Predaj bytu 2+kk • 59 m² bez realitkyBochum Wattenscheid Nordrhein-Westfalen 44866

Na predaj je prenajatý 2-izbový byt s vlastníckym právom o výmennom priestore 58,73 m², nachádzajúci sa v treťom poschodí udržiavaného viacrodinového domu v Bochum-Wattenscheid. Zobrazené interiérové zábery sú originálne fotografie bytu, pri ktorých boli existujúce kúsky nábytku následne digitálne odstránené pomocou umelej inteligencie, aby sa ukázal dojem prázdnej miestnosti; skutočný, aktuálne zariadený stav prenajatého bytu sa od tohto zobrazenia líši.

Byt je dlhodobo prenajatý od mája 2022. Čisté nájomné (bez režijných nákladov) je momentálne 401,70 € mesačne, čo predstavuje 6,84 €/m². Aby mali kapitáloví investori od začiatku možnosť dosiahnuť atraktívny vstupný výnos, predávajúci navyše poskytuje nájomný príspevok v celkovej výške 4 000 € počas 36 mesiacov. Tým sa výnos v prvých troch rokoch zvyšuje z 5,13 % (hrubý výnos bez príspevku) na 6,55 % ročne; po uplynutí 36 mesiacov sa uplatní bežný nájomný výnos na základe existujúceho čistého nájmu.

Z daňového hľadiska je možné pre budovu uplatniť zvýšené odpisy vo výške minimálne 4 % ročne na časť budovy (80 % z kupnej ceny) namiesto lineárnych 2 %. Podmienkou je znalecký posudok o zostávajúcej dobe užitočnosti podľa § 7 odsek 4 veta 2 EStG, ktorý sa individuálne vypracováva pre každého kupujúceho – jeho vyhotovenie si vyžiada určitý čas a je potrebné ho konečne konzultovať s daňovým poradcom príslušného nadobúdateľa; to však nenahrádza daňové poradenstvo.

V rámci prebudovania vlastníckej zmluvy bolo spoločenstvo vlastníkov bytov novo založené; rezerva na údržbu momentálne predstavuje 11 000 €. Pre rekonštrukciu fasády (vpredu aj vzadu) bol vyhotovený rozpočet vo výške 18 000 €, pričom 50 % je podporené prostredníctvom programu dotácií na fasádu mesta Bochum. Podkrovie domu je už predané a bude prerábané, čo navyše prispieva k energetickej efektívnosti celého objektu.

Byt sa nachádza v Bochum-Wattenscheid, jednej z najľudnatejších častí Bochumu, s ustálenou obytnou zástavbou a dobrou občianskou vybavenosťou v bezprostrednej blízkosti. Stanica Wattenscheid je spojená so štyrmi regionálnymi expresnými a jednou regionálnou vlakovou linkou do diaľkovej dopravy; cez blízku zastávku Wattenscheid-Höntrop existuje aj priame spojenie S-Bahn (S1) do Bochumu a Essen. Centrum Bochumu, ako aj Essen, je taktiež dostupné vlakom za pár minút a diaľnica A40 je v krátkej jazdnej vzdialenosti. Obchody bežnej každodennej potreby, lekári a školy sú v danom meste dostupné. Lokalita je preto vhodná ako pre nájomcov so zamestnaním v regióne Ruhr, tak aj pre kapitálových investorov, ktorí stavajú na stabilnú, dlhodobú prenajímateľnosť.

Právna poznámka (stručne)

Kúpna zmluva nemení nájom („Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB)) – existujúca nájomná zmluva prechádza nezmenene na nadobúdateľa. Keď bol byt premenený na vlastnícky byt po jeho odovzdaní nájomníkom, platí zákonná ochranná doba pred výpoveďou trvajúca tri roky po prepise vlastníctva (§ 577a BGB).