Predaj bytu 3+1 • 65 m² bez realitky, Bádensko-Wurttembersko

Súkromne predávam svoj 3-izbový podkrovný byt v dvojrodinnom dome (rok výstavby 1970) v obci Nufringen. K bytu patria:

• **Záhrada:** Prevažná časť záhrady je pridelená na výlučné užívanie k tomuto bytu (právo osobitného užívania, plocha podľa plánu rozdelenia); úzky pás je určený na užívanie druhým bytom. Prístup vedie na základe práva prechodu cez vedľajšiu miestnosť susedného bytu na prízemí; podľa dodatku k vyhláseniu o rozdelení z roku 2007 je súčasťou osobitného vlastníctva. Záhrada je navyše prístupná cez bránu na bočnej strane domu, ktorá je dostatočne široká pre auto, resp. príves.

• **Garáž na prízemí** (osobitné vlastníctvo)

• **Vedľajšia miestnosť na prízemí** (osobitné vlastníctvo), bezbariérovo prístupná, za garážou

• **Odkladací priestor v najvyššej časti podkrovia**, základná plocha približne 17 m², s dvoma strešnými oknami, vstavanou skriňou a radiátorom (osobitné vlastníctvo; pre šikmé steny má plnú výšku len sčasti; nejde o obytnú plochu)

• **Kôlňa a záhradný domček:** Právo osobitného užívania ⅔ kôlne podľa vyhlásenia o rozdelení: časť napravo od garážovej brány, podľa mojich vedomostí vrátane záhradného domčeka pristavaného napravo; časť naľavo od garážovej brány patrí k druhému bytu

Obytná plocha predstavuje približne 64,5 m² (výpočet plôch od architekta z 23. 3. 2026: 64,46 m²): obývacia izba 18,54 · spálňa 13,35 · detská izba/jedáleň 12,42 · kuchyňa 8,95 · kúpeľňa 3,75 · WC 1,80 · predsieň 5,65 m². Upozornenie: Vo vyhlásení o rozdelení, resp. v dokumentácii k rozdeleniu, je obytná plocha uvedená ako 62,35 m² (výpočet z roku 1969). Rozdiel vyplýva z odlišnej metódy výpočtu. Obytná plocha nie je garantovaná. Dispozícia: obývacia izba, spálňa, detská izba alebo jedáleň (s podávacím otvorom do kuchyne), kuchyňa, kúpeľňa, samostatné WC, predsieň. Úžitková plocha približne 24 m² (odkladací priestor v najvyššej časti podkrovia približne 17 m², vedľajšia miestnosť na prízemí približne 7 m²).

**Odkladací priestor v najvyššej časti podkrovia – upozornenie na pripravenú možnosť, ktorú momentálne nemožno realizovať:** K bytu patrí jeden z dvoch odkladacích priestorov v najvyššej časti podkrovia. Predáva sa ako odkladací priestor a nie je zahrnutý do obytnej plochy.

• Vlastník pripravil prestavbu najvyššej časti podkrovia na obytný priestor. K dispozícii je stavebné povolenie na zmenu spôsobu užívania, plán rozdelenia s potvrdením o samostatnosti priestorov (2026) a návrh na zmenu vyhlásenia o rozdelení.

• Stavebné povolenie zahŕňa oba odkladacie priestory v najvyššej časti podkrovia, teda aj priestor patriaci k druhému bytu. Možno ho realizovať iba vtedy, ak vlastníci druhého bytu tento priestor predajú spolu s bytom a dôjde k zmene vyhlásenia o rozdelení. Potrebný súhlas ich financujúcej banky nie je k dispozícii. Zmena spôsobu užívania preto momentálne nie je možná.

• Stavebné povolenie zanikne, ak sa s realizáciou nezačne do troch rokov od jeho udelenia (§ 62 LBO BW).

• Dokumentácia bude na požiadanie odovzdaná. Nie je predmetom kúpy ani nebola zohľadnená v kúpnej cene. Negarantuje sa, že zmena spôsobu užívania bude niekedy možná.

Byt bol v roku 2026 čiastočne zrekonštruovaný, je prázdny a ihneď obývateľný. Predáva sa v súčasnom stave (pozri známe okolnosti v časti Vybavenie).

Nufringen (približne 5 900 obyvateľov) sa nachádza v okrese Böblingen v regióne Gäu, približne 3 km od Herrenbergu a približne 12 km od Böblingenu.

• **S-Bahn:** Zastávka linky S1 Nufringen je od bytu vzdialená vzdušnou čiarou približne 300 m. Cesta na hlavnú stanicu Stuttgart Hbf trvá podľa cestovného poriadku približne 35 – 40 minút.

• **Autom:** Diaľnica A81 je vzdialená približne 3 km, v blízkosti sa nachádza cesta B14.

• V obci sa nachádzajú materské školy, základná škola a možnosti nákupu každodenných potrieb.

Presnú adresu uvediem po nadviazaní kontaktu.

• Elektroinštalácia bytu bola podľa informácií vlastníka obnovená približne v roku 2014 (doklady nie sú k dispozícii), s výnimkou najvyššej časti podkrovia

• Drevo-hliníkové okná boli podľa vedomostí vlastníka obnovené približne v roku 1995

• V roku 2026 boli obnovené: vstupné dvere do bytu a všetky interiérové dvere; steny boli čerstvo vymaľované; parkety v izbách boli vybrúsené a nanovo nalakované; vo WC bola položená nová vinylová podlaha; v kuchyni bola osadená nová pracovná doska

• Kúpeľňa s podlahou z prírodného kameňa, samostatné WC

• V detskej izbe, resp. jedálni, sa nachádza prípojka ku komínu. Približne do roku 2021 tam boli pripojené krbové kachle. Nové kachle musí, ako je bežné, schváliť kominár.

• Vstavaná kuchynská linka (približne z roku 2014) sa predáva spolu s bytom bez záruky

**Známe okolnosti a predpokladaná potreba údržby:**

• Vodovodné potrubia sú z pozinkovanej ocele a zvnútra skorodované. Po dlhšom nepoužívaní sa voda sfarbuje. V dohľadnom čase bude potrebná ich výmena.

• **Vykurovanie:** Ústredné vykurovanie na olej s nízkoteplotným kotlom, rok výroby 1980, funkčné a pravidelne servisované, naposledy v roku 2026. Podľa vedomostí vlastníka neexistuje zákonná povinnosť jeho výmeny.

• **Odkladací priestor v najvyššej časti podkrovia (s dvoma strešnými oknami):** Je v primeranom stave. Podlahová krytina bola podľa vedomostí vlastníka obnovená približne v roku 2021. Ostatné vybavenie je staršie, vrátane starej elektroinštalácie. Menšia netesnosť pri jednom strešnom okne bola utesnená približne v roku 2023. Priestor je obložený drevom a má radiátor pripojený k ústrednému kúreniu. V minulosti sa používal ako domáca pracovňa, a to aj samotným vlastníkom. Nie je však schválený ako obytný priestor; jeho predchádzajúce používanie nezakladá právo využívať ho ako obytný priestor.

• **Radiátory:** Radiátory pod kuchynským oknom a oknom v obývacej izbe boli približne v roku 2014 odstránené a prípojky sú uzavreté. Obývacia izba má ďalší radiátor, kuchyňa nemá vlastný radiátor. Pod podlahou kúpeľne vedie cirkulačné potrubie teplej vody, ktoré podlahu nepretržite zohrieva.

• **Merače:** Platnosť overenia vodomerov uplynula a je potrebná ich výmena. Zatiaľ chýba merač množstva tepla na teplú vodu podľa nariadenia o nákladoch na vykurovanie.

Všetky mne známe okolnosti som zhrnul v podrobnom zozname zverejnených skutočností. Záujemcovia ho dostanú pred obhliadkou.

**Spoločenstvo vlastníkov:**

• V dome sa nachádzajú iba dva byty a nie je ustanovený žiadny správca. Byty sa smú využívať iba na účely bývania. Rozhodnutia prijímajú obaja vlastníci spoločne.

• Neplatia sa žiadne pravidelné poplatky spoločenstvu a neexistuje fond opráv. Spoločné záležitosti si obaja vlastníci upravujú priamo medzi sebou.

• Náklady podľa spotreby (vykurovanie, teplá voda, voda) každoročne vyúčtováva meracia spoločnosť na základe údajov z meračov.

**Ďalšie upozornenia:**

• Na prízemí sa podľa plánu rozdelenia nachádza úzka spoločná chodba medzi garážou, resp. vedľajšou miestnosťou tohto bytu, a kotolňou. Deliace steny zakreslené v pláne neboli nikdy postavené. Obyvatelia susedného bytu smú tento priestor používať ako prístup ku kúreniu, nádrži a svojej vedľajšej miestnosti.

• V katastri nehnuteľností je zapísané stavebné vecné bremeno s povinnosťou vybudovať a udržiavať plot (výpis z katastra nehnuteľností z 27. 10. 2026 je k dispozícii). Presný obsah upravuje kniha služobností. Výpis je k dispozícii (staré rukou písané písmo) a možno doň nahliadnuť; jeho presný obsah mi nie je známy.

**Súkromný predaj bez provízie:**

• Pôdorys, vyhlásenie o rozdelení, zoznam zverejnených skutočností a výpisy z vyúčtovaní dostanete po nadviazaní kontaktu. Energetický certifikát predložím najneskôr pri obhliadke.

• Obhliadky sú možné po dohode. Vo svojej požiadavke mi, prosím, stručne oznámte, či sa chcete do bytu sami nasťahovať a v akom štádiu je vaše financovanie.

• **Rezervácia:** Po obhliadke vám byt na požiadanie bezplatne a písomne rezervujem na 14 dní. Podmienky: Do 7 dní preukážete poverenie notára a do 14 dní predložíte záväzné potvrdenie financovania alebo doklad o vlastnom kapitále.

• Notára vyberá a poveruje kupujúci. Náklady na notára, zápis do katastra nehnuteľností a daň z nadobudnutia nehnuteľnosti znáša kupujúci.

• Všetky údaje vychádzajú z dostupnej dokumentácie a z mojich vedomostí ako vlastníka. Poskytujú sa bez záruky. Rozhodujúca je výlučne notárska kúpna zmluva.