Predaj bytu 2+1 • 43 m² bez realitkyLessingstr. 64 Karlsruhe Weststadt Baden-Württemberg 76135

Weststadt. 2 izby. Balkon. Výťah. Diaľkové vykurovanie. Individuálne parkovacie miesto v podzemnej garáži.

A hlavne: byt, v ktorom sú veľké otázky ohľadom vlastníckeho podielu už vyriešené.

Na predaj je neobsadený 2-izbový byt na Lessingstraße 64 v Karlsruhe-Weststadt. Byt bol rozsiahlo zmodernizovaný a preto nejde o typický starší objekt s následným remeselníckym programom, ale o okamžite použiteľný celkový balík pre vlastných užívateľov, rodinný model alebo kapitálových investorov.

Štruktúra ceny:

• Byt vrátane novej vstavanéj kuchyne: 229.000 €

• Miesto v podzemnej garáži: 18.000 €

Celkovo: 247.000 €

Prečo je tento objekt z ekonomického hľadiska zaujímavý:

Pôdorys je jasný a efektívny. Obe izby sú prístupné samostatne z chodby. Vďaka tomu je byt vhodný nielen pre klasické vlastné užívanie, ale aj pre kvalitnú 2-izbovú spolubývajúcu alebo business-/pendlérsky koncept.

Modelový výpočet pre prípad spolubývania/investície:

• Izba 1: 600 € bez nákladov na vykurovanie

• Izba 2: 600 € bez nákladov na vykurovanie

• Parkovacie miesto v podzemnej garáži: 75 € / mesiac

Očakávaný nájom celkom: 1.275 € / mesiac = 15.300 € ročne

Hrubý výnos z investície k celkovej cene 247.000 €: cca 6,2 %

Faktor cca 16,1

Veľký balkon sa rozprestiera cez obe izby a výrazne zvyšuje kvalitu bývania. Spolu s výťahom, diaľkovým vykurovaním, pivničným priestorom a individuálnym parkovacím miestom v podzemnej garáži vzniká v tejto lokalite zriedkavo kompletný balík.

Tri skupiny kupujúcich – jeden objekt:

• Vlastní užívatelia: zasťahovať sa namiesto rekonštrukcie

• Rodinný model: dnes bývanie pre vlastné dieťa, zajtra flexibilne prenajímateľné

• Kapitáloví investori: priamo použiteľný produkt Weststadt so stabilným nájomným a samostatným cashflow z parkovacieho miesta v podzemnej garáži

Dom / Správa / Štruktúra nákladov:

• Rok výstavby 1988

• Veľký, udržiavaný komplex

• 2 stály zamestnaní domovníci

• Prehľadne označený interkom

• Udržiavané spoločné priestory

• Čerstvo natreté chodby

• Úsporné LED osvetlenie v chodbách

• Veľdielny vnútorný dvorec

• Novo vytvorené ihrisko pre deti

• Výťah už pred niekoľkými rokmi zmodernizovaný

• Plochá strecha už zateplená

• Správa spoločnosti Krogmeier Vieten, ktorá je z hľadiska vlastníkov jednou z najspoľahlivejších a najproaktívnejších správcovských spoločností v Karlsruhe

Energetická trieda E

• Konečná spotreba energie 140,00 kWh/(m²a)

• Použitý zdroj energie: diaľkové vykurovanie (v súlade s GEG)

Mesačné poplatky a fondy

• Mesačný poplatok bytu: cca 98,92 €

• Mesačný poplatok za podzemnú garáž: cca 163,66 €

Celkovo: cca 262,58 € mesačne

Fondy:

• Fond Moninger Residenz: cca 190.000 €

• Podiel bytu: cca 450 €

• Fond Studien Residenz / podzemná garáž: cca 110.000 €

• Podiel podzemnej garáže: cca 2.800 €

Celkový podiel fondov: cca 3.250 €

Nie sú známe žiadne mimoriadne špeciálne príspevky.

Karlsruhe Weststadt – Mikro lokalita Lessingstraße

Lessingstraße patrí medzi najžiadanejšie obytné lokality v Karlsruhe Weststadt. Kombinácia pokojnej obytné ulice, ustáleného prostredia, krátkej vzdialenosti od centra a vynikajúcej dostupnosti robí túto lokalitu obzvlášť zaujímavou pre vlastníkov aj kapitálových investorov.

Vysoké školy / Vzdelávanie / Prenajímateľnosť:

• KIT: cca 5–10 minút na bicykli

• Karlsruhe University of Applied Sciences (HKA): veľmi dobre dostupná

• Akademia výtvarného umenia: v krátkej vzdialenosti

• HfG / ZKM: rýchlo dostupné

• DHBW, Karlshochschule a ďalšie centrá mestskej výučby: dobre prepojené

• Vysoká škola pre hudbu / zámok Gottesaue: v krátkej dobe cesty

Pre rodinný model je táto lokalita obzvlášť silná: dnes kvalitné bývanie pre vaše dieťa a neskôr veľmi dobre prenajímateľné.

Doprava / Infraštruktúra:

• Zastávky na Lessingstraße a Úrad práce v krátkej vzdialenosti

• Mühlburger Tor ako dôležitý prepojný bod cca 8 minút pešo

• Centrum mesta / Kaiserallee / Kaiserstraße rýchlo dostupné

• Dobrá dostupnosť k hlavnému nádražiu

• Veľmi dobré pripojenie autom cez Brauerstraße / Südtangente (B10)

Kvalita života:

• Gutenbergplatz s týždenným trhom, kaviarňami a gastronomickými zariadeniami v krátkej vzdialenosti

• REWE, bio obchody, lekárne a ambulancie v okolí

Tu bola nielen vizuálne „osviežená“ výzdoba, ale v rozhodujúcich oblastiach boli podstatne zmodernizované:

• Technika / Rozvody / Subštancia

• V rámci bytu boli vymenené vodovodné potrubia vrátane napojenia na zásobovanie

• Kompletná elektrika vymenená

• Nová poistková doska s chráničmi diferenciálneho prúdu (FI)

• Samostatné okruhy pre práčku, sušičku, umývačku riadu, sporák a mikrovlnku

• Nové okná a balkónové dvere

• Nové kúrenárske telesá vo všetkých miestnostiach

• Nové obklady a krídlové dvere

• Kompletná stropná podhľad s gipsom

Prínos:

Nie je tu typická neistota spojená so starou elektroinštaláciou a rozvodmi. Nie je to „pekavý stav, ale technika z minulosti“.

Kúpeľňa / Obklady / Interiérové úpravy:

• Kúpeľňa kompletne zmodernizovaná

• Nové obklady od stropu po zem

• Geberit WC, armatury značky Grohe, odsávač Limodor

• Plochá sprchová vaňa

• Kuchyňa, chodba a kúpeľňa nové obložené obkladmi

• Rovnaký obkladový vzor v kuchyni

• Steny po elektroinštaláciách boli omietnuté, tapetované a natreté

Prínos:

Celkový súlad namiesto záplatkovaných riešení. Okamžite použiteľný bez následných investícií.

Kuchyňa:

• Nová vstavaná kuchyňa, nepoužitá

• Indukčné varná doska a rúra

• Digestor

• Vstavaná mikrovlnka

• Umývačka riadu

• Moderná chladnička

Prínos:

Žiadna dodatočná investícia, žiadne plánovanie kuchyne, žiadna čakacia doba. Kuchyňa je okamžite pripravená na použitie a výrazne kvalitnejšia než typické kompaktné riešenia.

Chodba / Domáce riešenie:

• Chodba bola navrhnutá tak, aby sa tam efektívne zmestili práčka a sušička.

Prínos:

• Kúpeľňa zostáva kúpeľňou, kuchyňa zostáva kuchyňou. Žiadne núdzové riešenia v hlavných priestoroch.

Ďalšie vybavenie:

• Veľký balkon presahujúci obe izby

• Pivničný priestor

• Zamykateľná miestnosť na bicykle v prízemí

• Výťah

• Diaľkové vykurovanie

Skratka:

• Nové rozvody, nová elektrika, nové okná, nové kúrenárske telesá, nová kúpeľňa, nová kuchyňa, nové dvere, nové podlahy, podhľadené stropy.

Práve toto odlišuje tento objekt od mnohých ďalších ponúk v Weststadt.

Investor-Case: cca 27 % celkový výnos z vlastného kapitálu vrátane splácania (modelový výpočet)

Tento predaj prebieha bez provízie priamo od vlastníka. Ušetríte približne 8.820 € provízie makléra (3,57 %), ktorú si môžete okamžite ponechať ako likviditný vankúš alebo využiť na optimalizáciu podmienok financovania.

Ekonomika na jednoznačnom bode:

• Byt (2-izbová spolubývanie): 1.200 € bez nákladov (600 € za izbu)

• Individuálne miesto v podzemnej garáži: 75 € bez nákladov

• Očakávaný nájom celkom: 1.275 € mesačne / 15.300 € ročne

• Hrubý výnos: cca 6,2 % (z celkovej ceny 247.000 €)

Magia páky (efekt leverage)

Nenechajte sa mýliť pohľadom len na cashflow. Skutočné bohatstvo vzniká splácaním, ktoré za vás zabezpečuje váš nájomník. Pri použití vlastného kapitálu vo výške cca 17.290 € (približne 7 % dodatočných nákladov pri kúpe) a v prípade príkladného financovania na 100 % (3,8 % úrok) vzniká:

Investor-Case: 27 % celkový výnos z vlastného kapitálu a pozitívne cashflow

Nenechajte sa mýliť pohľadom len na cashflow. Skutočné budovanie majetku vzniká kombináciou mesačného prebytku a splácania, ktoré za vás zabezpečuje nájomník.

• 1,0 % splácanie: Mesačná splátka cca 988 €. Z toho vzniká pred nezahrnutým podielom nákladov prebytok cca 287 € mesačne. Po odpočítaní nezahrnutej časti poplatkov (cca 104 €) zostáva približne 183 € mesačne skutočný zisk na vašom účte.

• Pozitívne cashflow: Aj po odpočítaní úrokov, splácania a správcovských nákladov ostáva nehnuteľnosť mesačne v plus – vzácne nastavenie v súčasnej trhovej situácii.

• Nájomník spláca vaše vlastníctvo: Kým vy mesačne generujete 183 € pasívneho príjmu, váš nájomník zároveň ročne spláca približne 2.470 € vašich dlhov.

• Páka výnosu: Tento celkový výnos (cashflow + splácanie) vo výške cca 4.666 € ročne zodpovedá výnosu z vlastného kapitálu cca 27 % – pri počiatočnej investícii len cca 17.300 € (na dodatočné náklady pri kúpe).

Právne upozornenie a disclaimer:

Všetky údaje (stav k roku 2026) sú nezáväzné a slúžia len na informovanie; rozhodujúci je výlučne notársky kúpny zmluva. Príklady výnosov, cashflow a odpisov sú modelové výpočty bez záruky pre budúce nájomné alebo daňové výsledky. Tento expozičný leták nepredstavuje investičné, daňové ani právne poradenstvo. Individuálne daňové ošetrenie (najmä podiel na budove/okamžité odpisovanie) a financovanie je nutné samostatne konzultovať s kvalifikovanými poradcami. Akékoľvek záväzné informácie obsiahnuté v prospekte nie sú poskytované.