Predaj domu • 300 m² bez realitky, Šlezvicko-Holštajnsko

Na predaj je čiastočne zmodernizovaná viacrodinná budova s plnou a zároveň rastúcou nájomnou štruktúrou na ulici Rethfelder v Elmshorne, v bezprostrednej blízkosti odborného učňa.

Nehnuteľnosť zahŕňa štyri obytné jednotky, dve garáže a jedno parkovacie miesto a v posledných rokoch bola v podstatných častiach zmodernizovaná.

Obzvlášť je potrebné zdôrazniť už zmluvne dohodnuté zvyšovanie nájomného do roku 2035, ako aj schválenú rezervu na prerábanie v prístavbe, ktorá poskytuje dodatočný potenciál na zvýšenie hodnoty.

Predaj prebieha priamo od vlastníka a bez sprostredkovateľských provízií.

Kľúčové fakty

• 4 obytné jednotky

• 2 garáže + 1 parkovacie miesto

• Ročný čistý nájom (JNKM): 33 600 €

• Kúpna cena: 645 000 €

• Faktor: cca 19,2

• Zmluvne dohodnuté zvyšovanie nájomného do roku 2035

• Schválená rezerva na prerábanie

Ukazovatele potenciálu

• dodatočný nájom: cca 450 € / mesiac

• dodatočný ročný čistý nájom: 5 400 €

• potenciálny ročný čistý nájom: 39 120 €

• Faktor vrátane prerábania: cca 16,5

Nehnuteľnosť sa nachádza na ulici Rethfelder v Elmshorne, v etablovanej obytné lokalite v okolí Hamburga.

Elmshorn je charakteristický:

• dobrou dopravnou dostupnosťou do Hamburga

• stabilným dopytom v segmente nájomného bývania

• rozvinutou infraštruktúrou

Lokalita je obzvlášť vhodná pre stály prenájom v strednej cenovej kategórii.

Nájomná štruktúra

Mesačný nájom Ročný nájom

Jednotka 1 – 450 € – 5 400 €

Jednotka 2 – 760 € – 9 120 €

Jednotka 4 – 830 € – 9 960 €

Jednotka 5 – 660 € – 7 920 €

Garáže / parkovacie miesta – 80 € – 960 €

Celkový JNKM: 33 600 €

Nájomná štruktúra a zmluvne zabezpečený rozvoj nájomného

Nehnuteľnosť disponuje stabilnou a zároveň dynamicky rastúcou nájomnou štruktúrou, pretože v niekoľkých jednotkách už boli zmluvne dohodnuté zvýšenia nájomného.

Tieto umožňujú plánovateľné zvýšenie príjmov bez potreby nového prenájmu alebo dodatočných investícií.

Modernizácie

V uplynulých rokoch boli realizované podstatné opatrenia:

Byty

• nové kúpeľne

• nové kuchyne

• nové inštalácie

• elektrika vo dvoch bytoch kompletné obnovená

• nové podlahové krytiny (klik vinyl / parkety)

Budova

• strecha rekonštruovaná a izolovaná

• kúrenie v roku 2023 obnovené (plyn)

Vývoj celkového nájomného

Rok JNKM

2026 – 33 720 €

2027 – 34 560 €

2028 – 35 160 €

2029 – 35 760 €

2030 – 36 360 €

2031 – 36 840 €

2032 – 37 320 €

2033 – 37 800 €

2034 – 38 280 €

2035 – 38 760 €

Vývoj faktoru

Scenár Faktor

Súčasný stav 19,2

Nájom v roku 2030 17,7

Nájom v roku 2035 16,6

Potenciál rozvoja – Rezerva na prerábanie

Na pozemku sa nachádza prístavba (kozol), ktorá patrí do samostatného vlastníctva predávanej nehnuteľnosti a na jej prerábanie na ďalšiu obytnú jednotku (cca 30 m²) už existuje stavebné povolenie.

Potenciál:

• nájom: cca 450 € / mesiac

• dodatočný ročný čistý nájom: 5 400 €

• odhadované náklady na prerábanie: cca 30 000 €

Vývoj faktoru vrátane prerábania

Scenár Faktor

vrátane prerábania 16,5

2035 vrátane prerábania 14,6