10 špinavých trikov realitných maklérov, na ktoré si dať pozor
Kupujete byt alebo dom? Potom sa s veľkou pravdepodobnosťou stretnete s realitným maklérom. Mnohí z nich odvádzajú poctivú prácu, to treba povedať hneď na úvod. Napriek tomu sa na trhu stále objavujú praktiky, ktoré majú jediný cieľ – primäť vás k rýchlemu rozhodnutiu a odviesť pozornosť od skutočných problémov nehnuteľnosti. Nižšie nájdete desať najčastejších trikov, s ktorými sa môžete pri jednaní s maklérmi stretnúť, a návod, ako sa im brániť.
Obsah
- 1. Máme množstvo ďalších záujemcov
- 2. Zahmlievanie a skrývanie skutočného stavu
- 3. Dokonalý home staging
- 4. Neustále rozsvietené svetlá
- 5. Dojazdová vzdialenosť počítaná mimo špičky
- 6. Prehliadky v „mŕtvych“ hodinách
- 7. Prehliadky v „správnom ročnom období“
- 8. Zľahčovanie významu rezervačnej zmluvy
- 9. Rezervačná záloha „cash“
- 10. Leták v schránke – „Kúpim dom v tejto lokalite!“
1. Máme množstvo ďalších záujemcov
Vytváranie umelého tlaku je klasika. Maklér vás presviedča, že ak sa nerozhodnete hneď, byt zmizne. Často ide o psychologický nátlak, nie o realitu. Preverte si, ako dlho je inzerát aktívny, a nenechajte sa dotlačiť k podpisu rezervačnej zmluvy bez rozmyslu. Dobrý obchod znesie čas na rozhodnutie.
2. Zahmlievanie a skrývanie skutočného stavu
Vyhýbavé odpovede, bagatelizovanie problémov alebo zákaz dôkladnej prehliadky sú varovným signálom. Často sa tak skrývajú technické vady, vlhkosť, hluk alebo právne komplikácie. Ideálne je vziať si na prehliadku odborníka, ktorý dokáže odhaliť problémy, ktoré laik ľahko prehliadne. Odporúčame si tiež spísať dopredu zoznam vecí, na ktoré sa makléra chcete dopytovať – či už sú to záležitosti týkajúce sa vlastníctva, prístupovej cesty, záplavovej oblasti, susedského spolužitia, revízie kotla či okien a pod.
3. Dokonalý home staging
Nablýskaný interiér, sviečky, vankúšiky a dizajnové lampy. Home staging vie byt predať na prvý pohľad, ovšem nerieši jeho skutočné nedostatky. Zlú orientáciu, vlhké steny ani hlučných susedov žiadna váza s kvetmi nezachráni. Nenechajte sa opiť rožkom, respektíve pekným vybavením. Skúste si byt predstaviť bez dekorácií a s vlastným nábytkom. Práve takýto stav budete kupovať. Dopýtajte sa na podstatné veci, ktoré nemusia byť na prvý pohľad vidieť – energetický štítok, dôvody predaja a pod.
4. Neustále rozsvietené svetlá
Pokiaľ je pri prehliadke všade rozsvietené a termíny sú zásadne podvečer, zbystrite. Často ide o snahu zakryť nedostatok denného svetla. To je typické najmä pre prízemné byty alebo byty orientované do úzkych dvorov. Trvajte na prehliadke počas dňa a bez umelého osvetlenia. Jedine tak zistíte, či byt nepôsobí skôr ako tmavá kobka než príjemné miesto na bývanie.
5. Dojazdová vzdialenosť počítaná mimo špičky
„V centre ste za dvadsať minút.“ Áno, ale kedy? Makléri radi uvádzajú dojazdové dĺžky v čase minimálnej premávky. Realita ranných a popoludňajších špičiek býva úplne iná. Vyskúšajte si cestu do práce alebo školy v reálnom čase, kedy ju budete absolvovať najčastejšie. Pri MHD si overte početnosť spojov, prestupy aj možné výluky. Sľuby o budúcich zastávkach berte s veľkou rezervou.
6. Prehliadky v „mŕtvych“ hodinách
Byt v centre môže o desiatej dopoludnia pôsobiť pokojne a prívetivo. Večer a cez víkend sa však okolie môže premeniť na hlukom pulzujúce miesto plné turistov, áut a barov. Dohodnite si prehliadku v popoludňajšej špičke alebo večer v pracovný deň. Získate tak reálnejší obrázok o hluku, parkovaní aj celkovej atmosfére domu. Nebojte sa tiež opýtať susedov, ako sa im tu býva.
7. Prehliadky v „správnom ročnom období“
Podkrovný byt môže na prvý pohľad pôsobiť romanticky a útulne. Zvlášť ak ho vidíte na jeseň alebo v zime, kedy slnko nemá silu rozpáliť strechu. V lete sa ale takýto byt môže zmeniť na neobývateľnú vyhňu. Pri prehliadke sa preto vždy pýtajte na klimatizáciu, riadené vetranie a orientáciu k svetovým stranám. Skontrolujte strešne okná, ich vek a tesnosť. Myslite aj na dlhodobý komfort – prehrievanie a pocit stiesnenosti sa totiž neprejavia počas polhodinovej návštevy.
8. Zľahčovanie významu rezervačnej zmluvy
„To je len formalita.“ Nie je. Rezervačná zmluva je zásadný dokument, ktorý určuje cenu, podmienky obchodu aj sankcie. Podpisom sa zaväzujete oveľa viac, než sa môže zdať. Rezervačná zmluva slúži realitnému maklérovi predovšetkým na zaistenie obchodu a vlastnej odmeny. Oficiálne sa tvári ako nástroj „rezervácie nehnuteľnosti“, fakticky však veľmi často funguje ako prvý záväzný krok, ktorým sa právne aj finančne uviažete ku kúpe.
9. Rezervačná záloha „cash“
Zbystrite, ak od vás maklér žiada zálohu „cash“ alebo úhradu na účet nepreverenej realitnej kancelárie. Štandardne by ste mali platiť rezervačný poplatok na vinkulačný účet u advokáta, notára či banky tak, aby k nemu nemal prístup realitný maklér. Rezervačná zmluva spolu so zmluvou o úschove majú presne stanoviť povinnosti realitnej kancelárie a podmienky obchodu – či sa provízia (ne)započíta po podpise kúpnej zmluvy ku kúpnej cene a za akých podmienok sa môže vrátiť kupujúcemu, keď obchod krachne kvôli predávajúcemu. Transparentné nakladanie s peniazmi je základ dôveryhodného obchodu.
10. Leták v schránke – „Kúpim dom v tejto lokalite!“
Premýšľate o predaji nehnuteľnosti a do toho ste našli v schránke leták od „mladej rodiny s deťmi, ktorá hľadá dom v tejto lokalite“? Pozor! Môže to byť síce pravda, ale tiež pasca. Na prehliadku nehnuteľnosti často dorazí „prezlečený“ realitný maklér. Nehnuteľnosť si prejde, nafotí a na konci prehliadky sa prizná a snaží sa vnútiť svoje služby. Neskúsení ľudia často majú tendenciu podľahnúť, zvlášť keď potrebujú peniaze a vidina rýchleho predaja by im vytrhla tŕň z päty.
Kúpa bývania je jedno z najväčších životných rozhodnutí. Keďže chyby bývajú drahé a dlhodobé, oplatí sa byť obozretný, pýtať sa a nenechať sa tlačiť do kúta. A ak sa chcete vyhnúť väčšine týchto trikov, cesta bez realitného makléra býva často tou najpriamejšou.
