Predaj bytu 2+kk • 56 m² bez realitkyStuttgart Ost Baden-Württemberg 70184

In žiadanom a hodnotovo stabilnom okolí hlavného mesta krajiny je táto solídna vlastnícka bytosť bez sprostredkovateľského poplatku na predaj. Objekt sa nachádza v udržiavanom viacfamilijnom dome, ktorý zaujme svojou historickou substanciou a statusom kultúrnej pamiatky. Pre investora to znamená nielen nadobudnutie hodnotovome stabilného majetku, ale predovšetkým prístup k exkluzívnym daňovým rámcom, ktoré môžu dlhodobo optimálne zvýšiť výnos po zdanení.

Byt s 2,5 izbami, situovaný v hornom priezemí, zaujme efektívnym pôdorysom na približne 55,7 m². Priestory sú udržiavané v dobrom stave; svetlé obytné časti s laminátovou podlahou sa stretávajú s funkčne dlažbenými oblasťami v kuchyni a kúpeľni. Kúpeľňa s denným svetlom disponuje vaňou. Dôležitým plusom pre správu je, že existujúca vstavaná kuchyňa nie je prenajímaná spolu s bytom, ale je poskytnutá iba na užívanie, čo minimalizuje riziko údržby pre majiteľa.

Technické vybavenie je vybavené modernými plastovými oknami s izolačným dvojsklom a autonómnym plynovým kotlom na poschodí (priamy prívod plynu bez predplatenia). Nájomca si tak priamo riadi svoje náklady vlastným spôsobom vykurovania. Samostatný pivničný priestor dopĺňa ponuku priestorov. Vzhľadom na ochranu pamiatok sa povinnosť predkladať energetický preukaz neuplatňuje, čo správu nehnuteľnosti navyše zjednodušuje.

Okrem bežnej budovanej odpisovej sadzby (AfA) vo výške 2,5 % pre objekty postavené pred rok 1925 ponúka status pamiatky podľa § 7i zákona o dani z príjmov významné odpisové možnosti pri budúcich rekonštrukciách. Navyše tento objekt využíva podľa nového zákona o pozemkovej dani v Baden-Württemburgu zníženie základu dane o 10 %.

Prečo sa vám táto investícia oplatí: Kým v stuttgartskej centrálnej štvrti sú bežné drahé nákupné faktory od 26 do 30 (čo znamená chudobné výnosy pod 3,5 %), tu nadobúdate objekt s nadpriemerným hrubým nájomným výnosom 4,39 % a nákupným faktorom len 22,8. Všetky znižujúce hodnotu faktory (ako mierne renovovaný stav a plynový kotol na poschodí) boli v tomto nízkom faktore už úplne a veľkoryso zohľadnené. Kupujete tu skutočnú substanciu s rezervou pre budúcnosť.

Solídna tvorba rezerv: Spoločenstvo vlastníkov hospodári predvídavo a solídne. Podiel rezervného zostatku pre tento byt bol k 31.12.2025 atraktívnych 3 312,84 €, čo v pomere k kúpnej cene predstavuje vynikajúci obchodný bezpečnostný vankúš. S mesačným poplatkom domácnosti len 204,00 € (z toho neprevoditeľné náklady predstavujú extrémne nízky ročný súčet 462,84 €) zostáva priebežná správa pre vás ako prenajímateľa maximálne kalkulovateľná. Preberáte tu ekonomicky zdravý objekt s reálnou rezervou do budúcnosti.

Technológia pripravená na budúcnosť a výborná údržba: Autonómny plynový kotol je každoročne odborne servisovaný a nachádza sa v bezchybnom a spoľahlivom prevádzkovom stave. Keďže nájomník fakturuje náklady na kúrenie priamo energetickej spoločnosti, ako majiteľ nemáte žiadne byrokratické záležitosti ani finančné riziká spojené s predplatením nákladov. Vďaka vlastnému spôsobu vykurovania si nájomca navyše úplne sám kontroluje svoje výdavky.

Ulica Schwarenberg patrí medzi najžiadanejšie a najživšie rastové štvrte hlavného mesta krajiny. Mikrolokácia bytu dokonale spája mestský život so tichými miestami na oddych. Rozmanité možnosti nákupov bežného denného tovaru, supermarkety aj pestrá gastro scéna sa nachádzajú v priamej pešej vzdialenosti.

Doprava verejnou dopravou je výborná: MHD zastávky "Bergfriedhof" (U4) a "Ostendplatz" (U4, U9) rovnako dôležité autobusové linky sú dosiahnuteľné pešo za pár minút a zavedú vás alebo vašich nájomcov priamo do stuttgartskej centra a na hlavnú železničnú stanicu za menej než 10 minút. Vysokú hodnotu voľného času a kvalitu života zaručujú svetoznáme rekreačné oblasti priamo pri dverách: Idyllic Uhlandshöhe a rozľahlý park pri Villi Berg sú ľahko dostupné pešo. Táto prvotriedna kombinácia bez prekážok poskytovanej infraštruktúry a vysokej kvality lokality zaručuje dlhodobo stabilný a prvotriedny dopyt po prenájme a zaistí dlhodobý rast hodnoty tejto pamiatkovej nehnuteľnosti.

Byt zaujme premysleným a výborne prenajímateľným pôdorysom, ktorý optimálne využíva dostupnú plochu. Útulná loggia láka na relaxáciu a výrazne zvyšuje bývací komfort v mestskom prostredí. V obytných priestoroch bola položená nadčasová laminátová podlaha, zatiaľ čo kuchyňa a kúpeľňa sú prakticky dlažbené. Kúpeľňa s prirodzeným denným osvetlením predstavuje reálne plus na prenajímateľskom trhu a disponuje príťažnou vaňou. Vstavaná kuchyňa, ktorá je už zahrnutá v kúpnej cene, sa nachádza v udržiavanom a normálnom stave, čím dokonale dopĺňa celkový obraz tejto solídnej nehnuteľnosti.

Ekonomické kľúčové údaje

- Predaj od súkromnej osoby: Absolútne bez sprostredkovateľského poplatku (úspora okolo 7 850 € pri kúpe).

- Kúpna cena: 220 000,00 €.

- Aktuálny nájom: 805,00 € mesačne (9 660,00 € ročne / 14,50 € na m²).

- Potenciálny nájom: 915,00 € mesačne (10 980,00 € ročne / 16,50 € na m²).

- Top výnos: Silný súčasný hrubý nájomný výnos 4,39 % s rýchlym nárastom na takmer 5,0 % ako cieľový výnos.

- Priebežný poplatok domácnosti: 204,00 € mesačne (z toho neprevoditeľné náklady len 462,84 € ročne).

- Rezervy pripravené na budúcnosť: Ročný príspevok 576,00 €; podiel rezervného zostatku dosahuje už 3 312,84 € (celkové rezervy spoločenstva vlastníkov: 34 508,74 € k 31.12.2025).

- Minimalizované prenajímateľské riziko: Vstavaná kuchyňa je zmluvne poskytovaná iba na užívanie.

- Udržiavaná technika: Autonómna plynová ohrievačka v bezchybnom stave s pravidelnou ročnou údržbou.

- GEG ochranný štít (pamiatkový bonus): Úplné zákonné oslobodenie od nákladných energetických povinností podľa zákona o energetickom stave budov (GEG) a tiež oslobodenie od povinnosti energetického preukazu.

- Daňový turbo pre dobre zárobkovo situovaných: Oficiálny pamiatkový status s exkluzívnymi špeciálnymi odpočtami podľa § 7i zákona o dani z príjmu (100 % odpočítateľnosť pri rekonštrukciách) a zvýšenou odpisovou sadzbou pre starostavby vo výške 2,5 % ročne pre aktívne znižovanie vašej daňovej záťaže.