Predaj bytu 2+kk • 56 m² bez realitkyStuttgart Ost Baden-Württemberg 70184

V žiadanej a hodnotovo stabilnej lokalite hlavného mesta je táto solídna vlastnícka nehnuteľnosť predávaná bez provízie. Objekt sa nachádza v udržiavanom viacrodinnom dome, ktorý zaujme svojou historickou substanciou a statútom kultúrnej pamiatky. Pre investora to znamená nielen získanie hodnotovo stabilného hmotného aktíva, ale hlavne prístup k exkluzívnym daňovým rámcovým podmienkam, ktoré môžu trvalo optimalizovať výnos po zdanení.

Byt s 2,5 izbami, ktorý sa nachádza v vysokej polohy nad prízemím, presvedčí efektívnym pôdorysom o rozlohe cca 55,7 m². Priestory sú udržiavané v dobrom stave; svetlé obývacie časti s laminátovou podlahou sa dopĺňajú funkčnými oblozeniami v kuchyni a kúpeľni. Kúpeľňa s denným svetlom je vybavená vaňou. Významným plusom pre správu objektu je, že vstavaná kuchyňa nie je prenajímaná, ale je iba zverená na užívanie, čím sa minimalizuje riziko nákladov na údržbu pre vlastníka.

Technické vybavenie je moderné – objekt má plastové okná s dvojitým zasklením a autonómne plynové kotolisko (priamy prístup k plynu bez predchádzajúceho predplatenia). Vďaka vlastnému spotrebiacemu správaniu si nájomník náklady vykurovania kontroluje sám. Samostatný kôlničný priestor dopĺňa dispozičný plán. Vzhľadom na ochranu pamiatok nie je povinné predkladať energetický preukaz, čo správu nehnuteľnosti navyše zjednodušuje.

Okrem obvyklého odpisového základu budovy vo výške 2,5 % pre objekty postavené pred rokom 1925 ponúka status pamiatky podľa § 7i EStG významné možnosti odpisovania pri budúcich rekonštrukciách. Okrem toho objekt podľa nového zákona o pozemkových daniach v Bádensku-Württembersku profitoval z redukcie daňového koeficientu o 10 %.

Prečo sa vám táto investícia oplatí: Kým v stuttgartskej centra sú zvyčajne vysoké kúpne ceny s faktorom 26 až 30 (čo znamená skromné výnosy pod 3,5 %), tu získavate objekt s nadpriemernou hrubou nájomnou výnosnosťou 4,39 % a kúpny faktor len 22,8. Všetky znižujúce hodnotu faktory (ako mierne zrenovovaný stav a plynové kotolisko) boli v tomto nízkom faktore už plne a štedro zohľadnené. Kupujete tu skutočnú substanciu s rezervou pre budúcnosť.

Solídne budovanie rezerv: Spoločenstvo vlastníkov hospodári predvídavým a solídnym spôsobom. Podiel rezervy pre tento byt k 31.12.2025 dosahuje atraktívnych 3.312,84 €, čo v pomere ku kúpnej cene predstavuje vynikajúci obchodný bezpečnostný polštár. Mesačné poplatky na správu domu sú iba 204,00 € (z toho neprevoditeľné náklady predstavujú extrémne nízky ročný súčet 462,84 €), takže pre vás ako prenajímateľa zostáva bežná správa maximálne predvídateľná. Prevzali ste tak ekonomicky zdravý objekt s reálnou rezervou pre budúcnosť.

Technika pripravená na budúcnosť a výborne udržiavaná: Autonómne plynové kotolisko je každoročne odborníkmi preukázateľne servisované a nachádza sa v bezchybnom, spoľahlivom prevádzkovom stave. Keďže nájomník účtuje náklady na vykurovanie priamo cez dodávateľa energie, ako vlastník sa vyhnete administratívnym záťažiam či finančným rizikám predplatenia. Vďaka vlastnému správaniu pri vykurovaní má nájomník úplnú kontrolu nad svojimi nákladmi.

Ulica Schwarenberg patrí k najžiadanejším a najživším rastúcim štvrťam hlavného mesta. Mikro-lokalita bytu dokonale spája mestský život s tichými kútmi na oddych. Rozmanité možnosti každodenného nakupovania, supermarkety aj pestrá gastronomická ponuka sa nachádzajú v bezprostrednej pešej dostupnosti.

Doprava verejnou dopravou je vynikajúca: Zastávky MHD „Bergfriedhof“ (U4) a „Ostendplatz“ (U4, U9) ako aj dôležité autobusové linky sú v dosahu niekoľkých minút chôdze a dostanú vás či vašich nájomcov priamo do stuttgartského centra a hlavnej stanice za menej než 10 minút. Vysokú hodnotu pre voľný čas a kvalitu života zaručujú svetoznáme rekreačné oblasti priamo pri dverách – idylická Uhlandshöhe a rozľahlý park Villa Berg sú pohodlne dostupné pešo. Táto prvotriedna kombinácia bezmedzinej infraštruktúry a vysokej kvality lokality zaručuje trvalo stabilný, prvotriedny dopyt po prenájme a zabezpečuje dlhodobý rast hodnoty tejto pamiatkovej nehnuteľnosti.

Byt očarí premysleným a vynikajúco prenajímateľným pôdorysom, ktorý optimálne využíva dostupnú plochu. Útulná loggia pozýva na oddych a výrazne zvyšuje komfort bývania v mestskom prostredí. V obytných priestoroch bol položený nadčasový laminát, zatiaľ čo kuchyňa a kúpeľňa sú funkčne obložené. Kúpeľňa so svetlom je skutočným bonusom na nájomnom trhu a disponuje príjemnou vaňou. Súčasťou kúpnej ceny je aj vstavaná kuchyňa, ktorá je udržiavaná v primeranom stave, čím kompletizuje celkový obraz tejto solídnej nehnuteľnosti.

Ekonomické údaje

- Predaj od súkromného vlastníka: Absolútne bez provízie (približne 7.850 € úspora pri kúpe).

- Kúpna cena: 220.000,00 €.

- Aktuálny nájom (kalt): 805,00 € mesačne (9.660,00 € ročne / 14,50 € za m²).

- Potenciálny nájom (kalt): 915,00 € mesačne (10.980,00 € ročne / 16,50 € za m²).

- Hrubá nájomná výnosnosť: Silná aktuálna hrubá výnosnosť 4,39 % s rýchlym nárastom smerom k takmer 5,0 % pri potenciálnom nájme.

- Mesačné poplatky na správu domu: 204,00 € (z toho neprevoditeľné náklady: len 462,84 € ročne).

- Rezervy pripravené na budúcnosť: Ročný príspevok vo výške 576,00 €; podiel rezervačného fondu už dosahuje 3.312,84 € (celková rezerva spoločenstva vlastníkov: 34.508,74 € k 31.12.2025).

- Minimalizované riziko prenajímateľa: Vstavaná kuchyňa je zmluvne iba zverená na užívanie.

- Udržiavaná technika: Autonómna plynová kotolňa v bezchybnom stave so spoľahlivými, každoročnými servisnými kontrolami.

- GEG-ochranný štít (pamiatkový bonus): Úplné zákonné oslobodenie od nákladných energetických obnovovacích povinností podľa stavebného energetického zákona (GEG) a zároveň žiadna povinnosť vydávania energetického preukazu.

- Daňový bonus pre dobre zarobených: Oficiálny pamiatkový status s exkluzívnymi špeciálnymi odpočtami podľa § 7i EStG (100 % odpočítateľnosť pri rekonštrukciách) a zvýšená odpisová sadzba pre staršie budovy vo výške 2,5 % ročne, čím sa aktívne znižuje vaša daňová záťaž.