Prázdny byt po odchode nájomníka: koľko vás stojí každý mesiac

Čo platíte, aj keď v prázdnom byte nikto nebýva

Keď nájomník odíde, vaše platby pokračujú. Prázdny byt má rovnaké pravidelné výdavky ako obsadený, len ich už platíte vy.

• Fond opráv: Celým názvom preddavok do fondu prevádzky, údržby a opráv. Platíte ho mesačne vopred podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu (§ 10 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z.). Výšku určujú vlastníci bytov v dome, prakticky cez spoločenstvo vlastníkov bytov (SVB) alebo správcu.
• Zálohy na služby: Výťah, osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov, správa domu.
• Teplo: Aj za nevykurovaný byt platíte základnú zložku nákladov na teplo. Rozpočítava sa podľa podlahovej plochy (vyhláška MH SR č. 503/2022 Z. z.), takže klesne len spotrebná zložka.
• Elektrina a plyn: Aj pri nulovej spotrebe zostávajú na faktúre stále mesačné poplatky. Ich výšku nájdete na poslednom vyúčtovaní.
• Daň z nehnuteľnosti: Platí ju vlastník bytu podľa podlahovej plochy (§ 13 a § 15 zákona č. 582/2004 Z. z.). Či v byte niekto býva, nerozhoduje.
• Poistenie bytu a splátka hypotéky, ak ich máte.
• Ušlé nájomné: Na žiadnej faktúre ho neuvidíte, a predsa je to najväčšia položka.

Prázdny byt v Bratislave stojí vyše 1 150 eur mesačne

Počítame s modelovým 2-izbovým bytom s výmerou 55 m². Výmeru sme zvolili pre výpočet, nie je to štatistický priemer. Najväčšou položkou je ušlé nájomné. Podľa Deloitte Rent Index za 2. štvrťrok 2026 bol priemerný nájom bytu bez energií v Bratislave 931 € a v Košiciach 733 € mesačne. Ide o priemer bytov všetkých veľkostí, nie o 2-izbové byty.

Daň z nehnuteľnosti za byt v roku 2026 (ročne za m² podlahovej plochy):

• 1,20 €/m² v Bratislave v pásmach A a B
• 1,25 €/m² v pásme C, kam patria Nové Mesto, Vinohrady, Ružinov, Trnávka a Petržalka
• 1,35 €/m² v pásme D, teda Staré Mesto a Nivy
• 1,143–1,270 €/m² v Košiciach podľa kategórie, napríklad 1,207 €/m² na Terase

Za byt s výmerou 55 m² v Petržalke tak zaplatíte 68,75 € ročne, teda asi 5,73 € mesačne, na Terase v Košiciach 66,39 € ročne. Pre prázdny byt je táto daň takmer zanedbateľná.

Fond opráv, služby a teplo spolu počítame ako príklad s 220 € mesačne. Overený slovenský priemer neexistuje, preto si dosaďte číslo z vlastného predpisu zálohových platieb od správcu alebo SVB.

• Bratislava, Petržalka: 931 € + 220 € + 5,73 € = 1 156,73 € mesačne
• Košice, Terasa: 733 € + 220 € + 5,53 € = 958,53 € mesačne

Obe sumy sú bez hypotéky a poistenia. Či by váš byt vyniesol viac alebo menej ako mestský priemer, zistíte cez náš odhad ceny nájmu zadarmo a nezáväzne do dvoch minút.

Daň z prenájmu

Z prázdneho mesiaca vám štát vráti necelú pätinu

Pri prenájme na Slovensku paušálne výdavky neexistujú, uplatníte len preukázateľné. Stratu nevykážete. Podľa § 6 ods. 6 zákona č. 595/2003 Z. z. platí, že ak sú výdavky vyššie ako príjmy z prenájmu, „na rozdiel sa neprihliada“. Keď stojí byt prázdny celý rok, nemáte príjem, neuplatníte výdavky a všetko platíte z vlastného vrecka.

Výdavky z prenájmu nehnuteľnosti mimo obchodného majetku

Väčšina prenajímateľov nemá byt zaradený do obchodného majetku, teda do majetku, ktorý slúži na podnikanie. Vtedy si podľa Finančnej správy ako výdavky z prenájmu nehnuteľnosti uplatníte len:

• energie (voda, plyn, teplo, elektrina),
• zaplatené preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv,
• služby, napríklad osvetlenie spoločných priestorov.

Daň z nehnuteľnosti, poistenie ani úroky z hypotéky v zozname nie sú. Tie si uplatníte až po zaradení bytu do obchodného majetku, rovnako ako odpisy. Háčik je v tom, že predaj bytu z obchodného majetku je od dane oslobodený až päť rokov po jeho vyradení (§ 9 ods. 1 písm. a)). Prvých 500 € príjmu z prenájmu za rok je oslobodených a výdavky sa krátia v rovnakom pomere (§ 9 ods. 1 písm. g)).

Modelový výpočet: dva prázdne mesiace v Bratislave

Predpoklady: byt mimo obchodného majetku, nájom 931 €, pri obsadenom byte platí zálohy nájomník, sadzba dane 19 %.

1. Celý rok obsadený: príjem 11 172 €, po odpočítaní oslobodených 500 € je zdaniteľných 10 672 €. Daň je 2 027,68 €.
2. Dva mesiace prázdny: príjem 9 310 €, zdaniteľných 8 810 €. Zálohy za prázdne mesiace (2 × 220 €) sa krátia pomerom 8 810/9 310 na 416,37 €. Základ dane je 8 393,63 € a daň 1 594,79 €.

Na dani ušetríte asi 433 €. Prišli ste však o 1 862 € nájomného a zaplatili 440 € záloh, spolu 2 302 €. Po zdanení vás dva prázdne mesiace stoja približne 1 869 €. Štát z výpadku vrátil necelých 19 %.

Výpočet predpokladá, že zálohy za mesiace bez nájomníka uplatníte ako výdavok na „dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie“ príjmu (§ 2 písm. i)). Výslovné stanovisko Finančnej správy k prázdnemu bytu sme nenašli, preto majte inzerát a obhliadky zdokumentované. Bez týchto záloh by vám daň klesla len o 354 €.

Príjem z prenájmu sa sčítava so mzdou a z časti základu dane nad 43 983,32 € sa v roku 2026 platí 25 %, nad 60 349,21 € 30 % a nad 75 010,32 € 35 % (§ 15 písm. a) bod 1). Postup pri daňovom priznaní rozoberáme v článku o dani z prenájmu bytu.

Poistenie prenajatého bytu

Poisťovňa musí vedieť, že byt stojí prázdny

Poistné podmienky môžu prázdny byt z krytia vylúčiť. Napríklad informačný dokument Kooperativy k poisteniu nehnuteľnosti (predávanému cez Slovenskú sporiteľňu) uvádza medzi výlukami „nehnuteľnosti opustené, neobývané, poškodené a neudržiavané“. Medzi povinnosťami poisteného zase uvádza povinnosť oznámiť „zvýšenie poistného rizika“. Je to jeden produkt a iné poisťovne to môžu mať inak, preto si prečítajte vlastnú zmluvu.

Podľa § 809 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka musí poistený dbať, aby poistná udalosť nenastala. Ak túto povinnosť vedome poruší a podstatne tým prispeje k škode, poisťovňa môže plnenie primerane znížiť.

Čo urobiť, keď nájomník odíde:

1. Zavolajte poisťovni. Povedzte, odkedy a približne dokedy bude byt prázdny, a vyžiadajte si potvrdenie písomne.
2. Chodievajte byt kontrolovať. Pri každej návšteve si urobte fotky s dátumom.
3. V zime byt temperujte, aby nezamrzli rozvody vody a kúrenia.
4. Zatvorte hlavný uzáver vody v byte, ak to rozvody v dome dovoľujú.

Čakať, či zľaviť?

Keď sa záujemcovia neozývajú, prenajímateľ začne váhať so zľavou. Prázdny mesiac v Bratislave stojí v našom modeli 1 157 €. Zľava 30 € mesačne vás za rok stojí 360 €. Jeden prázdny mesiac tak pred zdanením zodpovedá zľave 30 € na viac ako tri roky.

Zľava pomôže, keď je cena nad trhom. Ak sedí, čas bez nájomníka skrátia skôr tieto kroky:

• Inzerát hneď po výpovedi, nie až po odovzdaní kľúčov. Výpovedná lehota je čas na hľadanie.
• Fotky za denného svetla v uprataných miestnostiach.
• Pripravená nájomná zmluva. Nájomnú zmluvu online u nás získate za 5 €. Pripravil ju advokát podľa slovenského práva a jej súčasťou je odovzdávací protokol.
• Rýchla odpoveď na dopyty. Kto čaká na odpoveď dva dni, medzitým si pozrie iné byty.

V Bratislave vám nájomné zaplatíme aj za prázdne mesiace

Pre majiteľov v Bratislave a okolí prevádzkujeme Prenájom bez starostí. Staneme sa vaším nájomcom a byt dáme do podnájmu. Podľa zvolenej tarify vám platíme aj vtedy, keď v byte nikto nebýva:

• Istota, provízia 12 % z podnájomného: garancia nájomného a služieb pri obsadenom byte, služby aj pri neobsadenom byte.
• Maximálna garancia, provízia 18–20 % podľa lokality a stavu bytu: nájomné aj služby, a to aj pri neobsadenom byte.

V cene je nafotenie bytu, inzercia, obhliadky, preverenie záujemcov, zmluvy, odovzdanie bytu, poistenie podnájomníka, pravidelné kontroly a vyúčtovanie služieb.

Pri podnájomnom 931 € je provízia v tarife Maximálna garancia 167,58–186,20 € mesačne, teda 2 010,96–2 234,40 € ročne. Približne toľko vás podľa nášho modelu stoja dva prázdne mesiace. Oplatí sa teda vtedy, keď byt stojí prázdny častejšie alebo keď prenájom nechcete riešiť vôbec. Ak máte spoľahlivého dlhodobého nájomníka, vyjde vás lacnejšie, keď si byt spravujete sami.

Mimo Bratislavy túto službu na Slovensku neponúkame, tam zostáva samoobsluha.

Byt stojí prázdny opakovane? Prepočítajte si predaj

Ceny bytov rastú rýchlejšie ako nájmy. Podľa NBS stál byt v 1. štvrťroku 2026 v priemere 3 378 €/m², o 11,1 % viac ako pred rokom. Priemerný nájom v Bratislave podľa Deloitte v 2. štvrťroku medzikvartálne klesol o 1,8 %. Hrubý výnos z prenájmu, teda ročné nájomné vydelené cenou bytu, sa zmenšuje a každý prázdny mesiac ho znižuje ďalej.

Pred rozhodnutím si urobte dva testy:

1. Daň z predaja: Predaj je od dane oslobodený po piatich rokoch od nadobudnutia bytu. Ak bol byt v obchodnom majetku, po piatich rokoch od vyradenia (§ 9 ods. 1 písm. a) zákona č. 595/2003 Z. z.). Pre byt zdedený v priamom rade platí osobitné pravidlo (písm. b)).
2. Koľko vám ostane: Pri predaji s podporou (Komfort) platíte 1,5 % + DPH až po predaji, vopred nič. Pripravíme stratégiu a prezentáciu, dohodneme obhliadky (sprevádzate na nich vy), zmluvy, advokátsku úschovu aj vklad do katastra. Predaj zvyčajne trvá 4–6 mesiacov.

Modelovo: 55 m² × 3 378 €/m² (celoslovenský priemer, nie Bratislava) = 185 790 €. Odmena 1,5 % je 2 786,85 €, s DPH 23 % spolu 3 427,83 €. Pri bežnej provízii realitky 4 % plus DPH by to bolo 9 140,87 €.

Najdrahší nájomník je ten, ktorý neexistuje

Prázdny byt vás v Bratislave podľa nášho modelu stojí vyše 1 150 eur mesačne a na dani z toho pri sadzbe 19 % ušetríte necelú pätinu. Výpovednú lehotu preto berte ako čas na hľadanie a inzerát na prenájom od 7,90 € zverejnite hneď. V Bratislave si nájomné za prázdne mesiace zabezpečíte cez Prenájom bez starostí. A ak byt stojí prázdny opakovane, prepočítajte si predaj.

Časté otázky

Musím platiť fond opráv, keď je byt prázdny?

Áno. Podľa § 10 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. platia vlastníci bytov preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv mesačne vopred podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu. Či v byte niekto býva, nie je rozhodujúce. To isté platí pre zálohy na služby a základnú zložku nákladov na teplo.

Môžem si náklady prázdneho bytu odpočítať z dane?

Len čiastočne. Výdavky si uplatníte najviac do výšky príjmov z prenájmu v danom roku, stratu vykázať nemožno (§ 6 ods. 6 zákona č. 595/2003 Z. z.). Ak byt nie je v obchodnom majetku, uplatníte energie, fond opráv a služby, no nie daň z nehnuteľnosti ani poistenie. Či sa dajú uplatniť zálohy za mesiace bez nájomníka, je vec výkladu. Stanovisko Finančnej správy k tomu chýba.

Musím poisťovni hlásiť, že byt je prázdny?

Pozrite si poistné podmienky. Niektoré produkty vylučujú „neobývané“ nehnuteľnosti a ukladajú povinnosť oznámiť zvýšenie poistného rizika. Podľa § 809 ods. 2 Občianskeho zákonníka môže poisťovňa plnenie primerane znížiť, ak poistený vedome porušil povinnosť predchádzať škode a podstatne tým prispel k jej vzniku. Najbezpečnejšie je zavolať poisťovni a dať si neobývanie potvrdiť písomne.