolokácia a makrolokácia

Poriadený viacrodinný dom sa nachádza centrálne, no zároveň v pokojnej časti na ulici Wirthstraße 25 (bočná ulica) v mestskej časti Lichtenhof a zahŕňa 14 bytov. Na bočnej ulici sú parkoviská pre obyvateľov aj voľné parkoviská, čo zaisťuje pokoj počas celého dňa. Keďže priamo pred objektom nestojí žiadne domy, byt má výhodu veľmi svetlého prílivu prirodzeného svetla. Všetky okná sú orientované na západ.

Lokalita

Objekt má prvotriednu infraštruktúru:

+ Hlavná stanica v Nürnbergu je pešo vzdialená približne 550 metrov/6 minút

+ Električka je priamo za rohom, 140 metrov/2 minúty (zastávka Hummelsteiner Weg)

+ Metro je pešo vzdialené cca 500 metrov/6 minút (stanica U-Bahn Aufseßplatz)

Univerzity a štúdium

+ Technická vysoká škola Georg Simon Ohm – 1600 metrov/20 minút

+ Mnoho ďalších univerzít, napr. FAU Wiso – odbor Ekonomických a sociálnych vied, je dosiahnuteľných pešo alebo metrom (3 zastávky)

Zelené plochy v okolí

+ Humoldtplatz, 230 metrov/3 minúty

+ Annapark, 650 metrov/8 minút

+ Südstadtpark, 650 metrov/8 minút

Novo upravené Südstadtbad sa tiež nachádza v blízkosti a je rýchlo dostupné pešo – 650 metrov (minútová vzdialenosť).

Pri križišti "Aufseßplatz" sa nachádza množstvo obchodov, trhových stánkov a reštaurácií. Na rohu ulíc Wölkernstraße / Pillenreuther Straße vznikol nové nákupné centrum s potravinovými obchodmi, drogériou a lekármi. Tiež sa čoskoro začne výstavba bývalého „Horten“.

Lifestyle

+ množstvo reštaurácií, kaviarní a barov na výber

Kultúra a kultúrne podujatia

+ Filmkunsttheater Casablanca

+ Südstadtforum vzdelávacieho centra Nürnberg

Finančné aspekty pre investorov

Odpisy (AfA):

– Podiel na pozemku: 0%

– Obytná jednotka: 2,5 % p.a. = 4 000 EUR p.a. (podľa znaleckého posudku so skrátenou zostávajúcou dobou využiteľnosti, ešte nepotvrdené daňovým úradom)

– Kuchyňa + plynový kotol: 10 % p.a. = 1 000 EUR p.a.

– Mesačný poplatok za Komfort kotol: 71,98 EUR x 12 = 863,76 EUR p.a.

– Prevádzkové náklady, ktoré nemožno preniesť: cca 400 EUR p.a.

=> Ročný odpisový potenciál tak dosahuje približne 6 300 EUR

Očakávaný nájom je cca 700 EUR mesačne + príplatky za prevádzkové náklady.

Posledný nájom bol vo výške 590 EUR mesačne (nájomná zmluva skončila 03/2026). Doterajší zálohový príspevok na prevádzkové náklady bol vo výške 70 EUR mesačne.

Mesačné prevádzkové náklady:

– Spoločné náklady: 100,70 EUR mesačne, z toho cca 57 EUR je odpočítateľných na nájomcu.

– Paušálna údržba plynového kotla: 228 EUR p.a. (prenášateľné na nájomcu)

– Príspevok do fondov: 59,15 EUR mesačne (neprenášateľné)

Podiel fondov pre bytovú jednotku je 1 642,80 EUR k 30.4.2025.

Mestská daň z nehnuteľnosti pre bytovú jednotku je 114,16 EUR p.a. (tiež prenášateľná na nájomcu).

Spoločenstvo vlastníkov medzi sebou veľmi dobre vychádza. Neexistujú žiadne spory. Mnohí vlastníci bývajú priamo v bytoch. Budova celkovo pozostáva zo 14 bytových jednotiek. Neexistuje žiadne oneskorenie s údržbou ani podobné problémy. Ani sa neplánujú žiadne väčšie investície. Mimoriadne príspevky nie sú plánované (viď zápisy zo stretnutí vlastníkov).

Byt je profesionálne spravovaný. Relevantné dokumenty ako rozdelenie vlastníctva, hospodársky plán, výpis spoločných nákladov, zápisy z posledných stretnutí vlastníkov a energetický preukaz sú k dispozícii pri serióznom záujme.

Predaj prebieha bez makléra.