Predaj bytu 3+1 • 112 m² bez realitkyWichertstr. 69 Berlin Prenzlauer Berg Berlin 10439

Investment Property in the Heart of Prenzlauer Berg

Investičná nehnuteľnosť v srdci Prenzlauer Berg

111 sqm Historic Apartment with Two Southwest Balconies

Historický byt s 111 m² a dvoma juhozápadnými balkónmi

Exposé: https://www.ohne-makler.net/immobilie/file/1580715/

- For more information in english please contact us -

- Pre viac informácií v angličtine nás prosím kontaktujte -

Altbaujuwel im Helmholtz-Kiez – Kapitalanlage mit Stil

Klenot staršej výstavby v Helmholtz-Kiez – Investícia so štýlom

Diese großzügige und exklusive 3-Zimmer-Altbauwohnung mit ca. 111 m² Wohnfläche befindet sich im 4. Obergeschoss eines außergewöhnlich schönen und gepflegten Jugendstilhaus aus dem Jahr 1911 in der Wichertstraße 69, 10439 Berlin.

Tento priestranný a exkluzívny 3-izbový byt v historickom paneláku s približne 111 m² obytného priestoru sa nachádza vo 4. nadzemnom podlaží mimoriadne krásnej a udržiavanej budovy v secesnom štýle, postavenej v roku 1911, na adrese Wichertstraße 69, 10439 Berlín.

Sie liegt in einem der begehrtesten Szenekieze Berlins, dem Helmholtz Kiez im Prenzlauer! Mit Cafés, Restaurants und grünen Parks, die zur Entspannung einladen, ist die Lage ein Traum für Unternehmungslustige und Genießer! Zentraler geht es kaum: In 12 min ist man mit der U2 am Alexanderplatz.

Nachádza sa v jednom z najžiadanejších „scénických“ štvrtí Berlína, v Helmholtz Kiez v Prenzlauer Bergu! S množstvom kaviarní, reštaurácií a zelených parkov, ktoré pozývajú na oddych, je lokalita snom pre dobrodružných aj tých, ktorí si radi užívajú život! Centrálne? Takmer nemožné – do Alexanderplatzu ste so stanicou U2 len 12 minút.

Die Wohnung wurde 1998 umfassend renoviert und verbindet den Charme klassischer Berliner Altbaukultur – Stuck, Dielen, hohe Decken – mit einer klaren, praktischen Raumaufteilung.

Byt bol v roku 1998 komplexne zrekonštruovaný a spája čaro klasickej berlínskej historickej architektúry – stropy, parkety, vysoké stropy – s prehľadným a praktickým dispozíciám.

Ein besonderes Highlight sind die beiden nach Südwesten ausgerichteten Balkone, die den Wohnbereich den ganzen Tag mit Sonne und Luft durchfluten. Zusätzlich können Sie im grünen Innenhof-Garten die Natur genießen und erholen.

Špeciálnym lákadlom sú dva balkóny orientované na juhozápad, ktoré počas celého dňa zaplavujú obývaciu časť slnkom a čerstvým vzduchom. Okrem toho si môžete v zelenej záhrade vnútorného dvoru vychutnať prírodu a oddych.

Durch die Lage in der 4. Etage ist es sehr hell und relativ ruhig. In allen Wohnräumen gibt es wunderschöne originale Dielenholzböden. Hohe Decken und große Fenster geben der Wohnung den typischen Charme. Wohnzimmer und Schlafzimmer haben stilvollen alten Stuck an der Decke.

Vďaka polohe vo 4. podlaží je byt veľmi svetlý a relatívne tichý. Vo všetkých obytných priestoroch sa nachádzajú nádherné pôvodné parketové podlahy. Vysoké stropy a veľké okná dodávajú bytu typický šarm. Obývacia izba a spálňa majú štýlové staré omietky na strope.

Das Tageslichtbad mit Wanne, eine Einbauküche sowie ein eigener Kellerraum bieten zusätzlichen Komfort. Vom Flur aus sind alle Räume, die Küche und das Badezimmer erreichbar.

Kúpeľňa s denným svetlom a vaňou, vstavaná kuchyňa a vlastná pivnica poskytujú dodatočné pohodlie. Zo vstupnej haly sú prístupné všetky izby, kuchyňa aj kúpeľňa.

Das Gesamtobjekt befindet sich aktuell in einem ausgezeichneten Zustand, was der aktiven Eigentümergemeinschaft zu verdanken ist. Das Gebäude besteht insgesamt aus 34 Wohneinheiten in einem Vorderhaus und zwei Seitenflügeln.

Celý objekt je momentálne v vynikajúcom stave, čo má zásluhu aktívnej spoločenstva vlastníkov. Budova pozostáva celkovo zo 34 bytových jednotiek, pričom hlavná časť budovy je doplnená o dva bočné krídla.

Die Wohnung wird von privat angeboten und ist Provisions- und Maklercourtage-frei.

Byt je ponúkaný súkromne a bez provízie či maklérskych poplatkov.

Warum dieses Objekt?

Prečo táto nehnuteľnosť?

---

Ein Altbaujuwel im Helmholtzplatz-Kiez: Diese Wohnung vereint den Charakter der Gründerzeit mit einem stabilen Investmentprofil.

Klenot historickej výstavby v Helmholtzplatz-Kiez: Tento byt spája charakter zakladateľskej éry so stabilným investičným profilom.

Für Kapitalanleger bedeutet sie: solide Substanz, exzellente Lage, stabiles Mietverhältnis – und erhebliches Entwicklungspotenzial.

Pre kapitálových investorov znamená: solídna konštrukcia, výborná lokalita, stabilný nájomný vzťah – a značný potenciál rastu.

-> Für langfristige Kapitalanleger: Ein sicherer Wertspeicher in einer der begehrtesten Berliner Wohnlagen.

-> Pre dlhodobých investorov: Spoľahlivá hodnota uchovávania kapitálu v jednej z najžiadanejších berlínskeho obytných lokalít.

-> Für Family Offices & private Investoren: Die niedrige Ausgangsmiete eröffnet schrittweise Spielräume zur Renditesteigerung.

-> Pre family offices a súkromných investorov: Nízka počiatočná nájomná suma otvára postupne možnosti zvyšovania výnosov.

-> Für Eigennutzungs-Perspektiven: Eltern oder Privatpersonen, die später selbst nutzen möchten, sichern sich heute schon eine seltene Wohnung in Toplage.

-> Pre využitie na vlastné potreby: Rodičia alebo súkromné osoby, ktoré si neskôr chcú byt užívať, si už dnes zabezpečia vzácny byt vo špičkovej lokalite.

Diese Kombination macht die Wohnung zu einem Investitionsobjekt mit Herz und Verstand – sicher in der Gegenwart, chancenreich in der Zukunft.

Táto kombinácia robí z bytu investičný objekt srdcom aj rozumom – bezpečný v súčasnosti a plný príležitostí do budúcnosti.

Da es sich um ein hochwertiges und langfristig vermietetes Anlageobjekt in einer der begehrtesten Lagen Berlins handelt, führen wir Besichtigungen ausschließlich in Einzelterminen (max. zwei Parteien) durch.

Keďže ide o kvalitný a dlhodobo prenajatý investičný objekt v jednej z najžiadanejších lokalít Berlína, prehliadky vykonávame výlučne na individuálnych termínoch (max. dve strany).

Voraussetzung für eine Terminvereinbarung ist ein aktuell gültiger Finanzierungs- oder Kapitalnachweis, um die Exklusivität und Ernsthaftigkeit der Interessenten sicherzustellen.

Podmienkou pre dohodnutie termínu je platné finančné alebo kapitálové potvrdenie, aby sme zabezpečili exkluzivitu a vážnosť záujemcov.

Die Wichertstraße liegt im gefragten Helmholtzplatz-Kiez von Prenzlauer Berg, nur wenige Schritte von der Schönhauser Allee entfernt – eine der begehrtesten Mikrolagen Berlins.

Ulica Wichertstraße sa nachádza vo vyhľadávanej štvrti Helmholtzplatz-Kiez v Prenzlauer Bergu, len pár krokov od ulice Schönhauser Allee – jednej z najžiadanejších mikrolokalít Berlína.

• Prenzlauer Berg in Berlins Nordosten ist sicherlich einer der gefragtesten Stadtteile der Hauptstadt.

• Prenzlauer Berg v severovýchodnej časti Berlína je určite jednou z najžiadanejších mestských štvrtí hlavného mesta.

• Schicke Altbauten, hippe Restaurants, Cafés und Bars sowie diverse Parks und Grünflächen prägen das Bild des innerstädtischen Viertels.

• Štýlové historické budovy, moderné reštaurácie, kaviarne a bary, ako aj rozmanité parky a zelené plochy tvoria obraz tejto mestskej štvrte.

• Dazu kommt eine ausgezeichnete Infrastruktur.

• K tomu vynikajúca infraštruktúra.

• Auch kulturell bietet diese Gegend so viele Möglichkeiten wie kein anderer Bezirk der Stadt.

• Kultúrne táto oblasť ponúka toľko možností, ako žiadna iná štvrť mesta.

• Egal ob Impro-Comedy, Theater oder Show: Zwei fußläufig erreichbare Kinos, etliche Kleinkunstbühnen, Ausstellungen und Galerien bieten Unterhaltungsvielfalt und Abwechslung.

• Či už ide o improvizačnú komédiu, divadlo alebo show: Dve pešo dostupné kiná, množstvo malých umeleckých scén, výstavy a galérie ponúkajú pestrú zábavu a rozmanitosť.

• Bildungseinrichtungen jeglicher Fachrichtungen und Stufen, sowie Zentren der medizinischen Versorgung sind natürlich ebenso vorhanden.

• Vzdelávacie inštitúcie všetkých odborov a úrovní, ako aj centrá zdravotnej starostlivosti, sú samozrejme tiež k dispozícii.

• Die Wohnung liegt ganz in der Nähe des Helmholtzplatzes.

• Byt sa nachádza veľmi blízko Helmholtzplatz-u.

• Die Wochenmärkte dort und am Kollwitzplatz sind besonders beliebt und erreichbar über satt begrünte Straßen durch den Kiez.

• Týždenné trhy tam aj na Kollwitzplatz sú mimoriadne obľúbené a prístupné cez dobre ozelenené ulice štvrte.

• In der direkten Umgebung finden Sie zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten und Dienstleister.

• V bezprostrednom okolí nájdete množstvo obchodných príležitostí a poskytovateľov služieb.

• Zur beliebten Kastanienallee ist es kaum zehn Minuten zu Fuß.

• Ku populárnej Kastanienallee ste pešo takmer do 10 minút.

• Über Straßenbahn sowie S- und U-Bahn ist die Immobilie hervorragend an die Berliner City angebunden. Anbindung ÖPNV: Zug, S-Bahn, U-Bahn, Tram | Schönhauser Allee (ca. 2 Gehminuten)

• Vďaka električke, ako aj S-Bahn a U-Bahn je nehnuteľnosť výborne spojená s berlínskym centrom. Verejná doprava: vlak, S-Bahn, U-Bahn, električka | Schönhauser Allee (cca. 2 minúty chôdze)

Beschreibung

Popis

---

Die repräsentative Wohnung befindet sich im Prenzlauer Berg, mitten im szenigen Helmholtz Kiez, einem der begehrtesten und charmantesten Wohngegenden mit wunderschönen Altbauten, Cafés, Bars, Restaurants und Parks mit vielen jungen Familien aus aller Welt. Der Prenzlauer Berg ist das größte Gründerzeit-Altbaugebiet Deutschlands. Der Stadtteil zeichnet sich durch malerische Plätze und Straßenzüge aus. Hier ist wirklich alles direkt vor Ihrer Haustüre möglich: Ob der Spaziergang im Park, der Cappuccino im Lieblingscafé, das Bierchen in der Szene-Kneipe, das Einkaufen im Bioladen oder das Abendessen beim Italiener nebenan. Schulen, Kindergärten sowie medizinische Versorgungszentren sind fußläufig erreichbar. Ebenfalls nur wenige Gehminuten entfernt, befindet sich der Bahnhof ‚Berlin Schönhauser Allee‘. Von dort aus sind Sie im Nu am Alexanderplatz oder Potsdamer Platz. Ein Geheimtipp für Kinder ist das Puppentheater Felicio, welches nur 300 Meter entfernt ist. In unmittelbarer Nähe gibt es weiterhin den Arnimplatz, den Humannplatz und den Helmholtz Platz. In weniger als 5 Minuten Fußweg erreicht man auch die Schönhauser Allee Arcaden, wo alle Dinge des täglichen Lebens erhältlich sind. Für das Joggen im Park, Spaziergänge oder ein Picknick sind auch der Falkplatz und der Mauerpark in direkter Umgebung. Gleichzeitig sucht die Anbindung ins Stadtzentrum seinesgleichen, denn in 12 Minuten ist man mit der U2 am Alexanderplatz, und auch die Ringbahnstation Schönhauser Allee ist nur einen Steinwurf entfernt. Zudem kann man mit dem Fahrrad den gut ausgebauten Fahrradweg die Schönhauser Alle entlang in kurzer Zeit den Hackeschen Markt und die Museumsinsel erreichen.

Reprezentatívny byt sa nachádza v Prenzlauer Bergu, priamo v srdci štýlovej štvrte Helmholtz Kiez, jednej z najžiadanejších a najčarovnejších obytných oblastí s nádhernými historickými budovami, kaviarňami, barmi, reštauráciami a parkami obývanými mnohými mladými rodinami zo všetkých kútov sveta. Prenzlauer Berg je najväčšou oblasťou historických budov obdobia zakladateľskej éry v Nemecku. Štvrť sa vyznačuje malebnými námestiami a uličkami. Tu je naozaj všetko doslova na dosah ruky: či už ide o prechádzku v parku, cappuccino v obľúbenej kaviarni, pivko v hipsterskom bare, nákupy v bio obchode alebo večeru pri talianskej reštaurácii hneď vedľa. Školy, materské školy aj zdravotnícke centrá sú dostupné pešo. Tiež len pár minút pešo sa nachádza stanica ‚Berlin Schönhauser Allee‘. Odtiaľ ste bleskurýchlo na Alexanderplatze alebo Potsdamer Platz. Pre deti je skrytým tipom bábkovité divadlo Felicio, ktoré je vzdialené len 300 metrov. V bezprostrednej blízkosti nájdete aj Arnimplatz, Humannplatz a Helmholtz Platz. Menej ako 5 minút pešo vás dovedie aj do nákupného centra Schönhauser Allee Arcaden, kde je možné nakúpiť všetko potrebné pre každodenný život. Na beh v parku, prechádzky alebo piknik patria do priameho okolia aj Falkplatz a Mauerpark. Zároveň pripojenie do centra mesta je bezkonkurenčné, pretože do Alexanderplatzu ste so stanicou U2 len 12 minút, a stanica Ringbahn Schönhauser Allee je vzdialená len kúsok odtiaľ. Navyše, na bicykli vás dobre značená cyklocuť pozdĺž Schönhauser Alle rýchlo dostane na Hackeschen Markt a na múzejný ostrov.

Ausstattung

Vybavenie

---

- 3 Zimmer / 111 m² Wohnfläche im 4. OG

- 3 izby / 111 m² obytného priestoru vo 4. nadzemnom podlaží

- Baujahr 1911, gepflegter Zustand

- Rok výstavby 1911, udržiavaný stav

- Deckenhöhe bis 3,25 m

- Výška stropov až 3,25 m

- Zwei Südwest-Balkone mit Gartenblick

- Dva juhozápadné balkóny s výhľadom do záhrady

- Innenhof-Garten

- Záhradný dvor

- Originale Holzdielen und Stuckdecken

- Pôvodné drevené parketové podlahy a stropné omietky

- Tageslichtbad mit Wanne

- Kúpeľňa plná denného svetla s vaňou

- Einbauküche inklusive

- Vstavaná kuchyňa zahrnutá v cene

- Kellerraum

- Pivnica

- Zentralheizung (Gas), Energieklasse D

- Ústredné kúrenie (plyn), energetická trieda D

- Gepflegte WEG, Protokolle & Rücklagennachweis vorhanden

- Udržiavané spoločenstvo vlastníkov, zápisy a dôkazy o opravných rezervách sú k dispozícii

Instandhaltungen

Údržba a rekonštrukcie

---

- 1998 wurden umfangreiche Sanierungsarbeiten und Modernisierungen am Objekt vorgenommen, inklusive des Einbaus einer neuen Zentralheizung und Warmwasserzubereitung via Fernwärme.

- V roku 1998 boli na nehnuteľnosti vykonané rozsiahle rekonštrukčné a modernizačné práce, vrátane inštalácie nového ústredného kúrenia a zabezpečenia ohrevu vody prostredníctvom diaľkového tepla.

- 2000 folgte der Ausbau des Dachgeschosses,

- V roku 2000 nasledovala prerábanie podkrovia,

- 2009 erfolgte eine Sanierung der Balkone,

- V roku 2009 prebehla rekonštrukcia balkónov,

- 2014 die Sanierung der Kellerdecke und

- V roku 2014 prebehla rekonštrukcia stropu pivnice a

- 2016 schließlich wurde der Hof neugestaltet.

- Nakoniec, v roku 2016 bol rekonštruovaný dvor.

Wirtschaftliche Daten

Ekonomické údaje

---

- Kaufpreis: 749.000 €

- Predajná cena: 749.000 €

- Nettokaltmiete: 743,31 €/Monat (≈ 6,70 €/m²)

- Čistý nájom (bez zahrnutých nákladov): 743,31 €/mesiac (≈ 6,70 €/m²)

- Hausgeld: 353 €/Monat

- Mesačný poplatok: 353 €

- Jahresmiete: 8.919 €

- Ročný nájom: 8.919 €

Die Instandhaltungsrücklage ist erfreulicherweise außergewöhnlich hoch, sodass auch große Ausgaben in der Zukunft von Ersparnissen der WEG bezahlt werden können. Zum Jahresende 2024 betrug die Instandhaltungsrücklage etwa 90.123€.

Rezerva na údržbu je našťastie mimoriadne vysoká, takže aj väčšie budúce výdavky môžu byť pokryté úsporami spoločenstva vlastníkov. K záveru roka 2024 dosiahla rezerva približne 90.123 €.

Potenzial & Perspektive

Potenciál a perspektívy

---

- Erstes Mietanpassungspotenzial: +15 % möglich

- Prvý potenciál na zmenu nájomného: možných +15 %

-- Mietspiegel 2024/2025 (Baujahr 1911, gute Lage): realistisch 11,0–12,5 €/m².

-- Nájomný sprievodca 2024/2025 (rok výstavby 1911, výborná lokalita): realisticky 11,0–12,5 €/m².

-- Aktuell: 6,70 €/m² → ca. 45–55 % unter Vergleichsmiete.

-- Momentálne: 6,70 €/m² → približne o 45–55 % pod porovnateľným nájmom.

-- Kappungsgrenze Berlin: +15 % bereits möglich → nächste Erhöhung ca. +112 €/Monat.

-- V Berlíne je strop zvýšenia stanovený na +15 % – ďalšie zvýšenie okolo +112 €/mesiac.

-- Innerhalb von 6 Jahren: Steigerung auf ~983 €/Monat.

-- Do 6 rokov: zvýšenie na približne 983 €/mesiac.

- Langfristiges Marktpotenzial: 16 €/m² realistisch

- Dlhodobý trhový potenciál: 16 €/m² realisticky

-- Langfristig bei Neuvermietung: 1.665–1.890 €/Monat realistisch.

-- Pri novom prenájme dlhodobo: realisticky 1.665–1.890 €/mesiac.

- Kein Denkmalschutz, jedoch Milieuschutzgebiet Pankow

- Nie je chránená pamiatková zóna, avšak ide o zónu ochrany životného prostredia v Pankow.

- Instandhaltungsrücklage und WEG-Protokolle auf Anfrage

- Rezerva na údržbu a zápisy spoločenstva vlastníkov sú k dispozícii na požiadanie.

- Der Energieausweis weist die Klasse D (115,1 kWh/m²a, Gas, Verbrauchsausweis) aus

- Energetický preukaz uvádza triedu D (115,1 kWh/m² za rok, plyn, preukaz spotreby).

- Übernahme nach Vereinbarung

- Prevzatie podľa dohody

Die Wohnung wird im vermieteten Zustand verkauft und eignet sich daher ideal als solide Kapitalanlage.

Byt sa predáva so existujúcim nájomným vzťahom, a preto je ideálny ako solídna investícia.

Für Käufer mit langfristiger Eigennutzungs- oder Nachfolgeperspektive bietet das Objekt zugleich eine attraktive Option:

Pre kupujúcich s dlhodobou perspektívou vlastného využitia alebo nástupníctva predstavuje táto nehnuteľnosť zároveň atraktívnu možnosť:

Nach Eigentumserwerb kann das Mietverhältnis selbstverständlich im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen fortgeführt oder – bei entsprechender Planung – zu einem späteren Zeitpunkt für eine Eigennutzung geprüft werden.

Po nadobudnutí vlastníctva môže byť nájomný vzťah samozrejme pokračovaný v súlade so zákonnými predpismi, alebo – pri vhodnom plánovaní – neskôr prehodnotený pre vlastné využitie.

Der veröffentlichte Kaufpreis von 749.000 € bezieht sich auf den Verkauf mit bestehendem Mietverhältnis.

Uvedená predajná cena 749.000 € sa vzťahuje na predaj so súčasným nájomným vzťahom.

Der marktgerechte Wert der Wohnung in leerstehendem Zustand liegt deutlich darüber, sodass sich hier langfristig ein wertstabiles und entwicklungsfähiges Investment ergibt.

Trhová hodnota bytu v nenechýbanom stave je výrazne vyššia, čo z tohto objektu robí dlhodobo hodnotovo stabilnú a rozvojovo perspektívnu investíciu.

- Von Privat keine Käuferprovision!

- Súkromný predaj - bez poplatkov pre kupujúceho!

Kontaktanfragen

Kontakt

---

Bitte beachten Sie, dass lediglich Anfragen mit vollständigen Kontaktdaten zeitnah (ca. 1-2 Tage) beantwortet werden können.

Prosím, majte na zreteli, že iba dopyty s kompletnými kontaktnými údajmi môžeme odpovedať v primeranom čase (cca 1-2 dni).

Bei telefonischem Kontakt hinterlassen Sie bitte eine Sprachnachricht mit Namen, Rufnummer und Erreichbarkeit.

Pri telefonickom kontakte prosím zanechajte hlasovú správu s menom, telefónnym číslom a časom, kedy ste dostupní.

Besichtigung

Prehliadka

---

Für eine Besichtigung wird eine tatsächliche Interessenlage, Nachweis der Bonität und eine angemessene Verbindlichkeit vorausgesetzt. Alle Termine werden verbindlich online abgestimmt.

Na prehliadku sa vyžaduje preukázanie skutočného záujmu, dôkaz o bonite a primeraná záväznosť. Všetky termíny sú dohodnuté online s pevným záväzkom.

Haftungsausschlüsse

Záručné vylúčenia

---

Die Visualisierungen der Grundrisse dienen lediglich der Veranschaulichung. Flächen- und Maßangaben sind ca. Werte. Die Pläne und Größenangaben entstammen den vorliegenden Unterlagen.

Vizualizácie pôdorysov slúžia len na ilustráciu. Rozmery a veľkosti sú približné. Plány a rozmery vychádzajú z poskytnutých dokumentov.

Alle Informationen für diese Wohnung sind nach bestem Wissen und Gewissen zusammengestellt. Der tatsächliche besichtigte Zustand und die Maße bei der Wohnungsübergabe bilden die ausschließliche Vertragsgrundlage.

Všetky informácie o tomto byte boli zostavené podľa najlepšieho vedomia a svedomia. Skutočný stav zistený pri prehliadke a rozmery z evidencie pri odovzdaní bytu tvoria výlučne podklad pre zmluvu.