Predaj bytu 1+1 • 33 m² bez realitkyRosmarinstr. 22 Düsseldorf Flingern Nordrhein-Westfalen 40235

Diese Eigentumswohnung im Düsseldorfer Stadtteil Flingern wird nach über zwanzig Jahren durchgehender Nutzung erstmals frei. Sie wird bezugsfrei übergeben und eignet sich damit sowohl für Selbstnutzer als auch als Kapitalanlage.

Táto byty jednotka v Düsseldorfej štvrti Flingern bude po viac ako dvadsiatich rokoch nepretržitého využívania prvýkrát voľná. Odovzdáva sa bez nájomného, a preto je vhodná ako pre vlastnícke bývanie, tak aj ako investícia.

Der Grundriss ist für ca. 33 Quadratmeter ungewöhnlich großzügig geschnitten. Der Wohnraum misst etwa 26 Quadratmeter am Stück und lässt sich dadurch klar in Schlaf-, Wohn- und Arbeitsbereich gliedern, ohne beengt zu wirken. Über eine Terrassentür geht es auf den Balkon. Dazu kommen ein Bad und ein kleiner Flur.

Dispozícia bytu s rozlohou približne 33 m² je nezvyčajne priestranne navrhnutá. Obytná časť meria asi 26 m², pričom sa dá jednoducho rozdeliť na spálňu, obývaciu izbu a pracovný priestor, a to bez pocitu stiesnenia. Z terasových dverí sa dostanete na balkón. Okrem toho tu nájdete aj kúpeľňu a malý predsieň.

Die Wohnung liegt nach Osten und damit zur ruhigen Seite, nicht zur Straße. Morgens steht die Sonne auf dem Balkon. Wer in einer Innenstadtlage schon einmal an einer Ausfallstraße gewohnt hat, weiß, was das wert ist.

Byt je orientovaný na východ, teda čelí k tichej stránke, nie ulici. Ráno slnko vychádza na balkóne. Kto už býval v centre v okolí rušnej ulice, vie, aká je to výhoda.

Zum Zustand ganz offen, damit Sie sich den Weg zur Besichtigung sparen können, falls es nicht passt: Die Wohnung liegt im 3. Obergeschoss, das Haus hat keinen Aufzug. Da das Erdgeschoss als Hochparterre ausgeführt ist, sind es ab Hauseingang nur wenige Läufe, aber Treppensteigen gehört dazu. Der Stäbchenparkett ist deutlich abgenutzt und wurde nie abgeschliffen, weil die Wohnung nie leer stand. Die volle Nutzschicht ist also noch vorhanden, ein Abschliff bringt ihn wieder auf Neuzustand. Das Bad ist gepflegt. Die Einbauküche verbleibt in der Wohnung und ist funktionstüchtig, aber optisch nicht auf der Höhe. Ich rechne sie nicht oder nur auf Wunsch in den Preis ein.

Stav bytu je uvedený úplne otvorene, aby ste nemuseli chodiť na prehliadku, ak by vám nevyhovoval: Byt sa nachádza na 3. poschodí, budova nemá výťah. Keďže prízemie je vykonané ako hore položené prízemie, od vchodu je len pár schodov, hoci je stúpanie po schodoch nevyhnutné. Parkety typu „Stäbchenparkett“ sú značné opotrebované a nikdy neboli brúsené, pretože byt nikdy nebol prázdny. Plná nosná vrstva teda ešte existuje – brúsnením sa obnoví na nový stav. Kúpeľňa je udržiavaná. Zabudovaná kuchyňa zostáva v byte, je funkčná, ale opticky nezodpovedá dnešnému štandardu. Do ceny ju nepočítam, prípadne len na požiadanie.

Gestrichen wurde die Wohnung zuletzt im Januar 2026. Die Holzfenster werden aktuell auf Kosten der Eigentümergemeinschaft abgeschliffen, neu lackiert und mit neuen Dichtungen versehen. Der Handwerkertermin steht bereits fest.

Posledná maľba bytu prebehla januára 2026. Drevené okná sa momentálne brúsením, novým lakovaním a novými tesneniami obnovujú na náklady spoločenstva vlastníkov. Termín pre prácu remeselníka je už stanovený.

Das Gebäude stammt aus dem Baujahr 1994 und ist in bemerkenswert gutem Zustand, weil die Gemeinschaft konsequent instand hält statt aufzuschieben. Die Zentralheizung wurde 2016 komplett erneuert. In den vergangenen Jahren wurden unter anderem die Brandmeldeanlage erneuert, beide Schmutzwasserpumpen der Tiefgarage ausgetauscht und die Tiefgarage neu abgedichtet. Finanziert wurde all das aus der Erhaltungsrücklage, ohne Sonderumlage. Der Energieverbrauchsausweis weist 94 kWh pro Quadratmeter und Jahr aus, Effizienzklasse C.

Budova pochádza z roku 1994 a je vo výnimočne dobrom stave, pretože spoločenstvo vlastníkov dôsledne dbá na údržbu namiesto odkladania. Ústredné kúrenie bolo v roku 2016 kompletné obmenené. V uplynulých rokoch boli napríklad vymenené požiarny systém, obe čerpadlá odpadovej vody v podzemnej garáži a samotná garáž bola znovu utesnená. Všetko bolo financované z fondu údržby, bez zdvihnutia mimoriadnych poplatkov. Energetický preukaz uvádza spotrebu 94 kWh na meter štvorcový za rok, energetická trieda C.

Zur Wohnung gehören ein eigener Kellerraum und ein Tiefgaragenstellplatz. Der Verkauf erfolgt provisionsfrei direkt vom Eigentümer.

K bytu patria vlastná pivnica a parkovacie miesto v podzemnej garáži. Predaj prebieha bez provízií, priamo od majiteľa.

Flingern gehört seit Jahren zu den gefragtesten Stadtteilen Düsseldorfs. Der Stadtteil ist von jungen Berufstätigen, Singles und Paaren geprägt, dazwischen viel Alteingesessenes. Das Ergebnis ist eine Mischung, die funktioniert.

Flingern patrí už roky medzi najžiadanejšie štvrte Düsseldorfu. Táto štvrť je charakteristická mladými profesionálmi, singlami a pármi, pričom tu býva aj množstvo osvedčených obyvateľov. Výsledkom je kombinácia, ktorá funguje.

Die Nahversorgung ist praktisch fußläufig komplett. In der Bruchstraße liegen ein REWE und ein Lidl in jeweils rund 250 Metern Entfernung, der REWE hat werktags bis Mitternacht geöffnet. Ein ALDI SÜD an der Gaußstraße folgt nach etwa 400 Metern. Direkt in der Rosmarinstraße gibt es zusätzlich einen Getränkemarkt mit Kiosksortiment, der auch sonntags öffnet und Paketannahme anbietet. Apotheken, Bäckereien und Gastronomie liegen im selben Radius.

Blízka občianska vybavenosť je prakticky kompletne pešo dostupná. V Bruchstraße sa nachádzajú obchody REWE a Lidl, každý asi 250 metrov vzdialený, pričom REWE je otvorený v pracovné dni až do polnoci. ALDI SÜD na Gaußstraße je vzdialený asi 400 metrov. Priamo v Rosmarinstraße nájdete aj obchod s nápojmi a sortimentom kiosku, ktorý je otvorený aj v nedeľu a ponúka službu prijímania balíkov. Lekárne, pekárne a gastronómia sa nachádzajú v rovnakom okolí.

Zur Anbindung: Die Bushaltestelle Rosmarinstraße liegt rund 150 Meter entfernt und wird von der Linie 738 sowie nachts von der NE5 bedient. Die Straßenbahn 709 und diverse U-Bahnen sind etwa 8 Minuten Fußweg entfernt. Der S-Bahnhof Düsseldorf-Flingern ist in etwa zwölf Gehminuten erreichbar und bringt Sie in wenigen Minuten zum Hauptbahnhof, in die Gegenrichtung nach Gerresheim. Mit dem Auto sind Sie über den Südring schnell auf der A46 und damit am Flughafen oder auf der A3.

Čo sa týka dopravy: Autobusová zastávka Rosmarinstraße je vzdialená približne 150 metrov a obsluhujú ju linka 738, pričom v noci ju premáva NE5. Električka číslo 709 a rôzne linky metra sú asi 8 minút pešo. S-Bahn stanica Düsseldorf-Flingern je dosiahnuteľná za približne 12 minút chôdze a za pár minút vás dopravi na hlavné nádražie, alebo v opačnom smere do Gerresheim. Autom sa cez južný okruh rýchlo dostanete na diaľnicu A46 a tým aj na letisko, prípadne na A3.

Wer Rad fährt, hat es hier besonders leicht: Die Innenstadt und die Kö sind flach und in gut zehn Minuten erreichbar, ebenso der Hofgarten und die Rheinuferpromenade. Etwa 800 Meter westlich beginnt die Hoffeldstraße, zusammen mit der Ackerstraße die inoffizielle Hauptschlagader des Viertels mit Cafés, kleinen Läden, Galerien und Restaurants. Adressen wie das Café Hüftgold, das Café Kleinod, Sattgrün oder Jaenner Modern Coffee sind über Flingern hinaus bekannt. Für ein Wochenendfrühstück lohnt sich der Weg.

Pre tých, ktorí cestujú na bicykli, je tu obzvlášť výhoda: Centrum mesta a ulica Kö sú rovinné a dostupné asi za desať minút, rovnako ako Hofgarten a promenáda pozdĺž Rýna. Približne 800 metrov na západ začína Hoffeldstraße, ktorá spolu s Ackerstraße tvorí neoficiálnu hlavnú tepnovú žilu štvrte s kaviarňami, malými obchodmi, galériami a reštauráciami. Miesta ako Café Hüftgold, Café Kleinod, Sattgrün či Jaenner Modern Coffee sú známe aj mimo Flingernu. Na víkendovú raňajkovú návštevu sa cesta oplatí.

Der Stadtteil hat in den vergangenen Jahren spürbar aufgeholt. Frühere Gewerbe- und Industrieareale wurden zu Wohnquartieren umgebaut, was neue Infrastruktur nach sich gezogen hat, ohne den gewachsenen Charakter zu verdrängen. Genau diese Kombination aus Substanz und Entwicklung macht die Lage für eine langfristige Investition interessant.

Štvrť sa za posledné roky výrazne zlepšila. Bývalé priemyselné a obchodné zóny boli prebudované na obytné štvrte, čo priviedlo novú infraštruktúru, no zároveň neodobrali získaný charakter. Práve táto kombinácia substancie a rozvoja robí túto lokalitu zaujímavou pre dlhodobú investíciu.

Die Wohnanlage selbst liegt zurückgesetzt in einem ruhigen Abschnitt der Rosmarinstraße. Die Wohnung ist nach Osten zur Hofseite ausgerichtet und damit vom Straßenverkehr abgewandt. Zur Anlage gehören gepflegte Gartenflächen im Innenhof.

Samotný bytový komplex je situovaný vzadu v tichej časti Rosmarinstraße. Byt je orientovaný na východ smerom k dvoru a tým odvrátený od cestnej premávky. Súčasťou komplexu sú upravené záhradné plochy vo vnútornom dvore.

Meine Empfehlung: Schauen Sie sich die Lage vor der Besichtigung einmal selbst an. Wer Flingern kennt, weiß, dass sich die Straßenzüge hier stark unterscheiden. Dieser gehört zu den ruhigen.

Moje odporúčanie: Pred prehliadkou si lokalitu určite prezrite osobne. Kto pozná Flingern, vie, že ulice sa v tejto štvrti značne líšia. Táto je jednou z tichších.

Wohnung:

- Wohnfläche 31,92 Quadratmeter gemäß Abrechnung der Hausverwaltung, zuzüglich Balkon mit 4,17 Quadratmetern

- Ein Zimmer mit knapp 26 Quadratmetern, Bad mit Fenster, Flur

- Balkon nach Osten, zur ruhigen Hofseite, über zweiflügelige Terrassentür

- Obergeschoss, kein Aufzug, Erdgeschoss als Hochparterre ausgeführt

- Stäbchenparkett im Wohnraum, abgenutzt, nie abgeschliffen, volle Nutzschicht vorhanden

- Wände und Decken im Januar 2026 komplett neu gestrichen

- Einbauküche verbleibt in der Wohnung, funktionstüchtig, optisch mit Gebrauchsspuren

- Bad in gutem, gepflegtem Zustand, an einzelnen Fliesen kleine Abplatzungen ohne funktionale Bedeutung

- Holzfenster mit Rollläden, werden derzeit auf Kosten der Eigentümergemeinschaft abgeschliffen, neu lackiert und mit neuen Dichtungen versehen

Byt:

- Obytná plocha 31,92 m² podľa účtovnej správy správcovskej spoločnosti, plus balkón s 4,17 m²

- Jedna izba o rozlohe cca 26 m², kúpeľňa s oknom, predsieň

- Balkón orientovaný na východ, smerom k tichej strane dvora, cez dvojkrídlové terasové dvere

- Nachádza sa na poschodí, budova nemá výťah, prízemie je vykonané ako hore položené prízemie

- Laminátové ("Stäbchenparkett") parkety v obývacej časti, opotrebované, nikdy nebrúsené, plná nosná vrstva je zachovaná

- Steny a stropy boli v januári 2026 kompletne novomalované

- Zabudovaná kuchyňa zostáva v byte, je funkčná, ale opticky už vykazuje známky používania

- Kúpeľňa v dobrom, udržiavanom stave, s drobnými odštiepeniami na niektorých obkladoch, ktoré však nemajú funkčný význam

- Drevené okná s rolietami, ktoré sú momentálne brúsené, novolakované a vybavené novými tesneniami na náklady spoločenstva vlastníkov

Zubehör:

- Eigener Kellerraum im Sondereigentum, im ersten Kellergeschoss

- Tiefgaragenstellplatz als Sondernutzungsrecht, Duplexparker auf der oberen Ebene, Fahrzeughöhe begrenzt

- Großzügiger Fahrradabstellbereich im Keller, zusätzlich Stellfläche für Fahrräder in der Tiefgarage

Príslušenstvo:

- Vlastná pivnica vo výlučnom vlastníctve, v prvej pivničnej podlaží

- Parkovacie miesto v podzemnej garáži so zvláštnym právom užívania, dvojpodlažný parkovací priestor na hornom poschodí, s obmedzenou výškou pre vozidlá

- Priestranná úložná miestnosť pre bicykle v pivnici a navyše priestor pre bicykle v podzemnej garáži

Haus und Technik:

- Baujahr 1994, Wohnanlage mit 84 Wohneinheiten und 84 Tiefgaragenstellplätzen

- Zentralheizung mit Erdgas, Wärmeerzeuger 2016 komplett neu eingebaut

- Warmwasser zentral über die Heizungsanlage

- Energieverbrauchsausweis, Endenergieverbrauch 94 kWh pro Quadratmeter und Jahr, Energieeffizienzklasse C, wesentlicher Energieträger Erdgas, gültig bis 17.05.2028

- Verbrauchserfassung für Heizung und Wasser vorhanden, Abrechnung über ista

- Brandmeldeanlage, Rauchmelder, Rauch- und Wärmeabzugsanlage sowie Gaswarnanlage in der Tiefgarage, alle unter regelmäßiger Wartung

Dom a technické vybavenie:

- Rok výstavby 1994, bytový komplex pozostávajúci z 84 bytových jednotiek a 84 parkovacích miest v podzemnej garáži

- Ústredné kúrenie na zemný plyn, tepelné zariadenie bolo v roku 2016 úplne nové inštalované

- Teplá voda je dodávaná centrálne cez kúrenie

- Energetický preukaz udáva konečnú spotrebu 94 kWh na m² za rok, energetická trieda C, s hlavným zdrojom energie - zemným plynom, platný do 17.05.2028

- Systém merania spotreby pre kúrenie a vodu je prítomný, účtovanie prebieha cez ista

- Požiarny systém, dymové hlásiče, systémy na odvod dymu a tepla, ako aj plynový alarm v podzemnej garáži – všetky sa pravidelne udržiavajú

Instandhaltung der Gemeinschaft:

- Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft zum 31.12.2025: 137.666,12 Euro

- Jährliche Zuführung zur Rücklage: 57.016,50 Euro

- Erneuerung der Brandmeldeanlage, Kosten 27.238,13 Euro, aus der Rücklage finanziert

- Erneuerung beider Schmutzwasserpumpen der Tiefgarage, Kosten 20.760,26 Euro, aus der Rücklage finanziert

- Neuabdichtung der Tiefgarage

- Erneuerung der Gaswarnanlage der Tiefgarage beschlossen, Kosten 7.690,79 Euro, aus der Rücklage finanziert

- Keine Sonderumlagen erhoben

Údržba spoločenstva:

- Fond údržby spoločenstva k 31.12.2025: 137.666,12 EUR

- Ročný príspevok do fondu: 57.016,50 EUR

- Obnovenie požiarného systému – náklady vo výške 27.238,13 EUR, financované z fondu

- Obnovenie oboch čerpadiel odpadovej vody v podzemnej garáži – náklady 20.760,26 EUR, financované z fondu

- Nové utesnenie podzemnej garáže

- Schválené obnovenie plynového alarmu v podzemnej garáži – náklady 7.690,79 EUR, financované z fondu

- Neboli vyberané žiadne mimoriadne poplatky

Kosten:

- Hausgeld aktuell 209,00 Euro monatlich, davon 42,29 Euro Zuführung zur Erhaltungsrücklage

- Ab 01.01.2027 beschlossen: 206,00 Euro monatlich

- Miteigentumsanteil 89/10.000, Wohneinheit Nr. 67

- Sehr zuverlässige WEG Verwaltung!

Náklady:

- Aktuálne domové poplatky vo výške 209,00 EUR mesačne, z toho 42,29 EUR prispieva do fondu údržby

- Od 01.01.2027 je stanovená čiastka 206,00 EUR mesačne

- Podiel na spoločnom vlastníctve 89/10.000, byt č. 67

- Veľmi spoľahlivá správa spoločenstva vlastníkov!

Diese Unterlagen liegen vollständig vor und werden ernsthaften Interessenten nach der Besichtigung zur Verfügung gestellt:

Tieto dokumenty sú kompletné a budú vážnym záujemcom k dispozícii po prehliadke:

- Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan

- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre

- Hausgeldabrechnung 2025 und Wirtschaftsplan 2027

- Energieausweis

- Grundriss

- Grundbuchauszug

- Vyhlásenie o rozdelení so stanovami spoločenstva a plán rozdelenia

- Protokoly z valných zhromaždení za posledné roky

- Účtovná správa domových poplatkov za rok 2025 a hospodársky plán na rok 2027

- Energetický preukaz

- Dispozičný plán

- Výpis z katastra nehnuteľností

Zum Ablauf: Ich verkaufe als Eigentümer selbst und ohne Makler. Sie sparen damit die in Nordrhein-Westfalen übliche Käuferprovision von 3,57 Prozent, das sind bei diesem Kaufpreis rund 5.900 Euro. Die Beurkundung erfolgt bei einem Notar Ihrer Wahl in Düsseldorf.

Postup predaja: Predávam ako vlastník osobne a bez makléra. Tým si ušetríte obvyklú províziu kupujúceho vo výške 3,57 % v Severnom Porýšsku, čo pri tejto kúpnej cene predstavuje približne 5 900 EUR. Notárske overenie prebehne u notára podľa vášho výberu v Düsseldorfe.

Der Verkauf des Wohnungseigentums und des Sondernutzungsrechts am Tiefgaragenstellplatz erfolgt zusammen. Eine getrennte Veräußerung ist nach der Teilungserklärung nicht möglich.

Predaj vlastníckeho bytu a práva špeciálneho užívania parkovacieho miesta v podzemnej garáži prebieha spoločne. Oddelený predaj nie je podľa vyhlásenia o rozdelení možný.

Zur Kontaktaufnahme: Bitte schreiben Sie mir über das Kontaktformular und nennen Sie kurz, ob Sie zur Selbstnutzung oder als Kapitalanlage kaufen und wie die Finanzierung aussieht. Eine Finanzierungsbestätigung oder ein Eigenkapitalnachweis ist keine Voraussetzung für die Besichtigung, beschleunigt danach aber alles erheblich. Besichtigungen versuche ich individuell und einzeln durchzuführen, kann dies aber nicht immer garantieren.

Kontakt: Prosím, kontaktujte ma cez kontaktný formulár a stručne uveďte, či kupujete na vlastné bývanie alebo ako investíciu a aká je vaša finančná situácia. Potvrdenie o financovaní alebo doklad o vlastnom kapitáli nie je podmienkou pre prehliadku, ale značne zrýchli celý proces následne. Prehliadky sa snažím organizovať individuálne a samostatne, avšak nie vždy to dokážem zaručiť.

Maklerangebote und Ankaufsanfragen von Immobilienunternehmen bitte ich zu unterlassen. Ein Verkauf über Dritte ist nicht vorgesehen, entsprechende Anfragen beantworte ich nicht.

Ponuky maklérov a dopyty od realitných spoločností prosím vynechajte. Predaj prostredníctvom tretích strán nie je plánovaný, preto takéto dopyty neodpovedám.

Alle Angaben beruhen auf Informationen der Hausverwaltung, den Eigentümerunterlagen und meiner eigenen Kenntnis als Bewohner. Sie erfolgen nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr. Maßgeblich ist ausschließlich der notarielle Kaufvertrag.

Všetky údaje vychádzajú z informácií správcovskej spoločnosti, vlastníckych dokumentov a z mojich vlastných skúseností ako obyvateľa. Sú poskytované podľa najlepších vedomostí, avšak bez záruky. Rozhodujúci je výhradne notársky kúpny zmluva.