Predaj bytu 1+1 • 18 m² bez realitkySophienstr. 69 Karlsruhe Weststadt Baden-Württemberg 76133

Popis objektu a koncept

Tento udržiavaný, kompletne zariadený 1-izbový byt s balkónom orientovaným na juhozápad sa nachádza v 3. poschodí známeho obytného komplexu „Studienresidenz Sophienstraße“ – priamo v srdci západnej časti Karlsruhe, jednej z najhodnotnejších oblastí mesta.

Jedná sa o vlastnícke právo k bytu zapísané v katastri nehnuteľností – nejde o hotelový apartmán, ale o plnohodnotný byt s vlastnými dverami, zvončekom, dverovým interkomom, poštovou schránkou, pripojením na telefón/internet a vlastným meračom elektriny.

Budovu postavila v roku 1988 spoločnosť SÜBA Karlsruhe GmbH a distribúciu zabezpečila Real-Treuhand.

Komplex pozostáva z dvoch stavebných blokov:

• Sophienstraße 69–71: 123 mikroapartmánov + 4 komerčné jednotky (hotel a servisné priestory)

• Lessingstraße 37 a–c: 44 klasických bytov

Ponúkaná jednotka sa nachádza v pokojnom obytnom krídle – bez recepčného vstupu a bez prítomnosti verejnosti. Prístup je realizovaný cez samostatné schodisko s výťahom – diskrétne, čisté a udržiavané.

Cieľové skupiny a využitie

Tento byt predstavuje ideálne riešenie pre investorov, dochádzajúcich aj rodičov, ktorí chcú spojiť vlastníctvo, výnos a flexibilitu:

• Kapitaloví investori, ktorí byt zariadia nábytkom alebo ho budú prenajímať prostredníctvom Airbnb – právne bezpečne a bez potreby stavebného povolenia.

• Dochádzajúci, ktorí počas týždňa pracujú v Karlsruhe: auto majú v podzemnej garáži a do práce sa môžu dostať na bicykli.

• Rodičia, ktorí chcú svojim deťom umožniť vlastný, bezpečný apartmán namiesto spoločného bývania.

Airbnb a krátkodobý prenájom – právne bez rizika

Stanovy vlastníckeho spoločenstva (WEG) povoľujú rezidenčné aj komerčné využitie.

Z toho vyplýva, že krátkodobý prenájom (napr. cez Airbnb, Booking či business apartmán) je plne povolený a nepovažuje sa za stavebno-právnu zmenu využitia.

Stavebné povolenie alebo povolenie na zmenu účelu nie je potrebné.

Majitelia si môžu slobodne vybrať, či si byt používajú sami, prenajímajú dlhodobo, alebo ho poskytujú na dennej báze – ide o právnu slobodu, ktorá je v Karlsruhe zriedkavá a zachováva sa dlhodobo.

Vybavenie a komfort

Byt je predávaný kompletne zariadený – vrátane plnohodnotnej vstavanéj kuchyne (nejde len o malý nábytkový kútik), postele, skrine, televízora, stola a miesta na jedlo.

Kuchyňa obsahuje sklokeramickú varnú dosku, rúru, odsávač pár (odvod vzduchu), chladničku a mikrovlnnú rúru.

Kúpeľňa je vybavená sprchou, ventilátorom a svetlými dlaždicami; všetky miestnosti majú LED stropné svietidlá.

K dispozícii je aj prípojka pre práčku (v izbe). V závislosti od potrieb nájomcu je možné práčku nainštalovať alebo odstrániť.

Kúrenie a teplá voda sú zabezpečené diaľkovým kúrením (mestské podniky Karlsruhe, primárny energetický faktor 0,26) – nie je potrebná žiadna údržba, žiadny príspevok pre komínnika a nie je povinná výmena.

Náklady na kúrenie a teplú vodu sa počítajú paušálne podľa obytného priestoru, bez odpočtu merania alebo úhrad za údržbu – čo zabezpečuje konštantné a plánovateľné prevádzkové náklady.

Osobitnou výhodou komplexu je profesionálna starostlivosť zabezpečovaná pripojeným hotelovým manažmentom:

Chodby a spoločné priestory sú denne čistené, domovníci a servisný personál sú neustále prítomní – tieto náklady hradí hotel, nie vlastník bytu.

Tak obyvatelia aj prenajímatelia profitujú z neustále udržiavaného prostredia, bez dodatočných poplatkov či administratívnej záťaže.

Mesačný poplatok (hausgeld) je vo výške iba cca 66 € vrátane kúrenia, administratívy, odvozu odpadu, údržby a príspevku do rezervného fondu vo výške 18,59 €.

Týmto patrí tento byt medzi objektívne najekonomickejšie mikroapartmány v Karlsruhe.

Záver

Kompletný mikroapartmán vybavený na mieru s hotelovým komfortom v okolí, no s úplnou slobodou vlastníctva:

zariadený, právne bezpečne prenajímateľný, energeticky efektívny a okamžite k dispozícii.

Kombinácia dennej údržby, profesionálneho domáceho servisu a minimálnych prevádzkových nákladov robí z tohto objektu optimálnu voľbu pre tých, ktorí chcú bývať, prenajímať alebo zarábať – bez zbytočných starostí, ale s reálnou hodnotou.

Lokalita a okolie

Byt sa nachádza na adrese Sophienstraße 69, priamo v srdci západnej časti Karlsruhe – jednej z najobľúbenejších, najpokojnejších a najhodnotnejších lokalít mesta.

Tu sa stretáva historická architektúra s modernou infraštruktúrou: zelene lemované ulice, ustálené susedstvo, krátke vzdialenosti a vynikajúce spojenie.

Pokojná bočná ulica, centrálnu polohu:

Sophienstraße je čisto obytná ulica bez tranzitnej premávky.

Napriek blízkosti centra (cca 1 km) panuje tu príjemná, takmer dedinská atmosféra – upravené predzáhrady, minimálny hluk, bezpečné prostredie.

Vzdialenosti:

• Gutenbergplatz (trhovisko, kaviarne, lekári): cca 600 m

• Stanice S-Bahn „Arbeitsagentur“ a „Mühlburger Tor“: cca 400–600 m

• Centrum / Poštová galéria / BGH / Vysoká škola: 5–10 minút bicyklom alebo vlakom

• Kriegsstraße / B10 / A65 (prístup k diaľnici): cca 2 minúty autom

Každodenný život a lokálna infraštruktúra:

Supermarket, lekáreň, pekáreň, lekári, pošta a reštaurácie sa nachádzajú v bezprostrednom okolí – všetko je pohodlne dostupné pešo.

Západná štvrť je navyše jednou z najobľúbenejších cyklistických trás Karlsruhe:

Odtiaľ sa dá po cyklistických trasách bez automobilovej premávky dostať priamo do centra alebo k KIT.

Kvalita bývania a investície:

Západná štvrť patrí medzi najstabilnejšie trhy s nehnuteľnosťami v meste.

Vďaka blízkosti vysokých škôl, nemocnice, súdov a služobných centier je dopyt po malých, dobre udržiavaných bytoch celoročný.

Prázdne byty sú prakticky neznáme.

Voľnočasové možnosti a okolie:

Pešo v dosahu: zámocká záhrada, ZKM, Haydnplatz, fitness centrá a parky.

Gutenbergplatz so svojím trhoviskom predstavuje spoločenské centrum štvrte – obľúbené medzi študentmi, pracujúcimi aj majiteľmi.

Záver:

Lokalita, ktorá spája mestskú centralitu s pokojom a bezpečnosťou – ideálna pre vlastných užívateľov, dochádzajúcich aj kapitálových investorov, ktorí stavajú na udržateľnosti hodnoty a dlhodobej prenajímateľnosti.

Právna poznámka / Odmietnutie zodpovednosti

Všetky informácie uvedené v tomto exponáte boli vypracované podľa najlepších poznatkov a opierajú sa o aktuálne dostupné údaje z rozdelenia vlastníctva (1987), hospodárskeho plánu 2025 a verejných zdrojov.

Za správnosť a úplnosť sa neberie žiadna zodpovednosť. Rozhodujú len notársky overené zmluvné dokumenty a rozhodnutia spoločenstva vlastníkov (WEG).

Použitie a prenájom:

Možnosť, ktorá je v exponáte popísaná – zariadený alebo krátkodobý prenájom (napr. cez Airbnb, Booking.com, Wunderflats a pod.) – je založená na súčasnom znení rozdelenia vlastníctva, ktoré výslovne povoľuje rezidenčné aj komerčné využitie.

Z hľadiska stavebného zákona alebo zákona o zmene účelu nie je potrebné žiadne dodatočné schválenie.

Napriek tomu sa môže právna situácia alebo administratívna prax v budúcnosti zmeniť – najmä prostredníctvom rozhodnutí spoločenstva vlastníkov alebo obecnych predpisov.

Predávajúci preto neposkytuje žiadnu záruku, že každá budúca forma krátkodobého alebo platformoveho prenájmu zostane trvalo bez potreby schválenia.

Ekonomické informácie:

Všetky príklady výnosov a nákladov slúžia výlučne na ilustračné účely typických scenárov. Nepredstavujú žiadnu záruku či uistenie o konkrétnom príjme z prenájmu, obsadenosti alebo cenovej hladine nehnuteľnosti.

Upozornenie pre záujemcov o kúpu:

Každé využitie objektu – najmä komerčný krátkodobý prenájom – prebieha na vlastnú zodpovednosť a pri dodržiavaní platných zákonov, obecnych predpisov a pravidiel spoločenstva vlastníkov.

Pred uzavretím zmluvy sa dôrazne odporúča konzultovať s právnikom, daňovým poradcom alebo správcovskou firmou.

Vybavenie a stav

Byt ponúka kompaktnú obytnú plochu 18 m² vrátane časti balkóna a bol priebežne udržiavaný.

Predáva sa kompletne zariadený – kupujúci sa môže ihneď nastahovať alebo ho prenajímať zariadeným spôsobom.

Prehľad vybavenia:

• Vstavaná kuchyňa so sklokeramickou varnou doskou, rúrou, odsávačom pár, chladničkou, mikrovlnnou rúrou

• Kúpeľňa so sprchou, ventilátorom, svetlými dlaždicami

• Obývacia izba s posteľou, skriňou, jedálenským stolom, televízorom, komodou, LED stropnými svietidlami

• Podlaha: laminát v drevenom vzhľade – ľahko udržiavateľný a odolný

• Okná: izolačné dvojsklo s drevenými rámami

• Kúrenie a teplá voda: diaľkové kúrenie (primárny energetický faktor 0,26)

• Balkón: orientácia na juhozápad s dostatkom slnka od poludnia, pokojný výhľad do vnútorného dvora

• Budova: masívna stavba, tepelnoizolačný omietka, betónové stropy, výťah

Technika a energetika:

Energetický preukaz (spotreba) 99,6 kWh/(m²a) – energetická trieda C.

Tým pádom je komplex výrazne lepší, než je bežné pre stavby z rokov 1980–1990.

Vďaka diaľkovému kúreniu nie sú potrebné žiadne údržbové zásahy, komínnik ani výmena systémov – čo predstavuje významnú úsporu nákladov.

Spoločné výhody:

Hotelový prevádzkovateľ zamestnáva vlastný personál na čistenie a domovnícke služby.

Chodby a prístupové cesty sú denne udržiavané – bez dodatočných nákladov pre vlastníkov.

Takto má celý dom vždy čistý, pokojný a bezpečný vzhľad.

Ekonomické údaje (2025):

• Mesačný poplatok: cca 66 € (vrátane kúrenia, administratívy, odvozu odpadu, údržby) a príspevok do rezervného fondu: 18,59 €/mesiac

• Rezerva bytu k roku 2024: cca 1.923,97 €

• Rezerva podkomunity Sophienstraße: cca 273.851,07 €

• Majetková daň 2025: len 34,64 €/rok

• Žiadne poplatky za káblovú TV, keďže služba bola zo spoločenstva vlastníkov zrušená

Záver:

Byt, ktorý je takmer samostatne udržateľný – energeticky efektívny, udržiavaný, s minimálnymi fixnými nákladmi.

Ostatné / Právne aspekty a spoločné záležitosti

Komplex Sophienstraße 69–71 / Lessingstraße 37 a–c tvorí spoločenstvo vlastníkov pozostávajúce z 167 jednotiek na pozemku s rozlohou 5.447 m². Právnym základom je rozdelenie vlastníctva z roku 1987.

Rozdelenie:

• Stavebná časť Sophienstraße 69–71: 123 apartmánov + 4 komerčné jednotky (z toho prevádzka hotela)

• Stavebná časť Lessingstraße 37 a–c: 44 bytov

• Špeciálne práva užívania: Vlastníci 123 apartmánov majú podľa rozdelenia vlastníctva nárok na spoločné špeciálne užívanie č. 172 – týka sa 58 miest v podzemnej garáži a 4 vonkajších parkovacích miest.

• Pevné priradenie neexistuje; využitie prebieha podľa dostupnosti a so vzájomným ohľadom medzi členmi.

• Tento systém sa osvedčil a zabezpečuje každému vlastníkovi využiteľné parkovacie právo.

Suterén a spoločné priestory:

• Dve suterénne miestnosti („A“) patria vlastníkovi Sophienstraße ako spoločné špeciálne užívanie (§ 15 WEG).

• Okrem toho sú v suteréne miestnosti určené na sušenie a pre bicykle – výlučné využitie pre hotelovú prevádzku nie je povolené.

• Vlastníci, ktorí neponúkajú prenájom cez ACORA, môžu voľne využívať bicykel a suterén.

• Ak je v podzemnej garáži zaparkované auto, poznávacia značka by mala byť registrovaná na recepcii.

Správa a štruktúra:

• Správu domu zabezpečuje spoločnosť Liede GmbH Karlsruhe – vykonáva účtovníctvo, vyúčtovanie a hospodársky plán.

• Rezervné fondy sa vedú oddelene podľa podkomunít (Sophienstraße / Lessingstraße).

Spôsob využitia:

• Rozdelenie vlastníctva povoľuje rezidenčné aj komerčné využitie. Tým pádom je výslovne povolený klasický prenájom aj zariadený krátkodobý prenájom (napr. cez Airbnb).

• Na zmenu využitia alebo rekonštrukciu nie je potrebné podávať dodatočnú žiadosť – jedinečný prvok v Karlsruhe.

Záver:

Právne bezpečná štruktúra, solídne rezervné fondy, profesionálny manažment a jasne definované špeciálne práva užívania robia z tohoto komplexu dlhodobo stabilnú a nenáročnú kapitálovú investíciu – s mestským komfortom a skutočnou slobodou vlastníctva.

Ostatné / Cena a celkové zhodnotenie

Kúpna cena 149.900 € je trhom a hospodársky jednoznačne zdôvodnená.

Vyplýva z reálnych trhových cien a doložiteľných nájomných cien porovnateľných mikroapartmánov v centre Karlsruhe.

Trhové prostredie a porovnateľné hodnoty:

• V západnej časti Karlsruhe – najmä pozdĺž ulíc Sophien-, Lessing- a Gartenstraße – sú zariadené apartmány s rozlohou do 25 m² mimoriadne zriedkavé.

• Na portáli ImmoScout24 (stav október 2025) sú jednoduché izby v zdieľaných bytoch s rozlohou 15 – 18 m² ponúkané už od 520 € do 670 € vrátane nákladov, často bez balkóna, kuchyne alebo miesta v podzemnej garáži.

• Na Wunderflats sú zariadené mestské apartmány v Karlsruhe s rozlohou 30 – 35 m² aktuálne ponúkané za 1.300 € až 1.500 € vrátane nákladov (≈ 40 – 45 €/m²).

• Na Booking.com sú porovnateľné jednotky v okolí (Weststadt, Südweststadt, centrum) ponúkané za 85 – 95 € za noc, pri priemernej obsadenosti 50–65 % – zdroj: Booking trhový prehľad Karlsruhe, október 2025.

Ponúkaný apartmán s balkónom, miestom v podzemnej garáži, vysoko kvalitným vybavením a diaľkovým kúrením je tak cenovo výhodnejší, či už na základe ceny za m², alebo vzhľadom na dosahovanú čistú výnosnosť.

Reálna ziskovosť (na kúpnu cenu bez cca 7 % dodatočných nákladov)

Výnos je možné úplne prepočítať:

Dlhodobý prenájom (študent/dochádzajúci): 700 € vrátane nákladov – 126 € prevádzkových nákladov = 574 € čistého príjmu × 12 mesiacov = 6.888 € ročne, čo predstavuje približne 4,6 % výnos

Prenájom zariadeného bytu (Wunderflats 3–6 mesiacov): 1.000 € vrátane nákladov – 126 € prevádzkových nákladov = 874 € × 12 = 10.488 € hrubého; po odpočítaní 10 % rezervy → približne 9.900 € čistého príjmu, teda 6,6 % výnos.

Krátkodobý prenájom (Booking / Airbnb): 15–20 nocí × 85–90 € = 1.275 – 1.800 € mesačný príjem; po odpočítaní poplatkov, prevádzkových nákladov a rezervy → 10.000 – 13.700 € ročne netto, čo predstavuje 7 – 9 % výnos.

Mesačné prevádzkové náklady zostávajú konštantné približne 126 € (66 € poplatok vrátane kúrenia + odhadovaných 60 € za elektrinu, internet, majetkovú daň).

Žiadne odčítavanie stavov meraní, žiadna potreba údržby kúrenia, žiadne dodatočné náklady – diaľkové kúrenie zaručuje plánovateľnosť a energetickú efektívnosť (primárny energetický faktor 0,26).

Udržateľná štruktúra a bezpečnosť

Právne bezpečný krátkodobý prenájom – podľa rozdelenia vlastníctva je výslovne povolené rezidenčné aj komerčné využitie, a preto nie je potrebné žiadne stavebné povolenie ani schválenie zmeny účelu.

Denné čistenie chodieb a domovnícky servis zabezpečovaný hotelovým personálom – bez dodatočných nákladov pre vlastníkov.

Vysoká rezerva podkomunity Sophienstraße (približne 273.800 €) – žiadne riziká spojené s údržbou, žiadne plánované mimoriadne poplatky.

Správa prostredníctvom Liede GmbH – profesionálne účtovníctvo a oddelené vedenie rezerv.

Vlastníci profitujú z nízkych prevádzkových nákladov, s autom v podzemnej garáži a bicyklom v priestoroch pre bicykle – ide o komfortný mestský apartmán v skvelej lokalite.

Kapitáloví investori môžu túto nehnuteľnosť okamžite zaradiť ako bankovo príťažlivú investíciu.

Stručne: Výborná lokalita, vynikajúci výnos, pevná hodnota.

Ponuka, ktorá v Karlsruhe v takejto kombinácii prakticky nenastáva.