Predaj bytu 3+1 • 74 m² bez realitkyNürnberg Eibach Bayern 90451

Ihre Kapitalanlage mit hohem Steuervorteil

Vaša kapitálová investícia s vysokou daňovou výhodou

Diese hochwertige 3-Zimmer-Maisonette-Neubauwohnung in Nürnberg-Eibach ist eine attraktive Kapitalanlage für Investoren, die Steuern sparen und gleichzeitig Vermögen aufbauen möchten.

Tento vysoko kvalitný trojizbový moderný novostavbový duplexový byt v Nürnbergu-Eibach je atraktívnou kapitálovou investíciou pre investorov, ktorí chcú ušetriť na daniach a zároveň budovať svoje bohatstvo.

Als Neubau 2026 können Sie bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen von der degressiven Abschreibung (AfA) mit 5 % pro Jahr gem. § 7 Abs. 5a i.V.m. Abs. 5b EStG profitieren – das entspricht 22.478 € steuerlich absetzbar im ersten Jahr (Annahme: 90 % Gebäudeanteil), also über 1.873 € monatlich.

Ako novostavba z roku 2026 môžete, za predpokladu splnenia zákonných podmienok, využiť degressívnu odpisovaciu sadzbu (AfA) vo výške 5 % ročne podľa § 7 ods. 5a v. z. s. ods. 5b zákona o dane z príjmov (EStG) – čo predstavuje daňovo odpočítateľných 22 478 € v prvom roku (predpoklad: 90 % podiel stavby), teda viac ako 1 873 € mesačne.

Modellrechnung: Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % und einer 90 %-Finanzierung (ca. 3,7 % Zins) können Sie über einen Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung (§ 39a EStG) rund 802 € mehr netto pro Monat realisieren.

Modelová kalkulácia: Pri hraničnej daňovej sadzbe 42 % a 90 %-financovaní (cca 3,7 % úrok) môžete prostredníctvom žiadosti o zníženie dane zo mzdy (§ 39a EStG) realizovať približne 802 € viac čistého mesačne.

Zusammen mit der prognostizierten Kaltmiete von 1.350 € ergibt sich ein monatlicher Zufluss von ca. 2.152 €, der die Annuität von 1.948 € übersteigt.

Spolu s predpokladaným nájomom bez nákladov (kaltmiete) vo výške 1 350 € vzniká mesačný príjem približne 2 152 €, čo prevyšuje anuitu vo výške 1 948 €.

Rechnerisches Ergebnis: ca. +204 € positiver Cashflow pro Monat bei 49.950 € Eigenkapital im 1. Jahr.

Výsledok výpočtu: približne +204 € pozitívny cashflow mesačne pri vlastnom kapitáli 49 950 € v prvom roku.

(Nicht umlegbare Nebenkosten können den Cashflow reduzieren, erhöhen dafür aber den Steuerabzug.)

(Nedávateľné prevodné vedľajšie náklady môžu znížiť cashflow, ale zároveň zvýšia daňový odpočet.)

Die Wohnung im Detail

Byt v detailoch

Die ca. 73 m² große Maisonette-Wohnung verteilt sich auf zwei Ebenen mit 3 Zimmern und einem separaten Abstellraum.

Tento duplexový byt s rozlohou cca 73 m² je rozdelený na dve úrovne, pozostáva z 3 izieb a samostatnej úložnej miestnosti.

Hohe Decken, ein lichtdurchfluteter Grundriss und der offene Wohn-/Essbereich mit Zugang zum großzügigen Balkon schaffen ein attraktives Raumgefühl, das anspruchsvolle Mieter begeistert.

Vysoké stropy, svetlý dispozícii a otvorený obývací/jedálenský priestor s prístupom na priestranný balkón vytvárajú atraktívny pocit z priestoru, ktorý nadchne náročných nájomcov.

Die Wohnung wird provisionsfrei direkt vom Eigentümer verkauft – Sie sparen sich ca. 23.776 € an Maklerprovision (4,76 % der Kaufsumme) und erhalten zusätzlich 5 Jahre Gewährleistung auf den Neubau.

Byt je predávaný bez provízie priamo od vlastníka – ušetríte si približne 23 776 € z provízie makléra (4,76 % z kúpnej sumy) a navyše získate 5-ročnú záruku na novostavbu.

Warum diese Wohnung für Kapitalanleger ideal ist

Prečo je tento byt ideálny pre kapitálových investorov

 5 % degressive AfA – deutlich mehr als die lineare AfA

 5 % degressívna AfA – výrazne viac než lineárna AfA

 In 10 Jahren ca. 40 % des Gebäudewerts abgeschrieben (ca. 180.388 €)

 Za 10 rokov odpisovanie približne 40 % hodnoty budovy (cca 180 388 €)

 Prognostizierte Kaltmiete von ca. 18,5 €/m² – ca. 1.350 €/Monat

 Predpokladaný nájom bez vedľajších nákladov približne 18,5 €/m² – cca 1 350 €/mesiac

 Positiver Cashflow in der Modellrechnung im 1. Jahr bei 90 %-Finanzierung (abhängig von individueller Steuersituation)

 Pozitívny cashflow v modelovej kalkulácii v 1. roku pri 90 %-financovaní (v závislosti od individuálnej daňovej situácie)

 Energieeffizienzklasse A+ – niedrige Nebenkosten = zufriedene Mieter

 Energetická trieda A+ – nízke prevádzkové náklady = spokojní nájomcovia

 Sofort vermietbar – kein Baurisiko, kein Leerstand, kein Warten

 Ihneď prenajmateľný – žiadne stavebné riziko, žiadna prázdnota, žiadne čakanie

 5 Jahre Gewährleistung auf den Neubau

 5-ročná záruka na novostavbu

 Voraussichtliches Hausgeld ca. 200 €/Monat

 Predpokladaný poplatok spojený s nehnuteľnosťou cca 200 €/mesiac

In unserer Modellrechnung übersteigt die AfA die Mieteinnahmen – es entsteht ein steuerlicher Verlust aus Vermietung und Verpachtung, der Ihre Steuerlast auf andere Einkünfte mindert.

V našej modelovej kalkulácii prevyšuje odpis (AfA) nájomné – vzniká tak daňová strata z prenájmu, ktorá znižuje vašu daňovú záťaž na iné príjmy.

Über einen Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung (§ 39a EStG) lässt sich dieser Vorteil bereits monatlich über die Gehaltsabrechnung realisieren (i.d.R. ab dem auf die Anschaffung folgenden Kalenderjahr).

Prostredníctvom žiadosti o zníženie dane zo mzdy (§ 39a EStG) je možné túto výhodu realizovať už mesačne cez mzdový výkaz (zvyčajne od nasledujúceho kalendárneho roka po nadobudnutí).

Modellrechnung - Finanzierungsbeispiel im 1. Jahr (10% EK)

Modelová kalkulácia – príklad financovania v 1. roku (10 % vlastného kapitálu)

Eigenkapital: 49.950 € | Darlehen: 449.550 € | Zinssatz: 3,7 % p.a. | Tilgung: 1,5 % p.a.

Vlastný kapitál: 49 950 € | Úver: 449 550 € | Úroková sadzba: 3,7 % p.a. | Splátka istiny: 1,5 % p.a.

Annuität: 1.948 €/Monat | Progn. Kaltmiete: 1.350 € + Steuerersparnis (AfA + Zinsen - Miete, 42 %): ca. 802 € = ca. 2.152 € Zufluss

Anuita: 1 948 €/mesiac | Predpokladaný nájom bez vedľajších nákladov: 1 350 € + daňová úspora (AfA + úroky - nájom, 42 %): cca 802 € = približne 2 152 € príjem

Rechnerischer Überschuss im 1. Jahr: ca. +204 €/Monat bei gleichzeitigem Vermögensaufbau von 562 €/Monat (Tilgung)

Výpočetný prebytok v 1. roku: približne +204 €/mesiac so súčasným budovaním majetku vo výške 562 €/mesiac (splátka istiny)

Inkl. nicht umlegbarer Nebenkosten erhöht sich der Steuerabzug auf ca. 825 €/Monat; der Cashflow liegt dann bei ca. +172 €/Monat.

Vrátane neprevodných vedľajších nákladov sa daňový odpočet zvýši na cca 825 €/mesiac; cashflow potom dosiahne približne +172 €/mesiac.

Die Lage der Wohnung ist ebenso attraktiv wie die Immobilie selbst.

Lokalita bytu je rovnako atraktívna ako samotná nehnuteľnosť.

In einer ruhigen Wohngegend gelegen, genießen Sie hier die Vorzüge eines beschaulichen Lebensumfelds und profitieren dennoch von einer guten Anbindung an die Infrastruktur Nürnbergs.

Nachádza sa v pokojnej obytnom štvrti, kde si môžete vychutnať prednosti idylického životného prostredia a zároveň profitovať z dobrej dostupnosti na infraštruktúru Nürnbergu.

Eibach zeichnet sich durch seine familienfreundliche Atmosphäre, eine ausgezeichnete Infrastruktur und einer gute Verkehrsanbindung in die Stadt aus.

Eibach sa vyznačuje rodinne priateľskou atmosférou, vynikajúcou infraštruktúrou a dobrou dopravnou dostupnosťou do mesta.

In unmittelbarer Nähe des Hauses finden sich verschiedene Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, darunter Supermärkte, Bäckereien und Apotheken.

V bezprostrednej blízkosti domu nájdete rôzne možnosti nakupovania pre denné potreby, vrátane supermarketov, pekární a lekární.

Auch gastronomische Einrichtungen und gemütliche Cafés laden zum Verweilen ein.

Aj gastronomické zariadenia a útulné kaviarne pozývajú na oddych.

Für Familien mit Kindern bietet Eibach eine Vielzahl von Kindergärten und Schulen, darunter Grundschulen und weiterführende Schulen.

Pre rodiny s deťmi Eibach ponúka množstvo materských škôl a škôl, vrátane základných a stredných škôl.

Zudem befinden sich zahlreiche Spielplätze und Grünflächen in der Umgebung, die zu Aktivitäten im Freien einladen.

Okolie je tiež bohaté na ihriská a zelené plochy, ktoré pozývajú na vonkajšie aktivity.

Die Verkehrsanbindung ist ausgezeichnet: Die nächste Haltestelle ist nur wenige Gehminuten entfernt und bietet eine schnelle Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz.

Dopravné spojenie je výborné: najbližšia zastávka je vzdialená len pár minút chôdze a ponúka rýchle spojenie na verejnú dopravu.

Auch die Autobahnen A73 und B4 sind in kurzer Fahrzeit erreichbar, was für Pendler und Berufstätige eine optimale Anbindung in die Innenstadt und an die umliegenden Städte wie Erlangen und Fürth gewährleistet.

Rovnako sú diaľnice A73 a B4 dostupné za krátky čas, čo zabezpečuje optimálne spojenie do centra mesta a do okolitých miest ako Erlangen a Fürth pre dochádzajúcich a pracujúcich.

Die Umgebung lädt zu Spaziergängen und Radtouren ein.

Okolie pozýva na prechádzky a cyklistické výlety.

Insgesamt bietet der Ortsteil Eibach eine hohe Lebensqualität und eine ideale Umgebung für Familien und Menschen, die das Wohnen in der Nähe der Stadt schätzen.

Celkovo ponúka mestska časť Eibach vysokú kvalitu života a ideálne prostredie pre rodiny a ľudí, ktorí si cenia bývanie v blízkosti mesta.

- Schöner großer Balkon

- Krásny priestranný balkón

- Echtholzparkett und hochwertige Fliesen

- Parkety z masívneho dreva a vysoko kvalitné dlaždice

- Moderne Fußbodenheizung per App steuerbar.

- Moderné podlahové vykurovanie ovládateľné cez aplikáciu.

- Energieeffiziente Wärmepumpe (Viessmann Vitocal 250-A, Testsieger) siehe Beispielfoto.

- Energeticky účinné tepelné čerpadlo (Viessmann Vitocal 250-A, víťaz testu) pozri ukážkovú fotografiu.

- 3-fach verglaste Fenster in der ganzen Wohnung, innen weiß, außen Anthrazit

- Trojsklenené okná v celom byte, vnútorná strana biela, vonkajšia v antracitovej farbe

- Elektrische Dachflächenfenster

- Elektrické strešné okná

- Elektrische Aluminiumrollläden in Anthrazit, ausgenommen die Dachfenster (motorgesteuert, per App und per Fernbedienung steuerbar).

- Elektrické hliníkové rolovacie žalúzie v antracitovej farbe, okrem strešných okien (ovládané motorom, cez aplikáciu aj diaľkové ovládanie).

- Dezentrale Lüftungsanlage im offenen Wohn- und Essbereich

- Decentrálne ventilačné zariadenie v otvorenom obývacom a jedálenskom priestore

- 3-adrige Elektroleitungen inkl. Unterverteiler, Kippschaltautomaten, FI-Schalter und Multimedia Hub innerhalb der Wohnung. Inklusive Netzwerkkabeln und Netzwerkdosen in jedem Aufenthaltsraum.

- Trojdrôtové elektroinštalácie vrátane podeljezdového rozvodného panelu, prepínačových ističov, chráničov prúdu (FI) a multimediálneho uzla v byte. Vrátane sieťových káblov a sieťových zásuviek v každej izbe.

- Attraktives Hausgeld in Höhe von nur ca. 200 €.

- Atraktívny poplatok spojený s nehnuteľnosťou vo výške len cca 200 €.

- Badezimmer mit modernen hochwertigen Fliesen, Fußbodenheizung und Sanitärgegenständen (Dusche, Waschbecken mit Hochglanzunterschrank, Hänge-WC, Armaturen inklusive LED-Badspiegel mit Anti-Beschlag-Funktion und Beleuchtung).

- Kúpeľňa s modernými vysoko kvalitnými dlaždicami, podlahovým vykurovaním a sanitárnym vybavením (sprcha, umývadlo s lesklým podnosom, závěsné WC, armatúry vrátane LED zrkadla s proti-zahmlením a osvetlením).

- Separates WC mit modernen hochwertigen Fliesen, Fußbodenheizung und Sanitärgegenständen (Hänge-WC, Handwaschbecken, Armaturen und LED-Badspiegel mit Anti-Beschlag-Funktion und Beleuchtung).

- Samostatné WC s modernými vysoko kvalitnými dlaždicami, podlahovým vykurovaním a sanitárnym vybavením (závěsné WC, umývadlo, armatúry a LED zrkadlo s proti-zahmlením a osvetlením).

- Hochwertige Zimmertüren in Vollspan inkl. Zarge und schwarzen Türdrückern

- Vysokokvalitné interiérové dvere z masívneho dreva vrátane rámov a čiernych kľučiek

- Helle, schön gespachtelte Wände

- Svetlé, pekne stužkované steny

- Wohnungseingangstür mit Klimaklasse 3. Glatte Schallschutztür in Weiß lackiert. Mit mechanisch absenkbarer Bodendichtung. Türstärke ca. 43 mm mit stabiler Spezial-Schalldämmeinlage.

- Vchodové dvere bytu s klimatickou triedou 3. Hladké protihlukové dvere natreté na bielo. S mechanicky zostupným podlahovým tesnením. Hrúbka dverí cca 43 mm so stabilnou špeciálnou protihlukovou vložkou.

- Wärmedämmende Haustüre in Anthrazit

- Tepelnoizolačné vstupné dvere v antracitovej farbe

- Dacheindeckung mit Flachziegeln

- Strešná krytina s plochými škridľami

- Diverse Spots und Lichter

- Rôzne reflektory a osvetlenie

- LED Terrassenbeleuchtungen per App steuerbar.

- LED osvetlenie terasy ovládateľné cez aplikáciu

- Wohnfläche 73,23 m²

- Obytná plocha 73,23 m²

- Separater Abstellraum

- Samostatná úložná miestnosť

- 3-Zimmer

- 3 izby

- Einsparung von ca. 23.776,20 € an Maklerprovision (4,76 % der Kaufsumme)

- Ušetrených približne 23 776,20 € na maklérskych províziách (4,76 % z kúpnej sumy)

- Massivbauweise

- Masívna konštrukcia

- Video-Sprechanlage

- Videointerkom

- Weitere Anpassungswünsche gerne auf Anfrage nach der Besichtigung. (Alle Handwerker und Gewerke sind für uns zeitnah verfügbar).

- Ďalšie prispôsobenia sú k dispozícii na požiadanie po prehliadke. (Všetky remeselné práce a služby pre nás zaistia dostupnosť v krátkej lehote).

Hinweis: Alle steuerlichen Angaben sind Modellrechnungen (Annahmen: 90 % Gebäudeanteil, 42 % Grenzsteuersatz, 3,7 % Zins, 1,5 % Tilgung, 10 % EK, progn. Kaltmiete 18,5 €/m²).

Poznámka: Všetky daňové údaje sú modelové výpočty (predpoklady: 90 % podiel budovy, 42 % hraničná daňová sadzba, 3,7 % úrok, 1,5 % splátka istiny, 10 % vlastného kapitálu, predpokladaný nájom bez vedľajších nákladov 18,5 €/m²).

Degressive AfA gem. § 7 Abs. 5a i.V.m. Abs. 5b EStG; Voraussetzung: rechtswirksamer Kaufvertrag im Begünstigungszeitraum und Anschaffung bis Ende des Jahres der Fertigstellung.

Degressívna AfA podľa § 7 ods. 5a v. z. s. ods. 5b EStG; podmienkou je právoplatná kúpna zmluva v rámci zvýhodneného obdobia a nadobudnutie do konca roka dokončenia.

Kaufpreisaufteilung (Grund/Boden vs. Gebäude) im Einzelfall zu ermitteln (BMF-Arbeitshilfe / Gutachten).

Rozdelenie kúpnej ceny (pozemok/stavebná časť vs. budova) je potrebné zistiť individuálne (podľa pokynov BMF / znaleckého posudku).

Kaltmiete und Hausgeld sind Prognosen.

Nájom bez vedľajších nákladov a poplatky spojené s nehnuteľnosťou sú len prognózy.

Lohnsteuer-Ermäßigung für negative Einkünfte aus V+V kann i.d.R. ab dem auf die Anschaffung folgenden Kalenderjahr beantragt werden.

Zníženie dane zo mzdy pre negatívne príjmy z prenájmu možno zvyčajne žiadať od nasledujúceho kalendárneho roka po nadobudnutí.

Alle Angaben ohne Gewähr. Steuerliche Beratung empfohlen.

Všetky údaje sú bez záruky. Odporúča sa daňové poradenstvo.