Predaj domu 6+1 • 150 m² bez realitky, Severné Porýnie - Westfálsko

Eckdaten & Kennzahlen:

• Typ objektu: Dvojrodinný dom / priestranný rodinný dom (polovica dvojdomu, dve plné poschodia bez šikmých stropov)

• Obytná plocha: 150 m² (2 × 75 m²)

• Užitná plocha: 75 m² v čistom, suchom plnom suteréne

• Pozemok: 578 m² – pozemok snov v perfektnom juhozápadnom nasmerovaní (pomer zastavania GRZ 0,4 podľa stavebných podkladov z roku 1964)

• Stav: Kompletná rekonštrukcia „od jadra“ (strecha vrátane izolácie, izolačné sklenené okná, dláždená príjazdová cesta, nová garážová brána, obnovená elektroinštalácia cca 2005)

• Energetická optimalizácia: Cielená vnútorná izolácia relevantných vonkajších stien pre minimálne tepelné straty

• Vykurovanie: Perspektívny pelletový kotol (inštalovaný 2021/22) – 100 % nezávislý od ropy a plynu, plne v súlade s požiadavkami GEG

• Parkovanie: Elektrifikovaná samostatná garáž + dodatočné vonkajšie parkovacie miesto pre auto

• Predajná cena: 719 000 € dohodou (vypočítaná hodnota: 740 000 €)

• Provízia: Bez provízie od vlastníka (ušetríte cca 26 000 € maklérskych poplatkov)

KĽÚČOVÉ VÝHODY NA PRVÝ POHĽAD:

• Kompletná rekonštrukcia „od jadra“: Nová strecha (vrátane izolácie), nové izolačné sklenené okná, novo dláždená príjazdová cesta, nová garážová brána, nová elektroinštalácia cca 2005

• Perspektívny pelletový kotol (2021/22): Takmer nový, úplne v súlade s aktuálnymi environmentálnymi predpismi (GEG)

• Bez stropných skosení: Plná výška vo všetkých poschodiach

• Slnkom zalievaný pozemok: 578 m² orientovaný na juh-západ

• Pohodlné parkovanie: Elektrifikovaná garáž + vonkajšie parkovacie miesto

• Bez provízie: Priamy nákup od vlastníka bez maklérskych poplatkov

CENA / HODNOTENIE:

Celková vypočítaná hodnota nehnuteľnosti (578 m² pozemok v žiadanej juhozápadnej lokalite v centre Brühl + kompletne rekonštruovaná stavba) je podľa aktuálnej analýzy pozemkových cien a stavebného stavu cca 740 000 €. S prihliadnutím na existujúce obmedzenie využitia pre vlastné bývanie ponúkame objekt za atraktívnu preferenčnú cenu 719 000 € dohodou.

ROZLOŽENIE PRIESTOROV & NÁJOMNÁ SITUÁCIA:

• Prízemná bytu (cca 75 m² obytná plocha):

  - 3 izby, kuchyňa, priečinok, kúpeľňa, prístup na terasu a záhradu, parkovacie miesto

  - Stav: Spoľahlivo prenajatá (nájom približne 2,5 roka); nájomné príjmy plynú včas od prvého dňa

  - Možnosť: Kupujúci môže po prevode vlastníctva, s dodržaním zákonom stanovenej trojmesačnej lehoty, nahlásiť vlastnú potrebu bývania a tým si zabezpečiť užívanie bytu so záhradou

• Horné poschodie (cca 75 m² obytná plocha):

  - 3 izby, kuchyňa, priečinok, kúpeľňa, balkón

  - Stav: Už približne 30 rokov prenajaté veľmi sympatickému, staršiemu manželskému páru – veľmi srdečný nájomný vzťah

  - Výhoda: Spoľahlivé nájomné príjmy výrazne znižujú Vašu mesačnú splátku úveru

  - Perspektíva: Perfektné pre vlastníka, ktorý by býval v prízemí a horné poschodie využil ako pomoc pri splácaní. V budúcnosti ostáva možnosť zlúčenia oboch poschodí do veľkého rodinného domu

• Plný suterén (75 m² užitnej plochy):

  - Čisté, suché úložné priestory, práčovňa a hospodárske miestnosti (s vlastným vonkajším schodiskom priamo do záhrady)

• Exteriér:

  - Novo dláždená príjazdová cesta, elektrifikovaná samostatná garáž s novou garážovou bránou, parkovacie miesto pre auto, terasa a upravená záhrada

UMBAUKONCEP (INŠPIRÁCIA PRE RODINY):

Pre prízemie už existuje jednoduchý pôdorys (pozri galériu):

• Nová zimná záhrada snov (cca 34 m²):

  - Vďaka svetlému prístavku smerom do juhozápadnej záhrady vznikne nový obývací a jedálenský priestor vrátane prestavenej otvorenej kuchyne

• Cenová výhoda: Horný balkón môže priestor slúžiť ako orientačný bod

• Dve pokojné spálne: Doterajší obývací a detský priestor je možné prepracovať na dve oddelené spálne

• Stavebno-právny potenciál: Vďaka vysokému pomeru zastavania (GRZ 0,4 podľa stavebných podkladov z roku 1964) ponúka 578 m² pozemok vynikajúce predpoklady pre neskoršie rozšírenie

2. POPIS LOKALITY

Nehnuteľnosť sa nachádza v žiadanej, pokojnej obytné oblasti v centre Brühl (Merricher Straße) s krátkymi vzdialenosťami do centra Brühl a vynikajúcim napojením na Kolín nad Rýnom a Bonn:

• Najlepšie spojenie: Rýchle spojenia MHD (DB stanica Kierberg & KVB linka 18) a priame napojenie na diaľnice A553 a A555

• Rodinne priateľské prostredie: Školy, materské školy a obchody pre každodenné potreby sa nachádzajú v bezprostrednom okolí

• Vysoká hodnota voľnočasových aktivít: Prírodný park a jazerná plošina Brühl sú priamo pred dverami

3. POZNÁMKY K VYBAVENIU

Hlavné prednosti vybavenia:

• Modernizovaná kúpeľňa (prízemie): Nedávno čiastočne zrekonštruovaná (cca 2024/2025), vybavená priestrannou sprchou, sprchovým kútom s pohodlným vstupom a kvalitnými sklenenými skladacími dverami

• Kvalitné podlahové krytiny: Masívny dubový parket v dvoch veľkých izbách prízemnej bytu, ktorý vytvára nadčasovú a príjemnú atmosféru

Spôsob výstavby, konštrukcia & technické výhody:

• Masívna konštrukcia & vnútorné prostredie: Vonkajšie steny zo špičkového kameňa (bimz) pre ideálne vnútorné prostredie a prirodzenú tepelnú izoláciu; chránené odolným vápenným maltou z Trieru odolnou voči poveternostným vplyvom

• Masívne stropy & zníženie prenosu kročajového hluku: Spojité železobetónové stropy vo všetkých poschodiach (vrátane suterénu). Najvyšší komfort vďaka korkovým rohožiam a plávajúcemu podkladu (zriedkavosť pre rok 1964) – bez skriabania či kývania

• Extrémna zvuková izolácia: Dvojvrstvové múry s izoláciou smerom k susedovi – pokojné bývanie ako v samostatnom dome (bez rušivého hluku susedov)

• Základy & ochrana proti vlhkosti: Bezezákonné pásové základy bez prasklín a suchý suterén vďaka odbornej inštalácii asfaltovej izolačnej fólie

• Statika & možnosti prerábania priestoru: K dispozícii sú komplexné plánové výkresy výstuže a umiestnenia, čo umožňuje architektom/statikám bezproblémové plánovanie priehlbov v stenách (napríklad pre otvorený kuchynský priestor)

Autonómia, vykurovanie & infraštruktúra:

• Pelletový kotol: Inštalovaný cca 2021/2022 – perspektívny, plne v súlade s GEG a bez nutnosti rekonštrukcie

• Energetická optimalizácia: Cielená vnútorná izolácia relevantných vonkajších stien pre minimálne tepelné straty

• Garáž & exteriér: Masívna samostatná garáž s priestorom pre moderné SUV vrátane silného elektrického pripojenia pre elektromobilitu

• Pripojenie: Oficiálne napojenie na mestský zmiešaný systém mesta Brühl