Predaj bytu 2+kk • 56 m² bez realitkyStuttgart Ost Baden-Württemberg 70184

V žiadanej a hodnotovo stabilnej lokalite hlavného mesta je tento solídny vlastný byt na predaj bez sprostredkovateľských provízií. Objekt sa nachádza v udržiavanom viacrodinnom dome, ktorý zaujme svojou historickou substanciou a statusom kultúrnej pamiatky. Pre investora to znamená nielen nadobudnutie hodnotového a stabilného majetkového podielu, ale predovšetkým prístup k exkluzívnym daňovým opatreniam, ktoré môžu dlhodobo optimalizovať výnos po zdanení.

Byt s 2,5 izbami, situovaný v nadprízemí, zaujme efektívnym pôdorysom s rozlohou cca 55,7 m². Priestory sú udržiavané; svetlé obytné časti s laminátovou podlahou sa striedajú s funkčne obloženými priestormi v kuchyni a kúpeľni. Kúpeľňa, do ktorej vniká prirodzené denné svetlo, je vybavená vaňou. Významný plus pre správu predstavuje skutočnosť, že existujúca vstavaná kuchyňa nie je prenajatá, ale je výlučne sprístupnená na užívanie, čím sa minimalizuje riziko údržby pre vlastníka.

Technické vybavenie je moderné – s plastovými oknami s izolačným dvojsklom a autonómnym plynovým kotlom (priame čerpanie plynu bez potreby predplatených výkonov). Tým, že si nájomník dokáže sám riadiť spôsob vykurovania, má plnú kontrolu nad vlastnými nákladmi. Samostatný pivničný priestor dopĺňa ponuku nehnuteľnosti. Vzhľadom na ochranu pamiatok nie je povinnosť predkladať energetický preukaz, čo celú správu nehnuteľnosti ešte zjednodušuje.

Okrem štandardných odpisov budovy vo výške 2,5 % (pre objekty postavené pred rokom 1925) ponúka status pamiatky podľa § 7i ZIS výrazné možnosti odpisovania pri budúcich rekonštrukciách. Navyše, podľa nového zákona o pozemkovej dani v spolkovej krajine Baden-Württemberg objekt profitje zo zníženia daňového základu o 10 %.

Prečo sa vám táto investícia oplatí: Kým v centre Štutgartu sú bežné vysoké kúpne faktory v rozmedzí 26 až 30 (čo predstavuje chudobné výnosy pod 3,5 %), tu získavate objekt s nadpriemernou hrubou nájomnou výnosnosťou 4,56 % a kúpny faktor iba 21,9. Všetky znižujúce hodnotu faktory (ako čiastočne rekonštruovaný stav a plynový kotol) boli už plne a štedro započítané do tohto nízkeho faktora. Kupujete tak reálnu substanciu s rezervou do budúcnosti.

Solídne budovanie rezerv: Spoločenstvo vlastníkov hospodári s predvídateľnosťou a stabilitou. Podiel rezervného fondu pre tento byt k 31.12.2025 dosahuje atraktívnych 3 312,84 €, čo v pomere ku kúpnej cene predstavuje vynikajúcu obchodnú finančnú rezervu. Pri mesačných nákladoch na správu domu len 204,00 € (z toho neprenateľné náklady vo výške extrémne nízkych 462,84 € ročne) zostáva bežná správa pre vás ako prenajímateľa maximálne kalkulovateľná. Preberáte teda ekonomicky zdravý objekt s reálnou rezervou do budúcnosti.

Technika pripravená na budúcnosť & výborný stav: Autonómny plynový kotol je každoročne odborníkmi udržiavaný a nachádza sa v bezchybnom, spoľahlivom prevádzkovom stave. Keďže nájomník fakturuje náklady na vykurovanie priamo u dodávateľa energie, ako vlastník sa nezdržiavate byrokratickými záležitosťami ani finančnými rizikami s ohľadom na predplatené platby. Navyše, nájomník má úplnú kontrolu nad vlastnými nákladmi vďaka svojej samostatnej stratégii vykurovania.

Ulica Schwarenberg patrí medzi najžiadanejšie a najživejšie rastúce štvrte hlavného mesta. Mikrolokalita bytu dokonale spája mestský život s pokojnými únikovými možnosťami. Rozmanité možnosti bežného nakupovania, supermarkety a pestrá gastrónomia sú dostupné v bezprostrednej, pešej vzdialenosti.

Doprava verejnou dopravou je vynikajúca: Stanice metra „Bergfriedhof“ (U4) a „Ostendplatz“ (U4, U9) ako aj významné autobusové linky sú vzdialené len pár minút chôdze, čo vás alebo vašich nájomcov dopraví priamo do centra Štutgartu a na hlavné nádražie za menej ako 10 minút. Pre vysokú hodnotu voľného času a kvalitu života prispievajú aj svetoznáme miesta na oddych priamo pri dverách: idylická Uhlandshöhe a rozľahlý park Villa Berg sú pohodlne dostupné pešo. Táto prvotriedna kombinácia bezchybnej infraštruktúry a vysokej kvality lokality zaručuje trvalo stabilný, prvotriedny dopyt po prenájme a zabezpečuje dlhodobý rast hodnoty tejto pamiatkovej nehnuteľnosti.

Byt zaujme premysleným a výborne prenajímateľným pôdorysom, ktorý optimálne využíva plochu. Útulná loggia pozýva k oddychu a výrazne zvyšuje komfort bývania v mestskom prostredí. V obytných priestoroch bola položená nadčasová laminátová podlaha, zatiaľ čo kuchyňa a kúpeľňa sú funkčne obložené. Kúpeľňa s prirodzeným denným svetlom predstavuje skutočný bonus na prenájomnom trhu a je vybavená príjemnou vaňou. Vstavaná kuchyňa, ktorá je zahrnutá v kúpnej cene, je udržiavaná v bežnom, normálnom stave a okrem toho perfektně dopĺňa celkový obraz tejto solídnej nehnuteľnosti.

Ekonomické údaje

- Predaj súkromne: Absolútne bez sprostredkovateľských provízií (približne 7 850 € úspora pri kúpe).

- Kúpna cena: 225 000,00 €.

- Súčasný čistý nájom: 855,00 € mesačne (10 260,00 € ročne / 15,35 € za m²). Potenciálny čistý nájom (možnosti): 983,25 € mesačne (11 799,00 € ročne / 17,65 € za m²).

- Najvyššia výnosnosť: Silná súčasná hrubá nájomná výnosnosť 4,56 % s rýchlym rastom na viac ako 5,2 % ako potenciálna výnosnosť (presne 5,24 %).

- Pravidelné náklady na správu domu (hausgeld): 204,00 € mesačne (z toho neprenateľné náklady len 462,84 € ročne).

- Budúcnosť pripravené rezervy: Ročné príspevky vo výške 576,00 €; podiel rezerv už dosahuje 3 312,84 € (celková rezerva spoločenstva vlastníkov: 34 508,74 € k 31.12.2025).

- Minimalizované riziko pre prenajímateľa: Vstavaná kuchyňa je zmluvne poskytnutá iba na užívanie.

- Udržiavaná technika: Autonómna plynová kotolňa je v bezchybnom stave s pravidelnou, každoročnou údržbou.

- GEG-ochranný štít (bonus pre pamiatky): Úplné zákonné oslobodenie od drahých energetických povinností rekonštrukcie podľa zákona o energetickej spotrebe budov (GEG) a zároveň absencia povinnosti vydávať energetický preukaz.

- Daňový turbo pre dobre situovaných: Oficiálny status pamiatky s exkluzívnymi špeciálnymi odpočtami podľa § 7i ZIS (100 % odpočítateľnosť pri rekonštrukciách) a zvýšená odpisová sadzba pre staršie budovy vo výške 2,5 % ročne na aktívne znižovanie vašej daňovej záťaže.