Predaj bytu 3+1 • 112 m² bez realitkyWichertstr. 69 Berlin Prenzlauer Berg Berlin 10439

# Prezliadky vo štvrtok, 06.08.2026 od 18:00 hod – len s potvrdenou registráciou! #

Bezprovízna 111 m² starožitný byt v Helmholtz-Kiez v Berlíne, Prenzlauer Berg – s dvoma južnými/juhozápadnými balkónmi, klasickou podstatou doby zakladateľov a stabilným prenájmom od roku 1998.

Byt je určený kupujúcim so strednodobým až dlhodobým investičným horizontom. Investičný prípad spočíva v podstate bytu, výhodnej lokalite na mikroúrovni, prenájomnej rezervi a strategickej možnosti vlastného využitia.

## English-speaking and international buyers are welcome ##

Bezprovízna investičná nehnuteľnosť v srdci Prenzlauer Berg

111 m² historický byt s dvoma juhozápadnými balkónmi.

Ďalšie informácie, dokumenty a komunikácia v angličtine sú možné na vyžiadanie.

## Objekt a podstata

Tento priestranný 3-izbový starožitný byt s približne 111 m² obytného priestoru sa nachádza vo 4. poschodí udržiavaného domu v štýle jugendstil z roku 1911 na adrese Wichertstraße 69, 10439 Berlín.

Byt spája klasickú berlínsku starú kvalitu s prehľadnou, dlhodobo dobre využiteľnou koncepciou priestorov:

vysoké stropy, originálne drevené podlahy, stukové prvky, kúpeľňa s denným svetlom, vybavená kuchyňa, pivnica, ako aj dva južné/juhozápadné balkóny a zelený vnútorný dvor určený pre spoločné používanie.

Budova bola v priebehu desaťročí priebežne udržiavaná a modernizovaná. Spoločenstvo vlastníkov je dobre udržiavané, fond spoločných častí (WEG) predstavuje približne 105.258 € (stav k 12/2025).

Predaj prebieha bez provízie priamo od vlastníka.

## Prenájom a perspektíva

Byt je stabilne prenajatý od roku 1998 a nachádza sa v usporiadanom, transparentnom stave. Nájomné platby prebiehajú bez problémov, byt je veľmi udržiavaný a nájomca je informovaný o predajnom procese.

Byt je v skutočnosti využívaný jednou osobou. Súčasné nájomné predstavuje konzervatívnu východiskovú hodnotu s jasne rozpoznateľnou prenájomnou rezervou v rámci zákonných možností.

Byt bol v roku 1998 v rámci rozdelenia a rekonštrukcie prevedený na vlastníctvo bytov a odvtedy je v rovnakom vlastníctve. Obmedzujúce obdobie pre zmenu využitia podľa § 577a BGB už neplatí.

Pri neskoršom vlastnom využití platia bežné zákonné predpisy. Vzhľadom na dlhodobý prenájom je zákonná výpovedná lehota momentálne 9 mesiacov (§ 573c BGB).

## Investičné ukazovatele

- Kúpna cena: 793.000 €

- Obytná plocha: 111 m²

- Izby: 3

- Poschodie: 4. poschodie

- Rok výstavby: 1911

- Čisté chladné nájomné: 773,31 € / mesiac

- Ročné čisté nájomné: cca 9.279 €

- Aktuálna miera nájmu: cca 6,97 €/m²

- Mesačné poplatky (Hausgeld): 353 € (2025)

- Fond spoločných častí (WEG): cca 105.258 € (stav k 12/2025)

- Cena/m²: cca 7.117 €

- Kupujúca provízia: 0 %

Súčasná výška nájmu je nižšia, než u porovnateľných bytov v tejto lokalite. Z toho vyplýva v rámci zákonných možností strednodobý až dlhodobý rastový potenciál.

Kúpna cena odráža predaj v existujúcom nájomnom vzťahu. Dlhodobá perspektíva vyplýva z kvality lokality, starožitnej podstaty bytu, prenájomnej rezervy a strategickej možnosti vlastného využitia.

## Záver

Strategická investícia do portfólia v jednej z najstabilnejších centrálne mestských lokalít Berlína – s dôveryhodným nájomným vzťahom, solídnou podstatou a jasne zadefinovaným rastovým potenciálom.

Ďalšie právne a ekonomické detaily rád objasním pri osobnom stretnutí a k dispozícii poskytnem štruktúrované dokumenty pri vážnom záujme.

Ulica Wichertstraße sa nachádza vo vyhľadávanej štvrti Helmholtz-Kiez v Berlín-Prenzlauer Berg – len pár krokov od Schönhauser Allee, čo z nej robí jednu z najhodnotnejších centrálnych lokalít Berlína.

Mikrolokácia spája klasickú architektúru doby zakladateľov, ustálenú štruktúru štvrte a výbornú infraštruktúru. Kaviarne, reštaurácie, týždenné trhy, obchodné možnosti, školy, materské školy, zdravotná starostlivosť ako aj niekoľko parkov a zelených plôch sa nachádzajú v bezprostrednom okolí.

Helmholtzplatz, Kollwitzplatz, Arnimplatz, Humannplatz, Falkplatz a Mauerpark sú rýchlo dostupné. Nákupné centrum Schönhauser Allee Arcaden je len pár minút chôdze a komfortne pokrýva denné potreby.

Doprava je veľmi dobrá: stanice S-Bahn, U-Bahn, električka a Ringbahn na Schönhauser Allee sú pešo dostupné. S linkou U2 sa dostanete k Alexanderplatz za krátky čas; aj štvrte Mitte, Hackescher Markt a Muzejný ostrov sú veľmi dobre dostupné.

Pre kapitálových investori je lokalita obzvlášť relevantná: Prenzlauer Berg znamená dlhodobý vysoký dopyt po bývaní, obmedzenú ponuku porovnateľných starožitných bytov a dlhodobú silnú prenajímateľnosť.

Pre medzinárodných kupujúcich je to jasný investičný prípad: centrálna berlínska lokalita, zavedená infraštruktúra, historická starožitná štruktúra bytu, vysoký dopyt a dlhodobá hodnota.

## Vybavenie:

- 3 izby / 111 m² obytného priestoru

- 4. poschodie

- Rok výstavby 1911

- Výška stropov až cca 3,25 m

- Dva južné/juhozápadné balkóny s výhľadom do záhrady

- Originálne drevené podlahy

- Stukové stropy

- Kúpeľňa s denným svetlom a vaňou

- Vybavená kuchyňa v cene

- Pivnica

- Možnosť využitia vnútorného dvoru/záhrady

- Ústredné kúrenie

- Energetická trieda D

- Udržiavané spoločenstvo vlastníkov

- Budova so 34 bytovými jednotkami v hlavnej budove a dvoch bočných krídlach

- Protokoly spoločenstva a dôkaz o fondoch sú k dispozícii

## Údržba / Budova:

Budova bola počas minulých desaťročí priebežne udržiavaná a modernizovaná.

- 1998: rozsiahle rekonštrukčné a modernizačné opatrenia vrátane ústredného kúrenia a ohrevu teplej vody

- 2000: prerábka podkrovia

- 2009: rekonštrukcia balkónov

- 2014: rekonštrukcia pivnicovej stropnej oblasti

- 2016: prestavba vnútorného dvoru

## Ekonomické kľúčové údaje:

- Čisté chladné nájomné: 773,31 € / mesiac

- Ročné čisté nájomné: cca 9.279 €

- Aktuálna miera nájmu: cca 6,97 €/m²

- Mesačné poplatky (Hausgeld): 353 € (2025)

- Fond spoločných častí (WEG): cca 105.258 € (stav k 12/2025)

Kombinácia ustáleného starožitného charakteru bytu, priebežnej údržby a solídnej štruktúry fondov znižuje technické riziko a posilňuje dlhodobú hodnotu.

- Ochrana pamiatok: nie

- Ochranná zóna Pankow

- Predaj bez provízie priamo od vlastníka

- Predaj v prenajatom stave

- Dokumentácia spoločenstva a dôkazy o fondoch dostupné na požiadanie

- Energetický preukaz: Trieda D (115,1 kWh/m²a, plyn, spotrebný preukaz)

- Prevzatie podľa dohody

Byt je vhodný ako solídna kapitálová investícia pre kupujúcich so strednodobým až dlhodobým investičným horizontom. Ponúka plánovateľné príjmy od nadobudnutia, udržiavaný stav a prehľadnú prenájomnú rezervu v zákonnom rámci.

Nájomca je informovaný o predajnom procese. Základná perspektíva zmien vlastníka, ako aj neskoršieho možného vlastného využitia, bola otvorene a transparentne prediskutovaná. Byt sa predáva v existujúcom nájomnom vzťahu.

## Ďalší krok:

V prípade záujmu pošlite, prosím, dopyt s úplnými kontaktnými údajmi, telefónnym číslom a krátkym vysvetlením, či byt skúmate ako kapitálovú investíciu alebo perspektívne na vlastné využitie.

Pôdorys, expozícia a informácie relevantné pre prvotnú kúpnú kontrolu poskytneme cielene po krátkej osobnej konzultácii. Tak sa objekt, perspektíva a otvorené otázky dajú efektívne zhodnotiť.

## Prezliadka:

Prezliadky prebiehajú po predchádzajúcej dohode a pri doložiteľnom záujme o kúpu. Keďže je byt prenajatý, prezliadky sa organizujú ako starostlivo pripravené individuálne termíny. Pred potvrdením termínu môže byť vyžiadaný doklad o financovaní alebo kapitálovom zabezpečení.

Keďže sa súčasný vlastník momentálne nachádza v zahraničí, prezliadky vykonáva na mieste splnomocnený zástupca. Zmluvné a cenové dohody prebiehajú výlučne priamo s vlastníkom.

## Upozornenia:

Vizualizácie pôdorysov slúžia na zjednodušené znázornenie. Rozmery a merné údaje sú orientačné. Všetky informácie boli zostavené podľa najlepších poznatkov; skutočný prezliadnutý stav a zmluvné dokumenty majú rozhodujúcu váhu.

--- Dopyty od maklérov nie sú výslovne žiadané. ---