Solídna vlastnícka štruktúra, moderné vybavenie, spoľahlivá správa – a to všetko len 1 minútu od S-Bahn. Voľné na nasťahovanie.

Udržiavané, premyslene spravované – s detailmi, ktoré sa zriedka nájdu:

• Tento vysoko kvalitne zariadený 1-izbový byt sa nachádza v 1. nadzemnom podlaží pokojného obytného komplexu „Waldäcker“ na Schweriner Straße 2b v Eggenstein-Leopoldshafene.

• Ponúka premyslené usporiadanie priestorov na približne 34,64 m² obytnej plochy, hodnotné vybavenie a krytý balkón s výhľadom na zelené vnútorné nádvorie – len minútu chôdze od zastávky S-Bahn „Schweriner Str.“. Balkón je orientovaný na východ, takže je byt v lete vždy príjemne chladný.

K ponuke patrí aj pridelené vonkajšie parkovacie miesto (súkromné vlastníctvo) a masívna, múrovaná pivnica.

OBYTNÝ KOMPLEX „WALDÄCKER“ – SOLÍDNA KOMUNITA, PREMISELENEJ ŠTRUKTÚRA

• Obytný komplex postavený v roku 1994 (masívna tehličková stavba)

• štyri architektonicky náročne navrhnuté viacrodinné domy

• Spoločenstvo vlastníkov (WEG) je profesionálne spravované, pričom každý dom má vlastnú rezervu

• Celý komplex tvorí 104 obytných jednotiek a 8 komerčných jednotiek, rozdelených medzi dva pozemky s oddelenou správou

• K dispozícii je aj podzemná garáž; náklady na údržbu tejto garáže hradia výhradne vlastníci parkovacích miest v garáži – byt je preto od tejto povinnosti oslobodený

• Predávaný byt patrí do časti spoločenstva vlastníkov Schweriner Str. 2a/b so samostatnou rezervou vo výške 56 130 € (stav k 31.12.2024), pričom podiel rezervy pre byt je 1 654 €

• Celý komplex je spravovaný profesionálne spoločnosťou Krogmeier-Vieten (Karlsruhe). Insideri z Karlsruhe ju poznajú ako najlepšiu správu domov v Karlsruhe. Rezervy sa tvoria predvídavým spôsobom a sú cielene využívané: napríklad v roku 2023 bola rekonštrukcia balkóna (vrátane zábradlia) plne uhradená z rezerv – bez mimoriadnej prirážky. Aj zákonom predpísané opatrenia, ako hydraulické vyrovnanie, boli vykonané včas. Kupujúci teda nemajú žiadne finančné bremená ani nedokončené stavebné práce.

ZÁKLADNÉ ÚDAJE O BYTE A WEČ

• Obytná plocha: 34,64 m², balkón (3,43 m², započítavaný len čiastočne)

• Rok výstavby: 1994 – výrazne mladší ako mnohé staršie stavby v okolí

• Mesačný správcovský plán na rok 2026:

  • Celkom: 199,73 €/mesiac

  • Náklady, ktoré je možné prepočítať: 104,14 €/mesiac (vrátane kúrenia)

  • Neprepočítateľné náklady: 26,65 €/mesiac

  • Rezerva: 14,73 €/mesiac

  • Odhad základnej dane za rok 2025: 27,79 €/rok

Vedľajšie náklady zostávajú trvalo nízke, pretože budova bola postavená bez výťahu – žiadna výťahová technika = žiadne náklady na údržbu = nižšie zaťaženie rezervou. Pre bývajúcich vlastníkov to znamená plánovateľné mesačné výdavky. Pre investorov zase vyššiu čistú výnosnosť na jednotku prenájmu.

WEG: EFEKTÍVNE, SPRAVODLIVO, PROFESIONÁLNE – S PRÍKLADNOU FUNKCIOU

• Výnimočnosť tohto obytného komplexu spočíva v jeho štruktúre: štyri právne samostatné domy, ktoré sú prepojené vnútorným nádvorím, no pri službách domovníka, upratovaní a údržbe využívajú spoločné synergie. Vďaka tomu je komplex vždy upravený – bez nadmerných nákladov.

• Stály zamestnanec domovníka je pravidelne prítomný, stará sa o schodiská, odpadové zóny, vonkajšie priestory a drobné opravy. Výsledok: príkladne udržiavané vonkajšie priestory, upravená tráva, absolútne čisté schodiská a pivnica – a to trvale.

ZHRNUTIE:

• Solídna vlastnícka štruktúra, moderné vybavenie, spoľahlivá správa – a to všetko len 1 minútu od S-Bahn.

• Tento byt zaujme tým, čo nie je na prvý pohľad vidieť – ale cítiť každý deň: stabilná komunita, jasné pravidlá, veľmi profesionálna a dlhoročná správa domov.

POPIS LOKALITY – POKOJNÁ OBYTNÁ ULICA S IDEÁLNYM SPOSADEŇENÍM

• Byt sa nachádza na Schweriner Straße 2b v obľúbenom mestskom obvode Eggenstein-Leopoldshafen – len približne 8 km severne od Karlsruhe.

• Lokalita spája bývanie v prírodnom prostredí s priamym spojením do veľkomesta: Stanica S-Bahn „Schweriner Straße“ (S1/S11) je vzdialená len asi 100 metrov a prepraví vás, bez prestupov, približne za 20 minút na hlavné nástupisko Karlsruhe.

Vďaka bezprostrednej blízkosti k KIT Campus Nord, výskumným inštitúciám ako Fraunhofer či spoločnostiam ako Siemens Energy je táto lokalita už roky považovaná za dynamickú oblasť bývania v severnom okolí Karlsruhe. Tu sa stretávajú pracovné príležitosti, vynikajúca dostupnosť a vysoká kvalita života.

DOPRAVA A MOBILITA – RÝCHLO NA CIEĽ BEZ OBCHÁDZANIA

• Len 1 minúta pešo k S-Bahn (S1/S11) – priame spojenie do Karlsruhe, bez prestupu.

• 3 minúty k ceste B36 (rýchle spojenie Karlsruhe – Germersheim)

• 10 minút k diaľniciam A5/A65 – ideálna poloha pre dojížďaných

• Výborná dostupnosť pre KIT, DHBW, Siemens aj Fraunhoferinštitúty

• Prispôsobené pre cyklistov, s bezpečnými cyklotrasami v okolí

Tieto dopravné výhody robia lokalitu atraktívnou ako pre vlastníkov, tak aj pre nájomcov – napríklad pre študentov, dojížďaných či výskumný personál.

LOKÁLNA INFRAŠTRUKTÚRA A BLOKOVÝ SERVIS – KRÁTKE VZDIALENOSTI PRE KAŽDODENNÝ ŽIVOT

Obchody, zdravotná starostlivosť, gastronómia a služby sú v pohodlnej pešej vzdialenosti.

Či už pešo, na bicykli alebo S-Bahn: všetko, čo potrebujete na dennej báze, je rýchlo dostupné. Pre nájomcov je to jasná výhoda – pre investorov prínos pri dlhodobej prenajímateľnosti.

VOĽNÝ ČAS A OKOLIE – ZELENÉ PRIESTORY, LES A VODA

Napriek vynikajúcej infraštruktúre sa byt nachádza v pokojnom, zelenom prostredí – ďaleko od hluku a priechodnej premávky. Len niekoľko minút vám príroda a voda ponúknu možnosť na pohyb a oddych:

• Hardtwald a lesné ihrisko sú priamo dosiahnuteľné

• Jazero Baggersee Giesen a kúpaliská sú v dostupnosti na bicykli

• Pešie a joggingové trasy, cvičebné chodníky, cyklistické cesty

• Miesta na grilovanie, futbalové ihriská a vonkajšie fitness zóny

To všetko prispieva ku kvalite života – a zároveň zvyšuje atraktivitu pre nájomníkov, ktorí si cenia oddych v prírode.

VZDĚLÁVANIE A VEDA – PERSPEKTÍVNE A ŽIADANE

• Základná škola, stredná škola aj gymnázium priamo v obci

• KIT Campus Nord vzdialený len pár minút

• DHBW, Karlsruhe a KIT Campus Süd sú dobre spojené

• Veľmi dobrá prenajímateľnosť pre študentov či zamestnancov vo výskume a technike

Rodičia, ktorí hľadajú bezpečnú investíciu pre svoje deti počas štúdia, tu nájdu ideálnu kombináciu: hodnotnú lokalitu, dobré dopravné spojenie a blízkosť univerzitnej inštitúcie.

MIKROLOKÁCIA – OKOLIE ŠTVRTÍ VO OKOLÍ BYTU

Byt sa nachádza na pokojnej bočnej ulici so starostlivo udržiavaným susedstvom. Obytný komplex „Waldäcker“ tvorí štyri architektonicky príťažlivé domy s tehlovou strechou, balkónmi a zeleným vnútorným nádvorím. Schweriner Straße 2b spolu s číslom 2a tvoria samostatný dom s 20 jednotkami – prehľadný, pokojný a dobre organizovaný.

• Žiadna priechodná premávka

• Upravené vnútorné nádvorie s parkovacími miestami pre návštevníkov

• Udržiavané okolie, zelené plochy, stromy

• Susedská vlastnícka štruktúra

Vďaka premyslenej stavebnej konštrukcii si napriek centrálnemu umiestneniu zachováva vysokú mieru súkromia a pokoja – čo je neoceniteľnou výhodou pre vlastníkov aj výrazným plusom pri prenájme.

ZÁVER: Lokalita spája centrálnu infraštruktúru s kvalitným zeleným bývaním – kombinácia, ktorá sa čoraz zriedkavejšie vyskytuje a sľubuje dlhodobo stabilný rast hodnoty.

VYBAVENIE – VYSOKEJ KVALITY, MODERNÉ, FUNKČNÉ

Tento byt zaujme premysleným usporiadaním priestorov a zariadením, ktoré je navrhnuté na dlhú životnosť, komfort a každodennú praktickosť – ideálne pre vlastníkov, ktorí sa chcú ihneď presťahovať, alebo pre investorov, ktorí chcú bez zbytočných komplikácií prenajímať.

OBYTNÝ PRIETOR – SVETLÝ, POKOJNÝ, ÚTULNÝ

Centrálny obytný a spálňový priestor je priestranne riešený, s veľkými oknami orientovanými do vnútorného nádvoria, ktoré prinášajú dostatok denného svetla a umožňujú priamy vstup na krytý balkón. Kvalitná dizajnová laminátová podlaha v drevenom prevedení je nenáročná na údržbu – ide o odolný a zároveň útulný podlahový povrch.

SAMOSTATNÁ KUCHYŇA – ZREDKA UNIKÁTNA VLASTNOSŤ

Samostatne uzatvorená kuchyňa s dverami je skutočným vrcholom – chráni obytný priestor pred pachmi a zabezpečuje jasné oddelenie priestorov. Zabudovaná kuchyňa značky Häcker s vysoko lesklými bielymi frontami (v tvare U) je dokonalou súčasťou priestoru a je doplnená kvalitnými elektrospotrebičmi:

• Chladnička Siemens s mrazničkou

• Práčka Siemens

• Umývačka riadu Blaupunkt

• Sporák a rúra Blaupunkt (zo skupiny Bosch/Siemens)

Spotrebiče sú funkčné, udržiavané a ideálne pre prenájom alebo osobné bývanie – stačí sa nasťahovať, začať variť a užívať si komfort.

KÚPEĽNÁ – HYGIENICKÁ, MODERNÁ, PREMYSLENE RIEŠENÁ

Vnútorná kúpeľňa je obložená až po strop, je svetlá, udržiavaná a prakticky vybavená. Elektrická odsávanie zabezpečuje optimálne vetranie.

PREDSIEŇ – ODDĚLENÁ A PRAKTICKÁ

Samostatná predsieň s dverami oddeluje vstupnú časť od obytného priestoru. Táto jasná štruktúra poskytuje súkromie pri vstupe do bytu a umožňuje napríklad priestor na kabáty alebo úložný priestor pre obuv. Takéto riešenia sú u 1-izbových bytov zriedkavé a túto jednotku výrazne odlišujú.

BALKÓN – VYUŽITIE V KAŽDOM POVETRI

Krytý balkón (orientovaný na východ) s približne 7 m² plochy je vybavený dlažbou z kameného porcelánu, vonkajším osvetlením, zásuvkou a odtokovým systémom. Vďaka krytiu je využiteľný počas celého roka – ideálny pre raňajky, sušenie bielizne alebo ako relaxačný kútik. Praktické navyše: vlastné parkovacie miesto je priamo v dohľade, čo zvyšuje bezpečnosť a komfort.

TECHNIKA A DETaily

• Plastové okná s izolačným dvojsklom

• Manuálne inštalované rolety vo všetkých miestnostiach

• Multimediálne pripojenia pre TV, káblovú, LAN a telefón

• Bezpečnostná schránka s chráničom FI

• Ústredné kúrenie (na plyn, rok výstavby 1994)

• V dome nie je výťah → nižšie tvorené rezervy, nižšie prevádzkové náklady

PIVNICA A SPOLOČNÉ PRIETORY

• Múrovaná pivnica s dverami, osvetlením a elektrickým pripojením – nie je mriežková, teda nie je viditeľná!

• Miestnosť na bicykle a sušiaca miestnosť dostupná na spoločné využitie

• Vnútorné nádvorie s parkovacími miestami a udržiavanými vonkajšími plochami

Stály zamestnanec domovníka pravidelne zabezpečuje čistotu, starostlivosť o vonkajšie priestory a odpadové zóny – výsledkom je cítiť poriadok v celom areáli.

ZÁVER O VYBAVENÍ:

Tento byt nie je štandardný produkt. Je funkčne premyslený, kvalitne vybavený a modernizovaný. Kombinácia samostatnej kuchyne, krytého balkóna, oddelenej predsiene a výborného stavu ho robí jedinečným v segmente kompaktných mestských bytov.

V CENE JE ZAHŔNUTÉ:

• Vonkajšie parkovacie miesto pre osobné auto (súkromné vlastníctvo)

• Zabudovaná kuchyňa značky Häcker so všetkými elektrospotrebičmi (Siemens, Blaupunkt)

• Práčka a chladnička

• Zabudovaná skriňa v obytnom priestore

Cena je uvedená ako celkový balík – žiadna provízia pre makléra, žiadne dodatočné poplatky.

Spravodlivo kalkulovaná cena zohľadňuje nielen vybavenie, ale aj opatrenia zvyšujúce hodnotu (napríklad rekonštrukciu fasády v roku 2023). Momentálne nie sú plánované žiadne ďalšie rekonštrukcie.

Ideálne pre vlastníkov, ktorí nechcú robiť kompromisy, ale aj pre investorov hľadajúcich udržateľnú prenajímateľnosť s prehľadnými prevádzkovými nákladmi.

Štruktúra rezerv je solídna, žiadna mimoriadna prirážka nebola schválená. Správa je profesionálna a spoľahlivá – známa pre predvídavé plánovanie a ekonomické hospodárenie.

RELEVANTNÉ ROZHODNUTIA WEČ – BEZPEČNOSŤ A PREHĽADNOSŤ

Spoločenstvo vlastníkov Schweriner Str. 2a/2b je považované za mimoriadne dobre zorganizované. Rozhodnutia boli prijaté včas a finančne riadne realizované. Pre kupujúcich sú podstatné nasledujúce body:

• 2022: Okna a rolety sú v osobitnom vlastníctve → úplná sloboda, žiadne spoločné náklady

• 2023: Rekonštrukcia balkóna bola úplne dokončená a uhradená (bez mimoriadnej prirážky!)

• 2023: Hydraulické vyrovnanie bolo vykonané v stanovenej lehotě (splnená zákonná povinnosť)

• Od roku 2027: Pripravená zmena na diaľkové odčítanie, aktuálne žiadne náklady

• Káblová televízia: Zberná zmluva končí → od roku 2025 je voľba poskytovateľa otvorená

Táto jasná štruktúra poskytuje kupujúcim právne istý prehľad – pre investorov minimálne finančné riziko, pre vlastníkov však maximálnu plánovateľnosť.

KTO PROFITUJE NAJVIAC?

Investor:

• Byt s nízkymi vedľajšími nákladmi

• Kvalitné vybavenie → ihneď pripravený na prenájom

• Žiadny nedopevnený stavebný dlh, žiadna mimoriadna prirážka

• Dlhodobo stabilný dopyt vďaka blízkosti S-Bahn a KIT

• Nákup bez maklérskej provízie = lepšia hrubá výnosnosť

Vlastník / Dojížďaní / Študent:

• Byt pripravený na nasťahovanie bez potreby rekonštrukcie

• Oddelené obytné, kuchynské a predsiene – zriedka v takej veľkosti

• Balkón s možnosťou súkromia a s priamym výhľadom na vlastné parkovacie miesto

• Pokojná lokalita s najlepšou infraštruktúrou

• Profesionálna správa a domovnícky servis = bezstarostnosť

Rodičia hľadajúci istú investíciu:

• Investícia pre deti počas štúdia alebo vzdelávania

• Prestavaná vlastnícka štruktúra bez prekvapivých nákladov

• Hodnotovo stabilná a nenáročná údržba – ideálna aj ako budúca investícia na dôchodok

ZÁVER – PONUKA S OBSAHOM A BEZSTAROSTNOSŤOU

Tento byt presvedčí nielen svojím pôdorysom a vybavením, ale najmä tým, čo nie je na prvý pohľad zrejmé: stabilnou štruktúrou spoločenstva vlastníkov, predvídavou správou, jasnými pravidlami ohľadom nákladov, udržiavanými vonkajšími priestormi a štvrťou s pravou kvalitou života.

Či už hľadáte spoľahlivú investíciu s okamžitou prenajímateľnosťou, alebo kompaktný byt s balkónom a parkovacím miestom pre seba – táto ponuka zaujme v detailoch aj ako celok.