Predaj bytu 2+1 • 57 m² bez realitkyBeethovenstraße 64 Frankfurt am Main Westend Hessen 60318

Vlastnícke byty v jednej z najžiadanejších lokalít Frankfurtu. Byt nebol po odchode posledných nájomníkov renovovaný. Kupujúci má možnosť si zariadiť všetko podľa vlastných predstáv – materiály, farby, vybavenie. Kúpna cena vychádza zo priemeru aktuálnych ponúk v Westend-Süd za vysoko renovovaný byt, z ktorého sa odpočítava konzervatívne odhadované náklady na rekonštrukciu.

56,67 m² obytná plocha, 2 izby, vysoké parter v päť-poschodovom dome (rok výstavby 1955). Veľký obývací priestor cca 25 m². Loggia orientovaná na východ, prístupná zo spálne a kuchyne, výhľad na zútulnené vnútorné nádvorie. K dispozícii je aj pivnica, pripojenie na práčku vo spoločnej práčovni, úložisko na bicykle v nádvorí.

Frankfurt Westend-Süd, Beethovenstraße 64 – jedna z najžiadanejších adries na bývanie v meste, tichá lokalita s vynikajúcim dopravným spojením.

Stanica metra Westend (linky U6/U7) je dostupná pešo za cca 4 minúty, odtiaľ jedna zastávka k Alte Oper. Samotná Alte Oper je vzdialená cca 10 minút chôdze. Palmengarten s 29 hektármi zelene je dosiahnuteľný za cca 8 minút. Sídlo KfW (Palmengartenstraße) je na rovnakej trase.

V bezprostrednom okolí sa nachádzajú školy: pobočka Goethe-Gymnasium sa nachádza priamo na Beethovenstraße (č. 8), Goethe-Gymnasium (Friedrich-Ebert-Anlage 22) je cca 3 minúty pešo. Bettinaschule (gymnázium, Feuerbachstraße) je dosiahnuteľná za cca 7 minút. Základnou školou slúži Westend-Schule (Lindenstraße 2, cca 5 minút).

Café, obchody a gastronomia každodenných potrieb sa nachádzajú v bezprostrednom okolí. Ulička Freßgasse a centrum Frankfurtu sú metrom dostupné za pár minút.

Nutnosť rekonštrukcie:

Tapety, podlahová krytina cca 45 m², maľovanie, aktualizácia elektroinštalácie, elektrické napájanie žalúzií, štyri radiátory, kuchyňa. Odhad nákladov podľa odborov (čistých 28 600 – 40 900 €) je uvedený v prílohe.

Už obnovené: kotol na kúrenie (2023), optické vlákno (2024), kuchynské dlaždice (2024).

K určení ceny: porovnateľné renovované byty v Westend-Süd sú momentálne ponúkané za 8 500 – 9 000 €/m² (ponukové ceny, rôzne zdroje, Q1/2026). Pre tento byt to zodpovedá referenčnej hodnote cca 480 000 – 510 000 €. Skutočné transakčné ceny sú zvyčajne o 5–8 % nižšie. Ponuková cena sa počíta nasledovne: 8 750 * 56,67 * 0,95 – 49 000 = 422 069 €, čo úplne odráža predpokladané vyššie náklady na rekonštrukciu (horná hranica hrubých nákladov cca 49 000 €) a už leží v rozmedzí realistických transakčných úrovní.

Daň z prevodu nehnuteľnosti, náklady na notára a zápis do katastra sa počítajú z nižšej kúpnej ceny.