Predaj bytu 3+1 • 112 m² bez realitkyWichertstr. 69 Berlin Prenzlauer Berg Berlin 10439

# Prehliadky dňa 10.09. a 17.09.2026 od 18:00 hod. – iba s potvrdenou registráciou! #

Bez provízie – historický bytosť s rozlohou 111 m² v staršom dome v Helmholtz-Kiez v Berlíne, Prenzlauer Berg – s dvoma južnými/juhovýchodnými balkónmi, klasickou substanciou z obdobia zakladateľskej éry a stabilným prenájmom od roku 1998.

Byt je určený kupujúcim s krátkodobým až strednodobým investičným horizontom. Investičný prípad spočíva v substancii, A-mikrolokácii, nájomnej rezervi a strategickej možnosti vlastného užívania.

## Anglicky hovoriaci a medzinárodní kupujúci sú vítaní ##

Bez provízie – investičná nehnuteľnosť v srdci Prenzlauer Bergu

Historický byt s rozlohou 111 m² a dvoma juhozápadnými balkónmi.

Ďalšie informácie, dokumenty a komunikácia v angličtine môžu byť poskytnuté na požiadanie.

## Objekt a Substancia

Tento priestranný 3-izbový historický byt s cca 111 m² obytného priestoru sa nachádza v 4. poschodí udržiavaného domu v štýle Jugendstil z roku 1911 na adrese Wichertstraße 69, 10439 Berlín.

Byt spája klasickú berlínsku kvalitu starších bytov s jasnou, dlhodobo dobre využiteľnou dispozíciou:

vysoké stropy, originálne drevené podlahy, stukové prvky, kúpeľňa s prirodzeným svetlom, vstavaná kuchyňa, pivničný priestor, ako aj dva južné/juhovýchodné balkóny a zelený vnútorný dvor na spoločné využitie.

Budova sa počas uplynulých desaťročí priebežne udržiavala a modernizovala. Spoločenstvo vlastníkov je dobre udržiavané, rezerva spoločenstva (WEG) činí cca 105 258 € k dátumu 12/2025.

Predaj prebieha bez provízie priamo od vlastníka.

## Nájomná Situácia a Perspektíva

Byt je od roku 1998 stabilne prenajímaný a nachádza sa v upravenej, transparentnej existujúcej situácii. Nájomné platby prebiehajú spoľahlivo, byt je veľmi udržiavaný, a nájomník je informovaný o predajnom procese.

Byt je fakticky užívaný jednou osobou. Súčasná výška nájmu tvorí konzervatívnu východiskovú hodnotu s jasne viditeľnou nájomnou rezervou v rámci zákonných limitov.

Byt bol v roku 1998 pri delení a rekonštrukcii prevedený do vlastníckeho bytu a odvtedy patrí rovnakému vlastníkovi. Premlčanie ustanovenia podľa § 577a nemeckého občianskeho zákonníka (BGB) už neplatí.

Pri neskoršom vlastnom užívaní platia bežné zákonné pravidlá. V dôsledku dlhodobého prenájmu je zákonná výpovedná lehota v súčasnosti 9 mesiacov (§ 573c BGB).

## Investičné Kľúčové Údaje

- Kúpna cena: 783 000 €

- Obytná plocha: 111 m²

- Izby: 3

- Poschodie: 4. poschodie

- Rok výstavby: 1911

- Čisté studené nájomné: 743,31 € / mesiac

- Samostatný prirážkový poplatok: 30,00 € / mesiac (nie je súčasťou čistého nájomného)

- Ročné čisté studené nájomné: 8 919,72 €

- Čisté nájomné na m²: cca 6,67 €/m²

- Mesačné poplatky spojené s vlastnosťou (Hausgeld): 353 € / mesiac (2025)

- Rezerva spoločenstva (WEG): cca 105 258 € (k dátumu 12/2025)

- Cena/m²: cca 7 027 €

- Provízia kupujúceho: 0 %

Súčasná úroveň nájomného je nižšia ako u porovnateľných bytov v tejto lokalite. Z toho vyplýva strednodobý až dlhodobý rozvojový potenciál v rámci zákonných možností.

Kúpna cena reflektuje predaj v existujúcom nájomnom vzťahu. Dlhodobú perspektívu tvorí kvalita lokality, historická substancia, nájomná rezerva a strategická možnosť vlastného užívania.

## Záver

Ide o strategickú investíciu do existujúcej nehnuteľnosti v jednej z najstabilnejších mestských lokalít Berlína – s dôveryhodnou nájomnou situáciou, solídnou substanciou a jasne identifikovateľným rozvojovým potenciálom.

Ďalšie právne a ekonomické detaily rád vysvetlím osobne a pri vážnom záujme poskytnem príslušné dokumenty štruktúrovane.

Ulica Wichertstraße sa nachádza vo vyhľadávanej Helmholtz-Kiez v Berlíne, Prenzlauer Berg – len niekoľko krokov od Schönhauser Allee a tým je v jednej z najhodnotnejších mestských rezidenčných lokalít Berlína.

Mikrolokácia spája klasickú architektúru doby zakladateľov, vyvinutú štruktúru susedstva a vynikajúcu infraštruktúru. Kaviarne, reštaurácie, trhy, obchody, školy, materské školy, zdravotná starostlivosť, ale aj niekoľko parkov a zelených plôch sa nachádzajú v bezprostrednom okolí.

Helmholtzplatz, Kollwitzplatz, Arnimplatz, Humannplatz, Falkplatz a Mauerpark sú dosiahnuteľné za krátku dobu. Obchodné centrum Schönhauser Allee Arcaden je len niekoľko minút pešo a pohodlne pokrýva bežné denné potreby.

Doprava je veľmi dobrá: S-Bahn, U-Bahn, električka a stanica Ringbahn Schönhauser Allee sú dostupné pešo. S linkou U2 sa dostanete na Alexanderplatz veľmi rýchlo; aj centrum mesta, Hackescher Markt a Museuminsel sú veľmi dobre prepojené.

Pre investorov je localita obzvlášť relevantná: Prenzlauer Berg znamená dlhodobo vysoký dopyt po bývaní, obmedzenú ponuku porovnateľných historických bytov a dlhodobú silnú prenajímateľnosť.

Pre medzinárodných kupujúcich je jasný investičný prípad: centrálna lokalita v berlínskeho centre, zavedená infraštruktúra, historický stav historických budov, vysoký dopyt a dlhodobá hodnota.

## Vybavenie:

- 3 izby / 111 m² obytného priestoru

- 4. poschodie

- Rok výstavby: 1911

- Výška stropov až cca 3,25 m

- Dva južné/juhovýchodné balkóny s výhľadom do záhrady

- Originálne drevené podlahy

- Stropné stuky

- Kúpeľňa s prirodzeným svetlom a vaňou

- Vstavaná kuchyňa zahrnutá

- Pivničný priestor

- Prístup na vnútorný dvor/záhradu

- Centrálne vykurovanie

- Energetická trieda D

- Udržiavané spoločenstvo vlastníkov

- Budova so 34 bytovými jednotkami v hlavnej budove a dvoma bočnými krídlami

- Protokoly spoločenstva vlastníkov a doklady o rezerve k dispozícii

## Údržba / Budova:

Budova bola počas uplynulých desaťročí priebežne udržiavaná a modernizovaná.

- 1998: komplexné rekonštrukčné a modernizačné práce vrátane centrálneho vykurovania a ohrevu teplej vody

- 2000: prerastavenie podkrovia

- 2009: rekonštrukcia balkónov

- 2014: rekonštrukcia pivničnej stropnej konštrukcie

- 2016: prestavba vnútorného dvoru

## Ekonomické Kľúčové Údaje:

- Čisté studené nájomné: 743,31 € / mesiac

- Samostatný prirážkový poplatok: 30,00 € / mesiac (nie je súčasťou čistého nájomného)

- Ročné čisté studené nájomné: 8 919,72 €

- Čisté nájomné na m²: cca 6,67 €/m²

- Mesačné poplatky (Hausgeld): 353 € / mesiac (2025)

- Rezerva spoločenstva (WEG): cca 105 258 € (k dátumu 12/2025)

Kombinácia vyvinutej historickej substancie, priebežnej údržby a solídnej rezervačnej štruktúry znižuje technické riziko a posilňuje dlhodobú hodnotu nehnuteľnosti.

- Ochrana pamiatok: nie

- Oblasť chráneného prostredia Pankow

- Predaj bez provízie priamo od vlastníka

- Predaj v prenajatom stave

- Dokumentácia spoločenstva vlastníkov a doklady o rezerve na požiadanie

- Energetický preukaz: trieda D (115,1 kWh/m²a, plyn, spotrebný preukaz)

- Prevzatie podľa dohody

Mesačné čisté studené nájomné je 743,31 €. Okrem toho sa platí samostatný mesačný prirážkový poplatok 30,00 €; ten nie je zahrnutý v čistom nájomnom.

Byt je vhodný ako solídna investícia pre kupujúcich s krátkodobým až strednodobým investičným horizontom. Ponúka plánovateľné príjmy už od nadobudnutia, udržiavanú existujúcu situáciu a prehľadnú nájomnú rezervu v zákonnom rámci.

Nájomník je informovaný o procese predaja. Základná perspektíva zmeny vlastníka, ako aj neskoršia možnosť vlastného užívania, bola otvorene a transparentne prediskutovaná. Byt je na predaj v existujúcom nájomnom vzťahu.

## Ďalší Krok:

V prípade záujmu prosím pošlite dopyt s úplnými kontaktnými údajmi, telefónnym číslom a krátkym vyjadrením, či byt zvažujete ako investíciu alebo s perspektívou vlastného užívania.

K dispozícii poskytneme pôdorys, expozíciu a informácie relevantné pre prvotnú kúpnú analýzu po krátkom osobnom kontakte. Tak môžeme efektívne zhodnotiť objekt, perspektívu a zodpovedať otvorené otázky.

## Prehliadka:

Prehliadky prebiehajú po predchádzajúcom dohodnutí a pri preukázateľnom záujme o kúpu. Vzhľadom na to, že byt je prenajatý, prehliadky sa uskutočňujú ako dobre pripravené individuálne termíny. Pred potvrdením termínu môže byť vyžiadaný doklad o financovaní alebo investičná kapacita.

Keďže sa vlastník momentálne nachádza v zahraničí, prehliadky vykonáva splnomocnený zástupca na mieste. Zmluvné a cenové dohody prebiehajú výlučne priamo s vlastníkom.

## Poznámky:

Vizualizácie pôdorysov slúžia len na ilustráciu. Rozmery a merania sú približné hodnoty. Všetky informácie boli zostavené podľa najlepších dostupných poznatkov; skutočný stav počas prehliadky a zmluvné dokumenty majú rozhodujúcu váhu.

--- Dopyty od maklérov nie sú výslovne žiadané. ---