Predaj bytu 2+kk • 56 m² bez realitkyStuttgart Ost Baden-Württemberg 70184

V žiadanej a hodnotovo stabilnej lokalite hlavného mesta sa tento solídny vlastný byt ponúka na predaj bez provízie. Objekt sa nachádza v udržiavanom viacrodinnom dome, ktorý zaujme svojou historickou substanciou a statusom kultúrnej pamiatky. Pre investora to znamená nielen získanie hodnotovo stabilného hmotného majetku, ale predovšetkým prístup k exkluzívnym daňovým podmienkam, ktoré môžu trvalo optimalizovať výnos po zdanení.

Byt s 2,5 izbami, ktorý sa nachádza v polovištnom nadzemnom podlaží, zaujme efektívnym dispozíciou o rozlohe cca 55,7 m². Priestory sú prezentované v udržiavanom stave; svetlé obytné časti s laminátovou podlahou sa dopĺňajú funkčne dlaždicovanými časťami v kuchyni a kúpeľni. Osvetlená kúpeľňa disponuje vaňou. Významnou výhodou pre správu je, že existujúca vstavaná kuchyňa nie je prenajatá, ale je poskytnutá len na používanie, čo minimalizuje riziko nákladov na údržbu pre vlastníka.

Technické vybavenie je vybavené modernými plastovými oknami s dvojsklom a autonómnym plynovým kotlom pre jednotlivé podlažia (priame dodávanie plynu bez predplatených služieb), čo je v súlade so súčasnými štandardmi. Vďaka individuálnemu prístupu k vykurovaniu má nájomca úplnú kontrolu nad svojimi nákladmi. Samostatný sklepný priestor rozširuje ponuku dostupných priestorov. Vzhľadom na pamiatkovú ochranu nie je povinné predložiť energetický preukaz, čo navyše zjednodušuje správu nehnuteľnosti.

Okrem bežného odpisového tarifu budovy vo výške 2,5 % pre objekty postavené pred rokom 1925 ponúka pamiatkový status podľa § 7i zákona o dani z príjmu významné možnosti odpisov pri budúcich rekonštrukciách. Navyše, objekt podľa nového Zákona o pozemkovej dani v Baden-Württemburgu ťaží z 10 % zníženia daňového koeficientu.

Prečo sa Vám táto investícia oplatí: Zatiaľ čo v stuttgartskej centre sú bežné drahé kúpne cenové faktory v rozmedzí 26 až 30 (čo znamená chudé výnosy pod 3,5 %), tu nadobúdavate objekt za absolútnu pevnú cenu s nadpriemernou hrubou nájomnou výnosnosťou 4,77 % a s kúpno-cenovým faktorom iba 20,9. Všetky hodnotu znižujúce faktory (ako mierne zrenovovaný stav a plynový kotol pre podlažia) boli v tomto nízkom faktore už plne a štedro zohľadnené. Kupujete tu skutočnú substanciu so zásobou pre budúcnosť.

Solídne tvorenie rezerv: Spoločenstvo vlastníkov hospodári predvídavo a solídne. Podielna výška rezerv pre tento byt k 31.12.2025 dosahuje atraktívnych 3.312,84 €, čo vzhľadom na kúpnu cenu predstavuje vynikajúci finančný bezpečnostný vankúš. S mesačným poplatkom vo výške iba 204,00 € (z toho nenákladných nákladov len 462,84 € ročne) zostáva bežná správa pre Vás ako prenajímateľa maximálne predvídateľná. Preberáte tu ekonomicky zdravý objekt s reálnou rezervou do budúcnosti.

Technika pripravená na budúcnosť a výborne udržiavaná: Autonómny plynový kotol je každoročne odborne udržiavaný a nachádza sa vo výbornom, spoľahlivom prevádzkovom stave. Keďže nájomca si vykupuje náklady na vykurovanie priamo u dodávateľa energie, vy ako vlastník nemáte žiadnu administratívnu záťaž ani finančné riziko spojené s predplatenými službami. Navyše, individuálnym prístupom k vykurovaniu má nájomca úplnú kontrolu nad svojimi nákladmi.

Ulica Schwarenberg patrí medzi najžiadanejšie a najživšie rastové štvrte hlavného mesta krajiny. Mikrolokalita bytu dokonale spája mestský život s tichšími útočišťami. Rozmanité možnosti každodenného nákupu, supermarkety a pestrá gastronomická scéna sa nachádzajú v bezprostrednej pešej vzdialenosti.

Doprava verejnou dopravou je vynikajúca: Zastávky MHD „Bergfriedhof“ (U4) a „Ostendplatz“ (U4, U9) ako aj dôležité autobusové linky sú dostupné len pár minút chôdze a dopravia Vás alebo Vašich nájomcov priamo do stuttgartskej centra a na hlavné nádražie za menej než 10 minút. Na vysokú hodnotu voľného času a kvalitu života prispievajú aj svetoznáme rekreačné oblasti priamo pri dverách: Idylska Uhlandshöhe a rozsiahly park Villa Berg sú pohodlne dostupné pešo. Táto prvotriedna kombinácia bezchybnej infraštruktúry a vysokej kvality lokality zaručuje dlhotrvajúci stabilný a prvotriedny dopyt po prenájme a zabezpečuje dlhodobý rast hodnoty tejto pamiatkovej nehnuteľnosti.

Byt zaujme premyslenou a výborne prenajímateľnou dispozíciou, ktorá optimálne využíva dostupnú plochu. Príjemná loggia láka na oddych a výrazne zvyšuje komfort bývania v mestskom prostredí. V obytných častiach bol položený nadčasový laminát, zatiaľ čo kuchyňa a kúpeľňa sú funkčne dlaždicované. Osvetlená kúpeľňa predstavuje skutočnú prednosť na nájomnom trhu a disponuje príjemnou vaňou. Vstavaná kuchyňa, ktorá je už zahrnutá v kúpnej cene, je udržiavaná v bežnom, normálnom stave a dokonale doladí celkový obraz tejto solídnej nehnuteľnosti.

Ekonomické údaje

- Predaj od súkromnej osoby za pevnú cenu: Absolútne bez provízie (úspora cca 7.500 € pri kúpe).

- Kúpna cena: 215.000,00 € (pevná cena).

- Aktuálna "kaltmiete": 855,00 € mesačne (10.260,00 € ročne / 15,35 € za m²).

- Predpokladaná "kaltmiete" (potenciál): 983,25 € mesačne (11.799,00 € ročne / 17,65 € za m²).

- Top výnos: Silná aktuálna hrubá nájomná výnosnosť 4,77 % s rýchlym nárastom na viac než 5,4 % pri predpokladanom výnose (presne 5,49 %).

- Bežné mesačné poplatky: 204,00 € mesačne (z toho nenákladných nákladov len 462,84 € ročne).

- Zaručené budúce rezervy: Ročný príspevok vo výške 576,00 €; podiel rezervy už dosahuje 3.312,84 € (celková rezerva spoločenstva vlastníkov: 34.508,74 € k 31.12.2025).

- Minimalizované riziko pre prenajímateľa: Vstavaná kuchyňa je podľa zmluvy poskytnutá iba na používanie.

- Udržiavaná technika: Autonómna plynová kotolňa vo vynikajúcom stave s bezchybne ročným intervalom údržby.

- Ochranný štít podľa GEG (bonus pamiatky): Úplné zákonné oslobodenie od drahých energetických sanácií podľa zákona o energetickej efektívnosti budov (GEG) a žiadna povinnosť mať energetický preukaz.

- Daňový turbo pre dobre zarobených: Oficiálny pamiatkový status s exkluzívnymi špeciálnymi odpočtami podľa § 7i zákona o dani z príjmu (100 % odpočítateľnosť pri rekonštrukciách) a zvýšený odpisový tarif pre staršie budovy vo výške 2,5 % ročne, čo aktívne znižuje Vašu daňovú záťaž.