10 faktorov, ktoré ovplyvňujú ceny nehnuteľností na Slovensku
Vyberáte vysnívané bývanie a zarazili vás odlišné ceny u na prvý pohľad podobných nehnuteľností? Možno vás prekvapí, čo všetko môže hodnotu bytu alebo domu ovplyvniť. Atraktivita lokality je totiž iba jedným z mnohých faktorov. A mať o nich prehľad sa oplatí - ako pri kúpe, tak vo chvíli, keď predávate a potrebujete cenový odhad. Čo teda určuje, za koľko si zaobstaráte nové bývanie?
Obsah
1. Ekonomická situácia
Trh s nehnuteľnosťami veľmi rýchlo reaguje na aktuálnu ekonomickú situáciu a výhľady. Zvýšili sa úrokové sadzby? Pravdepodobne klesne dopyt a ceny môžu mierne klesnúť - rovnako tak v prípade horšej ekonomiky. V roku 2008 dopadla svetová ekonomická kríza aj na slovenský realitný trh a ceny nehnuteľností sa prepadli aj v dvojciferných číslach, čo ilustruje citlivosť trhu.
2. Ponuka a dopyt
Ceny nehnuteľností určuje základný vzťah medzi ponukou a dopytom. Viac záujemcov, vyššia cena. Pri prebytku naopak ceny klesajú a nehnuteľnosti sa dostávajú do hľadáčikov investorov. Byty v zaujímavých lokalitách vhodné na prenájom miznú z ponuky extrémne rýchlo, pretože nehnuteľnosť zostáva jednou z najobľúbenejších investícií.
Skúste Premium profil na Bezrealitky, vďaka ktorému budete mať náskok nad davmi záujemcov.
3. Stavebné náklady
Zmeny DPH, nedostatok materiálov, ich rastúce ceny alebo výpadky – trh na to vždy rýchlo reaguje. Stačí väčší dopyt na svetových trhoch a výrobcovia radšej exportujú – ako v roku 2021, keď skokovo zdraželo drevo. S vyššími cenami energií, rastúcou cenou práce a nedostatkom kvalifikovanej sily sa nové byty predražujú výrazne.
4. Regulácia a legislatíva
Administratívne procesy spojené so stavebným konaním a jeho dĺžka ovplyvňujú rýchlosť výstavby. Všetky prekážky a brzdy sa premietajú do ceny nových bytov a domov. Rolu hrajú aj územné plány a legislatívne obmedzenia, ktoré obmedzujú ponuku nehnuteľností. Každý mesiac prieťahov sa premietne do ceny budúceho bývania. Na Slovensku túto oblasť upravuje zákon č. 201/2022 Z. z. o výstavbe, ktorý nahradil predchádzajúci stavebný zákon a prináša zjednodušenie povoľovacích procesov.
5. Lokalita a dostupnosť služieb
Dobrá lokalita, dobré bývanie. Nehnuteľnosti na vyhľadávanej adrese sú vždy drahšie. Do ceny sa výrazne premietne občianska vybavenosť – škôlka a škola pár minút od domu sú výhra – a dopravná dostupnosť. Ak posunieme hľadanie o pár ulíc ďalej, rozdiel v cene môže byť značný bez veľkej zmeny dochádzky.
6. Balkóny, terasy, záhradky
Podobné byty v tom istom dome môžu mať rôzne ceny. Byt na prízemí býva lacnejší kvôli nedostatku denného svetla a vyššiemu riziku vlámania. Cenu jednotky vo vyšších poschodiach ovplyvňuje prítomnosť výťahu. Všeobecne majú vyššiu hodnotu byty orientované na juh či západ. Terasy, lodžie a záhradky sú vždy plusom pre obyvateľov aj cenu.
7. Diaľnica v rozumnom dosahu
Blízkosť napojenia na diaľnicu môže ceny nehnuteľností vytiahnuť nahor už niekoľko rokov predtým, než sa prvýkrát kopne do zeme. S rastúcimi cenami bývania v mestách ľudia radšej dochádzajú. Lukratívne bývanie neďaleko diaľnice láka. Pozor však – prílišná blízkosť cenu nehnuteľnosti stiahne nadol aj v miestach, kde sa cesta ešte len projektuje.
U nás komunikujete priamo s majiteľmi namiesto realitných maklérov. Info o nehnuteľnosti z prvej ruky a nulová provízia makléri = jednoduchšie to už byť nemôže.
8. Stav nehnuteľnosti
„Vhodné na rekonštrukciu" naznačuje, že nehnuteľnosť na tom nebude najlepšie. Potreba finančnej injekcie znamená nižšiu predajnú cenu. Celkový stav budovy, zateplenie, rozvody, strecha a energetická náročnosť zrazí cenu výrazne nadol. Kupujúci si musí spočítať náklady na rekonštrukciu. Pri kúpe bytu – ak bytový dom vyžaduje hlbšie zásahy, bude cena nižšia, príspevky do fondu opráv to však môžu vynahradiť.
9. Studňa a existujúce prípojky
Studňa pri rodinnom dome nemusí zaváňať nepodareným hororom, ale je naopak veľkým plusom. Mať k dispozícii zdroj pitnej alebo úžitkovej vody je cenné a studňa na pozemku sa ľahko prejaví na cene nehnuteľnosti. Pri novostavbách a pozemkoch hrá pri nacenení rolu napojenie na siete, predovšetkým na ČOV alebo kanalizáciu.
Pri kúpe nehnuteľnosti so studňou je potrebné overiť, či je studňa vedená oficiálne a má povolenie na odber podzemných vôd v súlade so zákonom č. 364/2004 Z. z. (vodný zákon). Povolenie vydáva príslušný okresný úrad. V opačnom prípade je nutné studňu zlegalizovať, čo môže vyžadovať aj hydrogeologický posudok.
10. Energetický certifikát
Energetický certifikát podľa zákona č. 555/2005 Z. z. o energetickej hospodárnosti budov je neoddeliteľnou súčasťou predaja každej nehnuteľnosti. Hospodárnosť objektu určuje sedem tried A–G, ktoré reflektujú vykurovanie, prestup svetla, chladenie, vetranie, vlhkosť a ďalšie parametre. Čím je budova hospodárnejšia a energeticky menej náročná, tým lepšie skóre. To sa premietne do ceny – nehospodárny dom v triede G zoženiete lacnejšie, ale pripravte sa na vyššie následné investície.
