Predaj bytu 3+1 • 112 m² bez realitkyWichertstr. 69 Berlin Prenzlauer Berg Berlin 10439

Investičná nehnuteľnosť v srdci Prenzlauer Berg

Historický byt s 111 m² s dvomi juhozápadnými balkónmi

Investorský exposé: ohne-makler.net/immobilie/file/1594131/

- Pre viac informácií v angličtine nás prosím kontaktujte -

Štedrý 111 m² klenot staršej stavby s 2 južnými balkónmi v žiadanej lokalite Prenzlauer Berg.

Od roku 1998 nepretržite prenajatý, momentálne fakticky obývaný jednou osobou (ustanovený právnik).

Veľmi udržiavaný objekt, spoľahlivé nájomné platby, jasná komunikácia.

Investícia bez provízie pre kapitálových investorov, ktorí vsádzajú na substanciu, stabilitu a udržateľný rozvoj.

Investičné ukazovatele (aktuálne):

- Kúpna cena: 810.000 €

- Bytová plocha: 111 m²

- Čisté nájomné: 773,31 € / mesiac

- Ročné čisté nájomné: približne 9.279 €

- Súčasná nájomná cena: cca 6,97 €/m²

- Spoluvlastnícke poplatky: 353 € / mesiac (2025)

Rezerva na údržbu spoločenstva vlastníkov (stav k 12/2024):

cca 90.123 €

Kúpa prebieha bez provízie, čo výrazne znižuje investičné náklady v porovnaní s ponukami viazanými na realitné kancelárie.

Súčasný výnos je vzhľadom na dlhoročnú, mierne upravenú nájomnú cenu obmedzený. Zároveň táto konštelácia ponúka vzácnu kombináciu spoľahlivej nájomnej situácie a významného potenciálu pre rozvoj.

Budova bola počas posledných desaťročí neustále udržiavaná a modernizovaná:

• 1998: Rozsiahle rekonštrukčné a modernizačné opatrenia vrátane inštalácie nového centrálneho kúrenia a prípravy teplej vody

• 2000: Rekonštrukcia podkrovia

• 2009: Rekonštrukcia balkónov

• 2014: Rekonštrukcia sklepného stropu

• 2016: Obnova vnútorného dvoru

Kombinácia vybudovanej historickej štruktúry, priebežne prebiehajúcej údržby a vysokej rezervnej štruktúry znižuje technické riziko a posilňuje dlhodobú hodnotovosť investície.

Vývoj nájmu s predvídateľnou perspektívou

---

Súčasná nájomná cena je pod úrovňou nájomného porovnateľných objektov v dobrej lokalite (cca 11–12,5 €/m²).

- Krátkodobo je možné zákonom dovolené zvýšenie nájmu o 15 %.

- Strednodobo vzniká – v rámci zákonných predpisov – ďalší potenciál na prispôsobenie.

- Dlhodobo je trhová úroveň v tejto oblasti výrazne nad súčasným nájmom.

Táto nehnuteľnosť je zámerne určená pre investorov so strednodobým až dlhodobým horizontom, ktorí uprednostňujú štrukturálny rozvoj a udržateľnú hodnotovú stabilitu pred maximalizáciou krátkodobých výnosov.

Vybavenie a kvalita jednotky

---

- 3 izby | 111 m² obytná plocha | 4. poschodie

- Výška stropu až 3,25 m

- Dva juhozápadné balkóny s výhľadom do záhrady

- Pôvodné drevené podlahy a štukové stropy

- Kúpeľňa s denným svetlom a vaňou

- Vybavená kuchyňa

- Sklep

- Udržiavané spoločenstvo vlastníkov

- Energetická trieda D

Byt spája klasickú kvalitu historickej stavby s dlhodobou možnosťou opätovného využitia.

Lokalita

---

Prenzlauer Berg patrí už roky medzi najhodnotnejšie vnútroštátne rezidenčné lokality Berlína. Mikrolokácia sa vyznačuje vybudovanou infraštruktúrou, zelenými plochami, gastronómiou a udržateľným dopytom.

Prenajímanie v tomto segmente je dlhodobo zaručené.

Záver

---

Tento klenot staršej stavby je strategickou investíciou do nehnuteľnosti v jednej z najstabilnejších vnútroštátnych lokalít Nemecka – so spoľahlivou nájomnou situáciou, solídnou substanciou a jasne doloženým rozvojovým potenciálom.

Táto kombinácia kvality lokality, substancie a dlhodobého rozvojového potenciálu je na trhu v takejto podobe zriedkavá.

Ďalšie podklady radi poskytneme pri vážnom záujme.

Ulica Wichert sa nachádza vo vyhľadávanej štvrti Helmholtzplatz Kiez v Prenzlauer Berg, len niekoľko krokov od Schönhauser Allee – jednej z najžiadanejších mikrolokácií Berlína.

• Prenzlauer Berg v severovýchodnej časti Berlína je určite jednou z najžiadanejších častí hlavného mesta.

• Štýlové historické budovy, moderné reštaurácie, kaviarne a bary, ako aj rôzne parky a zelené plochy vytvárajú obraz tejto centrálnej štvrte.

• K tomu prislúcha vynikajúca infraštruktúra.

• Kultúrne má táto oblasť viac možností ako ktorýkoľvek iný okres mesta.

• Či už ide o improvizačnú komédiu, divadlo alebo show: dve kiná dostupné pešo, množstvo malých divadelných scén, výstavy a galérie ponúkajú bohatú zábavu a rozmanitosť.

• Vzdelávacie inštitúcie všetkých odborov a úrovní, ako aj zdravotnícke centrá sú samozrejme tiež k dispozícii.

• Byt sa nachádza úplne v blízkosti Helmholtzplatz.

• Týždenné trhy tam aj na Kollwitzplatz sú obzvlášť obľúbené a dostupné cez zelene posiate ulice štvrte.

• V bezprostrednom okolí nájdete množstvo obchodov a poskytovateľov služieb.

• Ku populárnej Kastanienallee je to takmer desať minút pešo.

• Tramvajou, S-Bahn aj U-Bahn je nehnuteľnosť výborne napojená na berlínske centrum.

Doprava MHD: Vlak, S-Bahn, U-Bahn, Tramvaj | Schönhauser Allee (cca 2 minúty pešo)

Popis

---

Reprezentatívny byt sa nachádza v Prenzlauer Berg, priamo v srdci modernej štvrte Helmholtz Kiez, jednej z najžiadanejších a najpôvabnejších rezidenčných oblastí s nádhernými historickými budovami, kaviarňami, barmi, reštauráciami a parkmi, kde býva mnoho mladých rodín z celého sveta.

Prenzlauer Berg je najväčšou oblasťou historických budov z obdobia Gründerzeit v Nemecku.

Štvrť sa vyznačuje malebnými námestiami a uličkami.

Tu je skutočne všetko doslova na dosah: či už ide o prechádzku v parku, cappuccino v obľúbenej kaviarni, pivo v modernej krčme, nákup v bio obchode alebo večeru v talianskej reštaurácii hneď vedľa.

Školy, materské školy aj zdravotnícke centrá sú dostupné pešo.

Tiež len pár minút pešo sa nachádza stanica „Berlin Schönhauser Allee“.

Odtiaľ sa rýchlo dostanete na Alexanderplatz alebo na Potsdamer Platz.

Pre deti je tajným tipom bábkové divadlo Felicio, ktoré je vzdialené len 300 metrov.

V bezprostrednom okolí sú aj Arnimplatz, Humannplatz a Helmholtz Platz.

Za menej ako 5 minút pešo dosiahnete obchodné centrum Schönhauser Allee Arcaden, kde nájdete všetko, čo potrebujete pre každodenný život.

Na behanie, prechádzky alebo piknik sú v bezprostrednom okolí aj Falkplatz a Mauerpark.

Okrem toho je pripojenie do centra mesta výnimočné – za 12 minút s linkou U2 sa dostanete na Alexanderplatz a stanica Ringbahn pri Schönhauser Allee je len kúsok vzdialená.

Navyše môžete na bicykli využiť dobre zrekonštruovanú cyklotrasu pozdĺž Schönhauser Alle a rýchlo sa dostať na Hackeschen Markt a na múzejný ostrov.

Vybavenie

---

- 3 izby / 111 m² obytná plocha na 4. poschodí

- Rok výstavby 1911, udržiavaný stav

- Výška stropu až 3,25 m

- Dva juhozápadné balkóny s výhľadom do záhrady

- Záhradný dvor

- Pôvodné drevené podlahy a štukové stropy

- Kúpeľňa s denným svetlom a vaňou

- Vybavená kuchyňa zahrnutá

- Sklep

- Centrálne kúrenie (plyn), energetická trieda D

- Budova pozostáva celkovo zo 34 bytových jednotiek – ústredná časť a dve bočné krídla

- Udržiavané spoločenstvo vlastníkov, zápisy a doklady o rezervách k dispozícii

Údržba

---

- V roku 1998 boli vykonané rozsiahle rekonštrukčné a modernizačné práce, vrátane inštalácie nového centrálneho kúrenia a ohrevu teplej vody cez diaľkové teplo.

- V roku 2000 nasledovala rekonštrukcia podkrovia,

- V roku 2009 prebehla rekonštrukcia balkónov,

- V roku 2014 rekonštrukcia sklepného stropu a

- Nakoniec, v roku 2016 bol obnovený dvor.

Ekonomické údaje

---

- Kúpna cena: 810.000 €

- Čisté nájomné: 773,31 €/mesiac (≈ 6,97 €/m²)

- Spoluvlastnícke poplatky: 353 €/mesiac (2025)

- Ročné nájomné: približne 9.279 €

Rezerva na údržbu je príjemne mimoriadne vysoká, takže aj veľké výdavky v budúcnosti môžu byť pokryté úsporami spoločenstva vlastníkov. Na konci roka 2024 bola rezerva na údržbu približne 90.123 €.

Potenciál a perspektíva

---

- Prvý potenciál na úpravu nájmu: +15 % možný

-- Nájomný index 2024/2025 (rok výstavby 1911, dobrá lokalita): reálne 11,0–12,5 €/m².

-- Momentálne: 6,97 €/m² → cca 45–55 % pod porovnateľnou cenou.

-- Berlínsky strop: už je možných +15 % → ďalšie zvýšenie približne +112 €/mesiac.

-- Do 6 rokov: nárast na približne 983 €/mesiac.

- Dlhodobý trhový potenciál: reálne 16 €/m²

-- Dlhodobo pri novom prenájme: reálne 1.665–1.890 €/mesiac.

- Nie je chránená pamiatková hodnota, avšak ide o chránenú oblasť Pankow

- Rezerva na údržbu a zápisy spoločenstva vlastníkov k dispozícii na požiadanie

- Energetický preukaz uvádza triedu D (115,1 kWh/m² ročne, plyn, preukaz spotreby)

- Prevzatie podľa dohody

Byt sa predáva v prenajatom stave a je preto ideálny ako solídna kapitálová investícia.

Pre kupujúcich s dlhodobou perspektívou vlastného využitia alebo nasledovania ponúka objekt zároveň atraktívnu možnosť:

Po nadobudnutí vlastníctva môže byť nájomný vzťah samozrejme pokračovaný v rámci zákonných predpisov alebo – pri vhodnom plánovaní – neskôr prehodnotený pre vlastné využitie.

Uvedená kúpna cena 810.000 € sa vzťahuje na predaj s existujúcim nájomným vzťahom.

Trhová hodnota bytu v neobsadenom stave je výrazne vyššia, takže sa tu dlhodobo vytvára hodnotovo stabilná a rozvojom schopná investícia.

- Od súkromného predajcu, žiadna provízia pre kupujúceho!

Kontakt

---

Prosím, majte na zreteli, že iba dopyty s úplnými kontaktnými údajmi môžu byť zodpovedané včas (cca 1–2 dni).

Pri telefonickom kontakte nechajte prosím hlasovú správu s menom, telefónnym číslom a časom dostupnosti.

Prehliadka

---

Na prehliadku je potrebný preukázaný záujem, dôkaz o bonite a primeraná vážnosť. Všetky termíny sú záväzne dohodnuté online.

Odškodňovacie vylúčenia

---

Vizualizácie pôdorysov slúžia iba na ilustračné účely. Rozmery a rozmery sú približné hodnoty. Plány a rozmery vychádzajú z dostupných podkladov.

Všetky informácie o tomto byte sú zostavené podľa najlepšieho vedomia a svedomia. Reálny stav a rozmery zistené pri prehliadke bytu tvoria výlučný základ zmluvy.