Predaj bytu 3+1 • 62 m² bez realitkyKriegsstr. 296 Karlsruhe Weststadt Baden-Württemberg 76135

Prečo tento byt? – Rendite jednorožec západnej štvrte

Pretože spája vlastnosti, ktoré sa v západnej štvrti zriedkakedy nájdu spolu:

Platné stavebné povolenie od mesta Karlsruhe (2018) na využitie ako dovolenkový alebo krátkodobý byt (FEWO). Je to vaše ochranné štít proti regulácii nájomného a kľúč k 9 % návratnosti.

Pôdorys, ktorý pracuje vo váš prospech:

Byt v druhom nadzemnom poschodí zaujme vysoko efektívnym usporiadaním. Vďaka minimalizácii chodby bez straty užitočnej plochy sa celá plocha sústredí do troch plnohodnotných, uzavretých izieb (približne 12 m², 15 m² a 18 m²). Nie sú tu žiadne priechodové izby – tým pádom sa obytná plocha premieňa na skutočne využiteľnú plochu.

Ticho a diaľkový výhľad (prekvapenie tejto adresy):

Napriek očakávaniam z centrálnej polohy je byt akusticky dobre oddelený:

• Izba 1 a kuchyňa sú orientované na absolútne tichý vnútorný dvor.

• Izby 2 a 3 sú situované smerom na Yorckstraße (pokojná bočná ulica) s širokým výhľadom a bez priamo oprotiľahlej výstavby. Spanie s otvoreným oknom je tu reálnou možnosťou.

Komfort:

Byt sa nachádza na koncovom diely s balkónom bez priechodovej premávky, vybavený výťahom až do pivnice, s profesionálnou správou spoločenstva vlastníkov (WEG), bez záťaže nájomníkov a bez provízie (priamo od vlastníka).

Stručne: Tento byt je tichý, funkčný a ekonomicky bez kompromisov.

Funguje pre ľudí – aj pre čísla.

Budova a spoločenstvo vlastníkov (WEG):

Bytový komplex pozostáva z 30 jednotiek (28 bytov, 2 obchodné priestory) a je profesionálne spravovaný spoločnosťou HUG Haus- und Grundbesitzverwaltung Karlsruhe. Budova pochádza z 50. rokov 20. storočia (inštitucionálna výstavba) a je funkčná, robustná a dobre rekonštruovateľná. K dispozícii je výťah, ktorý vedie až do pivnice.

Obchodné priestory v prízemí – jasne oddelené:

V prízemí sa nachádzajú dve zavedené obchodné jednotky (medzi iným pekáreň a kuchynské štúdio). Dôležité: sú technicky a nákladovo oddelené (vlastné vykurovacie systémy). Každý byt disponuje vlastným plynovým kotlom.

Správcovské poplatky / Rezervný fond:

Správcovské poplatky od 01.01.2026 podľa hospodárskeho plánu: 310 € mesačne.

Podiel na rezervnom fonde: 491,28 € ročne.

Stav rezerv (podiel jednotky) k 31.12.2024: 6 543,83 €.

Extra stabilita:

Do spoločenstva vlastníkov (WEG) každoročne priteká päťciferná suma z prenájmu strešných priestorov (mobilné antény) – čo prispieva k stabilizácii bežných nákladov.

Logika prerozdelenia dodatočných nákladov (dôležitá):

Odpad a voda sa v rámci spoločenstva účtujú na základe počtu osôb. Byt bol časťou obdobia špeciálneho prenájmu (prenájom pre montážnikov/projekty), preto niektoré spotrebné položky (napr. odpad a voda) boli v danom účtovnom roku nad normálnou úrovňou. Pri bežnom obsadení alebo voľnosti sa tieto hodnoty normálne ustália.

Kúrenie / Teplá voda / Elektrina:

Kúrenie a teplá voda prebiehajú cez bytu vlastný plynový kotol s oddeleným plynomerom (priama fakturácia pre užívateľa, nie centrálne vykurovanie spoločenstva). Plynový kotol bol inštalovaný v roku 2018; pravidelná revízia komína vrátane kontroly spalín prebehla 01.12.2025 bez zistených nedostatkov.

Byt sa nachádza v Karlsruhe-Weststadt, centrálne na rohu ulíc Kriegsstraße / Yorckstraße. Obchody, služby, verejná doprava a centrum mesta sú v bezprostrednej blízkosti.

Dôležitý bod pre záujemcov:

Napriek centrálnej adrese ponúka byt prekvapivo tichú kvalitu bývania, pretože je v rámci komplexu akusticky dobre oddelený:

• Strana smerom na vnútorný dvor (kuchyňa a izba 1) – veľmi tichá.

• Strana Yorckstraße (izby 2 a 3) – nachádza sa na vedľajšej ulici s nízkym dopravným zaťažením a ponúka široký výhľad.

Kombinácia urbanity, vynikajúcej infraštruktúry a zároveň tichej polohy bytu je v západnej štvrti zriedkavá – čo je jasnou výhodou pre vlastníkov aj pre kapitálových investorov (spolubývanie / obchodné využitie).

Byt bol cielene zrekonštruovaný v rokoch 2015, 2018 a 2019 pre prenájom do skupín (WG) a špeciálny prenájom. V súkromnom vlastníctve (súčastnom vlastníctve) nie je žiadny zdržaný program rekonštrukcie.

• Technika: Kompletná obnova elektroinštalácie vrátane centrálneho mediálneho rozdeľovača. Každá izba je vybavená LAN a TV prípojkou – ideálne pre prácu z domu alebo obchodných hostí.

• Okna: V rámci rekonštrukcie boli okná vymenené (dvojité zasklenie) – zaručujú dobrú tepelnú a zvukovú izoláciu.

• Zvuková ochrana: V roku 2018 boli inštalované kvalitné vstupné dvere bytu s vysokou hmotnosťou a nastaviteľným tesniacim profilom. To zabezpečuje maximálne súkromie medzi chodbou a obytným priestorom – rozhodujúci faktor pre spolubývanie a krátkodobé prenájmy.

• Svetelný koncept: Zavesené stropy s integrovanými LED reflektormi (2018) vo všetkých miestnostiach – moderný a kvalitný vzhľad bez potreby dodatočných úprav.

• Kuchyňa (značka Häcker, NP približne 7 000 € bez DPH): Inštalovaná v roku 2019, vrátane zabudovanej práčky a sušičky, spotrebičov značky Blaupunkt a digestoře značky Miele.

• Kúpeľňa: Moderná, vybavená podhľadovým systémom Geberit, s ohrievačom uterákov a vaňou s funkciou sprchy, pričom obklady sú ľahko udržiavateľné.

• Povrchy: Jednotná vinylová podlaha – ideálna pre rýchle a čisté výmeny nájomcov.

Plochy:

Izba 1: 11,85 m² | Izba 2: 18,13 m² | Izba 3: 14,86 m² | Kuchyňa: 7,02 m² | Kúpeľňa: 3,45 m² | Chodba: 5,86 m²

Celkom: 61,17 m²

Všetky izby sú prístupné samostatne z chodby – ideálne pre prenájom jednotlivých izieb. Byt bol prevádzkovaný presne podľa tohto konceptu a je okamžite opätovne prenajímateľný.

Budova a pôvod – navrhnuté pre dlhodobú životnosť:

Budova bola postavená v 50. rokoch minulého storočia a pôvodne navrhnutá ako bývanie pre robotníkov, resp. ako inštitucionálna výstavba – teda pre trvalé využívanie a intenzívne používanie. Typické znaky tohto typu výstavby sú:

• Robustná, funkčná konštrukcia

• Jasné pôdorysové štruktúry

• Jednoduchý a prehľadný technický systém budovy

• Dobrá rekonštruovateľnosť a údržba

Po privatizácii (rozdelení na vlastnícke jednotky) je objekt už desaťročia spravovaný ako klasické spoločenstvo vlastníkov bytov. K dispozícii je výťah, ktorý pohodlne vedie z pivnice až do podkrovia. Táto kombinácia kvality výstavby, štruktúry a prístupnosti pozitívne ovplyvňuje trvalú hodnotu a flexibilitu využitia.

Obchodné priestory a mix využitia – jasne oddelené:

V prízemí sa nachádzajú dve etablované obchodné jednotky (pekáreň a kuchynské štúdio). Obe majú vlastné vykurovacie systémy a sú technicky aj nákladovo jasne oddelené od obytného priestoru. Všetky byty v dome sú zásobené vlastnými plynovými kotlami.

Výhody z tohto riešenia:

• Žiadny centrálny vykurovací systém

• Žiadne krížové subvencie medzi bývaním a obchodom

• Náklady na kúrenie a teplú vodu platí vždy priamo užívateľ

Pre vlastníkov a nájomcov to znamená transparentnú a zodpovednú štruktúru nákladov s nižším rizikom konfliktov a administratívnych komplikácií.

Spoločenstvo vlastníkov (WEG) a údržba – jasné zodpovednosti:

V roku 2025 spoločenstvo vlastníkov rozhodlo, že údržba a obnova okien, žalúzií a vstupných dverí bytu budú priradené k príslušnému súkromnému vlastníctvu. Toto opatrenie trvalo odľahčuje spoločenstvo a znižuje riziko väčších, kolektívne financovaných zásahov. Kupujúci tak profitujú z jasne stanovených zodpovedností, lepšej plánovateľnosti a individuálnej voľnosti rozhodovania. Súčasne už boli realizované aj spoločné opatrenia, medzi inými:

• Nové vstupné dvere do budovy

• Obnovené okná v schodisku

To dokazuje, že spoločenstvo vlastníkov aktívne pristupuje k údržbe, pričom náklady sú štrukturálne rozdelené.

Investičná stratégia a potenciál rastu hodnoty:

1. Atraktívny vstup:

Vaša cenová výhoda v západnej štvrti – táto nehnuteľnosť ponúka s hrubou návratnosťou 9,04 % výnosovú silu, akú je v západnej štvrti (76135) zriedkavo možné nájsť. Kúpna cena 239 000 € už plne zohľadňuje nadchádzajúcu modernizáciu spoločných priestorov. Kým iní váhajú, vy ako predvídavý kupujúci využijete túto cenovo atraktívnu príležitosť v jednej z najžiadanejších častí Karlsruhe.

2. Výpočet výnosov (prenájom v režime spolubývania – WG):

Byt je vďaka jadrovej rekonštrukcii a technickému vybaveniu (LAN/TV v každej izbe, zvukotesné dvere) ideálne pripravený na vysoko kvalitný prenájom do skupín:

• Izba 1 (s výhľadom na dvor): 550 € | Izba 2 (s diaľkovým výhľadom): 650 € | Izba 3 (s diaľkovým výhľadom): 600 €

• Celkový predpokladaný nájom: 1 800 € mesačne / 21 600 € ročne (faktor 11,0).

3. Plánované zhodnotenie cez H&G Haus & Grund:

Správu spoločenstva vlastníkov zabezpečuje renomovaná spoločnosť H&G Karlsruhe. Podľa protokolov sa momentálne finalizuje rekonštrukčný koncept (fasáda, schodisko, požiarna ochrana) s pomocou odborných plánovačov.

• Štruktúrovaná realizácia: Takéto opatrenia sú často rozložené na roky alebo financované prostredníctvom úverov s priaznivou úrokovou mierou (napr. KfW). To šetrí vašu likviditu, pričom nájomné pokrýva investíciu.

• Dotácie: Správa preveruje všetky relevantné dotácie, čo ďalej minimalizuje vaše efektívne finančné zaťaženie.

4. Pasívne budovanie majetku a daňové výhody:

Pre investorov s vysokým príjmom ponúka tento objekt ideálny pákový efekt. Budúce mimoriadne príspevky môžu byť v roku ich platby často uplatnené na 100 % ako náklady na udržanie, čím priamo premieňate daňovú záťaž na hmotnú hodnotu. Zatiaľ čo budova prechádza modernizáciou, trhová hodnota vašej nehnuteľnosti pasívne rastie – bez vášho každodenného zásahu.

5. Ochrana nákladov a plánovateľná istota:

Od roku 2025 sú okná, žalúzie a vstupné dvere bytu v osobitnom vlastníctve. Zachovávate si plnú kontrolu nad nákladmi a nerozdeľujete výdavky s inými jednotkami. Ročne päťciferné dodatočné príjmy z prenájmu strešných priestorov pre mobilné antény navyše stabilizujú rezervný fond spoločenstva vlastníkov.

Právne upozornenia a disclaimer:

Výnos: Nájomné (stav 2026) sú príkladné výpočty na základe povolenia FEWO a skúseností s prenájmom do spolubývania. Nie je zaručená dosiahnuteľnosť nájomných príjmov; dosiahnuteľnosť závisí od manažmentu a trhových podmienok. Prospektová zodpovednosť je vylúčená. Rekonštrukcia: Informácie sú založené na protokoloch spoločenstva vlastníkov (WEG) za roky 2024–2025. Konkrétne nákladové schválenia ešte nie sú definitívne. Kupujúci by mali pred kúpou starostlivo preveriť protokoly a hospodárske plány. Dane: Údaje o nákladoch na udržanie nepředstavujú daňové poradenstvo. Daňové zaobchádzanie závisí od individuálnej situácie; odporúča sa konzultovať s daňovým poradcom. Všeobecne: Informácie sú poskytované podľa najlepších dostupných poznatkov a rozhodujú výlučne ustanovenia z notárskej kúpnej zmluvy.

Bez provízie – priamo od vlastníka GmbH & Co. KG