Predaj domu • 431 m² bez realitky, Severné Porýnie - Westfálsko

Bei dem Objekt handelt es sich um ein massiv gebautes Mehrfamilienhaus mit insgesamt sechs Wohneinheiten und einer Gesamtwohnfläche von ca. 430 m². Das Grundstück umfasst ca. 400 m² und bietet zusätzlich einen kleinen Garten sowie einen Innenhof, die den Mietern gemeinschaftlich zur Verfügung stehen. Eine Garage ist ebenfalls vorhanden.

Das Gebäude präsentiert sich von außen in einem soliden und gepflegten Zustand. Die Fassade, das Dach sowie der Keller sind in ordentlicher Verfassung und zeigen keine grundlegenden Mängel. Die technische Basis ist ebenfalls zeitgemäß, da das Objekt 2018 mit einer modernen Heizungsanlage ausgestattet wurde. Damit ist die bauliche Grundsubstanz solide – lediglich die innenliegenden Wohnbereiche erfordern Modernisierungsmaßnahmen.

Die innenliegenden Bereiche aller sechs Wohnungen könnten renoviert werden. Dazu zählen insbesondere neue Bodenbeläge, die Überarbeitung bzw. Erneuerung der Wand- und Deckenoberflächen, eine Sanierung der Bäder inklusive Sanitäranlagen sowie eine allgemeine Modernisierung der elektrischen Installationen und teilweise der Türen. Diese Arbeiten betreffen ausschließlich die Innenräume und bieten dem Käufer die Möglichkeit, die Wohnungen zeitgemäß auszustatten und optimal am Markt zu positionieren. Es ist nicht in allen Wohneinheiten zwingend notwendig, aber empfehlenswert.

Die Immobilie befindet sich in der Eimterstraße 44 in Herford, einer ruhigen und dennoch zentral angebundenen Wohnlage. Das Umfeld ist geprägt von gepflegten Mehrfamilienhäusern sowie kleineren Ein- und Zweifamilienhäusern, wodurch ein angenehmes, nachbarschaftliches Umfeld entsteht. Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzte und alltägliche Versorgungsangebote sind in wenigen Minuten erreichbar. Auch die Herforder Innenstadt sowie der Hauptbahnhof sind gut angebunden und sowohl mit öffentlichen Verkehrsmitteln als auch mit dem Auto schnell erreichbar. Die Lage eignet sich besonders für Familien, Berufspendler und Paare, die eine ruhige Wohnumgebung mit guter Infrastruktur bevorzugen.

Sanierung & Kosten

Innenliegende Sanierung: neue Bodenbeläge, Wand-/Deckenoberflächen, moderne Bäder/Sanitär.

Maßnahmen klar definiert und schnell umsetzbar.

Sanierungsaufwand: 152.200 € → Gesamtkosten: 517.200 € (365.000 € Kaufpreis + Sanierung).

Sanierung durch Eigentümer oder auf Wunsch durch unsere Firma nach Eigentumsübergang.

Monatlicher Überschuss: ca. 866 €.

Miete & Wirtschaftlichkeit (mit Modernisierung)

Realistische Miete: 8,50–10,00 €/m².

Monatliche Einnahmen: 3.236,50 €.

Faktor: 13,3 | Bruttomietrendite: 7,5 %.

Finanzierung (4 % Zins / 1,5 % Tilgung): Annuität 28.446 €/Jahr bzw. 2.370,50 €/Monat.

Monatlicher Überschuss: ca. 866 €.

Alternative: nur grundlegende Instandsetzung

Aufwand: 30.000–40.000 €.

Miete: ca. 7,00 €/m² → 3.010 € Monatsmiete.

Faktor: ~11,8 | Bruttomietrendite: ~8,5 %.

Monatlicher Überschuss: ca. 1.150–1.200 €.

Preklad do slovenčiny:

Ide o masívne postavený viacrodinný dom s celkovo šiestimi bytovými jednotkami a celkovou obytnou plochou približne 430 m². Pozemok zaberá približne 400 m² a navyše ponúka malú záhradu a vnútorný dvor, ktoré sú spoločne k dispozícii pre nájomcov. Je tu tiež garáž.

Budova sa zvonku prezentuje v solídnom a udržiavanom stave. Fasáda, strecha aj pivnica sú v poriadnom stave a nepreukazujú žiadne základné nedostatky. Technická základňa je taktiež moderná, keďže objekt bol v roku 2018 vybavený moderným kúrenárskym systémom. Taká je stavebná základná konštrukcia solídna – len vnútorné obytné priestory vyžadujú modernizačné opatrenia.

Vnútorné priestory všetkých šiestich bytov by bolo možné zrekonštruovať. Patrí sem najmä výmena podlahových krytín, oprava resp. obnova stien a stropov, rekonštrukcia kúpeľní vrátane sanitárnych zariadení a všeobecná modernizácia elektrických inštalácií či čiastočne dverí. Tieto práce sa týkajú výlučne interiérov a ponúkajú kupujúcemu možnosť vybaviť byty podľa súčasných štandardov a optimálne ich umiestniť na trhu. Nie je to vo všetkých bytových jednotkách absolútne nevyhnutné, ale odporúčané.

Nehnuteľnosť sa nachádza na adrese Eimterstraße 44 v Herforde, v tichej, no zároveň centrálne dostupnej rezidenčnej oblasti. Okolie je charakterizované udržiavanými viacrodinnými domami, ako aj menšími rodinnými domami (jedno- a dvojrodinnými), čo vytvára príjemnú susedsúťažnú atmosféru. Obchodné možnosti, školy, lekári a bežné služby sú dostupné len pár minút. Aj centrum Herfordu a hlavná stanica sú dobre dostupné, pričom verejnou dopravou aj autom sa tam dostanete rýchlo. Lokalita je zvlášť vhodná pre rodiny, dojíždzu júcich pracujúcich a páry, ktoré preferujú pokojné bývanie s dobrou infraštruktúrou.

Rekonštrukcia & Náklady

Vnútorná rekonštrukcia: nové podlahové krytiny, steny/stropy, moderné kúpeľne/sanitárne zariadenia.

Opatrenia jasne definované a rýchlo realizovateľné.

Náklady na rekonštrukciu: 152.200 € → Celkové náklady: 517.200 € (365.000 € kúpna cena + rekonštrukcia).

Rekonštrukcia môže byť realizovaná vlastníkom alebo na požiadanie našou firmou po prevzatí vlastníctva.

Mesačný prebytok: cca 866 €.

Nájom & Ekonomika (s modernizáciou)

Realistický nájom: 8,50–10,00 €/m².

Mesačný príjem: 3.236,50 €.

Faktor: 13,3 | Hrubá nájomná výnosnosť: 7,5 %.

Financovanie (4 % úrok / 1,5 % splátka istiny): Anuita 28.446 €/rok resp. 2.370,50 €/mesiac.

Mesačný prebytok: cca 866 €.

Alternatíva: len základná oprava

Nároky: 30.000–40.000 €.

Nájom: cca 7,00 €/m² → 3.010 € mesačný nájom.

Faktor: ~11,8 | Hrubá nájomná výnosnosť: ~8,5 %.

Mesačný prebytok: cca 1.150–1.200 €.