Predaj domu • 395 m² bez realitkyWaffenstraße 23 Landau in der Pfalz Landau in der Pfalz Rheinland-Pfalz 76829

Na predaj je pamiatkovo chránený dom v historickom centre mesta (rok výstavby 1879, pieskovcová fasáda, klenbová pivnica) v upokojenej ulici Waffenstraße v meste Landau. Stavebné povolenie na prestavbu a zmenu účelu užívania na bytový dom s piatimi bytmi je vydané (BAN0019/2023 zo dňa 22. 07. 2026, trieda budovy 4, vrátane pamiatkového povolenia). Kupujúci môže ihneď začať s realizáciou.

Stav objektu: Dom nemá žiadne poškodenia stavebnej konštrukcie. Statická bezpečnosť je zabezpečená, nie sú prítomné žiadne známky konštrukčných porúch, napadnutia škodcami ani poškodenia vlhkosťou. Murivo, stropy aj historický krov sú v dobrom stave, klenbová pivnica je suchá.

Schválená skladba bytov (výpočet obytnej plochy z 11. 08. 2026, spolu približne 395 m²):

– W01, prízemie: 2 izby, kúpeľňa, technická miestnosť, WC pre hostí – 65,80 m²

– W02, prízemie: loftový byt, bezbariérový podľa DIN 18040-2 – 62,88 m²

– W03, poschodie: 4 izby, kúpeľňa, WC pre hostí, technická miestnosť, komora – 132,21 m²

– W04, podkrovie: 3 izby, kúpeľňa – 59,95 m²

– W05, podkrovie s povalovým priestorom: loft s galériou, kúpeľňa – 73,82 m²

Stupeň dokončenia: Byt na poschodí bol donedávna obývaný a potrebuje nové povrchové úpravy a novú kúpeľňu, bez potreby zásahov do konštrukcie. Prízemie a podkrovie sú vypratané až na nosné konštrukcie a možno priamo začať s ich dokončením. Prípravné elektroinštalačné práce sú už vykonané. Prípojka diaľkového vykurovania je zavedená do pivnice, odber bude možný od konca roka 2026.

Dokumentácia: K dispozícii je skontrolovaný doklad o požiarnej ochrane (kontrolná správa z 28. 03. 2026), projekt požiarnej ochrany, energetická koncepcia s dokladmi podľa GEG, kompletná architektonická dokumentácia, plány existujúceho stavu a aktuálny výpočet obytných plôch. Serióznym záujemcom budú tieto dokumenty poskytnuté ako kompletný balík.

Pamiatková ochrana: Budova (rok výstavby 1879, vysoké stropy, reprezentatívna pieskovcová fasáda) je samostatne chránenou kultúrnou pamiatkou. Náklady na obnovu možno podľa § 7i nemeckého zákona o dani z príjmov (EStG) odpisovať vo zvýšenej miere: 9 % ročne počas prvých ôsmich rokov a následne 7 % ročne počas štyroch rokov, za predpokladu vydania potvrdenia pamiatkovým úradom.

Kalkulácia pre investorov: Náklady na realizáciu podľa vlastného rozpočtu predstavujú približne 570 000 € (1 435 €/m², stavebné náklady vrátane 10 % rezervy, vedenie stavby vo vlastnej réžii), pri využití architekta na realizačnú fázu a vedenie stavby približne 630 000 €. Celková investícia vrátane vedľajších nákladov spojených s nadobudnutím predstavuje približne 1,0 až 1,05 mil. €, teda približne 2 500 až 2 700 €/m² kompletne zrekonštruovanej obytnej plochy v historickom centre.

Potenciálny príjem z nájmu po dokončení predstavuje približne 61 500 € ročne bez energií a prevádzkových nákladov (14 €/m² za štyri novovybudované byty s rozlohou 60 až 74 m², spolu približne 262 m²; 11 €/m² za byt na poschodí s rozlohou 132 m²). Hrubý výnos z nájmu predstavuje približne 6 % z celkovej investície. K tomu sa pridáva daňové zvýhodnenie vo forme pamiatkových odpisov podľa § 7i EStG až do výšky približne 25 000 € ročne počas prvých ôsmich rokov a približne 20 000 € ročne počas nasledujúcich štyroch rokov (pri 45 % sadzbe dane a potvrdených nákladoch na obnovu vo výške približne 630 000 €).

Alternatívou je rozdelenie podľa nemeckého zákona o vlastníctve bytov (WEG) a samostatný predaj piatich bytov. Vyhlásenie o rozdelení spolu s dvoma dodatkami je už k dispozícii. Informačný materiál pre investorov s rozpisom nákladov, výmerami a výnosom je dostupný na stiahnutie vo formáte PDF.

Kúpna cena je 399 000 €, čo zodpovedá približne 1 000 €/m² schválenej obytnej plochy. Naším cieľom je uzatvoriť notársku kúpnu zmluvu do konca roka, odovzdanie podľa dohody. Všetky údaje sú uvedené podľa najlepšieho vedomia, bez záruky; rozhodujúca je dokumentácia obsiahnutá v predajnom balíku.

Ulica Waffenstraße sa nachádza priamo v historickom centre mesta Landau a je dopravne upokojená ako cyklistická ulica. Pešia zóna, Radničné námestie, týždenný trh, gastronomické prevádzky a obchody sú dostupné v priebehu niekoľkých minút chôdze. Pešo sa možno dostať aj na hlavnú železničnú stanicu so spojmi do Karlsruhe, Neustadtu a Mannheimu. Landau je univerzitné mesto so stabilným dopytom po bývaní – malé a stredne veľké byty v centre sú žiadané.

Pozemok: 203 m², katastrálne územie Landau, parcela č. 96.

Stupeň dokončenia: Prízemie je vypratané až na nosné konštrukcie, poschodie je dokončené ako byt (parkety/drevené podlahové dosky), podkrovie je v hrubom stave s priznaným historickým krovom, k dispozícii je klenbová pivnica. Prípojka diaľkového vykurovania je už zavedená do pivnice, pričom odber tepla bude možný od konca roka 2026. K dispozícii sú všetky povolenia, skontrolovaný doklad o požiarnej ochrane aj architektonická dokumentácia. Jeden byt na prízemí je navrhnutý ako bezbariérový podľa DIN 18040-2. Vyhlásenie o rozdelení s dvoma dodatkami je k dispozícii a rozdelenie podľa WEG je pripravené. Prípravné elektroinštalačné práce už boli vykonané.

Predaj priamo od vlastníka bez provízie. Kompletný balík dokumentácie (výpis z pozemkovej knihy, vyhlásenie o rozdelení, stavebné povolenie, dokumentácia požiarnej ochrany, plány, výpočet obytných plôch a doklady podľa GEG) bude poskytnutý po prvom kontakte. Obhliadky sú možné po dohode.

Realitní makléri s konkrétnymi záujemcami o kúpu sú vítaní.