Predaj bytu 2+1 • 47 m² bez realitkyBerlin Kreuzberg Berlin 10961

### Bez provízie priamo od vlastníka — voľný a pripravený na nasťahovanie ###

Tento udržiavaný byt sa nachádza na 4. poschodí dobre spravovaného bytového domu z roku 1959 so 14 bytovými jednotkami. Na obytnej ploche približne 46 m² sa nachádzajú dve izby, samostatná kuchyňa, kúpeľňa s denným svetlom, priestranná predsieň a balkón.

Byt bude odovzdaný voľný a pripravený na nasťahovanie. Môžete sa teda ihneď nasťahovať bez výpovedných lehôt a bez prevzatia existujúceho nájomného vzťahu. Kto by chcel byt namiesto toho prenajímať, má úplnú voľnosť pri výbere nájomníkov.

Byt je v súčasnosti ešte predmetom osobitného krátkodobého prenájmu (prenechanie na dočasné užívanie) a môže byť v krátkom čase prevzatý ako voľný.

K bytu patrí samostatná pivničná kobka a vlastné parkovacie miesto vo vnútornom dvore, ktoré je zahrnuté v kúpnej cene — v Kreuzbergu ide o skutočnú raritu.

Parkovacie miesto nemá samostatný zápis v katastri, je prenajaté za 140 EUR a nájom možno vypovedať. Pivnica je prenajatá za 59 EUR a tento nájom možno takisto vypovedať.

Dispozícia bytu je klasická a funkčná. Zo svetlej obývacej izby sa vychádza priamo na balkón s výhľadom cez zazelenenú stredovú promenádu ulice Baerwaldstraße do korún stromov. Na tomto poschodí to znamená veľa svetla, málo neželaných pohľadov zvonka a výhľad, ktorý sa v tejto lokalite vyskytuje len zriedka. Spálňa je tichá a samostatná, kuchyňa je oddelená ako vlastná miestnosť a má okno. Vo všetkých obytných miestnostiach a v predsieni sú položené parkety z pravého dreva.

Kompletná a mimoriadne priestorovo úsporná vstavaná kuchyňa s umývačkou riadu, mikrovlnnou rúrou a stredne veľkou vstavanou chladničkou. Vďaka samostatnej kuchyni je obývacia izba skutočnou obývacou izbou bez postele či kuchynskej linky.

### Modernizované spoločné časti domu ###

Spoločenstvo vlastníkov v uplynulých rokoch systematicky investovalo a obnovilo najdôležitejšie technické prvky:

• 2021: Kompletná obnova rozvodov studenej vody a odpadových stúpačiek vrátane všetkých nadväzujúcich prác

• 2021: Obnova hlavného elektrického rozvádzača vrátane nových ističov a elektromerovej sústavy

• 2021: Nová úprava predzáhradiek

• 2024: Nové ústredné plynové kúrenie s modernou kondenzačnou technológiou (investícia približne 34 000 €), odborné odstavenie starej olejovej nádrže

• 2026: Maliarska renovácia celého schodiska vrátane dverí a okien v spoločných častiach domu

• Priebežne: Každoročná servisná zmluva s odbornou pokrývačskou firmou

Spoločenstvo vlastníkov bytov začne v roku 2027 prvým uznesením a zisťovaním vôle vlastníkov rozhodovací proces týkajúci sa nových okien ako ďalšieho opatrenia na zvýšenie energetickej hospodárnosti.

Finančne náročné oblasti, ako sú potrubné rozvody, elektroinštalácia a výroba tepla, sú tak na najbližšie roky vyriešené. Práve tieto položky rozhodujú pri starších nehnuteľnostiach o následných nákladoch. Aktuálny energetický certifikát zaraďuje budovu do triedy energetickej hospodárnosti D s konečnou potrebou energie 117 kWh/(m²·rok) — na budovu z tohto obdobia ide o dobrú hodnotu.

Fond opráv bol v tomto roku dodatočne navýšený o 10 000 € bez toho, aby vlastníci museli uhrádzať mimoriadne príspevky. K augustu 2026 predstavuje fond opráv domu 49 766 €.

Správu zabezpečuje profesionálna správcovská spoločnosť a je zvolená aktívna rada vlastníkov. Všetky zápisnice a vyúčtovania sú kompletne k dispozícii.

Mesačný poplatok za správu domu zahŕňa všetky prevádzkové náklady vrátane vykurovania a príspevku do fondu opráv. Doteraz bol byt prenajímaný za nájomné zahŕňajúce všetky náklady, takže nájomníci nemali motiváciu šetriť energiou a náklady na energie tvoria najväčšiu časť mesačných poplatkov. Pri bežnom používaní sa mesačné náklady znížia už po jednom roku. Moji doterajší nájomníci mali najvyššiu spotrebu v celom dome.

1 minúta pešo k nábrežiu Carl-Hertz-Ufer, 350 metrov k stanici metra Prinzenstraße (U1, U3, U12).

### Kreuzberg 61: pokojné bývanie uprostred diania ###

Baerwaldstraße patrí medzi najpríjemnejšie adresy v kreuzberskej poštovej oblasti 10961. Celou ulicou sa tiahne široká stredová promenáda lemovaná stromami, ktorá vytvára zelené, takmer bulvárne prostredie na bývanie — pokojné a príjemné, no len pár krokov od pulzujúceho života Kreuzbergu.

Oddych priamo pred dverami: ku kanálu Landwehrkanal s prístavom Urbanhafen a pobrežnými chodníkmi pri Planufer sa dostanete za niekoľko minút pešo, rovnako ako do obľúbeného parku Böcklerpark. Letné kúpalisko Kreuzberg, ktoré všetci nazývajú jednoducho „Prinzenbad“, je vzdialené približne 250 metrov. Kto hľadá viac priestoru, dostane sa za niekoľko minút na bicykli do parku Viktoriapark s vodopádom alebo do parku Hasenheide.

Občianska vybavenosť a každodenný život: supermarkety, pekárne, lekárne a lekári sa nachádzajú v pešej vzdialenosti v rámci štvrte. Štvrť Bergmannkiez s tržnicou Marheineke Markthalle, nezávislými kaviarňami, kníhkupectvami a reštauráciami leží južne, približne 15 minút chôdze. V bezprostrednom susedstve sa navyše etablovali kaviarne a malé reštaurácie vedené priamo svojimi majiteľmi, ktoré dotvárajú charakter štvrte.

Rodiny a vzdelávanie: základná škola Bürgermeister-Herz-Grundschule na ulici Wilmsstraße sa nachádza v bezprostrednej blízkosti, ďalšie základné školy a materské školy sú priamo v okolí.

Dopravné spojenie: stanica metra Prinzenstraße (U1/U3/U12) je vzdialená približne štyri minúty chôdze. Neďaleko sa nachádza aj dopravný uzol Hallesches Tor (U1/U3/U6) s množstvom autobusových liniek. Na Potsdamer Platz, do štvrte Mitte a na Múzejný ostrov sa dostanete približne za 15 minút. Na bicykli je navyše v Kreuzbergu takmer všetko dostupné rýchlejšie — a pre tých, ktorí napriek tomu potrebujú auto, patrí k bytu vlastné parkovacie miesto.

Kreuzberg 61 sa už roky považuje za jednu z najstabilnejších a najvyhľadávanejších rezidenčných štvrtí Berlína.

Byt je kompletne a vkusne zariadený. Prevzatie zariadenia je vítané.

• Voľný a pripravený na nasťahovanie, krátkodobé odovzdanie možné po dohode

• 2 izby, samostatná kuchyňa s oknom, kúpeľňa s denným svetlom, priestranná predsieň

• Balkón prístupný priamo z obývacej izby s výhľadom do zelene

• Parkety z pravého dreva v predsieni a obytných miestnostiach

• Vstavaná kuchyňa s rúrou, umývačkou riadu a sklokeramickou varnou doskou — preberá sa spolu s bytom

• Kúpeľňa s oknom: sprchovací kút s termostatickou batériou, závesné WC, rebríkový radiátor, kompletne obložená dlažbou a obkladmi

• Ústredné plynové kúrenie s kondenzačnou technológiou, zdroj tepla z roku 2024

• Ohrev teplej vody prostredníctvom vlastného prietokového ohrievača v byte, novo inštalovaného v roku 2024

• Obnovené rozvody vody a odpadové potrubia, ako aj modernizovaný hlavný elektrický rozvádzač

• Osobný výťah v dome

• Hlásiče dymu vo všetkých príslušných miestnostiach, údržbu zabezpečuje spoločenstvo vlastníkov

• Optická prípojka do domu je už zriadená (Telekom)

• Samostatná pivničná kobka

• Vlastné vonkajšie parkovacie miesto zahrnuté v kúpnej cene

• Masívna konštrukcia so železobetónovými stropmi, celý dom je podpivničený, možnosť odkladania bicyklov v dome

• Čerstvo zrekonštruované schodisko (2025/2026)

• Trieda energetickej hospodárnosti D, energetický certifikát platný do roku 2036

Predaj sa uskutočňuje bez provízie priamo od vlastníka. Všetky dokumenty sú kompletne k dispozícii a budú poskytnuté vážnym záujemcom. K bytu existuje aj znalecký posudok o zostávajúcej ekonomickej životnosti, ktorý môže byť z daňového hľadiska relevantný pre investorov (odpisy 3,85 %).

Prosím o pochopenie, že môžem spracovať iba úplné kontaktné žiadosti obsahujúce meno, telefónne číslo a e-mailovú adresu.

Všetky údaje vychádzajú z dokumentov, ktoré mám k dispozícii, a boli zostavené podľa najlepšieho vedomia. Za úplnosť a správnosť údajov nemožno prevziať zodpovednosť. Predaj inému záujemcovi zostáva vyhradený.