Predaj bytu 1+1 • 21 m² bez realitkyL7 6a Mannheim Mannheim Baden-Württemberg 68161

Prečo tento univerzitný unicorn napriek skvelej lokalite prináša ešte 6,7 % výnos

Byty priamo pri univerzite Mannheim patria medzi najvzácnejšie a najžiadanejšie obytné lokality mesta. Tento kompletne zrekonštruovaný a zariadený jednoizbový byt v L7 spája prémiovú polohu, okamžitú prenajímateľnosť a atraktívny výnos. Vzniká tak investícia s mimoriadne stabilným dopytom – ako pre kapitálových investorov, tak pre rodičov študentov.

L7, 6a patrí medzi najžiadanejšie mikro-lokality pre študentské bývanie v Mannheime a medzi investorov sa považuje za skutočný „zlatý kúsok“. Byt sa nachádza prakticky priamo na kampuse Univerzity Mannheim – bližšie sa ťažko nájde.

Budova je prvým obytným domom na univerzitnej strane štvorcov, čo umožňuje študentom dosiahnuť kampus pešo za pár minút. Pre študentov to znamená výraznú výhodu v každodennom živote, keďže cesty sú minimálne a náklady na verejnú dopravu sa znižujú.

Obzvlášť pre rodičov, ktorí chcú pre svoje študujúce deti zabezpečiť byt, v Mannheime prakticky neexistuje lepšia lokalita. Zároveň kapitáloví investori profitujú z mimoriadne vysokého dopytu po malých bytoch v bezprostrednej blízkosti univerzity.

Prenajímateľnosť takýchto jednotiek je podľa skúseností veľmi stabilná, keďže každým semestrom tisíce študentov, stážistov a absolventov práce hľadajú bývanie v tejto oblasti.

Byt sa nachádza v 1. poschodí (s výťahom) udržiavaného viacrodinného domu a disponuje balkónom smerom na pokojný vnútorný dvor, čo vytvára príjemné a pokojné obytné prostredie napriek centrálnej polohe.

Jednoizbový byt bol komplexne zrekonštruovaný a predáva sa kompletne zariadený. Jednotka je aktuálne prázdna a môže byť okamžite znovu prenajatá alebo využitá vlastným bývaním. Tým pádom je objekt ideálny ako kapitálová investícia s okamžitým cashflow.

Obzvlášť je potrebné zdôrazniť plnohodnotnú vstavanú kuchyňu, ktorá sa výrazne odlišuje od mnohých mikrobývaní s jednoduchými rohovými riešeniami. Kuchyňa je kompletne vybavená a zahŕňa:

• Práčku priamo v byte

• Vstavaný varič so štvormiestnou varnou doskou

• Rúru

• Digestoľ s vonkajším odvodom

• Vstavanú mikrovlnnú rúru

• Vstavanú chladničku

Tým byt disponuje komfortnou kuchyňou vhodnou pre každodenné životné potreby, čo sa pri malých študentských bytoch vyskytuje len zriedkavo.

Okrem toho sa byt predáva kompletne zariadený, okrem iného s:

• posteľou

• šatníkom

• regálovým systémom

• stolom

• Samsung Smart TV

Vďaka tomuto vybaveniu je byt okamžite prenajímateľný – ideálny pre študentov, dochádzajúcich zamestnancov alebo mladých profesionálov.

Ďalšou veľkou výhodou je parkovacie miesto v podzemnej garáži. V lokalite L7 je parkovacie miesto mimoriadne obmedzené a pouličné parkoviská sú často preplnené. Vlastné miesto priamo v budove preto predstavuje významnú pridanú hodnotu a výrazne zvyšuje atraktivitu nehnuteľnosti v porovnaní s porovnateľnými bytmi bez parkovania.

Realistický očakávaný nájom (konzervatívne vypočítaný):

Byt (zariadený):

približne 650 € chladom mesačne

Parkovacie miesto v podzemnej garáži (možno prenajať samostatne):

približne 75 € chladom mesačne

Celkový nájom:

približne 725 € chladom mesačne

Na základe tejto konzervatívnej kalkulácie vychádza hrubý výnos približne 6,7 %, čo je nad aktuálnym trhovým priemerom mnohých centrálnych bytov.

Byt je teda vynikajúci pre rôzne skupiny kupujúcich:

• Kapitáloví investori so zameraním na stabilný dopyt po nájmoch

• Rodičia, ktorí chcú pre svoje študujúce deti zabezpečiť bývanie

• Dochádzajúci zamestnanci alebo mladí absolventi

• Investori so záujmom o prenájom kompletne zariadených bytov

Byt sa nachádza v L7, jednej z najžiadanejších mikro-lokácií v centre Mannheimu a priamo na univerzitnej strane štvorcov.

• Univerzita Mannheim je pešo dostupná približne do 2 minút

• Priama susednosť s fakultami, knižnicami a univerzitnými zariadeniami

• Mimoriadne vysoký dopyt zo strany študentov, doktorandov, vedeckých pracovníkov a mladých profesionálov

Lokalita patrí k najobľúbenejším obytným oblastiam pre študentov, pretože k kampusu je možné doraziť bez využitia verejnej dopravy. Tým nájomníci denne ušetria čas a náklady na MHD.

Aj centrum Mannheimu, nákupné možnosti, gastronómia, kaviarne a mestská doprava sú dostupné pešo.

Ďalším dôležitým faktorom polohy je štrukturálne obmedzená ponuka bytov v tejto oblasti. V štvorcoch prakticky neexistujú dostupné stavebné pozemky, čo trvalo obmedzuje ponuku malých bytov.

Táto kombinácia bezprostrednej blízkosti univerzity, centrálnej polohy v centre mesta a obmedzenej ponuky bývania zabezpečuje stále vysoký dopyt po malých bytoch a veľmi stabilnú prenajímateľnosť.

Špecifický znakom kvality: Plnohodnotná kuchyňa namiesto rohového riešenia

Rozhodujúcim rozdielom oproti väčšine jednoizbových bytov v centre Mannheimu je to, že pôvodne existujúca rohová kuchyňa bola kompletne odstránená. Kuchynská stena bola predĺžená, aby sa vytvoril priestor pre plnohodnotnú vstavanú kuchyňu štandardnej veľkosti.

Tým byt disponuje praktickou kuchyňou pre každodenné potreby, zatiaľ čo mnohé porovnateľné byty majú len jednoduché rohové riešenia so štyrmi varnými platňami.

Vybavenie novej kuchyne:

• Štandardná práčka priamo v byte

• Vstavaný varič so štvormiestnou varnou doskou

• Rúra štandardnej veľkosti

• Digestoľ s externým odvodom (nie recirkulačné riešenie)

• Vstavaná mikrovlnná rúra

• Vstavaná chladnička s mrazničkou

• Vysoko kvalitné elektrospotrebiče značiek Bosch / Siemens

Týmto spôsobom môžu nájomníci byt plne a samostatne využívať bez potreby spoločných priestorov.

Obývacia časť / Všeobecné:

• nový laminátový podlahový kryt

• čerstvo natreté steny

• nové stropné a liadrové osvetlenie

• veľké okná, dve okná a dvere na balkón

• veľmi svetlý dojem z priestoru

Elektrika:

• rozšírený počet zásuviek

• optimalizovaná elektrika v kuchyni

• nová poistková skriňa s chráničom prúdu (FI)

• oddelené osvetľovacie zóny

Zariadenie (nové, zahrnuté v kúpnej cene):

• posteľ s novou matracou

• nočný stolík s osvetlením

• Samsung Smart TV (montáž na stenu)

• jedálenský/studijný kút pri okne

• dva skrine do stropu (šatník a úložný priestor)

Zariadenie umožňuje okamžitý prenájom bez ďalších investícií.

Kúpeľňa:

• sprcha

• WC

• umývadlo

• moderné obklady podlahy a stien

Balkón:

• krytý balkón

• pokojná juhozápadná orientácia k vnútornému dvoru

Parkovacie miesto v podzemnej garáži:

• kúpna cena 15 000 €

• možné samostatné prenájatie (približne 75 € / mesiac)

• ďalší zdroj príjmu pre kapitálových investorov

Finančné údaje (ekonomický plán 2026):

• Prenosné náklady: 107,78 € / mesiac

• Nepřenostné náklady: 76 € / mesiac

• Príplatok do rezervy pre byt: 19,66 € / mesiac

• Príplatok do rezervy pre parkovacie miesto v podzemnej garáži: 1,15 € / mesiac

• Celkové zálohy spojené s domovným poplatkom: 266 € / mesiac

• Podiel z kmeňovej spoločnej vlastníctva: 118 / 10 000

• Daň z nehnuteľnosti 2025: 31,90 € / rok

Stav rezerv fondu spoločenstva vlastníkov

Spoločenstvo vlastníkov bytu disponuje opravnou rezervou vo výške približne 135 000 € (stav k 31.12.2024).

Podielový výpočet bytu predstavuje približne 1 600 €.

Ostatné / Prenájom a ekonomická efektívnosť

Stanovený nájom vo výške 650 € chladom za zariadený byt je v porovnaní s aktuálnym trhovým prostredím vedome konzervatívny.

Pre porovnanie:

• Izby vo WG v Jungbuschu (aktuálne 4 ponuky na Immoscout) dosahujú už približne 400–585 € chladom, hoci kuchyňa a kúpeľňa sa využívajú spoločne a súkromie je výrazne obmedzené.

• Moderné mikro-byty alebo zariadené študentské byty v blízkosti univerzity sú často výrazne drahšie.

Parkovacie miesto v podzemnej garáži predstavuje dodatočný, stabilný príjemový prvok a zvyšuje atraktivitu bytu pre nájomníkov aj investorov. Vo lokalite L7 je parkovacie miesto mimoriadne vzácne, čo robí z vlastného miesta jasnú pridanú hodnotu. Obzvlášť žiadané sú miesta aj medzi zamestnancami susedného policejného zboru.

Vďaka kompletnej výbave, vysoko kvalitnému zariadeniu a bezprostrednej polohe k Univerzite Mannheim je byt vynikajúci aj pre časovo obmedzené prenájomné modely, napríklad pre hosťujúcich vedcov, stážistov, projektových pracovníkov alebo medzinárodných študentov.

Porovnateľné hodnoty z časových rezidenčných portálov ako Wunderflats alebo Spacest ukazujú, že byty tejto kategórie a lokality majú aktuálne vrátane teplého nájmu približne 850 € až 1 150 € mesačne.

Aj pri konzervatívnom odhade môže zariadený prenájom priniesť nájomné okolo 750 € chladom mesačne, čím sa výnos pre kapitálových investorov môže ešte výrazne zvýšiť.

Tento dodatočný prenájomný potenciál slúži investorom ako atraktívna bezpečnostná rezerva, pričom nie je priamo podmienkou pôvodnej kalkulácie výnosu.

Obzvlášť pre rodičov študentov predstavuje tento objekt veľmi zaujímavé riešenie:

Počas štúdia slúži byt ako komfortné bývanie pre vlastné dieťa. Po ukončení štúdia ho je možné bez problémov ďalej prenajímať alebo udržať ako dlhodobú kapitálovú investíciu.

Zhrnutie

Ide o okamžite prenajímateľnú investíciu v centre mesta, v absolútnej prémiovej univerzitnej lokalite, so stabilným dopytom, atraktívnym výnosom a dodatočným potenciálom rastu cez zariadený prenájom.

Kombinácia

Lokalita – Vybavenie – Zariadenie – Parkovacie miesto – Výnos

robí z tohto bytu zriedkavú príležitosť pre kapitálových investorov aj rodičov študentov.

Predaj priamo od vlastníka.

Kupujúci tak šetrí bežnú províziu sprostredkovateľa, čím sa ušetrí približne 4 605 € v porovnaní s podobnými ponukami cez makléra.

Disclaimer

Všetky údaje o nájomnom, výnose a ekonomickej efektívnosti sú založené na trhových porovnaniach a skúsenostiach a slúžia len ako nezáväzná orientácia. Záruka určitého nájomného alebo výnosu sa neprijíma. Rozhodujú len dohody v notárskej kúpnej zmluve.