Predaj bytu 3+1 • 112 m² bez realitkyWichertstr. 69 Berlin Prenzlauer Berg Berlin 10439

Investičná nehnuteľnosť v srdci Prenzlauer Bergu

111 m² historický byt s dvoma juhozápadnými balkónmi

Investor Exposé: ohne-makler.net/immobilie/file/1594131/

- Pre viac informácií v angličtine nás prosím kontaktujte -

Štedrých 111 m² storočného klenotu s 2 južnými balkónmi v žiadanej lokalite Prenzlauer Berg.

Od roku 1998 nepretržne prenajatý, momentálne využívaný fakticky jednou osobou (ustanovený právnik).

Veľmi udržiavaný objekt, spoľahlivé nájomné platby, jasná komunikácia.

Investícia bez provízie pre kapitálových investorov, ktorí kladú dôraz na substanciu, stabilitu a udržateľný rozvoj.

Investičné ukazovatele (SÚČASNÉ):

- Kúpna cena: 810 000 €

- Obytná plocha: 111 m²

- Čisté nájomné (bez režijných nákladov): 773,31 € / mesiac

- Ročné čisté nájomné: cca 9 279 €

- Súčasná výška nájomného: cca 6,97 €/m²

- Mesačné poplatky do spoločenstva: 353 € (2025)

Rezerva na údržbu spoločenstva vlastníkov (stav 12/2024):

cca 90 123 €

Kúpna cena je bez provízie, čo výrazne znižuje investičné náklady v porovnaní s ponukami realizovanými cez maklérske kancelárie.

Aktuálna výnosnosť je vzhľadom na dlhoročné primerané úpravy nájomného skromná. Zároveň však táto konštelácia ponúka zriedkavú kombináciu spoľahlivej nájomnej situácie a významného rozvojového potenciálu.

Budova prešla v uplynulých desaťročiach kontinuálnou údržbou a modernizáciami:

• 1998: Rozsiahle sanácie a modernizačné práce vrátane novej centrálneho kúrenia a prípravy teplej vody

• 2000: Podlahový rozšírenie pod strechou

• 2009: Sanácia balkónov

• 2014: Sanácia sklepa

• 2016: Nový dizajn vnútorného dvora

Kombinácia zachovanej historickej substancie, prebiehajúcej údržby a vysokej rezervnej štruktúry znižuje technické riziko a posilňuje dlhodobú hodnotu investície.

Vývoj nájmov s pochopiteľnou perspektívou

---

Súčasná výška nájomného je pod úrovňou nájomného pre porovnateľné objekty v dobrej lokalite (cca 11–12,5 €/m²).

• Krátkodobo je možná zákonom povolená navýšenie nájmu o 15 %.

• Strednodobo existuje – v rámci zákonných predpisov – ďalší potenciál na úpravu.

• Dlhodobo leží trhová úroveň v tejto lokalite značne nad aktuálnym nájmom.

Táto nehnuteľnosť je zameraná úmyselne na investorov s strednodobým až dlhodobým horizontom, ktorí dávajú prioritu štrukturálnemu rozvoju a udržateľnej stabilite hodnoty nad maximalizáciu krátkodobého výnosu.

Vybavenie a kvalita jednotky

---

• 3 izby | 111 m² obytná plocha | 4. poschodie

• Výška stropu do 3,25 m

• Dva juhozápadné balkóny s výhľadom do záhrady

• Originálne drevené podlahy a omietané stropy

• Kúpeľňa s prirodzeným denným svetlom a vaňou

• Vstavaná kuchyňa

• Sklepná miestnosť

• Udržiavané spoločenstvo vlastníkov

• Energetická trieda D

Byt spája klasickú kvalitu historických budov s dlhodobou možnosťou ďalšieho využitia.

Lokalita

---

Prenzlauer Berg patrí už niekoľko rokov medzi najstabilnejšie mestské bytové lokality v Berlíne. Mikrolokalita sa vyznačuje vybudovanou infraštruktúrou, zelenými plochami, gastronómiou a udržateľným dopytom.

Prenajímanie v tomto segmente je dlhodobo zaručené.

Záver

---

Tento historický klenot predstavuje strategickú investíciu v jednej z najstabilnejších mestských lokalít Nemecka – so spoľahlivou nájomnou situáciou, solídnou substanciou a jasne dokázateľným rozvojovým potenciálom.

Táto kombinácia kvality lokality, substancie a dlhodobého rozvojového potenciálu je v tejto podobe na trhu dostupná len zriedkavo.

Ďalšie dokumenty radi poskytneme pri vážnom záujme.

Ulica Wichertstraße sa nachádza v žiadanej štvrti Helmholtzplatz-Kiez v Prenzlauer Bergu, len pár krokov od ulice Schönhauser Allee – jednej z najobľúbenejších mikrolokalít Berlína.

• Prenzlauer Berg v severovýchodnom Berlíne je určite jednou z najžiadanejších štvrťí hlavného mesta.

• Elegantné historické budovy, štýlové reštaurácie, kaviarne a bary, ako aj množstvo parkov a zelených plôch definujú podobu tohto mestského štvrte.

• K tomu patrí aj výborná infraštruktúra.

• Kultúrne vyžití ponúka táto oblasť viac možností než ktorýkoľvek iný berlínsky okrsk.

• Či už ide o improvizačnú komédiu, divadlo alebo show, dve pešo dostupné kiná, množstvo malých divadelných scén, výstavy a galérie poskytujú rozmanitú zábavu.

• Vzdelávacie inštitúcie všetkých odborov a úrovní, ako aj centrá zdravotnej starostlivosti, sú samozrejme k dispozícii.

• Byt sa nachádza veľmi blízko k Helmholtzplatz.

• Týždenné trhy tam a na Kollwitzplatz sú mimoriadne obľúbené a prístupné cez hustozelené ulice štvrte.

• V bezprostrednom okolí nájdete množstvo obchodov a poskytovateľov služieb.

• Ku známej ulici Kastanienallee je to pešo len asi desať minút.

• Vďaka električke ako aj S- a U-metru je nehnuteľnosť výborne napojená na berlínske centrum. Dopravné spojenie MHD: vlak, S-Bahn, U-Bahn, električka | Schönhauser Allee (cca 2 minúty pešo)

Popis

---

Reprezentatívny byt sa nachádza v Prenzlauer Bergu, priamo uprostred módnej štvrte Helmholtz Kiez – jednej z najžiadanejších a najpôvabnejších obytných oblastí s nádhernými historickými budovami, kaviarňami, barmi, reštauráciami a parkmi, kde býva mnoho mladých rodín z celého sveta. Prenzlauer Berg je najväčšia oblasť historických budov zo zakladateľskej éry v Nemecku. Táto štvrť sa vyznačuje malebnými námestiami a uličkami. Tu je naozaj všetko priamo za vašimi dverami: Či už ide o prechádzku v parku, cappuccino v obľúbenej kaviarni, pivko v hipsterskom bare, nákupy v bio obchode alebo večeru v talianskej reštaurácii hneď vedľa. Školy, materské školy aj zdravotné centrá sú pešo dostupné. Tiež len niekoľko minút pešo odtiaľto sa nachádza stanica „Berlin Schönhauser Allee“. Odtiaľ ste rýchlo na Alexanderplatze alebo Potsdamer Platz. Tajným tipom pre deti je bábkové divadlo Felicio, len 300 metrov od bytu. V bezprostrednom okolí nájdete aj Arnimplatz, Humannplatz a Helmholtz Platz. Za menej ako 5 minút pešo sa dostanete aj ku obchodnému centru Schönhauser Allee Arcaden, kde nájdete všetko potrebné pre bežný život. Pre beh, prechádzky alebo pikniky sú priamo v okolí aj Falkplatz a Mauerpark. Zároveň je napojenie na mesto jedinečné, keďže za 12 minút je možné dosiahnuť stanicu U2 na Alexanderplatze a aj stanica Ringbahn Schönhauser Allee je len kúsok od bytu. Navyše, bicyklom sa po dobre značenej cyklotrase pozdĺž ulice Schönhauser Alle rýchlo dostanete na Hackeschen Markt či Museumsinsel.

Vybavenie

---

• 3 izby / 111 m² obytná plocha na 4. poschodí

• Rok výstavby 1911, udržiavaný stav

• Výška stropov do 3,25 m

• Dva juhozápadné balkóny s výhľadom do záhrady

• Záhradný dvor vnútri

• Originálne drevené podlahy a omietnuté stropy

• Kúpeľňa s prirodzeným svetlom a vaňou

• Vstavaná kuchyňa vrátane

• Sklepná miestnosť

• Centrálny vykurovací systém (plyn), energetická trieda D

• Budova pozostáva celkovo zo 34 obytných jednotiek v hlavnej budove a dvoch bočných krídlach

• Udržiavané spoločenstvo vlastníkov, zápisy zo stretnutí a doklady o rezervách sú k dispozícii

Údržba

---

• V roku 1998 boli na objekte vykonané rozsiahle sanácie a modernizačné práce vrátane inštalácie nového centrálneho kúrenia a prípravy teplej vody pomocou diaľkového tepla.

• V roku 2000 nasledovalo rozšírenie pod strechou.

• V roku 2009 prebehla sanácia balkónov.

• V roku 2014 prebehla sanácia sklepa.

• V roku 2016 bol nakoniec preusporiadaný vnútorný dvor.

Ekonomické údaje

---

• Kúpna cena: 810 000 €

• Čisté nájomné: 773,31 €/mesiac (≈ 6,97 €/m²)

• Mesačný poplatok spoločenstvu: 353 € (2025)

• Ročné nájomné: cca 9 279 €

Rezerva na údržbu je mimoriadne vysoká, takže aj väčšie budúce výdavky môže spoločenstvo financovať z úspor. Na konci roka 2024 dosiahla rezerva približne 90 123 €.

Potenciál a perspektíva

---

• Prvotný potenciál na úpravu nájomného: možnosť zvýšenia o 15 %

-- Nájomné podľa nájomnej tabuľky 2024/2025 (rok výstavby 1911, dobrá lokalita): realisticky 11,0–12,5 €/m².

-- Aktuálne: 6,97 €/m² → približne o 45–55 % nižšie ako porovnateľné nájomné.

-- V Berlíne je kapacita zvýšenia nájmu o 15 % už možná → ďalšie zvýšenie cca o 112 €/mesiac.

-- Po 6 rokoch: nárast na približne 983 €/mesiac.

• Dlhodobý trhový potenciál: realistických 16 €/m²

-- Pri dlhodobom novom prenájme: realisticky 1 665–1 890 €/mesiac.

• Nie je chránený ako pamiatka, ale nachádza sa v oblasti s ochranou spoločenského prostredia Pankow.

• Rezerva na údržbu a zápisy spoločenstva sú k dispozícii na požiadanie.

• Energetický preukaz uvádza triedu D (115,1 kWh/m²a, plyn, preukaz spotreby).

• Prevzatie podľa dohody.

Byt sa predáva v prenajatom stave, a preto je ideálny ako solídna kapitálová investícia.

Pre kupujúcich so strednodobou alebo dlhodobou perspektívou vlastného bývania či následného využitia ponúka objekt atraktívnu možnosť:

Po nadobudnutí vlastníctva môže byť nájomný vzťah samozrejme pokračovaný v rámci zákonných predpisov alebo – pri príslušnom plánovaní – neskôr prevedený na vlastné bývanie.

Uvedená kúpna cena 810 000 € je pre predaj s existujúcim nájomným vzťahom.

Trhová hodnota bytu v prázdnom stave je výrazne vyššia, čím vzniká dlhodobo hodnotovo stabilná a rozvojovo perspektívna investícia.

• Od súkromných predávajúcich žiadna provízia pre kupujúceho!

Kontaktné informácie

---

Prosím, vezmite na vedomie, že iba dopyty s úplnými kontaktnými údajmi budú zodpovedané v primeranom čase (cca 1–2 dni).

Pri telefonickom kontakte nechajte, prosím, hlasovú správu s menom, číslom a časom, kedy ste dostupní.

Prehliadka

---

Pre prehliadku je nutné preukázať reálny záujem, doložiť bonitu a preukázať primeranú záväznosť. Všetky termíny sa dohodnú cez online rezervačný systém.

Záručné vylúčenia

---

Vizualizácie pôdorysov slúžia len na ilustračné účely. Údaje o rozmeroch a plochách sú orientačné. Plány aj rozmery vychádzajú z priložených dokumentov.

Všetky informácie o tomto byte boli zostavené podľa najlepších vedomostí a svedomia. Skutočný stav a rozmery bytu pri jeho odovzdaní sú výlučným základom pre zmluvu.

-----------------------------------------------------------------------

Ak chcete získať viac informácií o tejto nehnuteľnosti, neváhajte nás kontaktovať.