Predaj bytu 3+1 • 81 m² bez realitkyScheffelstr. 46 Karlsruhe Weststadt Baden-Württemberg 76135

Warum diese Wohnung?

Prečo tento byt?

Pretože kombinuje veci, ktoré v Weststadt nájdete len zriedkavo spolu:

Výtah. Balkón. Tri samostatné izby. Veľmi dobré energetické hodnotenie.

Voľný na nasťahovanie. Bez provízie. Prehľadná štruktúra poplatkov. Žiadne riziká spojené s rekonštrukciou.

Tento byt funguje – pre ľudí aj pre čísla.

Objekt & Kvalita výstavby

Na predaj je súkromný, mimoriadne solídny 3-izbový byt v 1. poschodí udržiavaného päťposchodového bytového domu s 20 bytmi.

Nachádza sa priamo na začiatku ulice Scheffelstraße, pokojnej vedľajšej ulice ku Sophienstraße – jednej z najžiadanejších a najprestížnejších adries v Karlsruhe.

Budova bola postavená v roku 1966 v masívnej inštitucionálnej stavebnej kvalite – pôvodne podľa obyvateľov (bez záruky!) pre zamestnancov Deutsche Bundespost / neskôr Telekom.

Tento pôvod vysvetľuje stále cítiacu kvalitu: nebola postavená pre rýchly predaj, ale pre dlhodobé užívanie vlastnými zamestnancami.

Typické znaky tohto typu výstavby:

• mimoriadne solídne oceľové a železobetónové konštrukcie

• súvislé masívne betónové stropy

• nadpriemerné zvukové izolácie

• jasné, funkčné pôdorysy

• jednoduchá údržba a dlhá životnosť

V porovnaní s mnohými objektmi secesie na Sophienstraße prináša mladší dátum výstavby jasné výhody:

robustnejšia konštrukcia, lepšia zvuková izolácia, modernejšie tepelné izolácie – a výťah.

Energia & Technika

• S energetickou spotrebou 74 kWh/m²a (účinnostná trieda C, blízko B) patrí objekt k lepším existujúcim stavbám svojej doby.

• Pre vlastníkov to znamená nízke prevádzkové náklady a istotu do budúcnosti, pre investorov dlhodobú hodnotu a výhodné financovacie podmienky.

• Ústredné kúrenie (plyn)

• Teplá voda decentralne cez elektrické ohrievače v kuchyni a kúpeľni

Toto riešenie prináša jasné výhody:

• Žiadne cirkulačné straty (žiadne permanentne udržiavané ohriate potrubia)

• Žiadna spoločná základná spotreba

• Žiadna kontrola legionel

• Iba studené vodomer, teplá voda sa platí individuálne

• Prehľadná logika prerozdelenia, ideálna pre prenájom alebo spolubývanie

• Nízke riziko opráv, pretože ohrievače sú lacné a je možné ich samostatne vymeniť

Výsledok: nízke, transparentné poplatky bez skrytých spoločných nákladov.

Renovácie & Stav

Byt bol zmodernizovaný so zameraním na svetelnosť, prehľadnosť a každodennú použiteľnosť:

• Zavesené stropy s integrovanými LED spotmi vo všetkých miestnostiach

• Prepracovaná elektrika s dodatočnými zásuvkami a pripravenými TV prípojkami v ideálnej výške na stene

• Jednotný vinyl vo všetkých obytných priestoroch

• Veľkoformátové sivé dlaždice (30×60) v kuchyni, chodbe a kúpeľni

• Valcovaný omietka na všetkých stenách – žiadne tapety, žiadna potreba rekonštrukcie

• Kúpeľňa nová obložená dlažbou, nadčasová a nenáročná na údržbu

Výsledok: moderné, pokojné, okamžite použiteľné – bez stavebného stresu.

Pôdorys & Využitie

Pôdorys je jasne a logicky usporiadaný, s minimálnou dopravnou plochou – byt sa javí výrazne väčší ako približne 80 m².

• Tri plnohodnotné, samostatné izby, všetky prístupné oddelene z chodby

• Žiadne priechodné miestnosti, všetky izby sú dobre osvetlené

• Balkón v obytnom/obývacom priestore

• Samostatná kuchyňa pri vchode do bytu s veľkou zabudovanou skriňou (veľa úložného priestoru bez straty obytného priestoru)

• Kúpeľňa funkčne umiestnená na jednej strane chodby

Táto štruktúra umožňuje rôzne spôsoby využitia bez nutnosti prestavieb alebo kompromisov:

ako spolubytovanie, pre pár s domácou kanceláriou, malú rodinu alebo ako investícia s prehľadnou izbovou logikou.

Stručne povedané: Rozdelenie, ktoré funguje – nezávisle od spôsobe využitia.

Lokalita – Karlsruhe-Weststadt / Sophienstraße

• 76135 Karlsruhe-Weststadt – jedna z najvyhľadávanejších obytných lokalít v meste, porovnateľná s hudobnou štvrťou.

• Byt sa nachádza priamo na začiatku ulice Scheffelstraße, pokojnej vedľajšej ulice ku Sophienstraße.

• Sophienstraße patrí k najprestížnejším adresám v Karlsruhe a zároveň je najznámejšou cyklistickou ulicou Karlsruhe. Symbolizuje mestský, uvoľnený život s vysokou kvalitou života – málo tranzitnej premávky, široké ulice, ustálené susedstvo.

• Tu bývate v pokoji a napriek tomu ste priamo uprostred diania:

• Gutenbergplatz so svojím týždenným trhom, kaviarňami, reštauráciami, pekárňami a obchodmi s dennými potrebami je dostupný pešo.

• Záhrady Günther-Klotz-Anlage ponúkajú navyše veľkorysé zelené plochy a relaxačné priestory v tesnej blízkosti.

• Dopravné spojenie je tiež optimálne:

• Cez ulicu Scheffelstraße sa dostanete veľmi rýchlo na Kriegsstraße (B46) a tým priamo na mestskú diaľnicu / južnú pätu.

• Nie je potrebné prechádzať cez obytné zóny, žiadny nelegálny premávkový ruch – jasná výhoda pre cestujúcich do práce a vodičov.

• Zároveň je prípojka na MHD, školy, materské školy a všetky centrálne zariadenia vynikajúca.

• Lokalita funguje rovnako pre vlastníkov ako aj pre nájomcov a je považovaná za dlhodobo hodnotovo stabilnú.

Vybavenie & Úložný priestor

• Kuchyňa vhodná na spolubývanie so systémom: okná, jasne oddelené skrinové priestory pre viacerých užívateľov (pravá strana)

• Masívna zabudovaná skriňa v chodbe

• Zdivený pivničný priestor s oceľovými dverami (žiadna drevená konštrukcia)

• Dodatočný podkrovný priestor v 5. poschodí, pohodlne dostupný výťahom

• Modernizovaný výťah, ktorý premáva od pivnice až po podkrovie

• Miestnosť pre bicykle v dome

Každá izba je už kompletne zariadená, z predošlého prenájmu ako spolubývajúci:

• Pracovný stôl, skriňa, sedenie a jeden Samsung Smart-TV sú k dispozícii a sú zahrnuté v predajnej cene.

• Byt môže byť okamžite prenajatý zariadený ako študentské spolubývanie alebo priamo užívaný vlastníkmi.

• Samostatné vyčíslenie nábytku je možné (daňovo zaujímavé pre kapitálových investorov).

Spoločenstvo vlastníkov (WEG) & Parkovacie miesta

• Veľmi udržiavané spoločenstvo vlastníkov

• Žiaden rezervačný stav rekonštrukcií, žiadne mimoriadne poplatky

• Stabilne rastúce rezervy (91 895,16 € k 31.12.2024), z toho 4 650 € pripadá na byt

• Dlhoročný, angažovaný poradca bydlaci v dome s vysokou kontinuitou, takže spoločenstvo vlastníkov je vo veľmi dobrom stave

• K bytovému komplexu patria spoločné vonkajšie parkovacie miesta, ktoré je možné pri voľnej dostupnosti prenajať cez správu domu. Nie je priradené trvalé miesto.

Mesačné poplatky (Plán rozpočtu 2026)

• Celkom: cca 387 € / mesiac

• Prerozdeľovateľné: cca 296 € (197 € za vykonané náklady na kúrenie/vodné náklady sú zvýšené, pretože býval prenajímaný zariadený paušálne)

• Podiel vlastníka vrátane rezervy: cca 91 €

• Základná daň z nehnuteľnosti 2025: 117,45 € ročne

Ekonomická analýza & Argumentácia výnosov

Táto nehnuteľnosť bola cielená ako „high-yield“ objekt pre vyššie cielený prenájom spolubývajúcich v Weststadt. Vzhľadom na trhovú situáciu v Karlsruhe (76135) a špecifické vybavenie je mesačný čistý nájom vo výške 1 950 € (650 € za izbu) konzervatívne vypočítaný.

Odôvodnenie nájomných cien (650 € za izbu):

• Izba 1 (s balkónom): Exkluzívna vonkajšia časť, plne zariadená vrátane Smart-TV, skrine, stola, stoličky

• Izby 2 & 3: Tiež plne zariadené ako izba 1

• Pridaná hodnota: Vybavenie „ready-to-live“ (pracovný stôl, skriňa, TV) ako aj decentralizované účtovanie teplej vody ospravedlňujú výrazný príplatok za zariadenie, ktorý je právne vykázateľný mimo klasickej regulácie nájomného pre štandardné bývanie.

• Faktor lokality: Bezprostredná blízkosť ku Sophienstraße a k KIT/univerzite zaručuje prakticky nulovú fluktuáciu.

• Výnosové ukazovatele (na základe kúpnej ceny 359 000 €):

• Ročný nájom (predpoklad): 23 400 € (1 950 € x 12 mesiacov)

• Návratnosť nájmu (brutto): 6,52 %

Násobiteľ (faktor): 15,3

Výhoda pre investorov „Decentralizované účtovanie“: Vďaka príprave teplej vody cez ohrievače v kúpeľni a kuchyni sa výrazne minimalizuje riziko prázdnych bytov a správcovské náklady. Nájemcovia nadobúdajú vlastné zmluvy o dodávke elektriny – ako prenajímateľ nemáte žiadne zálohové riziká na teplú vodu a šetríte ročné náklady na kontrolu legionel.

Disclaimer / Právne upozornenie

Upozornenie k výpočtu výnosov: Uvedené nájomné ceny a výnosové údaje predstavujú príkladové výpočty založené na aktuálnych trhových údajoch (stav 2026) a vlastných skúsenostiach s prenájmom zariadených bytov. Slúžia len na informatívne účely a nepredstavujú garantované výnosy z prenájmu ani daňové úspechy. Skutočná dosiahnuteľnosť nájmov závisí od individuálneho spravovania, výberu nájomcov a budúceho vývoja trhu. Zodpovednosť za informačné materiály nie je prevzatá. Za správnosť údajov o roku výstavby a histórii (Post/Telekom) sa nezodpovedá, keďže tieto informácie sú založené na ústnych odovzdaniach obyvateľov domu. Všetky informácie boli zostavené podľa najlepších vedomostí; rozhodujú len ustanovenia v notárskej kúpnej zmluve.

Predaj prebieha priamo od vlastníka – bez provízie.

• Ušetríte približne 12 500 € maklérskej provízie, čo buď zvyšuje návratnosť, alebo poskytuje väčšiu priestor pre vlastné bývanie.

• Pri prenájme ako 3-izbové spolubývanie je kalkulovaná hrubá návratnosť okolo 6,5 % reálna.

• Zároveň je byt vďaka konštrukcii, energetickým hodnotám a lokalite ideálny pre dlhodobé vlastné bývanie.

• Všetky dokumenty (energetický preukaz, vyhlásenie o rozdelení, rozpočtový plán, zápisy zo stretnutí spoločenstva vlastníkov) sú kompletne k dispozícii v digitálnej podobe a môžu byť krátkodobo poskytnuté pre bankové preverenie.